El mercado hipotecario es impredecible, especialmente últimamente: los precios de la vivienda están subiendo, la inflación y las tasas de interés también. Sin embargo, quizás ahora sea el mejor momento para entrar en el «campo» de la vivienda: quién sabe lo que se puede esperar en los próximos años. Ya hemos escrito sobre hipotecas en Polonia, Alemania y España, y hoy averiguaremos cómo obtener un préstamo hipotecario en el Reino Unido, Lituania, Letonia y Holanda.

Reino Unido  

¿Cómo funciona?

Los extranjeros pueden obtener una hipoteca en el Reino Unido, pero será un poco más difícil que para los habitantes de este país: los acreedores lo controlarán a usted y sus posibles con mucho más cuidado.

Hay dos tipos principales de hipotecas en el Reino Unido: préstamos de tasa fija y préstamos de tasa variable. 

Cerca del 75% de los préstamos hipotecarios en el Reino Unido se emiten como préstamos con tasa de interés fija. Estos préstamos se emiten, normalmente, para dos o cinco años, y luego la tasa de interés cambia a la tasa variable estándar. El tiempo de devolución suele ser de aproximadamente 25 años, pero se puede acordar otro periodo (por ejemplo, 15 o 35 años).

Las hipotecas de tasa variable pueden fluctuar y dependen de la tasa de interés base. Este factor las hace más arriesgadas, pero si las tasas de interés caen repentinamente, estos préstamos pueden ser rentables. 

En total, hay más de 100 acreedores, y todos son diferentes. Para encontrar al prestamista adecuado, puede, por ejemplo, ponerse en contacto con un agente hipotecario independiente o un asesor financiero. 

El procesamiento de una solicitud de hipoteca en el Reino Unido suele tardar unos 18-40 días. En casos particularmente difíciles, puede llevar más tiempo.

Requisitos básicos para obtener una hipoteca

Si eres extranjero y quieres obtener una hipoteca en el Reino Unido, hay dos opciones para lograrlo. La primera es más fácil, mientras que la segunda es un poco más difícil.

1. Obtener una hipoteca si tienes un permiso de residencia permanente o ilimitado.

Los prestamistas prestarán atención a los siguientes puntos:

  • Tiempo de residencia en el Reino Unido. Es deseable que sea al menos 2 años.
  • Trabajo. Los prestamistas, normalmente, otorgan hipotecas con gusto a aquellos que trabaja en el Reino Unido de forma permanente. Los documentos que deberá proporcionar son recibos de pago de los últimos tres meses, un formulario P60 de su empleador (si está empleado por un tercero); si trabaja por cuenta propia, sus declaraciones de impuestos (del año pasado y el anterior).
  • Cuenta bancaria. Es importante abrir una cuenta bancaria en el Reino Unido tan pronto como llegue.
  • Depósito. Si paga una cantidad decente como depósito (alrededor del 25% del valor de la propiedad adquirida), los prestamistas le tendrán en más alta estima.
  • Calificación crediticia. Cuando entras en el Reino Unido, tendrá que crear su calificación crediticia desde cero. Básicamente, esto significa que tiene que registrarse para votar y pagar sus facturas a tiempo. Puede obtener una hipoteca sin un historial crediticio, pero el número de opciones ofrecidas disminuirá, y obtendrá un préstamo hipotecario con una tasa de interés más alta.

2. Obtener una hipoteca si no tiene permiso de residencia permanente.

En este caso, para solicitar una hipoteca, también será necesario cumplir todos los puntos listados arriba. Pero aparte de eso, necesitará tener uno de estos visados:

  • Visado de trabajo. Este es esencialmente su permiso de trabajo en el Reino Unido. Un ejemplo de tal visado es uno visado Skilled Worker (hasta hace poco era conocido como visado de nivel 2).
  • Visado familiar. Este visado le permite vivir con un familiar (por ejemplo, con una pareja, hijo o progenitor). 
  • Visado de raíces británicas. Con este visado se puede vivir en el Reino Unido durante 5 años, y luego extenderlo, o establecerse en el país para siempre. Puedes obtener este visado si es ciudadano de la Commonwealth y puede probar, que uno de sus parientes (padres o abuelos/abuelas) ha nacido en Reino Unido.

