Czy w Polsce są jeszcze tanie nieruchomości? Przegląd aktualnych cen i oprocentowania kredytów hipotecznych w wywiadzie z ekspertem

Popyt na polskie nieruchomości nie słabnie, a lokalni pośrednicy spodziewają się dalszego wzrostu cen w najbliższej przyszłości. Aby zrozumieć, co dzieje się na polskim rynku nieruchomości, rozmawialiśmy z Natalią Zajcewą, CEO i pośrednikiem w Etalon Estate Group.

Najbardziej płynne opcje są wyprzedawane na etapie wykopalisk.

O zmianach cen nieruchomości w Polsce

— Ceny rosły bardzo płynnie i stabilnie przez ostatnie dziesięciolecia – około 8-10% rocznie. Było kilka małych skoków: kiedy rozpoczęła się fala emigracji z Białorusi i Ukrainy (do 15% rocznie) oraz latem 2023 roku, kiedy Polska wprowadziła państwowy program wsparcia kredytów hipotecznych dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. Z tej opcji skorzystali nie tylko Polacy, ale także cudzoziemcy posiadający zezwolenie na pobyt.

Trend rosnących cen utrzymuje się i według naszych prognoz utrzyma się jeszcze przez długi czas. W 2024 roku spodziewana jest nowa ustawa o dodatkowych dopłatach do kredytów hipotecznych: oznacza to, że jeśli obywatel zaciągnie kredyt hipoteczny na 7% rocznie, państwo dopłaci większość tej kwoty, a osoba będzie musiała zapłacić pozostałe 1–1,5%, w zależności od stanu cywilnego, dochodów i tak dalej. Spowoduje to również wzrost cen, popytu i dostępności podaży na rynku.

O popycie na różne rodzaje nieruchomości

— Popyt na polskie nieruchomości był i jest wysoki z wielu powodów: jest to jeden z najtańszych krajów w UE, o wysokim standardzie życia. Nieruchomości tutaj nadal kosztują mniej niż w sąsiednich Niemczech.

Doprowadziło to do fali emigracji, a wiele zagranicznych firm otworzyło tu swoje oddziały i przeniosło pracowników, aby zoptymalizować podatki.

Największym popytem cieszą się mieszkania dwu- i trzypokojowe* w dużych miastach, takich jak Poznań, Warszawa, Wrocław, Kraków i Gdańsk. Są one kupowane głównie w celach inwestycyjnych i na wynajem, ale oczywiście także do własnego zamieszkania.

Sami Polacy inwestują nie tylko w lokalne nieruchomości, ale także w nieruchomości w innych krajach, takich jak Hiszpania czy Cypr.

*Mieszkania dwupokojowe to mieszkania z jedną sypialnią (40–45 m²), mieszkania trzypokojowe to mieszkania z dwiema sypialniami (50–70 m²). 

Ceny wzrosły o 20–25% w ciągu ostatniego roku.

O wielkości sprzedaży i cenach mieszkań w różnych miastach

— Ogólnie rzecz biorąc, na polskim rynku jest wystarczająco dużo mieszkań, choć należy zauważyć, że najbardziej płynne opcje są sprzedawane na etapie budowy. Do czasu ukończenia budowy pozostają tylko duże mieszkania dwupokojowe.

W ciągu ostatniego roku koszt mieszkania wzrósł o 20–25% — wcześniej wzrost wynosił około 8-10% rocznie. Warszawa ma najwyższe ceny nieruchomości, za nią plasuje się Kraków, następnie Gdańsk, Poznań i Wrocław.

Oto przykładowe ceny obiektów w Poznaniu: nowe budynki bez wykończenia kosztują 10–14 tysięcy złotych za metr kwadratowy (~ 2500–3500 dolarów), na rynku wtórnym z wykończeniem — 15–16 tysięcy złotych. Czyli zawsze doliczamy około 2 tysięcy złotych za metr (~ 500 dolarów) za wykończenie.

W dobrych dzielnicach można znaleźć mieszkania z wykończeniem w cenie nowych budynków bez remontu.

