Immobilieninvestitionen in Bulgarien: Marktüberblick und Schritt-für-Schritt-Anleitung für Käufer

Bulgarien wird zu einem zunehmend attraktiven Land für Immobilieninvestitionen. Die Kombination aus erschwinglichen Preisen, einem wachsenden Markt und den Aussichten auf eine europäische Integration macht dieses Balkanland zu einem interessanten Reiseziel sowohl zum Leben als auch zum Investieren. In diesem Artikel werfen wir einen Blick auf die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt in Bulgarien, analysieren Trends und geben Schritt-für-Schritt-Anleitungen für den Immobilienkauf in diesem Land.

Aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt in Bulgarien

Am Ende des 1. Quartals 2024 zeigte der bulgarische Immobilienmarkt gute Ergebnisse. So wurden nach Angaben der Registrierungsagentur der Republik Bulgarien im 1. Quartal 2024 7.298 Transaktionen in der Hauptstadt des Landes – Sofia – registriert. An dieser Stelle ist es wichtig zu sagen, dass trotz der Tatsache, dass im 1. Quartal 2024 weniger Transaktionen registriert wurden als im 4. Quartal 2023 (damals wurden mehr als 10.000 Transaktionen registriert), im Jahresvergleich ein Wachstum von +14 % zu verzeichnen war. im Vergleich zum 1. Quartal 2023 des Jahres.

Eine ähnliche Situation hat sich in anderen Großstädten (Plovdiv, Burgas, Varna) entwickelt, mit Ausnahme der Stadt Stara Zagora, wo die Zahl der Transaktionen im Jahresvergleich um 3 % zurückging. Insgesamt zeigte der bulgarische Immobilienmarkt einen hervorragenden Start in das Jahr.

Der Aufwärtstrend der Preise reißt nicht ab. Nach Angaben des Nationalen Statistischen Komitees Bulgariens ist der Immobilienpreisindex Ende 2023 in allen Großstädten gestiegen. Auf Jahresbasis ergibt sich folgendes Preisindexwachstum (Veränderung im 4. Quartal 2023 gegenüber dem 4. Quartal 2022):

Die Immobilienmarktpreise steigen auch im Jahr 2024 weiter und es gibt keine Anzeichen dafür, dass sich dieser Trend heute ändert. Die hohe Nachfrage treibt die Preise auf dem Wohnungsmarkt in die Höhe. Eine hohe Nachfrage wiederum entsteht durch folgende Faktoren: steigende Löhne in der Bevölkerung (nach Angaben der bulgarischen Nationalbank wachsen die Einkommen der Bevölkerung des Landes schneller als die Immobilienpreise), niedrige Kreditzinsen und eine verlangsamte Inflation. Auch der Beitritt Bulgariens zum Schengen-Raum und die Erwartung eines Beitritts zur Eurozone wirken sich auf die Preisentwicklung aus.

Die beliebtesten Wohnungen bei Käufern sind Zwei- und Dreizimmerwohnungen. Der Anteil von Zweizimmerwohnungen an der Marktstruktur beträgt mehr als 50 %, Dreizimmerwohnungen mehr als 40 %.

Nach Angaben der größten Website auf dem bulgarischen Immobilienmarkt imot.bg beträgt der Durchschnittspreis für den Kauf einer Zweizimmerwohnung in Sofia im 2. Quartal dieses Jahres 1433 EUR/m², was 7 % mehr als in einem Jahr entspricht vor. In Sofia selbst liegen die Preise für Zweizimmerwohnungen je nach Qualität der Wohnung und Lage zwischen 1000 EUR/m² und 2500 EUR/m².

Auch in anderen Großstädten sind die Durchschnittspreise für den Kauf von Zweizimmerwohnungen gestiegen. Unten sehen Sie die Dynamik der Veränderungen der Durchschnittspreise für Zweizimmerwohnungen in den größten Städten Bulgariens.

Spitzenreiter beim Preiswachstum waren Varna und Burgas – in diesen beiden Küstenstädten stiegen die Wohnungspreise im Laufe des Jahres um 18 %. Und das ist nicht verwunderlich, denn der Kauf von Wohnraum in aufstrebenden Städten an der Schwarzmeerküste, die auch über viele kulturelle Attraktionen und Urlaubsgebiete verfügen, scheint eine hervorragende Investition nicht nur für einen dauerhaften Wohnsitz, sondern auch für Investitionen zu sein.

Auch die Durchschnittspreise für Ein- und Dreizimmerwohnungen sind größtenteils gestiegen. Ausnahmen bildeten Zweizimmerwohnungen in Plovdiv und Stara Zagora sowie Dreizimmerwohnungen in Burgas.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Immobilienkauf in Bulgarien

Was ist vor dem Kauf zu tun:

1. Ein Bankkonto eröffnen.

Hier ist alles klar – von diesem Konto aus können Sie das Objekt bezahlen und alle Nebenkosten abdecken.

Wichtig. Russen ohne Aufenthaltserlaubnis können in Bulgarien kein Konto eröffnen. Käufer können jedoch Gelder direkt auf das Konto des Verkäufers oder Entwicklers in einem Drittland überweisen.

2. Objekt auswählen und reservieren.

Um ein Objekt zu reservieren, müssen Sie eine Anzahlung leisten, die in der Regel 3.000 € nicht übersteigt. Die Anzahlung wird auf Grundlage der Reservierungsvereinbarung auf das Konto der Agentur überwiesen, ist im Gesamtpreis der Immobilie enthalten und verbleibt bis zum Abschluss der Transaktion bei der Agentur.

