Niemcy zakazały zakupu nieruchomości za gotówkę i kryptowalutę. A co z innymi krajami?

Od stycznia 2023 r. Niemcy podjęły poważne kroki w celu zwalczania szarego rynku nieruchomości i zakazały zakupu nieruchomości za gotówkę lub kryptowalutę. W roku 2025 walka z nielegalnym kapitałem nadal stanowi priorytet dla Unii Europejskiej, a Niemcy, jako jedna z wiodących gospodarek regionu, nadają ton temu procesowi, wprowadzając nowe ograniczenia.

Co się zmieniło w tym czasie? Jak kupujący i sprzedający dostosowali się do nowej rzeczywistości i jakie wnioski można wyciągnąć z doświadczeń Niemiec? W naszym artykule przyjrzymy się aktualnemu stanowi prawa, jego praktycznemu zastosowaniu oraz konsekwencjom dla rynku nieruchomości.

Jakie metody płatności za nieruchomości nie są dozwolone w Niemczech w 2025 roku

Ograniczenia metody płatności, gdy kupno nieruchomości w Niemczech działają do dziś. Są one regulowane przez Ustawę o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (Geldwäschegesetz, GwG) (art. 16a). Zabrania się korzystania z następujących aktywów:

• Gotówka. Legalność pochodzenia gotówki jest trudna do zweryfikowania i nie ma gwarancji, że wyniki weryfikacji będą wiarygodne, dlatego transakcje muszą być cyfrowe.
• Kryptowaluty. Bitcoinów, Ethereum i innych walut cyfrowych, w tym niewymienialnych tokenów (NFT), nie można używać do płacenia za nieruchomości. Dotyczy to zarówno zakupów bezpośrednich, jak i transakcji za pośrednictwem firm.
• Metale i kamienie szlachetne. Z listy akceptowanych środków płatniczych wyłączone są również złoto, platyna i kamienie szlachetne.

Zakaz dotyczy wszystkich rodzajów nieruchomości na terenie kraju: budynków mieszkalnych i mieszkań, nieruchomości komercyjnych i działek gruntu. Władze niemieckie nie planują łagodzenia tych ograniczeń; Ponadto zamierzają wzmocnić kontrolę przestrzegania prawa w obliczu rosnącej popularności kryptowalut w UE.

Przy zakupie nieruchomości w Niemczech dozwolone są:

• Przelewy bankowe. Podstawowa i najpopularniejsza metoda płatności. Kupujący i sprzedający mają obowiązek przedstawić notariuszowi dowód transakcji z instytucji kredytowej, np. wyciąg lub zlecenie płatnicze.
• Pieniądze elektroniczne. Płatności za pośrednictwem systemów takich jak PayPal lub innych usług, które zgodnie z prawem UE mieszczą się w definicji pieniądza elektronicznego, pozostają dopuszczalne. Dotyczy to również stablecoinów (takich jak USDT czy USDC), jeśli są uznawane za pieniądz elektroniczny i powiązane z walutą fiducjarną podlegającą jasnym regulacjom.
• Papiery wartościowe. Zakazowi nie podlega wykorzystanie tradycyjnych papierów wartościowych, w tym elektronicznych, zarejestrowanych w rejestrach opartych na technologii rozproszonego rejestru (DLT). Jednakże tokeny bezpieczeństwa, które nie spełniają ścisłych kryteriów “papierów wartościowych” zgodnie z prawem niemieckim, pozostają zakazane.

Jak działa kontrola?

Nadzór nad przestrzeganiem zakazu spoczywa przede wszystkim na notariuszach. W Niemczech bez jego certyfikatu nie można przeprowadzić żadnej transakcji w obrocie nieruchomościami. Jego obowiązkiem jest sprawdzenie metody płatności za zakup i upewnienie się, że środki wpłynęły za pośrednictwem autoryzowanych kanałów, takich jak przelew bankowy lub pieniądz elektroniczny. Dopiero wtedy składa wniosek do rejestru gruntów (Grundbuchamt) o ponowną rejestrację praw własności.

Kupujący i sprzedający muszą z kolei przedstawić notariuszowi dowody legalności transakcji w postaci wyciągów bankowych, potwierdzeń płatności z instytucji kredytowych lub danych o przelewach w systemach pieniądza elektronicznego.

Jeżeli notariusz ma podejrzenia co do legalności pochodzenia środków, może zażądać od stron dodatkowych informacji lub niezwłocznie przekazać je organom zajmującym się zwalczaniem prania pieniędzy, takim jak Jednostka Analityki Finansowej (FIU).

Konsekwencje naruszeń

Naruszenie zakazu nie pociąga za sobą sankcji administracyjnych ani karnych — transakcja po prostu nie jest uznawana za ważną. Notariusz nie zatwierdzi dokumentów i nie złoży wniosku do rejestru gruntów, a bez tego prawo własności nie przejdzie na nabywcę.

W przypadku, gdy notariusz lub bank zwróci się do FIU, mogą wystąpić poważne konsekwencje. Ona z kolei rozpocznie szczegółową kontrolę finansów danej osoby i może doprowadzić do wszczęcia postępowania karnego i zajęcia majątku.

Jak wygląda sytuacja w innych krajach?

Zakaz zakupu nieruchomości za gotówkę i kryptowalutę w Niemczech nie jest odosobnioną inicjatywą, ale częścią szerszego międzynarodowego trendu zmierzającego do zacieśnienia kontroli nad przepływami finansowymi i rynkiem nieruchomości. Zaczęło się kształtować na początku lat 2010., ale głównym impulsem było ujawnienie Panama Papers w 2016 r. Śledztwo wykazało, że elity na całym świecie wykorzystują konta offshore i nieruchomości do prania pieniędzy i unikania płacenia podatków.