Jednocześnie na rynku wtórnym, jeśli dobrze zbadasz rynek, możesz znaleźć bardzo płynne opcje jakości w dobrych dzielnicach w tej samej cenie, co od dewelopera (które będą bez wykończenia). Tyle tylko, że domy z takimi mieszkaniami będą miały 8–15 lat.

— Wzrost cen dotknął każdy rodzaj nieruchomości. Najdroższe nieruchomości w Polsce znajdują się w centrach dużych miast, w nowych elitarnych domach, czasami na przedmieściach (jeśli są wykonane z drogich i wysokiej jakości materiałów), a także w odrestaurowanych kamienicach (są to domy z końca XIX wieku w centrum miast z wysokimi sufitami).

Najwolniej na naszym rynku drożały domy wybudowane w latach 1950–1980. Oznacza to, że jeśli mieszkania w 2023 roku wzrosły o 20%, to w tym segmencie — o 10–12%.

Tańsze jest również kupowanie nieruchomości na przedmieściach dużych miast i na całkiem dobrych osiedlach mieszkaniowych, ale nadaje się tylko do własnego zamieszkania — nie nadaje się dla inwestorów ze względu na niski popyt na wynajem.

O zakupie mieszkań przez cudzoziemców

— Nieruchomości w Polsce są absolutnie dostępne dla każdego — nie ma różnicy w ich rejestracji, niezależnie od tego, czy kupuje je Polak, czy obcokrajowiec. Istnieją jednak niuanse, jeśli chodzi o ziemię.

Faktem jest, że cudzoziemcy nie mogą kupować działek, domów na takich działkach, nieruchomości komercyjnych i obiektów w strefach przygranicznych bez specjalnego zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych. Aby uzyskać takie zezwolenie, konieczne jest udowodnienie związku z Polską (posiadanie karty pobytu, karty Polaka lub prowadzenie działalności gospodarczej w kraju), a także wskazanie źródła pochodzenia środków (czy jest to kredyt hipoteczny, pieniądze zarobione w Polsce lub innym kraju i tak dalej).

Należy wziąć pod uwagę, że w momencie składania wniosku do urzędu trzeba mieć już wybraną i zarezerwowaną nieruchomość, podpisaną umowę przedwstępną z właścicielem, który z kolei musi zgodzić się na oczekiwanie na otrzymanie takiego pozwolenia. Z reguły cały ten proces trwa od 3 miesięcy do roku.

Jeśli nie chce się czekać lub nie ma takiej możliwości, można znaleźć inne opcje: na przykład kupić dom w Polsce na firmę otwartą w kraju lub kupić kamienicę – ten sam dom, ale bez żadnego połączenia z gruntem (w tym przypadku jest on tylko w użytkowaniu właściciela).

O stopach procentowych i ich wpływie na rynek

— Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, cudzoziemcy mogą je zaciągać, jeśli mają zezwolenie na pobyt (nawet tymczasowy) i stabilny dochód w Polsce. Sprawdzą również stan cywilny, wysokość dochodów, obecność dzieci na utrzymaniu i tak dalej — jest wiele niuansów.

Oprocentowanie w Polsce składa się z oprocentowania danego banku (około 1,5–2%) oraz WIBOR — stopy refinansowej ustalanej przez państwo. Jeszcze 2-3 lata temu WIBOR był bliski zeru, co pozwalało bankom podnosić oprocentowanie i zarabiać więcej – wtedy ogólne oprocentowanie wynosiło 3,5%. Następnie stopa refinansowania wzrosła, a obecnie ogólna stopa wynosi około 7–8% w zależności od banku.

Mamy nadzieję, że stopa refinansowania spadnie, a dostępność kredytów wzrośnie. Jednocześnie, jak już wspomniałem, rząd zawsze wymyśla coś dla swoich obywateli, na przykład regularnie uruchamia programy dopłat do kredytów hipotecznych.