Posible monto del préstamo y gastos relacionados

El 22 de septiembre de 2022, el Comité de Política Monetaria del Banco de Inglaterra elevó la tasa base de un 1,75% a un 2,25%. Estos cambios conducirán a que las tasas de interés para el reembolso del préstamo y su pago atrasado aumenten. En agosto de 2022 , la tasa de interés al emitir un préstamo para diez años con una tasa fija era de un 3,73%.

Puede calcular el monto aproximado del préstamo usando una calculadora de hipotecas. 

Además de las tasas de interés de la hipoteca, existen cargos adicionales, que se deben tener en cuenta:

  • Cuota de inscripción. Los prestamistas cobran esta tarifa por procesar el préstamo. La cantidad puede variar de un caso a otro: de varios cientos a aproximadamente dos mil libras esterlinas (aproximadamente 2300 euros). 
  • Tarifa de reserva. Esta es una tarifa inicial para reservar la hipoteca de aprox. 100 libras. Si cambia de opinión y no contrata una hipoteca, esta cantidad, probablemente, no le será devuelta. 
  • Tarifa de valoración de la propiedad. Los costos pueden variar mucho dependiendo del valor de la propiedad, pero, por lo general, van desde 150 a 1500 libras. 
  • Tarifa del corredor hipotecario. Si contrata a un corredor, pagará alrededor de 500 libras.
  • Comisión por amortización anticipada. Algunos prestamistas también cobran una tarifa si cancela su hipoteca antes de tiempo. Normalmente, es de un 1% a un 5% del importe de la amortización anticipada.

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Lituania 

¿Cómo funciona?

Los extranjeros pueden comprar cualquier propiedad en Lituania (aparte de terrenos), pero los bancos lituanos no otorgan préstamos hipotecarios a ciudadanos extranjeros. Solo podrá obtener una hipoteca si tiene permiso de residencia en la república.

Emiten préstamos para la compra de vivienda en Lituania: los bancos comerciales, las cooperativas de ahorro y crédito y otras entidades legales de la lista pública de organizaciones de crédito mantenidas por el Banco de Lituania.

Para obtener ayuda, puede ponerse en contacto con algún intermediario de crédito.. Pueden asesorarle sobre las hipotecas y redactar un contrato en su nombre. Pero tenga en cuenta que los servicios de estos profesionales probablemente serán de pago. Un intermediario de crédito puede ser tanto un individuo como una empresa.

Un contrato de préstamo hipotecario normalmente consta de una parte general y una parte específica del mismo. Sin embargo, las diferentes reglas de cada acreedor individual también pueden ser parte de este acuerdo. Por ejemplo, se puede prescribir una tarifa por cambiar el contrato, etc.

Después de recibir una oferta vinculante (una oferta personalizada que el prestamista hace al consumidor después de evaluar su solvencia) usted tendrá un plazo de 30 días para tomar una decisión. Por lo tanto, tendrá tiempo para comparar la información estándar de varios prestamistas. 

Qué comparar: el tipo, la cantidad y el método de cálculo de la tasa de interés;la cantidad total a pagar; la tasa de interés anual del costo total del préstamo; todo tipo de comisiones cobradas por el acreedor.

¡Importante! El prestatario puede desistir del contrato de préstamo dentro de un plazo de 14 días contados a partir de la fecha de su celebración.

Requisitos básicos para obtener una hipoteca

Así que, usted tiene un permiso de residencia en Lituania. ¿Y ahora qué? A continuación, debe estudiar los requisitos cuyo cumplimiento le ayudará a obtener un préstamo hipotecario en este país.

