Что происходит на рынке недвижимости Латвии. Интервью с экспертом

На дома советской постройки в Латвии приходится более 50% сделок, но за коммуналку нужно платить втрое дороже, чем в новых проектах. Чем еще рынок недвижимости Латвии отличается от рынков других стран Прибалтики? Какие изменения произошли на рынке в последнее время? Какова ситуация с ценами на недвижимость данный момент? Об этом и не только мы узнали из интервью с Романом Голубевым, редактором латвийского журнала «Квадратный метр» и портала varianti.lv.

Латвийский рынок никогда не развивался в стабильных условиях.

Особенности рынка недвижимости Латвии

— Рынки недвижимости стран Балтии существенно различаются. Одной из ключевых особенностей латвийского рынка в прошлом было наличие серьезного и мотивированного видами на жительство иностранного спроса, в основном, со стороны россиян. В первую пятерку пользователей этого продукта входили и белорусы. Юрмала еще с советских времен считалась местом притяжения для москвичей. Эта тенденция сохранялась вплоть до осени 2014 года, когда здесь проходили крупные фестивали вроде «Новой Волны», «Юрмалины» и «Голосящего КиВи́На». 

Нужно отметить, что латвийский рынок никогда не развивался в спокойных и естественных условиях. На него то и дело влиял тот самый дополнительный спрос, который затем, по различным, в том числе и геополитическим причинам, падал. Например, в 2004-2006 годах мы пережили бум ипотечного кредитования, что сказалось на ценах — те полетели вверх. А уже в 2007–2009 годах на рынке Латвии произошло схлопывание ценового пузыря (что было связано с американскими деривативами и закредитованностью местного населения), и цены в некоторых сегментах сдулись почти на 70% — хотя до этого латвийский рынок считался лидером Балтии. Эстонцы и литовцы обошлись без таких потрясений. 

В 2010 году в Латвии начала работать программа предоставления иностранцам ВНЖ в обмен на покупку недвижимости — спрос возрос. Осенью 2014 года правила его получения стали жестче — этот спрос существенно снизился. Потом — ковид, потом — февраль 2022 года. Долгосрочной и продолжительной стабильности на рынке недвижимости Латвии за те два десятка лет, на протяжении которых о нем пишу, я так и не увидел. Периоды спокойствия носили краткосрочный характер.

Жилой фонд и основные тенденции на рынке

— Основной жилой фонд в Латвии — это дома советской постройки, на которые приходится 55-60% сделок. Они остаются основным объектом покупки в силу финансовых возможностей покупателей. 

Но в последнее десятилетие тенденция к росту интереса к новостройкам также наблюдается, особенно со стороны молодежи — в случае соответствия требованиям банков, они берут кредиты на 20-25 лет и покупают квартиры в новых проектах. 

Одна из таких больших тенденций сейчас, если мы говорим о Рижской конгломерации, — активное развитие сегмента частных домов и многоквартирных проектов в населенных пунктах и поселках вокруг столицы Латвии. Это, конечно, способствует развитию инфраструктуры в этих местах. Что касается центра Риги, то вопрос пока стоит так, что власти и застройщики стараются вернуть к нему интерес. И он возникает, если застройщиками предлагается достойный жилой продукт по разумной цене. 

Кроме этого, стабильно высокий спрос сохраняется на недвижимость в Юрмале. В последние годы, на фоне действующих ограничений в отношении покупателей из России, его формируют местные жители. Покупают также литовцы и жители других европейских стран. Правда, о массовости европейцев пока говорить не приходится. 

Ставки по ипотеке в Латвии — одни из самых высоких в ЕС.

Текущее состояние рынка и ставки по ипотеке

— В последние два года на рынке наблюдается отрицательная динамика цен как на вторичном, так и на первичном рынках. Многие застройщики, работающие в микрорайонах Риги, то и дело предлагают различные бонусы, чтобы мотивировать покупателей и сгладить ситуацию. Например, предлагают установку кухни или предоставление парковочного места за свой счет; кто-то гарантирует покрытие коммунальных платежей в течение ближайших пары лет. Но нужно понимать, что такие бонусы, в общей сложности, составляют не более 5% от цены объекта. 

Но так или иначе, в 2023 году результаты работы рынка недвижимости Латвии были похуже, чем в 2022 и 2021 годах. Цены на серийные квартиры Риги (как говорил, это самый частый объект покупки) в прошлом году снизились на 7,2%. 

Для полноты картины отмечу, что 2021-й год за последние полтора десятилетия стал рекордным по количеству сделок, во многом благодаря пандемии — у людей накопились деньги, многие отдыхали в Латвии, а ставки по ипотеке были отрицательными, что стимулировало спрос.

Сейчас рынок переживает период коррекции, но я считаю, что в 2024 году произойдет стабилизация с возможностью появления небольших плюсов. Этому должно способствовать снижение базовых ставок Европейского центробанка, что приведет к уменьшению и ставки Euribor. Подавляющая часть ипотечных кредитов в Латвии выдается с плавающей ставкой, включающей в себя интерес самого банка и шестимесячный или годовой Euribor.

И на этом моменте стоит остановиться отдельно, так как в большинстве республиканских центров от 40% до чуть более 60% покупок происходит с привлечением ипотеки. 

Итак, ставки по ипотеке в Латвии — одни из самых высоких в Евросоюзе. Это связано с тем, что банки закладывают риски прошлого кризиса 2007-2009 гг. И если в начале 2022 года большинство ипотек на новое жилье оформлялись по ставке 1,8-2,2% + нулевой Eiribor, то сейчас из-за стремительного роста Euribor, общие ставки обслуживания кредитов достигли 6-6,5% годовых. И это привело к 25%-ному росту размера ипотечных платежей, что негативно сказывается на спросе.

