Что беспокоит застройщиков и риэлторов России? Что происходит с ценами на жилье в стране? Как можно усовершенствовать существующее законодательство в сфере недвижимости? Подробнее об этом — читайте далее.

По данным Единого Реестра Застройщиков, на август 2022 года в России застройщики строят 9778 многоквартирных домов, в которых есть 2,126,738 жилых единиц (квартир, блоков, апартаментов). В 2022 должны ввести 93 млн кв.м. Но что будет с этим рынком дальше? 

Чтобы обнажить и разрешить наболевшие вопросы, в конце августа в Калининграде прошел фестиваль недвижимости «РусскаЯ ЕвропА». Завершила его панельная дискуссия, где эксперты отрасли обсуждали, что происходит с рынком недвижимости в стране и что в этой сфере нужно поменять.

Как изменилась стоимость жилья и что на это влияет?

В центре внимания во время дискуссии оказалась динамика изменения цены многоквартирного жилья. Обсуждалось также, как на стоимость «квадрата» повлияло введение эскроу-счетов. 

Для справки. Эскроу-счет в случае покупки квартиры в новостройке — это счет-посредник между покупателем и застройщиком. Пока последний не выполнит все обязательства, прописанные в договоре, деньги клиента будут находиться на этом счете в банке.

Вот основные тезисы, которые сформировались в итоге по этим двум вопросам:

  • 1 июля 2018 года в России ввели эскроу-счета. В то время стоимость 1 кв.м. жилья составляла 66,076 руб. К апрелю 2020-го эта сумма стала выше на 21% (82,701 руб./кв.м). В апреле 2020-го в стране ввели льготную ипотеку: с того момента по август нынешнего, 2022-го года, цена одного квадратного метра выросла еще на 44%. Итого: после введения эскроу-счетов цены на жилье выросли на 65%.
  • Параллельно с этим, реальные денежные доходы населения с 2014 года ежегодно снижались на 5-7%. Рост цен на жилье и снижение доходов населения привело к падению покупательской способности. 
  • Из общего объема строящегося по эскроу счетам жилья продано только 37% площадей, не продано 38%, а в 25% продажи не открыты. Невысокий объем продаж строящегося жилья привел к снижению темпов наполняемости счетов эскроу.
  • В результате застройщики уже более полугода просрочивают платежи за кредиты, а сроки сдачи объектов переносятся — сейчас это касается 1200 объектов или 15,7% от общего числа жилых домов, строящихся с использованием счетов эскроу.
  • К чему это может привести: 1) к банкротству компаний, 2) к появлению 240,000 новых проблемных семей должников (из расчета 200 квартир в одном объекте).
  • Как можно избежать банкротства компаний: разрешить поэтапное раскрытие счетов эскроу, на которых собрано 3 200 млрд. руб. На данный момент раскрыто только 15% счетов эскроу на сумму 247 млрд. руб. 
  • Плюс повысить наполняемость счетов эскроу можно, распространив опыт компании «Русская Европа»: то есть открывать предпродажи перед тем, как заходить на рынок, выстраивать систему, которая комфортно взаимодействует и с потребителем, и с банками. 

Что необходимо сделать риэлторам? 

На сегодня риэлторы в России никак законодательно не защищены — и это проблема. Для того, чтобы ее решить, нужен соответствующий закон. Проект закона «О риэлторской деятельности» уже есть, но пока неясно, когда он будет принят и вступит в силу. По мнению экспертов, такой закон необходим, чтобы риелторы были защищены государством и могли отстаивать свои позиции. А еще отсутствие закона приводит к тому, что в России только 25% объемов сделок идет через риэлторов (в Москве — 7%, в Петербурге — 30%, в регионах — от 30 до 40%). 

Вообще, акцент во время дискуссии был сделан именно на том, что риэлторы должны объединиться и стать частью одного сообщества, а не работать по принципу «каждый сам за себя». А для этого нужно не «перетягивать одеяло» на себя, а разговаривать и обмениваться мнениями. И тогда будет проще взаимодействовать со всеми структурами, включая банки, и Росреестр. 

Как масштабировать и развить рынок недвижимости? 

Вот краткая выжимка того, что сказали эксперты на этот счет:

  • Надо закладывать систему развития, а не латать дыры в попытке справиться с очередным кризисом.
  • Нужно образовывать застройщиков, в том числе в финансовых вопросах, так как в России с квалифицированными кадрами в этой отрасли есть проблемы. Необходимо, чтобы у них было более полное видение ситуации, а не только цель освоить деньги. 
  • Так как влияние банковской отрасли на рынок недвижимости гораздо сильнее, чем риэлторов и застройщиков, нужно грамотно выстроить систему партнерства и взаимодействия. Нужно попытаться выстроить вертикаль между государством, банками, застройщиками и потребителями. 
  • Нужно динамично подстраиваться под то, что происходит на рынке. 
  • И ключевой тезис дня был такой: самый главный ресурс на рынке недвижимости — это клиент. Классический маркетинг не успевает за новым клиентским опытом, сейчас на первый план выступают эмоциональные продажи, а потом уже какие-то рациональные моменты. Словом, нужно учиться смотреть на ситуацию не только своими глазами, но и глазами клиента. 

Посмотреть запись конференции можно здесь.

Хотите купить квартиру в России? Заходите в раздел «Недвижимость России» и выбирайте из тысяч вариантов тот, который подойдет именно вам.