Mercado inmobiliario de Georgia en 2025: análisis de crecimiento, inversiones y rentabilidad — experto

En los últimos 8 años, el mercado inmobiliario de Georgia se ha transformado hasta ser irreconocible. El volumen del mercado de vivienda en Tiflis se ha más que duplicado y alcanzó los $243 millones, mientras que Batumi mostró una dinámica similar. Sobre las razones de este crecimiento, las inversiones récord de $5.5 mil millones de Emaar Group y las perspectivas para los inversores, habla Elias Marino, fundador de la agencia inmobiliaria Geo Estate.

Ahora es posible y necesario ganar dinero en el mercado inmobiliario de Georgia.

— ¿Cómo ha cambiado el mercado de vivienda en Georgia en los últimos 8 años?

— El mercado inmobiliario de Georgia se está desarrollando rápidamente y, según datos de Colliers International, para febrero de 2025 el tamaño del mercado de vivienda en Tiflis alcanzó los $243,230,009, lo que supone $126,704,094 más que en febrero de 2018, cuando su tamaño era de solo $116,525,915. Y el tamaño del mercado de vivienda en Batumi en febrero de 2025 alcanzó los $63,640,485, lo que supone $33,443,480 más que en febrero de 2018, cuando su tamaño era de solo $30,197,005.

— ¿Cómo evalúa la situación actual del mercado inmobiliario georgiano? ¿Cuáles son las últimas noticias/cambios en el mercado? ¿Quizás han surgido tendencias que antes no se observaban?

— El mercado inmobiliario de Georgia inspira optimismo. Así, a finales de enero de 2025, en Abu Dabi se firmó un memorando entre el gobierno de Georgia y uno de los mayores promotores de los Emiratos, Emaar Group, para invertir más de $5.5 mil millones en el sector inmobiliario de Georgia. Ya se ha informado que en la costa del Mar Negro en Batumi se planea la construcción del complejo Gonio Marina en un área de 260 hectáreas. El proyecto incluirá marinas de clase mundial, residencias de marca, hoteles de lujo y centros comerciales.

— ¿Cómo ha cambiado la demanda de bienes raíces en el país en el último tiempo, digamos, en el último año y medio? ¿Cuáles son actualmente los volúmenes de ventas de viviendas?

— Esta es la mayor inversión en la historia del país, y el hecho de que las inversiones se realicen en el sector inmobiliario de Georgia es una señal clara para los inversores minoristas, que indica la atractividad de las inversiones y las altas perspectivas. Así, para febrero de 2025, el número de transacciones en el segmento de vivienda en Tiflis fue de 3,205, lo que supone 429 transacciones más que en febrero de 2021. En cuanto a Batumi, el número de transacciones en el segmento de vivienda para febrero de 2025 fue de 1,177, lo que supone 444 transacciones más que en febrero de 2021.

— ¿Cuáles son las diferencias significativas entre el mercado de vivienda de Tiflis y el de Batumi?

— Entre los inversores extranjeros, los bienes raíces de Tiflis y Batumi son los más populares. La principal diferencia entre ellos es que Batumi es una ciudad turística con una marcada estacionalidad, mientras que Tiflis, por su estatus de capital, está menos expuesta a estos factores. Sin embargo, últimamente, cada vez más inversiones de inversores extranjeros se atraen hacia centros de bienestar, hoteles premium con funciones de sanatorio y centros de rehabilitación en Batumi, diseñados para una ocupación durante todo el año.

— ¿Cuál es actualmente el precio por metro cuadrado de un apartamento en Tiflis y en Batumi?

— En febrero de 2025, el precio de la vivienda en Tiflis es en promedio de $1,157/m², lo que supone $90/m² más que en febrero de 2024. En cuanto a Batumi, en febrero de 2025 el precio promedio de la vivienda fue de $1,179/m², lo que supone $165/m² más que en febrero de 2024.

— ¿Qué tipo de bienes raíces está actualmente en el pico de demanda en Georgia?

— Si seguimos la siguiente clasificación: premium, confort, clase media y económica, en Batumi durante 2024 el segmento de bienes raíces premium mostró un crecimiento del 11.7%, y el segmento confort del 29.7%. Mientras que en Tiflis en 2024 el segmento premium creció un 29.9% y el segmento confort un 29.3%. Desde el punto de vista de la inversión, estas son las opciones más prometedoras.

— ¿El mercado secundario o el primario lidera la demanda? ¿A qué se debe esto según sus observaciones?

