Jak kupić dom lub mieszkanie w Austrii: wymagania, proces i koszty

Austria zajmuje szczególne miejsce na europejskim rynku nieruchomości. W przeciwieństwie do wielu krajów UE, w których ceny nieruchomości podlegają dużym wahaniom, a stopy procentowe kredytów hipotecznych rosną wraz ze wzrostem cen nieruchomości, sektor austriacki pozostaje odporny. Koszty mieszkania w Austrii również drożeje, ale umiarkowanie — o 4-5% rocznie.

Dzięki temu dostępność nieruchomości utrzymuje się na poziomie wystarczającym, by przyciągnąć nie tylko indywidualnych nabywców, ale także inwestorów. Proces zakupu nieruchomości w Austrii jest jednak nieco bardziej skomplikowany niż średnia w UE, głównie ze względu na bardziej rygorystyczne przepisy dla cudzoziemców w niektórych krajach związkowych.

Poświęciliśmy ten artykuł właśnie tym niuansom, aby dowiedzieć się, jak działa rynek nieruchomości w Austrii, jakie czynniki wpływają na wybór nieruchomości i dlaczego zrozumienie lokalnych specyfiki ma kluczowe znaczenie dla udanej transakcji.

Kto może kupić nieruchomość w Austrii?

Obywatele Unii Europejskiej mają prawo do zakupu nieruchomości w Austrii na niemal takich samych warunkach jak Austriacy. Jedyną różnicą jest to, że w niektórych krajach związkowych, takich jak Tyrol i Vorarlberg, władze lokalne mogą wymagać dowodu zamiaru wykorzystania nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania.

W przypadku obywateli krajów spoza UE (np. Rosji, USA lub Chin) przepisy prawa wymagają uzyskania specjalnego zezwolenia od władz lokalnych (Fremdenverkehrsgesetz lub podobne ustawy, w zależności od regionu). Szanse na otrzymanie zezwolenia są większe w przypadku cudzoziemców, którzy inwestują w gospodarkę (np. poprzez tworzenie miejsc pracy) lub planują pozostać w kraju przez dłuższy czas. W Salzburgu, Wiedniu i innych popularnych miastach turystycznych pozwolenia wydawane są rzadko, aby zapobiegać spekulacjom na rynku nieruchomości.

Władze lokalne rozpatrują wnioski w ciągu 3–6 miesięcy, nie ma jednak żadnych gwarancji: według austriackiego Ministerstwa Gospodarki w 2023 r. odrzucono około 30% wniosków złożonych przez osoby niebędące rezydentami.

Specyfika lokalnego rynku nieruchomości

Nieruchomości mieszkalne stanowią podstawę austriackiego rynku nieruchomości. Najwięcej transakcji zawiera się w Wiedniu — około 40% wszystkich transakcji sprzedaży mieszkań w kraju. Rynek stołeczny stanowią przede wszystkim mieszkania w budynkach wielorodzinnych, o średniej powierzchni 60–80 m² i cenach wahających się od 5 tys. do 12 tys. euro za m². W regionach takich jak Salzburg i Tyrol popularnością cieszą się domy prywatne i domki nastawione na sezonową turystykę i wynajem długoterminowy. W strefach alpejskich obowiązują ograniczenia w budownictwie, co zmniejsza ogólną podaż na rynku i jest przyczyną wysokich cen za metr kwadratowy, wahających się od 3000 do 8000 euro.

Inwestorzy będą zainteresowani nieruchomościami pod wynajem, ponieważ połowa populacji Austrii woli wynajmować mieszkania niż je kupować. W związku z tym powstaje sytuacja, w której w dużych miastach nawet 60% mieszkańców stanowią osoby wynajmujące mieszkania.

Segment nieruchomości komercyjnych obejmuje biura, lokale handlowe i obiekty hotelowe, których średnia rentowność wynosi 3–4% rocznie. Ze względu na obecność międzynarodowych firm i ich siedzib (np. ONZ w Wiedniu) popyt utrzymuje się na wysokim poziomie. W regionach turystycznych, takich jak Innsbruck czy Bad Gastein, popularnością cieszą się małe hotele i apartamenty przeznaczone do wynajmu krótkoterminowego. Warto jednak wziąć pod uwagę, że kraje związkowe, takie jak Vorarlberg, zazwyczaj dają pierwszeństwo lokalnym przedsiębiorcom.