Ожидается, что к концу 2024 года ставка Euribor снизится до 2,5–3%, что должно будет способствовать оживлению рынка.

Средние цены на латвийскую недвижимость

— Сейчас средние цены на латвийскую недвижимость выглядят следующим образом:

• Вторичное жилье в микрорайонах Риги: 40-60 тысяч евро за 2-комнатную квартиру в домах постройки советского периода. Цена зависит от серии дома и качества ремонта. 
• Новостройки в Риге: 100-120 тыс. евро за 2-комнатную квартиру. В спальных районах столицы цена за «квадрат» составляет 2300–2600 тыс. евро, а в центре — 3000 за кв.м.
• Эксклюзивные предложения могут быть и выше 4 000 евро за кв. м, но таких продаж мало. 
• В Юрмале в пределах первой линии квадратный метр стоит около 3000 евро, дальше от моря — 2000–2500 евро/кв.м. За последний год в Юрмале было проведено только неполных два десятка сделок с квартирами по цене от 3000 евро за кв. м и выше. 

В регионах цены значительно ниже, в зависимости от состояния местной экономики. Например, в городе Валмиера, где много промышленных предприятий, цены на квадратный метр серийного жилья лишь на 15% ниже, чем в Риге. 

В то же время в Даугавпилсе с рабочими местами дела обстоят не так хорошо и наблюдается отток населения, поэтому можно найти квартиры и за 300-400 евро за «квадрат» (тогда как в Риге средняя цена серийного жилья со старым ремонтом, по оценкам разных компаний, составляет 860–1000 евро). 

Важно отметить, что в Латвии энергоэффективность «панелек» и новостроек сильно отличается: в трехкомнатной квартире в советском здании счета за отопление зимой будут в 2,5-3 раза выше, чем в аналогичной по площади квартире, но в новом проекте. 

Сейчас на рынке наблюдается дефицит инвестиций.

Программы поддержки от государства и инвестиционная привлекательность

— Основными покупателями на латвийском рынке недвижимости сейчас являются местные жители. Для них в стране действуют государственные программы помощи в покупке жилья. Это, в частности, касается семей с детьми — соответствующая программа помощи позволяет им уменьшить первый взнос при оформлении ипотеки. Чем больше детей, тем на большую часть кредита государство готово дать гарантии. Бонусной программой при покупке жилья могут пользоваться также и молодые специалисты.

Что касается иностранцев, ранее большую роль в привлечении их интереса к латвийской недвижимости играла программа получения ВНЖ в обмен на инвестиции. За 13,5 лет (с 1 июля 2010 года и до конца 2023 года) общий объём инвестиций в рамках этой программы превысил 1,62 млрд евро — 83% этих средств было потрачено на покупку местной недвижимости. 

Сейчас эта программа формально работает, но активность минимальная. В отношении россиян и белорусов с 2022 года введен мораторий. 

Негативное влияние на рынок недвижимости центра Риги и Юрмалы оказывает то, что часть иностранных покупателей, в силу геополитических причин, теперь не могут полноценно реализовывать свое право на эту недвижимость, то есть ею пользоваться. Соответственно, кто может, выставляет на продажу, чаще всего с дисконтом для себя, кто не может — в аренду, у кого-то она пока находится в «замороженном» состоянии. Абсолютно понятно, что любой дополнительный объем при отсутствии дополнительного спроса оказывает давление на цену. 

По официальным данным, в 2023 году было подано всего 86 заявок на предоставление ВНЖ в обмен на инвестиции в недвижимость Латвии. Снизилась активность и со стороны международных инвесторов. Впору говорить, что сейчас наблюдается определенный дефицит инвестиций на латвийском рынке недвижимости, впрочем, как и во многих странах Европы. 

Сегодня мы живем в условиях рынка покупателей. А значит для долгосрочного инвестора — это хорошая возможность. У него есть и из чего выбирать, и есть возможность пробовать диктовать цену. 

Сдача новой жилой недвижимости в аренду приносит около 5% годовых. Более высокую отдачу обеспечивают покупка и сдача квартир советского жилого фонда, но нужно учитывать низкую ликвидность таких объектов: эти здания лучше и новей не становятся, в них в дальнейшем придется вкладываться; для этого жильцы многоквартирного дома должны между собой договариваться о его реновации и так далее, что не всегда удается сделать. 

Арендный рынок в Латвии

— Латвийский рынок аренды в большинстве своем вернулся к доковидным показателям. Средние арендные ставки на данный момент:

• 2-комнатная квартира в новостройке: около 500 евро/мес.
• 2-комнатная квартира в советском доме: около 300 евро/мес.
• Квартиры в новых проектах центра Риги — 10–13 евро за кв. м в месяц.
• Элитное жилье в Риге: 15–20 евро за кв. м в месяц. Но иногда встречаются и более высокие ставки.

Однако как я уже говорил, при одинаковой площади стоимость отопления в новостройках за счет их большей энергоэффективности примерно в три раза дешевле, чем в серийном жилье.

Интересно, что в последние месяцы в Юрмале наблюдается сезонный всплеск спроса на аренду, в том числе со стороны израильтян. Это связано с нынешней ситуацией в этом регионе, а также с тем, что у нас гораздо более комфортное лето — не такое жаркое, как в Израиле. 

В последние годы на главном курорте Латвии все чаще звучит итальянская, испанская и французские речи. Если мы мечтаем летом отдохнуть в тепле, то представители южной части этих стран стремятся, наоборот, убежать от жары. 

P.S. Рынок недвижимости Латвии завершает свой период турбуленции, он жив и продолжает функционировать. И если он интересует вас именно с точки зрения покупки, то сегодня для этого довольно хорошие времена, если делать это со знающими и опытными консультантами.