Walka ta stała się szczególnie aktywna od 2020 r. ze względu na wzrost transakcji kryptowalutowych. Stały się popularnym narzędziem nielegalnych transakcji, ponieważ pochodzenie środków wykorzystanych do ich zakupu jest praktycznie niemożliwe do ustalenia. Dzięki temu osoby podejrzane i niegodne zaufania mogłyby kupować nieruchomości w krajach UE.

Pandemia COVID-19 również odegrała swoją rolę, ponieważ spowodowała gwałtowny wzrost liczby transakcji cyfrowych. Uwypukliło to ogólną podatność kontroli aktywów cyfrowych i ogólną słabość regulacji w tym zakresie. Następnie Grupa Specjalna ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy (FATF) zaktualizowała swoje zalecenia i wezwała państwa do wzmocnienia monitoringu transakcji związanych z kryptowalutami i nieruchomościami.

Unia Europejska aktywnie uczestniczył w tym procesie. W 2020 r. weszła w życie piąta dyrektywa w sprawie przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML), nakładająca na państwa obowiązek usprawnienia śledzenia pochodzenia środków pieniężnych. W lipcu 2021 r. Komisja Europejska zaproponowała nowy pakiet środków: utworzenie wyspecjalizowanego Urzędu ds. Zwalczania Prania Pieniędzy (AMLA), ustalenie limitu transakcji gotówkowych w wysokości 10 000 euro i ograniczenie liczby transakcji kryptowalutowych.

Francja zaostrzono również kontrole, ustalając górny limit transakcji gotówkowych na 1000 euro dla rezydentów i 10 000 euro dla nierezydentów od 2015 r. Włochy obniżyły próg transakcji gotówkowych z 3000 do 1000 euro do 2023 r., przy czym ogólnie rzecz biorąc, zwrócono szczególną uwagę na kwestie prawne związane z transakcjami dotyczącymi luksusowych nieruchomości. W Holandii trwają na razie dyskusje na temat zakazu płatności kryptowalutami i nie podjęto jeszcze ostatecznej decyzji w tej sprawie.

Poza UE środki nie zawsze są tak rygorystyczne. Na przykład w Stanach Zjednoczonych transakcje gotówkowe nie są w żaden sposób ograniczone. Transakcje kryptowalutowe również nie są regulowane, ale tylko dlatego, że w prawie amerykańskim kryptowaluta nie jest uważana za walutę, a raczej za własność, i przed zakupem należy ją wymienić na dolary. Niuanse dotyczą jedynie podmiotów prawnych i spółek: amerykańska ustawa o przejrzystości korporacyjnej (CTA) nakłada na nie obowiązek raportowania beneficjentów. Nie dotyczy to jednak jednostek.

W Kanadzie od 2023 r. wymagane będzie ujawnianie źródeł pochodzenia środków finansowych w przypadku dużych transakcji na rynku nieruchomości, zwłaszcza w Vancouver i Toronto. Ale tylko dlatego, że rynki nieruchomości w dużych miastach są przegrzane zagranicznymi inwestycjami, a wątpliwy charakter transakcji jest wystarczającym powodem, aby odmówić.

ZEA wręcz przeciwnie, zamiast zakazów, aktywnie legalizuje aktywa cyfrowe. Departament Ziemi i Zasobów w Dubaju akceptuje kryptowalutę jako metodę płatności za pośrednictwem platform blockchain, ale podobnie jak w USA, wymaga przeliczenia na dirhamy. Proces ten odbywa się za pośrednictwem licencjonowanych giełd kryptowalut lub bramek płatniczych, takich jak Binance Pay lub HAYVN Pay, dzięki czemu legalność środków jest w pełni zgodna z lokalnymi przepisami. W 2022 r. Dubaj uchwalił ustawę o aktywach wirtualnych (ustawa nr 4 z 2022 r.) i powołał Urząd Regulacji Aktywów Wirtualnych w Dubaju (VARA), który ma nadzorować transakcje kryptowalutowe.

Niemiecki model jest bliższy chińskim metodom regulacyjnym. Chiny wprowadziły również całkowity zakaz stosowania kryptowalut w transakcjach, w tym w obrocie nieruchomościami.

Finalizujemy

Wprowadzony przez Niemcy w 2023 r. zakaz zakupu nieruchomości za gotówkę i kryptowalutę wpisuje się w ogólną tendencję w UE mającą na celu walkę z kapitałem nieformalnym i praniem pieniędzy. W miarę upływu czasu transakcje stały się bardziej przejrzyste, a notariusze stali się kluczową postacią w ich realizacji.

Jednakże zwiększyło to liczbę kontroli i jeszcze bardziej spowolniło i tak już uciążliwą biurokrację w Niemczech. Lokalny rynek nieruchomości dostosował się do tej sytuacji, ale jego atrakcyjność dla zagranicznych inwestorów spada, zwłaszcza w porównaniu z innymi krajami, w których nie obowiązują takie ograniczenia.

Arabski model pokazuje, że lepiej nie dostosowywać rynku nieruchomości do funkcjonowania bez kryptowalut, ale unowocześnić samo prawodawstwo, dostosowując je do współczesnych standardów. Być może dlatego Zjednoczone Emiraty Arabskie przyciągają obecnie ogromną liczbę inwestorów w sektorze kryptowalut i pozostają okrętem flagowym tego sektora.