«Рынок Уругвая является пока секретным, хотя есть что купить и на чем заработать». Дешевое жилье, налоговое резидентство за инвестиции и доходность
Рынок недвижимости Уругвая — скрытая жемчужина Латинской Америки? Мы поговорили с экспертом и выяснили: как и за сколько можно купить квартиру в Уругвае, на какую доходность могут рассчитывать инвесторы в рынок, как иностранец может получить налоговое резидентство в стране, и возможно ли проводить сделки удаленно.
Шикарные пляжи, колониальная архитектура, уникальные национальные парки и заповедники — все это Уругвай, страна, которая граничит с Бразилией на севере и с Аргентиной на западе, а также омывается Атлантическим океаном на востоке.
С 16-го до 19-го века в Уругвае была установлена испанская колониальная власть, но уже в 1830 году была принята своя конституция. Сегодня Уругвай — небольшая страна с прогрессивными демократическими институтами и стабильной экономикой. И, являясь, по сути, воротами в Южную Америку для транснациональных компаний как логистический и финансовый центр, Уругвай демонстрирует очень хорошие показатели на растущем рынке недвижимости.
Именно о недвижимости мы поговорили с Игорем Барсуковым, основателем компании «Inmobiliaria océano magnífico». Он рассказал нам, как купить недвижимость в Уругвае и заработать на этом, какие факторы формируют цены на рынке, сколько стоит снять жилье в Уругвае и какие объекты — самые ликвидные.
«Уругвай законодательно находится на стороне владельцев недвижимости»
— Расскажите о рынке недвижимости Уругвая. Как он устроен, чем привлекателен?
— Рынок недвижимости в Уругвае — один из самых стабильных и развивающихся на континенте. Он очень сбалансирован — не раздут, не перегрет, понятен. Уникальную среду для его роста создают такие факторы, как современный подход к строительству и отсутствие законодательных препятствий относительно инвестиций. При этом, этот рынок является своего рода «секретным» из-за нулевого пиара, хотя здесь есть, что купить, и на чем заработать.
В Уругвае понятные процедуры купли-продажи и закрепления собственности. Все застройщики и агентства недвижимости входят в профессиональные ассоциации и случаев мошенничества не было уже очень давно.
Кстати, застройщиков на рынке Уругвая работает огромное количество, которое только увеличивается: идет крупное строительство многоквартирных домов, строятся коттеджные поселки разного уровня и концепций; также наблюдается много частного строительства в прибрежной зоне — более 400 километров шикарных песчаных пляжей как бы намекают, что расти есть куда.
Вообще в жилищном строительстве в Уругвае есть два основных направления: 1) строительство в курортной зоне с целью дальнейшей сдачи в аренду, и 2) строительство для постоянного проживания в больших городах. Причем в столице страны, Монтевидео, совмещены оба формата: ближе к набережной — под аренду, в спальниках — для продажи и сдачи в аренду внутреннему потребителю.
«Самое дешевое жилье находится в маленьких поселках и самых криминальных районах Монтевидео»
— Какова ситуация с ценами на недвижимость на данный момент? Где продается самое дешевое и, наоборот, самое дорогое жилье в Уругвае?
— Неплохую квартиру год назад можно было взять примерно за $110,000 — сейчас это уже $120,000. Однако стоит учитывать, что до конца года цены у застройщиков откорректируются на 10-15%. Дело в том, что недвижимость в стране индексируется с учетом инфляции, при этом речь идет об исчислении в долларах США.
Самое дешевое жилье находится в маленьких поселках и самых криминальных районах Монтевидео. Я видел объекты и за $8000 долларов — с одеялом вместо двери и с соседями-настоящими пиратами.
Самое дорогое жилье продается в районе Карраско в Монтевидео и в курортном городе Пунта-дель-Эсте.
Определяющим фактором в формировании цены является локация, на втором месте — состояние. Но стоит отметить, что уругвайцы довольно непритязательны и не так избалованы премиум-стандартами, поэтому зачастую не местные жители пребывают в шоке после просмотров квартир. Поэтому важно идти на показы с риэлторами, которые будут понимать ваши потребности.
