Законодательство Франции позволяет иностранцам свободно покупать и продавать недвижимость на своей территории, а также сдавать ее в аренду. Более того, наличие недвижимости в стране — одно из требований к получению ВНЖ. В связи с этим, мы составили подробный гайд по покупке французских объектов и выяснили важные нюансы, от взятия ипотеки до сопутствующих трат при оформлении сделки. 

Пошаговый процесс покупки недвижимости во Франции 

Чтобы успешно завершить сделку, нужно выполнить следующие шаги:

1. Оценить техническое состояние объекта

Важным этапом является проверка соответствия заявленной площади действительности, оценка электрических и газовых сетей, и так далее. Словом, на этом этапе эксперты проверяют соответствие недвижимости установленным нормам, а также то, насколько безопасно её использовать. Важно отметить, что стоимость диагностики включена в общую цену объекта.

2. Зарезервировать объект

Далее покупатель и продавец заключают предварительный договор (compromis de vente) или односторонний договор (promesse de vente) — последний вариант, более редкий, представляет собой своего рода бронь объекта для определенного покупателя.

В этот момент покупатель также вносит задаток в размере 10% от стоимости объекта (5% при приобретении строящейся недвижимости). Эти средства депонируются на специальном банковском счете, принадлежащем нотариусу. Все прочие платежи по сделке также будет осуществляться через этот банковский счет.

3. Заключить итоговый, основной договор

Для завершения процесса сделки стороны встречаются у нотариуса, который является официальным представителем интересов как покупателя, так и государства. В некоторых случаях может быть назначено два нотариуса — по одному для покупателя и продавца.

Нотариус, представляющий продавца, проводит юридическую проверку недвижимости, чтобы убедиться в ее законной собственности и отсутствии обременений. Затем, через нотариуса покупателя, осуществляются все необходимые расчеты по сделке и заключается основной договор купли-продажи.

В случае, если покупатель не владеет языком страны, где проходит сделка, участие присяжного переводчика становится обязательным. После этого, в присутствии нотариуса, стороны подписывают окончательный документ — акт продажи (acte de vente).

4. Оплатить сделку

Перед подписанием основного договора, вся необходимая сумма должна быть переведена на специальный счет нотариуса.

При подписании право собственности автоматически переходит к покупателю, и новый владелец получает ключи от объекта, а также первичный документ, подтверждающий право собственности — аттестацию. После этого, нотариус осуществляет перевод денежных средств на счет продавца.

Обязанность нового собственника — застраховать недвижимость. За выполнением этой процедуры следит нотариус. 

5. Зарегистрировать право собственности

По завершении сделки нотариус несет ответственность за регистрацию нового собственника в специальном регистрационном бюро — Хранилище ипотек (Conservation des hypothèques). Это учреждение занимается регистрацией всех актов, связанных с продажей, обменом или дарением недвижимости, а также оформлением ипотеки.

Процесс государственной регистрации обычно занимает от двух до трех месяцев. Итогом является получение новым владельцем свидетельства о собственности.

Французская рулетка недвижимости: что такое договор пожизненной ренты Viager и как проходят такие сделки?

Сопутствующие траты при покупке недвижимости

Дополнительные расходы в рамках сделки купли-продажи могут составлять от 8,6% до 29,7% от общей стоимости. В эту сумму включены следующие пункты:

  • НДС на новостройки — 20% от общей суммы сделки.
  • Для вторичного жилья предусмотрен регистрационный налог в размере 4,9%.
  • Нотариальный сбор колеблется в пределах 3,6-12% (включает НДС), величина которого зависит от сложности сделки.
  • Регистрационный сбор в размере 0,1%.
  • Агентский сбор составляет 2-6% от общей суммы сделки и выплачивается покупателем.

Важно отметить, что указанные проценты и суммы могут изменяться в зависимости от особенностей каждой отдельной сделки. 

Средние цены на жилье

Купить квартиру во Франции площадью 90 кв.м. можно в пределах €380,000-€520,000. 

Цена за аренду однокомнатной квартиры во Франции составляет примерно €600-750 ежемесячно. Арендовать трехкомнатную квартиру в стране можно за €1100-1500.

Самая дешёвая недвижимость во Франции (стоимостью до 150,000 евро) продаётся в таких регионах как Новая Аквитания, долина Луары, Гранд Эст, Бургундия; самая дорогая — в Париже и на Лазурном берегу. 

Покупка жилья во Франции в ипотеку

Ипотека во Франции доступна для иностранцев, исключение — россияне без ВНЖ. Однако условия для нерезидентов значительно более строгие по сравнению с местными жителями. Это проявляется, в частности, в более тщательной проверке доходов инвестора. Также существуют различия в условиях кредитования: например, французы могут получить ипотечный кредит до 100% от стоимости недвижимости, тогда как для иностранцев этот размер составляет только 50%.

Возможность получения положительного решения от банка зависит от нескольких факторов: прочные связи с Евросоюзом и Францией (например, второе гражданство, работа в европейской компании и высокий подтвержденный доход, кредитная история во французских банках); брак с гражданином ЕС; наличие активов в виде ценных бумаг, вкладов или недвижимости. 

Для иностранцев также обязательно наличие другой недвижимости в любой стране, чтобы приобретаемый объект являлся для них вторым домом. Месячный платеж по ипотеке не должен превышать 35% ежемесячного дохода. Максимальный срок ипотечного кредита составляет 27 лет.

Средняя процентная ставка по ипотеке в апреле 2023 года превысила 3%, а к началу июня выросла до 4,68% для кредитов с фиксированной ставкой на срок от 20 лет.