1. Un pago inicial de no menos del 15%.

Para obtener una hipoteca, tiene que depositar al menos un 15% del costo de la propiedad seleccionada. Es importante hacer notar que debe provenir de su dinero personal: los fondos prestados o aquellos que se reciban con prenda de otros bienes inmuebles no funcionarán. 

2. No menos de seis meses de ingresos estables.

El prestamista evaluará sus ingresos mensuales durante al menos los últimos seis meses, así como las perspectivas a largo plazo de estas ganancias. En este caso, el acreedor determina qué considera un ingreso estable. Si las ganancias son inestables o riesgosas ( por ejemplo , los ingresos por dividendos , acciones, etc. d .), entonces su hipoteca estará en entredicho. Pero será el prestamista quien decida aplicarle o no requerimientos más estrictos.

3. No más del 40% de sus ingresos (debe estar hipotecado).

Para pagar la hipoteca no debería gastar más de un 40% de sus ingresos. Si una familia toma un préstamo hipotecario, el acreedor tendrá en cuenta los ingresos y las obligaciones financieras de ambos cónyuges. El prestamista también puede evaluar sus gastos familiares actuales y futuros potenciales (alojamiento, alimento, combustible, etc.

4. Buen historial crediticio.

Su historial crediticio es clave a la hora de conseguir una hipoteca. Al evaluar su solvencia (y por lo general también la de su cónyuge u otro coprestatario) se tendrá en cuenta la información sobre los préstamos existentes, así como el pago puntual de las facturas. Los acreedores verifican esta información en bases de datos. Sin embargo, cada acreedor puede evaluar diferentes aspectos de su historial de crédito de manera diferente, por lo que tiene sentido contactar a varios especialistas a la vez.

Para saber exactamente si puede solicitar un préstamo hipotecario en Lituania, lea atentamente la Política de Préstamo Responsable.

Posible monto del préstamo y gastos relacionados

Antes de solicitar un préstamo hipotecario, entérese de cuáles son las tasas de interés promedio de estos préstamos. El Banco de Lituania las actualiza en su sitio web todos los meses. Por ejemplo, la tasa de interés para comprar una casa en agosto de 2022 estaba a un 2,74%; hace un año era de un 2,15%.

Los préstamos en Lituania se dividen en dos categorías principales que ya conocemos: con tasa de interés variable (cuando el valor de la tasa cambia regularmente) y con tasa fija (que no cambia durante toda la vigencia del contrato).

¡Importante! Cada prestamista determina el tipo de interés de forma individual según sus normas internas. La ley no lo regula. Así que asegúrese de comparar las ofertas de varios prestamistas.

Al celebrar un contrato en una moneda extranjera, debe recordar que los pagos mensuales pueden aumentar significativamente de por las fluctuaciones del tipo de cambio.

Se pueden hacer cálculos aproximados usando esta calculadora de hipotecas.

Al solicitar un préstamo, es necesario tener en cuenta los costos asociados: los honorarios de los notarios suelen rondar 0,45% del valor de la propiedad, tarifa mínima de servicio (una euros al mes), tasa de registro de hipoteca (alrededor de 8.60 euro).

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Letonia 

¿Cómo funciona?

En Letonia, tanto los residentes como los ciudadanos extranjeros pueden obtener una hipoteca. Esto se puede hacer de manera bastante simple y rápida, pero las tarifas aquí pueden no ser tan favorables en comparación con otros países de la UE. 

La demanda de préstamos hipotecarios en Letonia ha aumentado considerablemente después de 2010, el año de las reformas a la Ley de Inmigración. ¿Cuál es el beneficio de estas enmiendas? Los extranjeros, a cambio de inversiones y compra de bienes inmuebles en Letonia, pueden obtener un permiso de residencia temporal para 5 años y un visado Schengen.

¡Importante! Desde el 22 septiembre de 2022, el gobierno de Letonia ajustó las enmiendas con respecto a los rusos. Ahora no podrán renovar su permiso de residencia si lo obtuvieron mediante inversión o compra de bienes inmuebles en Letonia. Los permisos de residencia válidos serán cancelados el 1 de septiembre de 2023. Para obtener un permiso de residencia de nuevo, es necesario confirmar el conocimiento del idioma letón. La misma regla se aplica a quienes reciben un permiso de residencia por primera vez.. 

