Аренда недвижимости в Бангкоке: частые ошибки и как их избежать

Аренда жилья в Бангкоке устроена не так, как в большинстве европейских городов. Основной формат для иностранцев и местных арендаторов это кондоминиум (condominium) или сокращенно кондо. Им владеют частные собственники, а общие зоны и правила проживания регулируются управляющей компанией или юрлицом кондоминиума.

Из этого вытекают типичные особенности аренды: условия по депозиту, правила пользования инфраструктурой дома, порядок передачи ключей и доступов, а также требования к регистрации проживания.

В нашем гайде мы разобрали, как снять жилье в Бангкоке, начиная от ознакомления с местным рынком недвижимости и заканчивая частыми ошибками при оформлении договора.

Как устроен рынок аренды жилья в Бангкоке

Бангкок является крупнейшим рынком аренды недвижимости в Таиланде как по объему предложения, так и по разнообразию форматов жилья. На столицу приходится более 40% от всех объявлений об аренде кондоминиумов в стране.

Однако важно понимать, что в Таиланде кондоминиум — это не тип дома, а юридическая форма владения, при которой, как уже говорилось, у квартиры один собственник, а за общие зоны платят собственники всех квартир в ЖК. Альтернативные форматы существуют, но занимают меньшую долю рынка:

• Арендный дом (apartment building). Дом с единым владельцем, который сдает квартиры постояльцам.
• Таунхаусы и отдельные дома. Это формат аренды выбирают в основном семьи, потому что у таких объектов отдельный вход и меньше соседей. Подобные объекты часто находятся на окраине и требуют наличия собственного транспорта.

Стоимость аренды в Бангкоке напрямую связана с доступом к общественному транспорту. Ключевую роль играют линии BTS Skytrain и MRT. Квартиры в радиусе до 500–700 метров от станций обычно стоят дороже на 15–30% по сравнению с аналогичными объектами. Наиболее востребованные зоны аренды сосредоточены вдоль центральных линий:

• Сукхумвит (Sukhumvit). Самый плотный рынок аренды, широкий диапазон цен и большое количество новых домов.
• Силом и Сатхон (Silom, Sathorn). Деловые районы с устойчивым спросом со стороны офисных сотрудников.
• Ари и Ратчада (Ari,Ratchada). Районы с более умеренными ценами и хорошей транспортной доступностью.

Средняя цена аренды квартиры в Бангкоке по районам:

Цены основаны на средней запрашиваемой аренде по активным объявлениям на рынке. Это важная оговорка, так как по ней вполне уместны торги, по итогом которых конечную цену можно снизить.

Типовые ставки в зависимости от размера квартиры:

Средние показатели стоимости месячной аренды однокомнатной квартиры в центральных районах Бангкока составляют примерно ฿28,000–55,000, это $895–1758. Новые кондоминиумы и проекты уровня люкса имеют более высокий ценник за квадратный метр, даже при одинаковом числе комнат.

Для ориентира по рынку можно выделить три ценовых сегмента долгосрочной аренды жилья в Бангкоке:

• Бюджетный сегмент. Начинается от ฿15,000–25,000 в месяц, примерно $480–800. Как правило, это студии или небольшие однушки в домах старше 8–10 лет и расположенных далеко от центра.
• Средний сегмент. Самый массовый сегмент с ценами в диапазоне ฿25,000–45,000 в месяц ($800–1440).
• Премиум-сегмент. От ฿45,000 в месяц и выше.

Стандартным сроком аренды в Бангкоке является 12 месяцев. Именно под этот срок формируются наиболее выгодные ставки. Контракты на 6 месяцев встречаются реже и почти всегда предполагают наценку. Краткосрочная аренда менее 30 дней в кондоминиумах формально запрещена, если дом не имеет гостиничной лицензии, поэтому такие варианты не рассматриваются как легальный стандарт рынка.

Требования к арендатору

В Бангкоке требования к арендатору обычно проще, чем в Европе. Чтобы снять жилье на длительный срок в Бангкоке, достаточно внести аванс и депозит. При этом набор требований отличается для иностранца и для резидента Таиланда.

Требования к иностранцу без резидентства Таиланда:

• Копия паспорта. Часто просят страницу с фото и страницу с последним въездным штампом.
• Подтверждение легального пребывания. Это может быть виза, штамп въезда, продление.
• Контактный номер в Таиланде и адрес для связи.
• Оплата при подписании. При подписании договора арендатор оплачивает первый месяц аренды и вносит депозит за сохранность квартиры, обычно равный 1-му или 2-м месяцам аренды. Депозит можно вернуть при выезде.

Если собственник осторожный, он может дополнительно запросить подтверждение занятости или дохода. Например, справку с работы, контракт, выписку из банка. Также он может запросить более высоки депозит, если в доме есть дорогая мебель или у арендатора есть домашнее животное.

Снять жилье можно и с туристической визой, потому что аренда сама по себе не запрещена. Ограничение чаще практическое. Некоторые собственники предпочитают арендаторов с более долгим сроком легального пребывания, чтобы снизить риск досрочного выезда и споров.