3. Unterzeichnen Sie den Vorvertrag und erstellen Sie eine notarielle Urkunde.

Nach Zahlung der Anzahlung muss innerhalb von 30 Tagen ein Vorvertrag mit dem Eigentümer abgeschlossen werden. In dieser Vereinbarung werden die Rahmenbedingungen festgelegt, die dann in die notarielle Urkunde übernommen werden. Zu den angegebenen Bedingungen gehören eine Beschreibung des Objekts, der Preis, die Zahlungsbedingungen und bei unfertigen Objekten das Fertigstellungsdatum des Baus.

Anschließend erstellt ein örtlicher Notar im Beisein des Käufers und Verkäufers eine notarielle Urkunde (Title Deed), die als rechtsgültiges Dokument gilt, das das Eigentum an der Immobilie bescheinigt.

4. Bezahlen Sie die Transaktion.

In der Regel überweist der Käufer nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde den Restbetrag sofort auf das Konto des Verkäufers. Zu diesem Zeitpunkt fallen auch zusätzliche Gebühren an.

Bitte beachten Sie, dass Barzahlungen für alle Transaktionen verboten sind, deren Wert 10.000 Leva (5.000 €) übersteigt.

5. Registrieren Sie den Besitz.

Nach Abschluss der Transaktion übermittelt der Notar die Unterlagen an das Amtsgericht, wo neue Daten in das Staatsregister eingetragen werden. Innerhalb einer Woche danach erhält der Käufer vom Notar eine Urkunde mit einem Vermerk über die Eigentumsurkunde.

Für Käufer juristischer Personen ist es wichtig zu beachten, dass sie sich eine Woche nach Erhalt der notariellen Urkunde im System des bulgarischen Nationalen Statistikinstituts registrieren müssen. Die Anmeldung der Immobilie beim Finanzamt erfolgt automatisch mit der Eigentumsübertragung.

Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf in Bulgarien

Die damit verbundenen Kosten beim Kauf eines Hauses in Bulgarien betragen 3–11 % des Transaktionsbetrags. Das sind die Gebühren:

• Grunderwerbsteuer – 0,1–3 %. Der genaue Betrag hängt von der Region ab, in der Sie die Wohnung erwerben.
• Die Notargebühr hängt vom Transaktionsbetrag ab und beträgt in der Regel 0,1–1,5 %.
• Die Anmeldegebühr beträgt 0,1 %.
• Die Maklerprovision liegt zwischen 2,5 und 6 %. Der Anteil, den der Käufer abdecken muss, wird im Vertrag festgelegt.

Kauf eines Hauses in Bulgarien mit Hypothek

Bürger und in Bulgarien ansässige Ausländer sind bereit, Kredite zu vergeben, Banken verweigern Ausländern ohne Aufenthaltserlaubnis jedoch häufig Hypotheken. Dies gilt insbesondere für Ausländer, die keine enge Verbindung zu Bulgarien nachweisen können und kein Einkommen auf seinem Staatsgebiet haben. Tatsache ist, dass solche Kreditnehmer als höheres Risiko für Kreditgeber gelten und mit höheren Zinssätzen und höheren Anzahlungen (30–40 %) rechnen müssen.

Menschen, die in Bulgarien oder in EU-Ländern arbeiten und über ein bestätigtes gesetzliches Einkommen verfügen, haben bessere Möglichkeiten, einen Kredit zu erhalten. Außerdem erhöhen sich die Chancen für diejenigen, die ein stabiles und legales Einkommen aus anderen Quellen beziehen, regelmäßig Steuern zahlen, über eine positive Bonitätshistorie verfügen und bereits Immobilieneigentümer in Bulgarien sind.

Zinssätze für Hypotheken in Bulgarien schwanken zwischen 6,25 und 14 %. Es ist wichtig zu beachten, dass sich die Zinssätze im Laufe der Zeit ändern können. Sie sollten sich daher direkt bei Ihrer Bank oder Ihrem Hypothekenmakler erkundigen, um die aktuellsten Informationen zu erhalten.

Was ist in Zukunft vom bulgarischen Immobilienmarkt zu erwarten?

Das erste Quartal 2024 war ein hervorragender Start für den bulgarischen Immobilienmarkt – die starke Nachfrage der Käufer trieb die Preise weiter in die Höhe. Das zweite Quartal ist zwar noch nicht zu Ende, es kann aber schon jetzt davon ausgegangen werden, dass die Zahl der registrierten Transaktionen den Wert des 1. Quartals übersteigen wird.

Die Preise werden weiter steigen und das dürfte für niemanden eine Entdeckung sein. Die positive Wirtschaftslage im Land bestätigt dies: Wie bereits erwähnt, werden Faktoren wie steigende Löhne in der Bevölkerung, niedrige Kreditzinsen, Verlangsamung und Reduzierung der Inflation (und dies ist eine der Bedingungen für die Aufnahme Bulgariens in die Eurozone) eine Rolle spielen einen positiven Einfluss auf steigende Preise.

Ende März trat Bulgarien der Schengen-Zone bei und 2025 wird Bulgarien voraussichtlich der Eurozone beitreten. Dies schafft bereits hervorragende Bedingungen für die Anziehung von Immobilieninvestitionen aus dem Ausland, da die Preise in Bulgarien um eine Größenordnung niedriger sind als in anderen europäischen Ländern. Hierbei ist zu beachten, dass sich dies zwangsläufig auf den Preisanstieg auswirken wird.

Wir können mit Sicherheit sagen, dass Bulgarien sowohl im Hinblick auf den Kauf von Wohnimmobilien als auch im Hinblick auf Investitionen attraktiv aussieht.

Insgesamt wird erwartet, dass 2024 ein weiteres erfolgreiches Jahr für den bulgarischen Immobilienmarkt wird.