— En febrero de 2025, el número de transacciones en nuevos proyectos en Tiflis disminuyó un 2%. Cabe señalar que algunas transacciones de nuevos proyectos en el mercado primario son registradas por los promotores más tarde, lo que potencialmente puede distorsionar los datos y no dar una imagen precisa del mercado primario. En el mercado secundario, la tendencia a la baja se mantuvo: el indicador de apartamentos antiguos disminuyó un 27.2% en comparación con febrero de 2024. Esto demuestra claramente el interés de los inversores en las nuevas construcciones.

Ejemplo de un nuevo complejo residencial de élite en Tiflis:

— ¿Qué tamaño de apartamentos (cuántas habitaciones) son actualmente los más populares entre los compradores potenciales?

— Según la práctica, los apartamentos grandes con varias habitaciones son los más populares. Normalmente, este tipo de distribuciones son las menos presentes en los proyectos, pero son las que tienen mayor liquidez. Esto se debe principalmente a que estos apartamentos son populares entre personas con familias, que los compran tanto en Tiflis como en Batumi.

— ¿Cuál es el período más activo del año en el mercado de vivienda de Georgia?

— Históricamente, el mayor número de transacciones en el mercado de vivienda de Georgia se produce a finales de año.

— ¿Qué tendencias se observaron en el segmento de bienes raíces turísticos el año pasado? ¿Qué se espera para este año?

— Actualmente, en la costa del Mar Negro en Gonio, avanza a toda marcha la construcción del primer resort all-inclusive de Georgia bajo la marca Wyndham Grand 5*, que constará de cuatro complejos hoteleros con una superficie de más de 27,000 m² y más de 100 instalaciones de infraestructura: SPA, restaurantes, parques acuáticos, etc. La apertura del complejo está prevista para finales de 2025.

También en 2025 se anunció el inicio de ventas en la primera isla artificial de Batumi, que consta de dos penínsulas artificiales y una isla. La finalización de la construcción está prevista para 2040. El proyecto tiene una superficie de 84 hectáreas, donde se ubicarán hoteles, villas, rascacielos, zonas recreativas, salas de conciertos, centros comerciales, oficinas, instituciones educativas, un centro médico y mucho más.

— ¿De qué países son los ciudadanos que más se interesan por la compra de vivienda en Georgia? ¿Qué tipos de bienes raíces consideran y en qué ciudades?

— Según datos de Galt & Taggar, los inversores extranjeros eligen cada vez más los bienes raíces de Georgia como inversión: en 2024, la proporción de capital extranjero en Batumi fue del 90%. La distribución de las inversiones extranjeras por países es la siguiente:

• Rusia — 27%
• Israel — 11%
• Polonia — 7%
• Turquía — 5%
• Ucrania — 4%
• Alemania — 3.8%
• EE.UU. — 3%
• Otros — 39.2%

En Tiflis, el panorama general es diferente: allí la demanda la forman los ciudadanos georgianos, que representan el 85% del volumen total de ventas; les siguen los ciudadanos de Rusia e Israel, con un 4% cada uno del volumen total de ventas, y el resto corresponde a otros países.

— ¿Cuánto se puede ganar con los bienes raíces en Georgia y cuáles son las formas de hacerlo?

— Existen dos formas principales de obtener ingresos con los bienes raíces

1. El crecimiento de la capitalización de mercado del proyecto (por ejemplo, comprar en la etapa de excavación y luego revender). Así, dependiendo del proyecto, en la etapa de construcción el crecimiento del precio puede alcanzar un 30% de ROI anual o incluso más.
2. Ingresos por alquiler (a largo plazo o por días). En cuanto a los ingresos por alquiler, los mayores índices de rentabilidad los tienen las compañías internacionales de gestión como Ambridge Hospitality. Se dedican a la gestión de cadenas hoteleras internacionales de marca y, a veces, incluso pueden ofrecer a los inversores una rentabilidad garantizada de entre el 5 y el 9% de ROI anual. Esto es posible gracias al trabajo con turistas en paquetes y agencias de viajes. Por eso, las inversiones en bienes raíces de marca son tan atractivas financieramente.

— ¿Qué espera en general al mercado de vivienda de Georgia en los próximos años, en su opinión?

— Ahora es posible y necesario ganar dinero en el mercado inmobiliario de Georgia. Las inversiones de gran capital extranjero en bienes raíces y la realización de proyectos a gran escala de importancia regional son la mejor confirmación de ello.