Если арендатор является гражданином Таиланда, то ему достаточно предоставить Thai ID card, адрес регистрации и иногда справку о занятости.

Особенности аренды в Бангкоке

В Бангкоке аренда квартиры часто выглядит как сделка между арендатором и собственником. На практике почти всегда появляется третья сторона, это управляющая структура кондоминиума, её обычно называют juristic person или просто управляющая компания.

Она управляет общими зонами, вводит правила пользования инфраструктурой, может требовать регистрацию жильцов и контролировать соблюдение внутренних регламентов. В ряде домов правила прямо ограничивают субаренду и требуют уведомления управляющей стороны о заселении. Они обычно регулируют:

• порядок доступа в дом, количество ключей и карт;
• регистрацию проживающих и гостей;
• правила парковки;
• тишину, ремонтные работы и вынос мусора;
• использование бассейна, коворкинга, общих зон.

Если собственник уверяет, что в кондо можно будет делать то, что управляющая компания запрещает — он лжет. В случае нарушения правил у управляющей стороны есть инструменты воздействия через штрафы.

Пошаговая инструкция аренды в Бангкоке

В первую очередь, чтобы снять квартиру в Бангкоке на длительный срок, надо определиться с тем, что именно вам нужно, подготовить примерный бюджет и заняться поиском. На практике используется три основных канала для поиска недвижимости:

• Онлайн-платформы. Это самый распространенный старт. Крупные агрегаторы дают широкое покрытие рынка и позволяют фильтровать по району, бюджету и типу жилья. Недостаток в том, что часть объявлений устаревает, а цена иногда указывается с запасом под торг.
• Агентства недвижимости. В Бангкоке арендаторы в большинстве случаев не платят агентскую комиссию. Агент получает вознаграждение от собственника. Это делает работу через агента выгодной по двум причинам. Во-первых, он сразу фильтрует неподходящие варианты. Во вторых, он проверяет доступность квартиры и сопровождает сделку. Для новичков на рынке это снижает риск ошибок.
• Прямые объявления. Иногда объявления размещают в лобби или на досках объявлений кондоминиума. Цена может быть ниже, но растет риск недопонимания и отсутствия поддержки при договоре и заселении. Для первого опыта такой канал редко оптимален.

В объявлениях по аренде в Бангкоке важно смотреть не только на цену. В первую очередь стоит обратить внимание на:

• Срок аренды, под который указана цена. Если не указан, почти всегда подразумевается 12 месяцев.
• Меблировка. Fully furnished (есть вся необходимая мебель) и partially furnished (есть минимально необходимая мебель) означают принципиально разный объем расходов после заселения.
• Коммунальные условия. Отдельно уточнять, по какому тарифу считается электричество.
• Расстояние до транспорта. Арендодатели часто занижают расстояние до транспортных узлов.

Аренда жилья в Бангкоке допускает торг. Для стандартного контракта на 12 месяцев можно выторговать скидку в 5–10%. Если квартира простаивает больше месяца, то можно попробовать договориться о большем дисконте. С новыми объектами ситуация обратная: мало того, что торг редко бывает уместен, при показе квартиры собственник может повысить цену.

На что стоит обратить внимание при выборе квартиры:

• Цена значительно ниже рынка без внятного объяснения причины.
• Требование перевести деньги до просмотра.
• Отказ собственника показать документы.
• Отсутствие точного адреса и названия здания.
• Наличие формулировок вроде «нужно решить сегодня без просмотра».

Во всех перечисленных случаях лучше отказаться от сделки, какими бы выгодными не были условия. Рынок Бангкока достаточно широк, чтобы найти другие варианты, обезопасив себя от риска нарваться на мошенников.

Проверка квартиры при осмотре

Аренда квартиры в Бангкоке на длительный срок предполагает посещение объекта и его осмотр. На этом этапе арендатор защищает себя от будущих споров, фиксации имеющихся у жилья проблем в договоре.

Что нужно осмотреть:

• Инженерные системы. Работают ли кондиционеры, когда последний раз их чистили, насколько они шумят при работе. Проверить давление воды во всех кранах, включить душ и смыв унитаза одновременно. Проблемы с давлением часто проявляются вечером, но базовые неисправности видны сразу. Проверить розетки в ключевых местах и убедиться, что работает автоматический щиток.
• Бытовая техника. Обязательно нужно проверить, работает ли холодильник, стиральная машина, плита, вытяжка, микроволновка. Если техника старая, это нужно зафиксировать заранее. Замена бытовой техники в Бангкоке чаще всего ложится на собственника, но только если неисправность подтверждена и зафиксирована до заселения.
• Факторы качества жизни. Нужно проверить уровень шума при закрытых окнах и наличие посторонних запахов, особенно из санузла и кухни.
• Проверка здания. Квартира не существует отдельно от дома, поэтому во время визита стоит оценить состояние лобби и лифтов, а также уточнить часы работы бассейна и спортзала.

Все обнаруженные дефекты нужно фиксировать на фото или видео. Также стоит сфотографировать царапины на полу, дефекты на мебели, пятна, сколы, трещины, состояние техники, стены и потолки. Фиксацию нужно делать так, чтобы можно было легко определить дату проведения съемки. Именно эти данные становятся базовой защитой арендодателя в случае судебного разбирательства.