Proces zakupu nieruchomości w Austrii krok po kroku

Pierwszym etapem jest ocena możliwości finansowych. Kupujący musi wziąć pod uwagę nie tylko cenę nieruchomości, ale także dodatkowe koszty, które stanowią kolejne 10–12% podatków i opłat od ceny nieruchomości. Odpowiedniej nieruchomości możesz poszukać samodzielnie, korzystając z platform internetowych, jednak lepiej zwrócić się do specjalistów znających specyfikę danego regionu. Przykładowo w Wiedniu popyt przewyższa podaż i w 2024 r. 20% nieruchomości zostało sprzedanych przed ich oficjalnym wprowadzeniem na rynek.

1. Sprawdzenie prawnej czystości obiektu. Przed zakupem należy upewnić się, że nieruchomość nie ma żadnych obciążeń: można to zrobić, uzyskując od notariusza lub prawnika wypis z księgi wieczystej (Grundbuch). W wyciągu zostaną wykazane obciążenia hipoteczne, obciążenia rzeczowe lub ograniczenia w użytkowaniu (np. zakaz wynajmu).
2. Uzyskanie pozwolenia (dla osób niebędących rezydentami). Wniosek należy złożyć do komisji krajowej (Grundverkehrskommission) kraju związkowego, w którym znajduje się nieruchomość. Należy dołączyć paszport, gwarancje finansowe i uzasadnienie zakupu (na przykład inwestycja lub użytek osobisty). Obywatele UE są generalnie zwolnieni z tego kroku, istnieją jednak wyjątki regionalne.
3. Zawarcie umowy i płatność. Transakcja zostaje sformalizowana u notariusza, który sporządza umowę sprzedaży (Kaufvertrag), sprawdza jej zgodność z prawem i poświadcza podpisy stron. Na tym etapie kupujący wpłaca zadatek (zwykle 10% wartości) na rachunek powierniczy notariusza. Pełna płatność następuje po podpisaniu umowy i sprawdzeniu wszystkich warunków. Średni czas od podpisania umowy do przekazania środków wynosi 2–4 tygodnie.

Ostatnim etapem jest wpisanie danych nowego właściciela do księgi wieczystej przez notariusza po dokonaniu pełnej zapłaty i rozliczeniu podatków. Cały proces trwa od kilku dni do dwóch tygodni, po czym nabywca otrzymuje wyciąg potwierdzający prawo własności.

Ile kosztują nieruchomości w Austrii?

Ceny nieruchomości w Austrii są wysokie ze względu na ograniczone zasoby gruntów i rosnący popyt ze strony nabywców krajowych i zagranicznych. Wiedeń tradycyjnie przoduje pod względem cen mieszkań za metr kwadratowy, ale regiony alpejskie, takie jak Tyrol i Vorarlberg, nie pozostają daleko w tyle.

Średnie ceny nieruchomości w Austrii:

Koszty dodatkowe:

• Podatek transferowy (Grunderwerbsteuer). 3,5% wartości nieruchomości. Na przykład od mieszkania wartego 400 000 euro podatek wyniesie 14 000 euro.
• Opłata rejestracyjna (Eintragungsgebühr). 1,1% wartości, płatne przy wpisie do księgi wieczystej (Grundbuch). Za to samo mieszkanie — 4400 euro.
• Usługi notarialne. 1–2% plus 20% VAT, średnio 360–600 EUR za transakcję.
• Prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami. 3-4% plus 20% VAT, płatne przy korzystaniu z agencji.
• Roczny podatek od nieruchomości (Grundsteuer). W Austrii jest ona stosunkowo niska — wynosi od 0,1% do 0,2% szacowanej wartości nieruchomości (Einheitswert), co zwykle jest kwotą 5–10 razy niższą od wartości rynkowej.
• Podatek od dochodów z wynajmu. Dochody z wynajmu podlegają podatkowi dochodowemu według progresywnej skali od 0% do 55%. Na przykład, przy rocznym dochodzie z wynajmu wynoszącym 12 000 euro i całkowitej podstawie opodatkowania właściciela wynoszącej 40 000 euro, stawka wyniosłaby około 35%, czyli 4200 euro podatku.