O podatkach przy zakupie i posiadaniu nieruchomości 

— Przy zakupie na rynku wtórnym należy zapłacić podatek w wysokości 2% wartości, podczas gdy na rynku pierwotnym nie ma podatku. Jednocześnie na rynku wtórnym istnieje zachęta dla tych, którzy kupują swój pierwszy dom.

Przy posiadaniu konieczne jest płacenie rocznego niskiego podatku gruntowego — około 200 złotych rocznie (około 50 dolarów) za standardowe mieszkanie. Jest on obliczany indywidualnie dla każdej nieruchomości w administracji miasta natychmiast po zakupie nieruchomości.

O kupujących i najemcach

— Istnieje kilka kategorii cudzoziemców kupujących nieruchomości w Polsce.

Pierwszą z nich są cudzoziemcy z byłych krajów WNP, którzy zazwyczaj najpierw wynajmują dom, a następnie, po uzyskaniu pracy i pozwolenia na pobyt, kupują mieszkanie z kredytem hipotecznym. Rata kredytu jest plus minus taka sama jak w przypadku wynajmu.

Są inwestorzy zagraniczni, którzy kupują, w tym zdalnie, mieszkania, aby je wynajmować.

Są też tacy, którzy po długich namysłach decydują się na emigrację do Polski — najczęściej kupują duże trzypokojowe mieszkania lub townhouse'y na przedmieściach i przeprowadzają się tu na pobyt stały.

Większość obcokrajowców wynajmuje mieszkania w Polsce. Najczęściej są to programiści z byłych krajów WNP (zwłaszcza z Białorusi), studenci i rodziny, które nie mają pozwolenia na pobyt lub planują przeprowadzić się do innego kraju.

Nawiasem mówiąc, stawki czynszu spadły ostatnio do poprzedniego poziomu po 1,5–2-krotnym skoku w 2022 roku, który nastąpił z powodu fali emigracji z Ukrainy.

Obecnie w Poznaniu można wynająć kawalerkę za 1800–2200 złotych (450–550 dolarów), dwupokojowe — za 2500–3000 złotych (620-750 dolarów), trzypokojowe — za 3500–4000 złotych (870–1000 dolarów). Wszystko to z wyłączeniem mediów. W Warszawie będzie o 30–40% drożej. Stawki silnie zależą od dzielnicy i poziomu domu.

Prognozy i rekomendacje dla kupujących

— Spodziewamy się systematycznego wzrostu cen, jeszcze większego popytu ze strony obcokrajowców, w tym Niemców inwestujących w tańsze polskie nieruchomości. Z czasem polski rynek prawdopodobnie dogoni niemiecki pod względem cen. Tak przynajmniej uważają analitycy.

Jeśli cudzoziemiec chce kupić nieruchomość, ale nie ma jeszcze pełnej kwoty, nie polecam odkładania zakupu, ponieważ ceny stale rosną. Można skorzystać z rat od dewelopera na etapie budowy — wpłacić 30%, a resztę spłacać w ratach do momentu oddania domu. Kwota ta nie jest oprocentowana. Jest to opcja absolutnie bezpieczna – prawa kupującego są w Polsce chronione bardziej niż prawa dewelopera.

Tutaj przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym otwierany jest w banku rachunek celowy zablokowany, na który wpływają pieniądze wpłacone przez kupującego, a deweloperowi są one przekazywane dopiero w momencie, gdy zakończy on pewien etap prac. Oznacza to, że deweloper zbudował 30% obiektu — 30% całkowitej kwoty otrzymanej na jego konto.  Wszystkie umowy zawierane są u notariusza i natychmiast po podpisaniu dokonywany jest wpis do rejestru państwowego.

Zdarzają się długie budowy, ale jest ich niewiele — około 5%. Można zminimalizować takie ryzyko, mając dobre rozeznanie na rynku i znając reputację deweloperów. Zalecałabym dokładne zbadanie rynku samodzielnie lub skontaktowanie się z profesjonalnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

Chociaż licencjonowanie działalności związanej z nieruchomościami w Polsce jest całkowicie opcjonalne, nadal zalecałabym zwrócenie na to uwagi.