In Deutschland gilt in Städten mit Wohnungsknappheit eine Begrenzung dafür, wie hoch die Miete bei einer Neuvermietung sein darf. Diese Regel heißt Mietpreisbremse (Mietpreisbremse). Die Idee ist einfach: Wenn eine Wohnung neu vermietet wird, soll der Vermieter die Miete nicht deutlich über das ortsübliche Niveau anheben.

🧩 In der Praxis hat der Markt gelernt, diese Preisprüfung vor allem auf zwei Wegen zu umgehen:

— Möblierte Vermietung. Die Wohnung wird als möbliert angeboten, und der höhere Preis wird mit der vorhandenen Möblierung begründet. Das Problem ist, dass in Anzeigen und Verträgen häufig nicht klar getrennt wird, wie hoch die Grundmiete ist und wie hoch der Zuschlag für die Möbel ausfällt. Dadurch lässt sich schwer prüfen, ob bereits die Grundmiete überhöht ist.
— Kurzfristige Vermietung. Die Wohnung wird als vorübergehendes Wohnen vermietet, zum Beispiel für einige Monate. Dieses Modell der vorübergehenden Nutzung (Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, in Anzeigen oft Wohnen auf Zeit) fiel in bestimmten Konstellationen teilweise aus dem Anwendungsbereich einzelner Beschränkungen heraus und wurde deshalb genutzt, um höhere Mieten zu verlangen.

📊 In der Folge wandert ein Teil des Wohnungsangebots in das teure Segment der möblierten временной Vermietung ab, während sich der klassische langfristige Mietmarkt verschlechtert: Das Angebot wird knapper und der Preisdruck steigt. Das führt zu einer deutlichen Mietlücke: rund 24,44 €/m² bei möblierten Angeboten gegenüber 11,54 €/m² bei regulären Mietangeboten. Der Deutsche Mieterbund (DMB) weist in seinem Monitoring für Berlin darauf hin, dass jede fünfte inserierte Wohnung möbliert war (21,80%) und in 69% der Fälle Anzeichen für Verstöße gegen die Mietpreisbremse festgestellt wurden.

Pilotmaßnahmen sollen nur in Berlin angewendet werden, weil dieses Segment dort am größten ist. Nach Angaben der Investitionsbank Berlin stieg die Zahl der Inserate für möbliertes Wohnen auf Zeit von 9.602 im Jahr 2012 auf 27.402 im Jahr 2022. Das entspricht einem Wachstum von etwa 185%.

🧾 Das Reformpaket Mietrecht II enthält drei zentrale Maßnahmen:

Die Miete einer möblierten Wohnung muss in Bestandteile aufgeteilt werden. Im Vertrag und nach der Logik des Entwurfs sollen die Grundmiete, also die Kaltmiete ohne Nebenkosten und Dienstleistungen (Nettokaltmiete), und der Möblierungszuschlag (Möblierungszuschlag) getrennt ausgewiesen werden. Fehlt dieser Ausweis und erklärt der Vermieter nicht, wie der Zuschlag berechnet wird, soll die Wohnung für die Prüfung der Mietpreisbremse als unmöbliert behandelt werden. Damit wird es deutlich schwieriger, eine überhöhte Miete über die Möblierung zu “verstecken”.

🛋️ Deckelung des Zuschlags für voll möblierte Wohnungen. Der Entwurf schlägt einen einfachen Mechanismus vor: Ist eine Wohnung vollständig möbliert, kann der Möblierungszuschlag pauschal auf 5% der Nettokaltmiete festgesetzt werden. Dann müssen nicht einzelne Möbelstücke mit Anschaffungskosten und Abnutzung einzeln belegt werden.

⏳ Begrenzung der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nach Dauer und Begründung. Der Entwurf sieht eine maximale Laufzeit von sechs Monaten für einen vorübergehenden Vertrag vor. Damit wäre eine solche Vermietung nur in einem klar begründeten, zeitlich befristeten Rahmen auf Seiten des Mieters möglich.

Damit sollen drei Probleme gelöst werden:

— Preise überprüfbar machen. Wenn Grundmiete und Möblierungszuschlag getrennt ausgewiesen sind, lässt sich klarer erkennen, was die Wohnung selbst kostet und was als Aufpreis für Möbel verlangt wird.
— Anreize reduzieren, Wohnungen in das teure временное Segment zu verschieben. Wenn kurzfristige Modelle zeitlich begrenzt sind und sich nicht als dauerhafte Praxis nutzen lassen, sollte ein Teil des Angebots in den normalen langfristigen Mietmarkt zurückkehren.
— Den Mietanstieg in überhitzten Märkten bremsen. In Berlin sind der Anteil möblierter Inserate und der vom DMB festgestellte Anteil auffälliger Überhöhungen hoch genug, dass die Politik dies als strukturelles Problem behandelt.

📌 Mit den neuen Maßnahmen wird es für Eigentümer und Investoren schwieriger, Mieten über die Möblierung deutlich zu erhöhen. Möblierte Vermietung wird nicht verboten, aber die Rendite dürfte näher an die normale Vermietung heranrücken, und Aufschläge von rund 50% gegenüber regulären Mieten sollten nicht mehr zur Norm werden.

🏛️ Derzeit handelt es sich um einen Entwurf. Er ist veröffentlicht und wird diskutiert; es gibt offizielle Erläuterungen und einen Entwurfstext, aber noch kein endgültiges Gesetz. Das Vorhaben muss noch das Gesetzgebungsverfahren im Bundestag durchlaufen, und Formulierungen können sich ändern.