Koszty użytkowania nieruchomości w celu jej utrzymania:

• Obiekty użyteczności publicznej (Betriebskosten). W przypadku mieszkania o powierzchni 70 m² koszty sprzątania, ogrzewania, dostarczania wody i wywozu śmieci wyniosą od 140 do 210 euro miesięcznie (Wiedeń).
• Prąd i gaz. Średnia stawka za kWh energii elektrycznej wynosi 0,25 euro, a za kWh gazu 0,06 euro. Roczne koszty utrzymania mieszkania o powierzchni 70 m² wynoszą około 600–800 euro, a domu o powierzchni 150 m² — 1200–1800 euro.
• Ubezpieczenie. Banki mogą wymagać ubezpieczenia w celu udzielenia kredytu hipotecznego. Średni koszt wynosi 200–1000 euro.
• Naprawa i konserwacja. W budynkach wielorodzinnych należy uiszczać składki na fundusz remontowy (Reparaturfonds) w wysokości 0,5–1 euro za m² miesięcznie (420–840 euro rocznie za 70 m²). W przypadku domów prywatnych koszty zależą od stanu, ale średnio wynoszą 1000–2000 euro rocznie.

W regionach turystycznych, w których występują obfite opady śniegu (Tyrol, Salzburg), koszty utrzymania domów są wyższe ze względu na wyższe ceny ogrzewania i dodatkowe opłaty za odśnieżanie. Ogólnie rzecz biorąc, średnie roczne koszty utrzymania mieszkania w Austrii wynoszą 2500–5000 euro w przypadku mieszkań i 4000–8000 euro w przypadku domów.

Finansowanie zakupu: kredyty hipoteczne i inne opcje

Jak już widzieliśmy, ceny nieruchomości w Austrii są wysokie, co rodzi uzasadnione pytanie, skąd pozyskać finansowanie. Dobrym początkiem jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego: austriackie banki, takie jak Raiffeisen, Erste Bank czy Bawag, oferują go zarówno rezydentom, jak i obcokrajowcom, jednak wymagania w przypadku tych drugich są bardziej rygorystyczne. 

Cudzoziemcy będą musieli wpłacić zaliczkę w wysokości 40-50% ceny nieruchomości, natomiast obywatele UE i Austrii muszą zapłacić kredyt hipoteczny w wysokości 70-80% ceny nieruchomości. Ale to nie wszystko: niuanse tego procesu przyjrzeliśmy się dokładniej w naszym artykule o kredytach hipotecznych w Austrii.

Dodajmy, że osoby niebędące rezydentami kraju często muszą posiadać zezwolenie na pobyt lub konto w austriackim banku. Według Österreichische Nationalbank w 2024 r. udział transakcji hipotecznych z udziałem cudzoziemców wyniesie zaledwie około 12%. Banki są ostrożne przy współpracy z obcokrajowcami i dają pierwszeństwo rezydentom.

Jeśli kredyt hipoteczny nie jest dostępny lub nie jest pożądany, istnieje możliwość nabycia nieruchomości poprzez założenie spółki w Austrii (GmbH). W tym przypadku nieruchomość może nabyć kilku inwestorów na zasadzie współwłasności, ale ogólnie rzecz biorąc, ten schemat ma największe zastosowanie w przypadku nieruchomości komercyjnych.

Dla osoby prywatnej korzystniejsza jest opcja planu ratalnego: mogą ją zaproponować zarówno deweloperzy, jak i właściciele prywatni. Jest to jednak stosunkowo rzadka opcja i tego typu transakcje stanowią mniej niż 5% wszystkich transakcji na rynku. Jeżeli udało Ci się uzgodnić z osobą prywatną układ ratalny, musisz uwzględnić jego zapisy w umowie i poświadczyć ją notarialnie, w przeciwnym razie możesz stracić zarówno pieniądze, jak i perspektywę otrzymania nieruchomości.