El mercado inmobiliario de Georgia en 2025: análisis de crecimiento, inversiones y rentabilidad — experto

En los últimos 8 años, el mercado inmobiliario de Georgia ha cambiado drásticamente. El volumen del mercado de viviendas en Tiflis se ha más que duplicado, alcanzando los $243 millones, mientras que Batumi ha mostrado una dinámica similar. Elias Marino, fundador de la agencia inmobiliaria Geo Estate, explica las razones de este crecimiento, la inversión récord de $5.5 mil millones de Emaar Group y las perspectivas para los inversores.

En el mercado inmobiliario de Georgia se puede y se debe ganar dinero.

— ¿Cómo ha cambiado el mercado inmobiliario residencial de Georgia en los últimos 8 años?

— El mercado inmobiliario de Georgia se desarrolla rápidamente. Según datos de Colliers International, en febrero de 2025, el mercado de viviendas en Tiflis alcanzó los $243,230,009, lo que representa un aumento de $126,704,094 en comparación con febrero de 2018, cuando su valor era de $116,525,915. En Batumi, el mercado de viviendas alcanzó los $63,640,485 en febrero de 2025, un aumento de $33,443,480 en comparación con febrero de 2018.

— ¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario en Georgia? ¿Cuáles son las últimas noticias y tendencias?

— El mercado inmobiliario en Georgia es muy prometedor. En enero de 2025, el gobierno de Georgia firmó un memorando en Abu Dhabi con Emaar Group, uno de los mayores desarrolladores de Emiratos, para invertir más de $5.5 mil millones en el sector inmobiliario de Georgia. Se ha anunciado la construcción del complejo Gonio Marina en Batumi, en una zona de 260 hectáreas, que incluirá marinas de lujo, residencias de marca, hoteles exclusivos y centros comerciales.

— ¿Cómo ha cambiado la demanda de bienes raíces en el último año y cuáles son los volúmenes de ventas?

— Esta es la mayor inversión en la historia del país, lo que confirma el atractivo del mercado para los inversores minoristas. En febrero de 2025, el número de transacciones en el segmento de viviendas en Tiflis alcanzó las 3,205, un aumento de 429 transacciones en comparación con febrero de 2021. En Batumi, el número de transacciones en febrero de 2025 fue de 1,177, un incremento de 444 transacciones respecto a 2021.

— ¿Cuáles son las diferencias entre el mercado de viviendas en Tiflis y Batumi?

— Las propiedades en Tiflis y Batumi son las más populares entre los inversores extranjeros. Batumi es una ciudad turística con una alta estacionalidad, mientras que Tiflis, como capital, tiene una demanda más estable. Sin embargo, los inversores extranjeros están mostrando un creciente interés en centros de bienestar, hoteles premium con funciones terapéuticas y centros de rehabilitación en Batumi.

— ¿Cuál es el precio promedio por metro cuadrado en Tiflis y Batumi?

— En febrero de 2025, el precio promedio de las viviendas en Tiflis era de $1,157/m², un aumento de $90/m² en comparación con 2024. En Batumi, el precio promedio en febrero de 2025 era de $1,179/m², un aumento de $165/m² respecto a febrero de 2024.

Ejemplo de una nueva urbanización de lujo en Tiflis:

—¿Qué tipos de propiedades son las más demandadas en Georgia?

— Las viviendas premium y de confort han mostrado un crecimiento notable en 2024. En Batumi, el segmento premium creció un 11.7% y el segmento confort un 29.7%. En Tiflis, el crecimiento en el segmento premium fue del 29.9% y en el segmento confort del 29.3%, lo que los convierte en opciones de inversión muy atractivas.

— ¿Qué mercado lidera: primario o secundario?

— En febrero de 2025, las transacciones en nuevos desarrollos en Tiflis disminuyeron un 2%. En el mercado secundario, las transacciones disminuyeron un 27.2% en comparación con febrero de 2024, lo que indica un creciente interés en propiedades nuevas.

— ¿Qué tendencias se observaron en el segmento de bienes raíces turísticos?

— Actualmente, en Gonio se está construyendo el primer resort todo incluido en Georgia, Wyndham Grand 5*, con una superficie de más de 27,000 m² y más de 100 instalaciones: SPA, restaurantes, parques acuáticos, entre otros. Además, en 2025 se anunció la venta de propiedades en la primera isla artificial en Batumi, un proyecto de 84 hectáreas con hoteles, villas, rascacielos y centros comerciales.

— ¿Cuáles son las nacionalidades de los compradores de bienes raíces en Georgia?

— En 2024, la inversión extranjera en Batumi alcanzó el 90%. La distribución por países es:

• Rusia — 27%
• Israel — 11%
• Polonia — 7%
• Turquía — 5%
• Ucrania — 4%
• Alemania — 3.8%
• EE.UU. — 3%
• Otros — 39.2%

En Tiflis, los ciudadanos de Georgia representan el 85% de las compras, seguidos por Rusia e Israel con un 4% cada uno.

— ¿Cómo se puede ganar dinero con los bienes raíces en Georgia?

1. Revalorización: Compra en fase de construcción y venta posterior, con un ROI de hasta el 30% anual.
2. Alquiler: Empresas como Ambridge Hospitality garantizan un ROI del 5-9% anual.

— ¿Qué le espera al mercado inmobiliario de Georgia en los próximos años?

— El mercado inmobiliario de Georgia ofrece grandes oportunidades de inversión, respaldadas por capital extranjero y proyectos de gran escala.