Cómo construir una cartera inmobiliaria en el extranjero: entrevista con un inversor en activo

Ekaterina Goncharova es una experta en finanzas personales, una inversora en ejercicio — a los 35 años creó una cartera de inversiones de 1,4 millones de dólares, incluidos nueve apartamentos de inversión en cinco países. Vive en Bangkok, Tailandia desde hace tres años. En nuestra entrevista, habló sobre cómo elige países y objetos para invertir, compartió casos reales de su cartera y explicó por qué los bienes raíces siguen siendo una herramienta de inversión clave para ella.

— Ekaterina, eres inversora y consultora financiera. Dime, ¿qué porcentaje de tu cartera de inversiones está compuesta por bienes inmuebles?

— En estos momentos, el sector inmobiliario representa aproximadamente el 70% de mi cartera de inversiones. Esto se debe a que a partir de 2020 se ha producido un auge de las propiedades de inversión en el extranjero. En general, la tendencia continúa ahora, aunque no tan claramente, y los mejores años fueron el período 2021-2023. Como inversor experimentado, no podía dejar pasar la oportunidad de entrar a tiempo en una tendencia así.

— ¿Qué otros activos tienes en cartera, si no es un secreto? ¿Por qué los distribuís en esta proporción particular?

— Mi cartera de inversiones incluye acciones del mercado estadounidense, inversiones directas en empresas de otras personas, criptomonedas y seguros de vida de inversión en una empresa extranjera. También considero inversiones las inversiones en mi propio negocio (una empresa de consultoría y un negocio de materias primas), aunque no las incluyo en mi cartera personal.

Hace apenas cinco años, mi capital parecía completamente diferente: invertía activamente en el mercado de valores ruso. Pero después de mudarnos a Tailandia, mi marido y yo cambiamos nuestros planes y yo me reorienté hacia los activos en moneda extranjera. En general, todas mis inversiones están destinadas a proporcionar una jubilación digna para nuestra familia.

— ¿Por qué y cómo empezó a interesarse por el sector inmobiliario como opción de inversión, incluso en el extranjero?

— Lo que pasa es que no soy experto específicamente en invertir en bienes raíces en el extranjero; mi experiencia son las finanzas personales y las estrategias para alcanzar metas financieras. Pero tengo la suerte de tener un círculo enorme de contactos con personas de todo el mundo: son expertos de mi club de inversión, clientes que vienen a consultas, colegas, etc. Al estar en una comunidad así, siempre sé lo que es relevante en este momento. También es importante que a menudo cuando Inversiones en bienes raíces extranjeros, especialmente en Georgia y Tailandia, el umbral de entrada es más bajo que en el mercado ruso (a veces esta diferencia es tres veces).

— ¿En qué países tenéis propiedades de inversión?

— Yo tengo uno Apartamento en Moscú para arrendamiento a largo plazo. Recibí las llaves en noviembre del año pasado y ya había subido de precio un 70% desde que lo compré. Lo saqué usando una hipoteca asequible: 6,5%. Los ingresos por alquiler, incluidos todos los gastos e impuestos, son el doble del pago de la hipoteca. También tengo dos apartamentos en Rusia en Kaliningrado. Hubo un tiempo en que Kaliningrado, al igual que Sochi, era una ciudad muy atractiva para las inversiones: quien conseguía comprar allí inmuebles con hipotecas a tipos bajos ganaba a lo grande. Compré un apartamento allí para mis padres y el segundo para que pudieran recibir ingresos pasivos por él.

En Varsovia, Polonia, tengo un apartamento grande con plaza de aparcamiento, que compré para alquilar a largo plazo. Actualmente está en construcción y ya ha aumentado de precio significativamente desde que lo compré en la etapa de excavación. 

Yo también tengo apartamentos en Bali, que adquirí junto con un amigo en una proporción de 50/50. Adquirimos esta propiedad para revenderla y planeamos venderla antes de abril de este año. También tengo dos propiedades en Phuket (Tailandia): son apartamentos que alquilé a largo plazo. Aquí adquirí deliberadamente un inmueble en una zona cara para segmentarme en un público adinerado.

Y yo también tengo objetos en Batumi, Georgia. Como se trata de una región bastante accesible, fue desde aquí que comencé mi viaje hacia la inversión en bienes raíces en el extranjero. Yo tenía allí tres propiedades, una de las cuales ya había vendido con un rendimiento del 70% en moneda extranjera. El segundo que pronto empezaré a alquilar a largo plazo es un apartamento tipo hotel junto al mar. Y otra es una propiedad en la montaña con impresionantes vistas e infraestructura (piscina infinita, hammams, etc.).

Respecto a los principios de inversión, entonces hay dos. Lo primero es llevar un objeto ya sea en las capitales, o donde haya algún tipo de resort, vacaciones médicas, etc., es decir, lugares de atracción para la gente. Y la segunda es que si puedes pagar por un objeto durante mucho tiempo, entonces necesitas pagar por él durante mucho tiempo. Siempre que fue posible, acepté cuotas sin intereses de los desarrolladores. 

— ¿Cuánto dinero puede ganar invirtiendo en bienes raíces en diferentes países, según su experiencia y observaciones personales?

— La cantidad de dinero ganado dependerá del valor de la propiedad. Pero la cifra más realista es de entre un 5 y un 12% anual. Además, si decide alquilar su propiedad no de forma independiente, sino a través de una empresa de gestión, entonces deberá reservar entre un 20 y un 40% de las ganancias para esto.

En la actualidad, el rendimiento es bastante alto en Bali y Phuket, y también crecen en Moscú, Varsovia y Georgia. Sin embargo, repito una vez más que la cantidad de beneficio depende enteramente del coste del objeto. Cuanto más inviertes, más ganas. No debes esperar que comprando un departamento por 50 mil dólares podrás ganar 5 mil al mes con él. Pero para una villa de medio millón, está bastante bien.

— ¿Qué países le parecen actualmente más interesantes y prometedores en términos de inversiones inmobiliarias? ¿Por qué?

— Ahora estoy buscando propiedades en el suroeste de Asia. Además, el flujo de turistas a Bali y Phuket no cesa, por lo que poseer bienes inmuebles aquí ahora es rentable. No consideraría el mercado europeo desde una perspectiva de inversión, pero es interesante si planeas mudarte allí para jubilarte.

— ¿Qué consejo le daría a las personas que están pensando en invertir en bienes raíces en el extranjero? ¿Por dónde empezar? ¿A qué hay que prestar especial atención? ¿Qué podría valer la pena evitar?

— Aunque parezca trillado, es necesario responder claramente a la pregunta: ¿para qué necesitas esta propiedad? Porque hay muchos otros instrumentos de inversión con mayores rendimientos. Después de todo, el mercado inmobiliario es un mercado muy conservador. Si no puede responder a la pregunta «por qué» necesita un inmueble, es mejor consultar a un experto independiente que no tenga la tarea de venderle algo.

A veces se produce una situación en la que una persona quiere comprar y revender rápidamente un objeto para obtener inmediatamente una buena ganancia. Y la propiedad se puede vender por un año, y durante todo este tiempo necesita mantenimiento. Por lo tanto, es muy importante calcular si puedes permitirte dicha herramienta en esta etapa. En caso contrario es mejor invertir el dinero libre en otros activos, ahorrarlo y luego volver a invertirlo en bienes raíces.