Сколько стоила недвижимость в Лиссабоне год назад, и сколько стоит сейчас? Можно ли купить недвижимость в Португалии недорого и в каких регионах это реально? Иностранцы из каких стран покупают апартаменты в этой стране наиболее активно? Что будет после закрытия программы «Золотая виза» в Португалии? Обо всем этом нам рассказала риелтор в семейной строительной фирме Nextimo Ольга Тернова.

Про спрос, ликвидность и динамику цен на рынке

— Как спрос и цены на рынке недвижимости Португалии изменились за последний год, и как дело обстоит на данный момент? 

риелтор в семейной строительной фирме Nextimo Ольга Тернова— Ситуация, сложившаяся в мире в последний год, очень повлияла на все страны, в том числе, и на Португалию. Квартиры, которые можно было купить в среднем районе Лиссабона (2 спальни) за €200 тысяч, сейчас продаются за €300 тысяч. Предсказать, что будет дальше с ценами, никто не может, но пока тенденция сводится к их росту. 

В маленьких городах и селах Португалии спрос не так велик и цены, естественно, не настолько выросли. Можно, например, найти варианты квартир на 3 спальни за €100 тысяч.

Постоянным спросом в Португалии как среди иностранцев, так и среди местных жителей, пользуется инвестиционное жилье для сдачи в аренду, а также земля под застройку загородного дома (все устали в период пандемии и хотят больше свободы).

Хорошие объекты в Португалии разбирают еще на стадии котлована. Купить дом напрямую от застройщика, когда он уже сдается, практически невозможно — остается вариант покупки у тех ребят, которые вовремя инвестировали и теперь этот объект перепродают. 

К слову, инвестиция на ранней фазе постройки с последующей перепродажей — самый распространенный способ заработка. Ликвидность зависит от рынка — в прошлом году было от €30 тысяч и больше. Но гарантировать никто ничего не может, только посоветовать. 

— Кто из иностранцев покупает недвижимость в Португалии чаще всего, и какие объекты они обычно выбирают? 

— В этом году по спросу на рынке лидируют американцы, в прошлом — самыми активными были инвесторы из Китая. Что касается русскоязычного населения, они по-прежнему инициативны, но сейчас переключились в большей степени на аренду — она, в свою очередь, увеличилась в цене едва ли не в два раза. 

К примеру, квартиры в Лиссабоне, которые можно было арендовать за €750, сейчас сдаются за €1300, а те, что сдавались за €2500, сейчас доступны за €5000 и более в месяц. Опять же, в маленьких городах можно снять квартиру за €800 и в хорошем состоянии, но это будет далеко от столицы. 

«В месяц на семью тратим около €2000, но это без аренды». Личный опыт: как переехать в Португалию и получить ВНЖ

О процедуре покупки жилья иностранцами и необходимых документах

— Как иностранец может купить недвижимость в Португалии? Расскажите об этом процессе подробнее, пожалуйста. 

— Покупка квартиры, дома, фермы или просто участка земли в Португалии — процесс, который требует некоторой осторожности и осведомленности, а также подразумевает соблюдение различных требований местного законодательства. 

Для того, чтобы начать процесс покупки жилья в Португалии, вам, в первую очередь, необходимо четко понять, что вы действительно хотите купить и для чего (цель приобретения). 
Можно приобрести объект для инвестиций (тут важны параметры, которые принесут максимальную прибыль), или же для себя, для легализации. Новостройка или вторичное жилье, локация, квадратура, инфраструктура — все эти параметры влияют на стоимость объекта.

Ключевые этапы покупки:

  • Определение бюджета с учетом всех налогов и дополнительных расходов.
  • Выбор места и назначения приобретения.
  • Подготовка документов и открытие счета в банке.
  • Получение местного налогового номера (NIF).
  • Выбор объекта недвижимости.
  • Назначение просмотра.
  • Предложение и при необходимости бронь объекта.
  • Заключение предварительного договора купли-продажи жилья (эта опция, в основном, используется для покупки в кредит).
  • Финальная сделка.
  • Регистрация собственности.
  • Оформление договоров на коммунальные услуги.