— А сколько в среднем стоит арендовать квартиру в Уругвае?
— Если речь идёт о долгосрочной аренде от года, квартиру с одной-двумя спальнями можно арендовать за $700-1100. Это без учета коммунальных платежей, которые делятся на две части: постоянную и переменную. В месяц получается от $70 до $300, плюс $100-$150 за свет и интернет.
Арендные договоры подписываются минимум на год и гарантируются либо денежным залогом от 6 месяцев, либо страховой компанией за счет арендатора. Также отмечу, что Уругвай законодательно находится на стороне владельцев недвижимости и страшные истории о невозможности выселить неплатежеспособных арендаторов в Уругвае исключены.
«Уругвай не делает разницы между иностранными инвесторами и местными»
— Кто из иностранцев покупает недвижимость в Уругвае чаще всего? И какие есть условия для совершения подобной сделки?
— Уругвай является традиционным убежищем для капитала из соседней Аргентины и других стран Латинской Америки. Причем, Уругвай в выигрышном положении всегда: и в периоды роста экономики у соседей, и в период кризисов там.
Лидируют в плане спроса, однако, именно аргентинцы из-за нескончаемых кризисов в стране и девальвации национальной валюты. Плюс, уругвайцы и аргентинцы, по сути, являются одним народом и очень близки: это выражено даже в особом диалекте испанского языка, которое называется Ла-Платским диалектом (по имени дельты реки, разделяющей эти страны).
Сама процедура покупки недвижимости иностранцем понятна и прозрачна для всех сторон — Уругвай не делает разницы между иностранными инвесторами и местными. Исключение — ипотека, оформление которой для иностранцев невозможно.
Можно организовать процесс покупки и в удаленном режиме. Для этого на агентов как на представителей инвесторов выписывается и апостилируется нотариальная генеральная доверенность на покупку недвижимости. Доверенность высылается в Уругвай по почте, мы делаем перевод на испанский с помощью доверенного переводчика, и затем документ регистрирует местный нотариус. После этого можно приступать к сделке.
Оплата, в основном, производится чеком или переводом со счета, если происхождение средств подтверждено. Также можно купить недвижимость за криптовалюту или за наличные (но это редкая практика).
— Какие объекты в стране — самые ликвидные и сколько можно заработать на недвижимости?
— Самые ликвидные варианты в Уругвае — это новое жилье, либо старые дома после реконструкции.
В случае инвестиций в покупку новостроек есть несколько вариантов заработка:
1) покупка на этапе котлована, затем кастомизация отделки (теплые полы, двойное остекление) и продажа после завершения строительства. Доходность — +20-30% за 2 года;
2) покупка на этапе котлована, дополнительные инвестиции в меблировку квартиры, а потом — помесячная сдача в аренду. Тут возврат инвестиций доходит до значения 12% в год и выше;
3) без дополнительных инвестиций начинаем сдавать квартиру сразу после сдачи дома. В этом случае возврат инвестиций — 7% в год и выше.
Что касается второго ликвидного варианта — старой застройки, которой в стране много, — в последнее время набирает обороты следующая практика: выкупается дом с пятиметровыми (и больше) потолками, делится на несколько двухэтажных квартир с потолками 2,5 метра соответственно, а потом эти квартиры выставляются на продажу по цене ниже рынка, но с хорошей наценкой.
— Может ли инвестор в недвижимость Уругвая рассчитывать на какие-то привилегии или льготы?
— Да. В Уругвае есть возможность стать налоговым резидентом за инвестиции: самое простое — это вложение в недвижимость от $380,000 и нахождение в стране суммарно в течение 60 суток за календарный год (если инвестировать $1,800,000 — проживать на территории Уругвая не нужно ни дня).
Такое резидентство дает возможность платить 7% подоходного налога от всех доходов, получаемых где бы то ни было; либо же не платить налоги в течение 10 лет, а начиная с 11-го года налогового резидентства — выплачивать уже 12%.
Процедура получения ВНЖ в Уругвае проста, также как и получение гражданства — но с инвестициями в недвижимость эти процессы никак не связаны.
Автор