Переговоры, торг и бронирование

В большинстве случаев предметом переговоров являются не только деньги. Иногда собственник не снижает цену, но соглашается на более мягкие условия. В их число входят:

• размер депозита, если заявлены 2 месяца;
• условия досрочного выезда;
• включение или исключение отдельных пунктов по ремонту;
• тариф на электричество.

Арендодатель более охотно пойдет на торг, если арендатор готов сразу подписать контракт на 12 месяцев и сразу внести платеж. Также плюсом будет понятный визовый статус и отсутствие домашних животных.

Если квартира подходит, но подписание договора переносится на несколько дней, то потенциальную аренду жилья в Бангкоке на длительный срок нужно забронировать. Обычная сумма брони составляет $160–640, а сам платеж засчитывается в депозит или первый месяц аренды. После оплаты арендодатель должен в согласованный срок снять объявление об аренде квартиры.

До проведения любого платежа у арендатора должно быть минимум следующее:

• подтверждение личности собственника или его полномочий;
• письменное подтверждение условий сделки;
• расписка или платежный документ на сумму бронирования.

От бронирования стоит отказаться, если вас просят перевести деньги без заключения договоров и подписания документов, а также меняют условия после устных договоренностей.

Договор аренды, проверка и подписание

Договор аренды в Бангкоке предоставляют на английском и тайском языках. Важно заранее уточнить, какая версия имеет приоритет в случае спора. По умолчанию приоритет часто у тайского текста, даже если арендатор не может его прочитать.

В договоре фиксируют:

• Срок и цену аренды.
• Порядок уплаты платежей.
• Штрафы за просрочку платежей.
• Размер депозита, срок его возврата и условия удержания.
• Мелкие расходы и расходники, которые оплачивает арендатор.
• Неисправности и износ, за которые отвечает собственник.
• Коммунальные тарифы.

К договору должен прилагаться инвентарный список с перечислением находящейся там мебели и описание состояния самой квартиры. После подписания договора нужно произвести оплату, как правило, это сумма за первый месяц аренды плюс депозит в размере 1–2 месяца аренды и иногда остаток бронирования, если он был. Оплата обычно производится банковским переводом или наличными.

При заселении арендатор должен получить:

• ключи от квартиры;
• карты доступа в здание и лифты;
• парковочные пропуска, если предусмотрены;
• инструкции по пользованию техникой и общими зонами.

Для иностранцев после заселения действует отдельная административная процедура. Собственник или уполномоченное лицо должно уведомить миграционные органы Таиланда о том, что они предоставили жилье иностранцу по форме TM30. 

После въезда арендатор автоматически подпадает под внутренние правила здания. Штрафы за нарушения обычно выписывает управляющая компания. Формально они могут быть адресованы собственнику, но на практике почти всегда перекладываются на арендатора.

Выезд и возврат депозита

Свой выезд из квартиры в Бангкоке нужно правильно оформить. Для начала надо заранее уведомить об этом арендодателя. Срок прописан в договоре и чаще всего составляет 30 дней. Уведомление лучше отправлять письменно с указанием даты выезда. Перед выездом будет проходить финальный осмотр, поэтому рекомендуется:

• убрать квартиру до состояния, близкого к въезду;
• проверить работу техники;
• устранить мелкие повреждения, если они появились по вине арендатора.

Если есть повреждения сверх нормального износа, отсутствуют предметы из инвентарного списка или есть неоплаченные счета за коммунальные услуги, то ущерб удержать из суммы депозита.

Его, к слову, чаще всего возвращают в день выезда либо в течение 14–30 дней после закрытия счетов. Если этого не произошло, то лучше письменно потребовать возврат у арендодателя, а уже потом обращаться в суд.

Частые юридические риски

Аренда кондо в Бангкоке связана с некоторыми юридическими рисками. Это не всегда мошенничество, а скорее попытка подписать договор на сомнительных и разбитых условиях.

Самые распространенные риски при аренде жилья в Бангкоке:

• Споры по депозиту. Депозит удерживают частично или полностью без четких объяснений. Такое случается, если отсутствует список мебели с ее зафиксированным состоянием на фото и видео.
• Завышенные тарифы. После заселения счета за электричество оказываются значительно выше ожиданий. Такое происходит, если учет ресурсов идет по внутреннему тарифу арендодателя или здания. Чтобы этого избежать, нужно проверить, указан ли тариф в договоре, и если да, то каковым он является — внутренним или государственным. Если ставка за кВт·ч заметно выше рыночной, это нужно обсуждать до подписания, а не после оплаты первого счета.
• Одностороннее изменения условий. Собственник пытается повысить аренду, изменить порядок оплаты или ввести новые сборы в середине срока. Чтобы такого не происходило, нужно сразу проверить, есть ли у собственника право на изменение условий сделки без согласия арендатора.
• Проблемы при досрочном выезде. При досрочном выезде удерживается весь депозит независимо от причины. Это частая проблема при отсутствии в договоре пункта про досрочный выезд. Поэтому данный раздел обязательно нужно прописать.