Requisitos básicos para obtener una hipoteca

Por lo general, los bancos letones emiten hipotecas para la compra de un apartamento, hogar o establecimiento comercial, pero casi no se da crédito a la adquisición de terrenos sin urbanizar para desarrollo privado.

Que requisitos se deben cumplir, para que los bancos letones le den un préstamo:

  • proporcionar documentos que prueben su identidad;
  • verificar ingresos regulares (si los obtiene en el territorio de la República de Letonia, será una ventaja); 
  • mostrar un consentimiento notariado del cónyuge para comprar un apartamento u otro tipo de bienes inmuebles en Letonia a crédito; 
  • abrir una cuenta bancaria, donde se tramite el préstamo hipotecario; 
  • rellenar una solicitud bancaria; 
  • proporcionar documentos con los resultados de la evaluación de la propiedad (realizado por un tasador de bienes raíces certificado).

¿Qué afectará a la recepción de un préstamo con las condiciones más favorables? Un buen historial crediticio, altos ingresos mensuales, la propiedad de acciones y valores, la presencia de un garante, ninguna otra obligación de crédito.

Posible monto del préstamo y gastos relacionados

Para obtener una hipoteca en Letonia, necesita disponer del orden 30-40% del valor de la propiedad. Los préstamos hipotecarios a extranjeros suelen emitirse por un importe de desde 150.000 a 250.000 euros. En base a estos dos hechos, se puede concluir que con una hipoteca podrá comprar una propiedad de un valor de entre 200,000 y 500,000 euros.

La tasa anual de préstamos para ciudadanos extranjeros ahora es de aproximadamente 6-7% (para los ciudadanos de Letonia será menor). En general, las tarifas se establecerán individualmente según las posibilidades de cada cual, especialmente financieras. El monto del préstamo también dependerá del tipo de propiedad: si, por ejemplo, desea comprar un apartamento en un edificio nuevo, no en una casa vieja, puede obtener un préstamo mayor.

Las hipotecas en Letonia, normalmente, no se emiten para más de diez años, pero hay veces que se pueden prorrogar este plazo. Depende mucho de la edad del cliente: si la propiedad es comprada por un joven, probablemente, recibirá el período máximo. Se puede cancelar el préstamo antes de tiempo, y no habrá sanciones legales. 

Costos adicionales para contratar una hipoteca: abrir la cuenta bancaria donde estará la hipoteca (normalmente no más de 200€); pago de una comisión bancaria por la emisión y tramitación de un préstamo (hasta un 2% del monto del préstamo); pago de impuestos estatales por registrar un préstamo en el Registro de la Propiedad (0,1% del monto del préstamo); seguro inmobiliario por un año (costará unos 110€).

Nota. El Registro de la Propiedad es una institución estatal que registra los derechos y obligaciones relacionados con los bienes raíces.

Puedes hacer cálculos aproximados usando la calculadora de préstamos hipotecarios.

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Países Bajos  

¿Cómo funciona?

No hay restricciones en la compra de bienes inmuebles por parte de extranjeros en los Países Bajos.. Sin embargo, para obtener una hipoteca, debe vivir en los Países Bajos y estar registrado en el municipio (gemeente). En cuanto al trabajo, su empresa puede estar ubicada en el extranjero, pero su salario debe ser en euros.

Hay dos tipos principales de hipotecas en los Países Bajos: lineal y anual.

Una hipoteca lineal es cuando el prestatario paga el préstamo en cuotas iguales. Esto es, una parte fija de la deuda principal se paga cada mes, más el interés que se haya acumulado con el resto de la deuda. Gradualmente la deuda pendiente disminuye, y por lo tanto se reduce el monto del pago requerido.

