Где можно купить квартиру в Испании недорого? Топ самых доступных муниципалитетов

За последние годы интерес к недвижимости в Испании ощутимо усилился. По данным на 2025 год, двигателем спроса являются иностранцы-нерезиденты. На них пришлось около 133,000 сделок с недвижимостью, что составляет 18% от всех сделок в стране.

Высокий спрос становится основой для повышения цен на местную недвижимость, особенно этому способствуют недостаточные темпы строительства новых объектов. Месячный рост цены с июня по июль 2025 года составил 1,4%, что внушительно при условии среднегодового повышения цен в Европе в 2–6%.

Такие цены побуждают искать альтернативы. На насущный вопрос, где в Испании еще можно купить жилье по относительно низкой цене, ответом стал недавний рейтинг от Idealista, который определил муниципалитеты с самой доступной недвижимостью. Мы разобрались, кто вошел в рейтинг и на основе каких параметров.

Как определялись самые дешевые районы Испании для покупки жилья

В своем рейтинге муниципалитетов с самым дешевым жильем аналитики опирались на цены вторичного жилья во всех муниципалитетах страны. В учет брались только те муниципалитеты, в которых объем информации позволяет сделать репрезентативную выборку для расчета медианной цены за квадратный метр.

Дополнительно эксперты учитывали:

• Динамику цен за последние 12 месяцев.
• Соотношение предложения и спроса на вторичном рынке.
• Региональную принадлежность (провинция и автономное сообщество).

Топ-10 самых доступных муниципалитетов Испании для покупки жилья

По данным Национального института статистики (INE), в Испании насчитывается 8131 муниципалитет. В итоговый список вошли 25 муниципалитетов, а в десятке лидеров оказались населенные пункты с ценами от 338 до 443 €/м².

Альмаден

Альмаден (Almadén) признан самым доступным муниципалитетом Испании для покупки жилья. Средняя цена квадратного метра здесь составляет €338, что является минимальным показателем по стране.

Муниципалитет расположен в провинции Сьюдад-Реаль на юге автономии Кастилия-Ла-Манча. В прошлом Альмаден был крупным центром добычи ртути и промышленного производства, но после закрытия шахт город находится в упадке, из-за чего население постоянно сокращается. В то же время центр города включен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО и обладает потенциалом для развития внутреннего туризма.

Пуэртольяно

Пуэртольяно (Puertollano) занимает второе место в рейтинге со средней ценой в около 346 €/м². Муниципалитет также находится в провинции Сьюдад-Реаль, в автономии Кастилия-Ла-Манча.

Исторически Пуэртольяно является индустриальным центром угольной и нефтехимической промышленности, однако сейчас в муниципалитете развиваются новые, более чистые направления, связанные с зеленой энергетикой, в частности — с производством водорода. Основу жилого фонда составляет жилье для рабочих.

Педро Муньос

Педро Муньос (Pedro Muñoz) делит с Пуэртольяно ценовой показатель в 346 €/м², занимая третье место в рейтинге доступности жилья. Он расположен в той же провинции Сьюдад-Реаль, Кастилия-Ла-Манча. Основной деятельностью здесь являются фермерство и агропромышленность.

Хотя Педро Муньос не отличается индустриальной базой, его расположение среди других дешевых муниципалитетов и относительная доступность транспортных связей делают его интересным вариантом для инвесторов, ищущих дешевые объекты.

Ла Вилья де Дон Фадрике

Ла Вилья де Дон Фадрике (La Villa de Don Fadrique) занимает четвертое место с ценой на недвижимость порядка 368 €/м². Этот муниципалитет находится уже в провинции Толедо, но по-прежнему в автономии Кастилия-Ла-Манча. По сравнению с предыдущими участниками рейтинга он находится гораздо ближе к центральным регионам Испании.

Благодаря меньшей удаленности от экономически активных зон и более развитой инфраструктуре Дон Фадрике потенциально более интересен относительно других муниципалитетов в топе.

Пеньярроя-Пуэблонуэво

Пеньярроя-Пуэблонуэво (Peñarroya-Pueblonuevo) находится в провинции Кордова, автономии Андалусия. Муниципалитет попал на пятую строчку рейтинга благодаря средним ценам на недвижимость в 411 €/м².

Градообразующими предприятиями были комплексы заводов, фабрик, шинных и металлургических предприятий. В лучшие годы муниципалитет был известен как один из промышленных центров Андалусии. 

Однако в XX веке промышленность начала сокращаться. Закрытие шахт, многих металлургических и обрабатывающих заводов привело к оттоку населения и утрате экономического веса.

Малагон

Малагон (Malagón) расположен также в провинции Сьюдад-Реаль, автономия Кастилия-Ла-Манча. Средняя стоимость квадратного метра здесь 422 €/м², но ликвидность объектов также оставляет желать лучшего. В регионе развито сельское хозяйство — и вокруг раскинулись виноградники и рощи оливы.

Главным преимуществом муниципалитета является сравнительно близкое расположение к инфраструктурным узлам провинции: от него до Мадрида примерно 170 км по автодороге A-43 / N-401. Теоретически это может улучшить перспективы при перепродаже или сдаче в аренду, но только теоретически.

Бембибре

Бембибре (Bembibre), по сравнению с большинством прочих муниципалитетов рейтинга, расположен в северной части Испании в провинции Леон, автономия Кастилия и Леон. Средняя цена жилья здесь составляет 425 €/м².

Несмотря на близость к автомагистрали A-6, Бембибре остается фактически изолированным от прибрежных рынков, до которых около 200 км по горным дорогам. Логистически муниципалитет остается труднодоступным, и туристы в нем появляются редко.

