Jak nie paść ofiarą oszustów przy zakupie nieruchomości za granicą

W ostatnich latach coraz więcej osób myśli o zakupie nieruchomości za granicą. Jednakże tego typu transakcje wiążą się z pewnym ryzykiem, zwłaszcza jeśli dotyczą nieznanego rynku i obcego prawodawstwa.

Aby dowiedzieć się, jak zabezpieczyć się przy zakupie nieruchomości za granicą, zwróciliśmy się do ekspertów rynkowych z trzech popularnych krajów pod względem zakupu nieruchomości – Polski, Turcji i Gruzji. Podzielili się profesjonalnymi poradami na temat tego, jak wybrać rzetelną agencję, przeprowadzić bezpieczną transakcję i nie wpaść w ręce oszustów.

Sprawdź licencje i unikaj „szarych” schematów

Natalia Zaitseva, CEO i agent nieruchomości Etalon Estate Group (Polska), zauważa, że ​​dla bezpieczeństwa kupno nieruchomości w Polsce Cudzoziemcy mają do wyboru dwie opcje: albo sami zapoznają się z miejscowymi przepisami, albo korzystają z pomocy profesjonalistów — agencji nieruchomości lub kancelarii prawnej.

Zalecam, by zawsze, gdy to możliwe, korzystać z usług profesjonalnych uczestników rynku, gdyż chęć zaoszczędzenia na usługach agencji często okazuje się błędną strategią. Profesjonalne agencje nieruchomości mają przecież szereg zalet: dostęp do zamkniętych baz danych; specjalne oferty od deweloperów; rabaty korporacyjne uzależnione od wielkości sprzedaży; możliwość otrzymania dodatkowych rabatów od deweloperów.

Agenci nieruchomości przechodzą również specjalne szkolenia z zakresu negocjacji i opanowują skuteczne techniki komunikacji. Dzięki temu mogą zapewnić swoim klientom najlepsze warunki.

W zależności od roli klienta (kupujący lub sprzedający) agent stosuje różne strategie:

• Dla kupujących: negocjuje maksymalne możliwe rabaty.
• Dla sprzedawców: stosuje metody sprzedaży promocyjnej, opracowuje skuteczne strategie marketingowe, zamieszcza oferty na specjalistycznych portalach w celu uzyskania maksymalnej ceny sprzedaży.

Należy jednak ostrożnie wybierać agencję, kierując się jej reputacją i prawdziwymi opiniami klientów.

Problem pseudoagencji i „agencji jednodniowych”

„Na rynku działa wiele tak zwanych agencji, które w rzeczywistości są jedynie pośrednikami” — ostrzega Natalia Zajcewa. „Oni po prostu kopiują ogłoszenia właścicieli z różnych stron i reklamują tę nieruchomość. Tacy pośrednicy nie mają pojęcia ani o przepisach prawnych, ani o procesach rejestracyjnych. Ich jedynym zadaniem jest doprowadzenie do spotkania sprzedawcy i kupującego, a potem wszystko dzieje się bez ich udziału: albo za pośrednictwem notariusza, albo prawnika ze strony właściciela.

Ekspert przestrzega również przed rozprzestrzenianiem się „agencji jednodniowych”, zwłaszcza wśród zagranicznych przedsiębiorców w Polsce. „Często ludzie, którzy ponieśli porażkę np. w innym biznesie, decydują się spróbować swoich sił w działalności związanej z nieruchomościami, nie mając pojęcia o tym rynku. Mając powierzchowną wiedzę, otwierają agencje, które nie są w stanie zapewnić im jakościowych usług” – wyjaśnia Natalia Zajcewa.

Jak wybrać rzetelną agencję w Polsce

Ekspert podkreśla kilka kluczowych kryteriów wyboru agencji nieruchomości:

• Dostępność licencji. Pomimo, iż w Polsce już wiele lat temu zniesiono licencjonowanie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, profesjonalne agencje i pośrednicy w obrocie nieruchomościami zabiegają o uzyskanie licencji. Aby tego dokonać, należy przejść szkolenie i zdać odpowiedni egzamin. Według szacunków ekspertów, około 50% polskich agentów nieruchomości posiada takie licencje.
• Członkostwo w stowarzyszeniach zawodowych. Poważne agencje zrzeszone są w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, która posiada swoje oddziały w każdym mieście. Aby uzyskać członkostwo, musisz przejść pozytywnie weryfikację przeszłości, przedstawić licencję i otrzymać pozytywne opinie od klientów i innych uczestników rynku.
• Doświadczenie. Ważne jest, aby ocenić, jak długo agencja działa na rynku i jakie doświadczenie mają jej pracownicy. Jednocześnie Natalia zauważa: „Jeśli agent działa od niedawna, ale agencja zapewnia dobrą bazę szkoleniową, wsparcie i posiada dział prawny, to współpraca z taką agencją jest jak najbardziej możliwa”.
• Przejrzystość transakcji finansowych. „Głośnym sygnałem ostrzegawczym jest sytuacja, gdy ktoś oferuje ci zniżkę w zamian za odmowę wystawienia faktury” – ostrzega ekspert. „W Polsce za każdą usługę musi zostać wystawiona faktura i zapłata musi zostać dokonana na rachunek bankowy firmy. Brak takiego dokumentu oznacza, że ​​agencja unika płacenia podatków”. Stwarza to poważne ryzyko dla klienta: jeśli w przyszłości pojawią się problemy z nieruchomością (np. z powodu błędu pośrednika w obrocie nieruchomościami lub notariusza), uzyskanie odszkodowania od firmy ubezpieczeniowej będzie niemożliwe, ponieważ działania agenta muszą być oficjalnie ubezpieczony.

