Рекордное количество сделок, но что с ценами? Все изменения на рынке недвижимости Дубая за 2023 год — в аналитике от REALTING

Рынок недвижимости Дубая растет уже на протяжении многих лет. Это связано, в том числе, с увеличением населения, развитием рынка аренды, инновационными проектами, высоким уровнем жизни и отсутствием налогов​​. Недавние инициативы правительства позволили создать еще более благоприятный климат в многокультурной среде. О том, как рынок недвижимости Эмирата отреагировал на такую стратегию — в аналитике REALTING по итогам года.

Рекорд 2023 года, налоги, браки и алкоголь

Как и предполагалось, 2023 год стал рекордным на рынке недвижимости Дубая — с жилой недвижимостью было совершено более 104 тыс. сделок купли-продажи, что в 1,5 раза больше, чем в 2022 году. Денежный оборот от продажи жилья в ушедшем году составил $59 694 млн. Самым активным периодом 2023 года можно назвать 3-й квартал — с июля по сентябрь в Дубае зарегистрировано 29 тыс. сделок.

Дубай остается одной из самых привлекательных локаций для туристов, инвесторов и экспатов. А правительство страны в 2023 году активно вносило законодательные изменения, которые оказали положительное влияние как на обстановку внутри эмирата, так и на международную привлекательность Дубая.

В 2023 году произошло 2 важных изменения, связанных с организацией рабочего процесса.

Во-первых, в целях снижения издержек, двухлетнее действующее разрешение на работу было «автоматически» продлено до трех лет.

Второе — это введение обязательной схемы социальной защиты работников ILOE (Involuntary Loss of Employment) — страхование от недобровольной потери работы. Схема направлена на выплату уволенному работнику компенсации в размере до 60% от его средней зарплаты за последние полгода в течение максимум трех месяцев в случае потери работы (при условии, что увольнение не связано с дисциплинарными проступками и нарушениями со стороны работника). Стоимость такой страховки зависит от ежемесячной зарплаты: 60 AED/год ($16) для тех, кто получает 16 тыс. AED ($4360) и меньше, или 120 AED/год ($32) для тех, кто получает более 16 тыс. AED.

Также в Дубае с января 2023 года алкоголь стал дешевле и доступнее — правительство на год отменило 30% налог на продажу спиртного, а резиденты Дубая могли получить лицензию на алкоголь бесплатно, как и туристы.

Важно отметить изменения и в процедуре регистрации отношений: с начала 2023 года начал действовать закон, регулирующий семейные отношения, который предполагает равенство мужчин и женщин, упрощает процедуру заключения и расторжения брака между иностранцами немусульманами, а также регулирует вопросы, связанные с наследованием имущества супругов при отсутствии завещания. Теперь заключить брак в ОАЭ можно по взаимному согласию лицам старше 21 года, а развестись — без обоснования причин.

Налоговое законодательство, напротив, ужесточилось. В июне 2023 года в Дубае был введен корпоративный налог в размере 9% на доход, превышающий 375 тыс. AED. Налог распространяется на все предприятия и лиц с торговыми лицензиями, работающих на внутреннем рынке Дубая, за исключением тех, что расположены в свободных экономических зонах.

Такое нововведение, вероятно, может привести к увеличению стоимости владения и эксплуатации недвижимости, вследствие чего инвесторы примут решение о переориентации инвестиций, чтобы минимизировать налоговую нагрузку. А поскольку свободные экономические зоны остаются вне зоны налогообложения, они могут стать еще более привлекательными для бизнеса и инвестиций.

Типичная покупка в 2023 году — квартира off-plan за собственные средства

Квартиры в Дубае все также остаются наиболее популярным вариантом жилья — их доля в общем количестве сделок выросла до 84% (+3 п.п.).

Минимальные изменения произошли в предпочтениях покупателей и при выборе стадии готовности объекта: 58% сделок в 2023 году совершено с жилой недвижимостью off-plan. Доля сделок с жильем в стадии строительства за год увеличилась на 4 п.п.

Стоит сказать, что в 2023 году RERA ужесточила контроль над застройщиками. Цель таких изменений — обеспечение своевременного ввода объектов надлежащего качества в эксплуатацию.

Теперь застройщики обязаны предоставлять актуальную информацию о ходе реализации проекта и поддерживать открытое общение с покупателями на протяжении всего процесса строительства. Застройщик также обязан устранить любые дефекты или проблемы. Срок ответственности за дефекты обычно указывается в договоре купли-продажи и может варьироваться от одного года для незначительных проблем и до десяти лет для конструктивных дефектов.

Еще одна причина, по которой жилье off-plan является безопасным вложением в Дубае, — счет, который застройщики обязаны открывать и поддерживать для каждого проекта с целью хранения средств, вложенных инвесторами. Снимать средства застройщик может только в соответствии с этапами строительства проекта, подтвержденными инженером.

В структуре по типу финансирования изменений за год не произошло: 86% сделок все также совершается с использованием собственных средств, остальные 14% — с помощью ипотеки.

Квартиры — стабильны, а виллы «растут»

Наиболее значительные изменения средней цены кв. м произошли в сегменте уже существующих квартир: средняя цена «метра» выросла на 9% и установилась на уровне $3630/кв.м, в то время как на квартиры off-plan цена за 12 месяцев изменилась лишь на 1% несмотря на колебания в течение года.

Ценовой разрыв между вторичным рынком и off-plan все также остается существенным: квартиры на вторичном рынке обойдутся на 37% дешевле строящихся объектов.

Средняя цена кв. м особенно выросла в сегменте вилл: объект, еще не сданный в эксплуатацию, в среднем можно приобрести за $3800/кв. м — рост за год составил 30%. Уже построенная вилла обойдется дешевле в среднем на 30% — стоимость метра в конце 2023 года составляла $2660/кв. м.

Повышенный интерес к современным, технологически оснащенным домам, которые предлагаются в проектах off-plan, а также статус «мирового центра» определил необходимость законодательных изменений в эмирате. Итог 2023 года в Дубае — еще более прозрачная и регулируемая отрасль недвижимости, обеспечивающая защиту всех сторон, участвующих в сделках, а также среда, которая отвечает международным стандартам и ожиданиям.