Во время просмотра апартаментов обратите особое внимание на состояние жилья, соседей и район. Не секрет, что в Португалии высокая влажность, и свежеокрашенные стены могут скрывать влажность и грибок.

Часто, после согласия на покупку с вашей стороны, нужно осуществить резерв до самой продажи. Резервирование осуществляется на срок от 48 часов до одного месяца — по соглашению сторон. Это означает, что продавец снимает объект с продажи и более не показывает его никому, ожидая подготовки всех документов для оформления. Этот этап необязателен, и, в основном, используется при покупке недвижимости в кредит.

Сейчас расскажу о документах, которые должны подготовить все стороны сделки.

Продавец обязан предоставить:

  • Certidão registo predial — предоставляет информацию о собственниках и обременениях.
  • Caderneta predial — содержит информацию о кадастровой стоимости и площади.
  • Certificado energético — показывает эффективность энергосбережения.
  • Planta do imóvel — план всех помещений.
  • Ficha técnica — техническое описание для жилых объектов (обязательно для зданий после 2004 года постройки или реставрации).
  • Licença de utilização — определяет назначение помещения, например, для проживания или для коммерческого использования.

Юрист проверяет для проведения сделки:

  • имеет ли владелец право продать объект;
  • имеет ли кто-либо еще право пользования объектом (обременения);
  • имеет ли объект ограничения в пользовании или юридические ограничения;
  • есть ли невыплаченная ипотека или долги по налогам;
  • находится ли объект под арестом;
  • нет ли долгов по оплате взноса в кондоминиум;
  • имеются ли необходимые лицензии;
  • есть ли препятствие для сделки в виде приоритетного права на покупку у муниципалитета города или других лиц.

От покупателя понадобятся следующие документы:

  • Карта гражданина (cartão de cidadão) / вид на жительство (título de residência) и/или паспорт (passaporte).
  • Регистрационный номер налогоплательщика НДС (número de identificação fiscal — NIF).
  • Справка о месте проживания в Португалии, которую возможно взять по адресу вашей прописки в местной мэрии (comprovativo de morada).
  • Португальский банковский счет (чек на оплату объекта, оплата налогов в момент покупки).
  • Если вы в браке, необходимость присутствия супругов на подписании контракта зависит от вида владения собственностью: совместное владение приобретенным в браке имуществом (действует в странах постсоветского пространства), раздельное владение, или полностью совместное имущество.

— Возможны ли удаленные сделки?

— Возможны по доверенности на риелтора: мы рекомендуем на финальной сделке присутствовать лично, а весь остальной процесс можно провести дистанционно. 

— Могут ли иностранцы взять ипотеку на покупку недвижимости в Португалии?

— Да, все возможно, но на данный момент, если мы говорим про русскоязычный сегмент, необходимо пройти три круга ада с португальскими банками. 

Про будущее Португалии без программы «Золотая виза»

— Золотая виза Португалии, или гражданство за инвестиции. Что Вы думаете об этой инициативе? Что будет, на Ваш взгляд, после ее закрытия?

— Эту программу отменили, но сам закон еще не утвержден, поэтому пока схема «золотых паспортов» работает полным ходом. Вероятно, в этому году ее точно полностью закроют. Сама программа неплохая — достаточно грамотный и практичный способ легализации.

Однако расстраиваться не стоит: на смену одной программе всегда приходит другая, это не повлияет ни на инвестиции, ни на легализацию. Сейчас очень популярна, к примеру, программа digital nomad — да, это занимает чуть больше времени, но результат тот же.

В целом, спрос на недвижимость Португалии не заканчивается: сюда едут туристы, инвесторы, цифровые кочевники, и просто ребята, которые хотят спокойной жизни. Аналога нет, страна действительно очень аутентичная, с шикарным климатом и очень добрыми жителями. Страна возможностей — инвестировать можно не только в недвижимость, но и в различные проекты, которые уже есть в более развитых странах.