Podejdź kompleksowo do kwestii bezpieczeństwa transakcji

Ihsan Erol, kierownik ds. partnerstwa w TEKCE Real Estate, podkreśla znaczenie systematycznego podejścia przy wyborze agencji nieruchomości w Turcji.

Kryteria wyboru wiarygodnej agencji w Turcji

Należą do nich:

• Reputacja i recenzje. Należy dokładnie zbadać reputację agencji, czytając recenzje i oceny w Internecie. Polecam wybierać firmy, które mają ocenę powyżej 4 gwiazdek i cieszą się niezmiennie pozytywnymi opiniami klientów.
• Kompleksowość usług. Rzetelna agencja powinna świadczyć pełen zakres usług, obejmujący obsługę transakcji kupna i sprzedaży, zarządzanie nieruchomościami, pomoc prawną oraz serwis posprzedażowy.
• Znajomość lokalnego rynku. Ważne jest, aby wybierać agencje posiadające dogłębną wiedzę na temat tureckiego rynku nieruchomości i doświadczenie w konkretnym regionie. Pomaga to znaleźć najlepsze opcje spełniające wymagania klienta.
• Przejrzystość pracy. Profesjonalna agencja powinna być transparentna w kwestii swoich opłat, procesów i potencjalnego ryzyka. Wszystkie warunki muszą być wyraźnie określone w umowach.

Rola wsparcia prawnego

Ekspert szczególnie podkreśla znaczenie wsparcia prawnego w przypadku: kupno nieruchomości w Turcji. „Choć proces zakupu nieruchomości w Turcji jest prostszy i szybszy niż w wielu innych krajach, zagranicznym nabywcom zaleca się skorzystanie z profesjonalnego wsparcia” – zauważa ekspert.

Prawnik pełni kilka kluczowych funkcji:

• Sprawdza dokumentację: analizuje tytuł prawny do nieruchomości; sprawdza pozwolenia na budowę i dostępność zaświadczenia o miejscu zamieszkania (ISKAN); identyfikuje możliwe obciążenia, długi lub spory sądowe.
• Przygotowuje dokumenty: sporządza umowę sprzedaży uwzględniającą wszystkie postanowienia umowy; przygotowuje niezbędną dokumentację do rejestracji praw własności.
• Dokonuje kompleksowej kontroli obiektu: ocenia stan fizyczny nieruchomości; analizuje aspekty finansowe transakcji; sprawdza legalność budowy.
• Reprezentuje interesy kupującego. W razie potrzeby w imieniu kupującego może działać prawnik, który udzielił mu pełnomocnictwa, co jest szczególnie wygodne dla klientów zagranicznych.

Skup się na kompetencjach specjalistów i przejrzystości procesów

Oleg Khoroshev, szef sprzedaży, gruzińska agencja nieruchomości GulfStream, podkreśla znaczenie współpracy ze sprawdzonymi specjalistami i zwraca szczególną uwagę na przejrzystość transakcji podczas kupno nieruchomości w Gruzji.

Oznaki nieuczciwych uczestników rynku

Ekspert wskazuje kilka „sygnałów ostrzegawczych”, które powinny zaalarmować potencjalnego nabywcę:

• Brak jasnego zrozumienia procesu transakcji przez agenta.
• Podano niewystarczające lub niejasne informacje.
• Brak fizycznego biura.
• Niejasna historia działalności agencji.
• Brak lub mało recenzji.

„Transakcja musi być dla klienta jak najbardziej przejrzysta. Powinieneś otrzymać wyczerpujące odpowiedzi na wszystkie swoje pytania.— podkreśla Oleg Khoroshev.

Rekomendacje dotyczące bezpiecznego zakupu nieruchomości w Gruzji

Oto rada eksperta rynku gruzińskiego:

1. Sprawdź agencję dokładnie. Należy zapoznać się z historią firmy, zasięgnąć opinii poprzednich klientów i je przeanalizować. Osobista wizyta w biurze agencji pozwoli Ci uzyskać pełniejszy obraz firmy.
2. Unikaj współpracy z niezweryfikowanymi prywatnymi agentami nieruchomości. Najlepiej jest współpracować ze sprawdzonymi i znanymi agencjami nieruchomości.
3. Domagaj się pełnych informacji. Ważne jest, aby uzyskać jasne odpowiedzi na wszystkie pytania dotyczące charakterystyki nieruchomości, jej stanu prawnego, procedury przeprowadzania transakcji oraz wszystkich etapów przygotowywania dokumentów.

„Kompetencja specjalistów i przejrzystość procesów są kluczowymi czynnikami bezpiecznej transakcji na gruzińskim rynku nieruchomości” — podsumowuje ekspert.

Mamy nadzieję, że zastosowanie się do powyższych zaleceń pomoże Państwu zminimalizować ryzyko przy zakupie nieruchomości za granicą i zapewni bezpieczeństwo transakcji.