Барруэло-де-Сантульян

Барруэло-де-Сантульян (Barruelo de Santullán) в провинции Паленсия, автономия Кастилия и Леон, занимает восьмое место с ценой около 428 €/м². По сути это небольшой горный муниципалитет с населением менее 1000 человек, который построили вокруг ныне закрытых угольных шахт.

Сейчас местная экономика в значительной степени опирается на сельское хозяйство и малый туризм. Из-за слабого спроса жилье здесь остается одним из самых недорогих в северной Испании.

Вильянуэва-де-лос-Инфантес

Вильянуэва-де-лос-Инфантес (Villanueva de los Infantes) расположена в провинции Сьюдад-Реаль, регион Кастилия-Ла-Манча. Муниципалитет известен своим хорошо сохранившимся историческим центром в стиле позднего Ренессанса и входит в культурный маршрут Campos de Montiel.

Благодаря архитектурной и туристической привлекательности этот населенный пункт выделяется на фоне остальных участников рейтинга — здесь встречаются объекты в лучшем состоянии, и выше шанс найти покупателя. Ценовой уровень остается на уровне 443 €/м².

Альманса

Альманса (Almansa) замыкает первую десятку с ценой жилья порядка 452 €/м². Муниципалитет расположен в провинции Альбасете, также в автономии Кастилия-Ла-Манча, и отличается более сильной экономикой по сравнению с большинством остальных представителей рейтинга.

Регион находится на трассе между Валенсией и Мурсией, что делает его значимым логистическим хабом. Экономическая активность, в свою очередь, ведет и к высоким показателям занятости населения и меньшим цифрам его оттока.

Остальные муниципалитеты, вошедшие в топ-25 самых доступных городов Испании

Помимо первых десяти муниципалитетов, в рейтинг вошли еще пятнадцать населенных пунктов, в которых цена на недвижимость остается значительно ниже средних значений по Испании в 2471 €/м²:

• Баэна (Córdoba, Andalucía) — 465 €/м².
• Лусена (Córdoba, Andalucía) — 472 €/м².
• Вильянуэва-де-Кордова (Córdoba, Andalucía) — 479 €/м².
• Эльин (Albacete, Castilla-La-Mancha) — 486 €/м².
• Монтихо (Badajoz, Extremadura) — 491 €/м².
• Андухар (Jaén, Andalucía) — 494 €/м².
• Алькаудете (Jaén, Andalucía) — 498 €/м².
• Гуаренья (Badajoz, Extremadura) — 499 €/м².
• Монтийя (Córdoba, Andalucía) — 505 €/м².
• Навальмораль-де-ла-Мата (Cáceres, Extremadura) — 509 €/м².
• Вильяфранка-де-лос-Баррос (Badajoz, Extremadura) — 512 €/м².
• Кабра (Córdoba, Andalucía) — 515 €/м².
• Таларрубиас (Badajoz, Extremadura) — 517 €/м².
• Кампо-де-Криптана (Ciudad Real, Castilla-La-Mancha) — 520 €/м².
• Вильянуэва-де-ла-Серена (Badajoz, Extremadura) — 523 €/м².

Почти все эти муниципалитеты объединяет схожий профиль: ограниченный внутренний спрос, высокий процент пустующих домов, но при этом наличие развитой сельскохозяйственной инфраструктуры и относительно доступной логистики.

Тенденции рынка недвижимости Испании в 2025 году

К 2025 году испанская недвижимость вошла в фазу контрастов: на фоне продолжающегося роста цен в прибрежных регионах и мегаполисах внутренние территории страны остаются в зоне стагнации. Разрыв между средними показателями достигает семикратного значения — от 338 €/м² в Альмадене до почти 4800 €/м² на Балеарских островах. 

Одним из главных факторов, формирующих ценовую карту испанского рынка недвижимости, является депопуляция внутренних регионов. Согласно данным Instituto Nacional de Estadística (INE), за последние десять лет население внутренних провинций в среднем сократилось на 10–15%. Убыль населения приводит к избытку жилья, зачастую устаревшего и требующего ремонта.

При этом миграционные потоки направлены в противоположную сторону — в крупные города и туристические регионы, где сосредоточены рабочие места, университеты и экономическая активность.

Несмотря на слабую ликвидность, дешевые муниципалитеты Испании постепенно начинают восприниматься не как проблема, а как новый инвестиционный сегмент. За последние два года в стране вырос интерес к форматам жизни вдали от мегаполисов при сохранении доступа к современным технологиям.

Количество запросов на покупку загородных домов площадью более 120 м² во внутренних регионах Испании за 2024–2025 увеличилось на 17% годы, особенно в провинциях Толедо, Хаэн и Кордова.

Государственная политика также постепенно смещается в пользу этих территорий. Программа Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, финансируемая ЕС, предусматривает субсидии на восстановление сельских домов и развитие локального туризма. Однако слабое транспортное сообщение и стабильность интернета остаются главными проблемами отдаленных дешевых муниципалитетов.

Подытожим

Исходя из анализа, мы видим, что испанский рынок недвижимости мозаичен. С одной стороны, на нем есть крайне востребованные прибрежные регионы, а с другой — десятки тысяч квадратных километров внутренней Испании, в которых средняя цена жилья в 6–7 раз ниже.

При этом дешевые муниципалитеты обладают потенциалом для развития, особенно через внутреннюю миграцию. Для иностранного же покупателя или инвестора это скорее ниша для долгосрочных вложений, с горизонтом планирования минимум в 5–10 лет.

Если тенденции 2025 года сохранятся, в ближайшие пять лет дисбаланс стоимости может начать приходить в равновесие, неся за собой развитие инфраструктуры и оживление экономики во внутренних районах.