Una hipoteca anual es cuando el prestatario paga la misma cantidad todos los meses hasta el final del período de pago. Pero el asunto aquí es, que dentro de este monto, las proporciones del pago a favor del principal y los intereses sobre el mismo están cambiando constantemente. Al principio se paga principalmente interés, mientras que la deuda principal casi no se paga. Esto resulta en que el interés se acumula durante mucho tiempo en una cantidad apenas decreciente del saldo. Por lo tanto, esta opción probablemente le costará más. 

La gente suele elegir uno de estos dos tipos de hipotecas, ya que sólo con ellos tienen derecho a la deducción fiscal de los intereses a la que, naturalmente, todos aspiran en los Países Bajos. Ahora está en un 43%, pero al principio del año nuevo ya será de un 40%. Esto es, tras declarar los impuestos, se le devuelve un 40% de la cantidad de interés acumulado en el préstamo. De este modo, la cantidad de su impuesto sobre la renta «bajará de peso» significativamente, y el costo mensual total de un préstamo podría reducirse en más de un tercio. 

También existe un concepto en los Países Bajos conocido como la «Garantía Hipotecaria Nacional», o NHG. En resumen, esta es su protección en caso de cualquier emergencias, como la pérdida de empleo o enfermedad. Así que, si de repente le pasa algo malo, la NHG encontrará alguna solución o cubrirá la deuda restante. 

La NHG le costará un 0,6% del importe de la hipoteca. Sin embargo, este dinero se puede devolver rápidamente, ya que los prestamistas ofrecen tasas de interés más bajas a aquellos que eligen la NHG al firmar un contrato. Y en este caso, le saldrá a devolver un 1% del precio de la compra. También vale la pena considerar que la NHG está disponible únicamente para préstamos hipotecarios con un importe máximo de 355.000 euros. 

Requisitos básicos para obtener una hipoteca

Las hipotecas en los Países Bajos generalmente se emiten por un máximo de treinta años. Estos son los principales parámetros que debes cumplir al contratar una hipoteca:

  • Pasaporte válido. 
  • BSN (número de atención al ciudadano). 
  • Tarjeta de residencia (si no eres ciudadano de la UE/EEE).
  • Residencia en el país de seis meses a cinco años (deseable). Su pareja también debe vivir contigo en el país. (si la tiene), incluso si confía solo en su propio dinero al comprar una propiedad. 
  • Buen historial crediticio.Esto permitirá que el prestamista le ofrezca mejores tasas hipotecarias.
  • Estado de empleo. Idealmente, debe tener un trabajo permanente en los Países Bajos.. Si es autónomo, debe tener al menos tres años de historial de ingresos. Los trabajadores temporales o estudiantes de posgrado deben presentar un documento de su empleador (werkgeversverklaring). 

Recuerde que siempre puede contactar con un asesor hipotecario. Además de muchos consultores holandeses, también hay varios especialistas en hipotecas extranjeros en los Países Bajos. Si no habla holandés, esta opción le ayudará mucho.

Posible monto del préstamo y gastos relacionados

Al comprar una propiedad con una hipoteca, la tasa de interés disponible para usted dependerá de los siguientes factores: el monto de su depósito y el plazo al que planea fijar la tasa de interés de la hipoteca. La tasa hipotecaria estándar en los Países Bajos ahora fluctúa alrededor de un 4,32%. 

Es curioso que en los Países Bajos se puede obtener un préstamo hipotecario de hasta el 100% del valor de la propiedad (pero entonces las tasas de interés serán más altas). Un matiz más: en la mayoría de los casos, podrá pagar hasta un 10-20% del monto total del préstamo anualmente. Si devuelve una gran cantidad, puede que tenga que pagar una multa. 

Para calcular la hipoteca máxima, puede utilizar la calculadora de hipotecas.

Gastos hipotecarios adicionales que puede esperar: 

  • Tarifa de evaluación: actualmente vale aprox. 300-500 euros. 
  • Comisión del consultor hipotecario (puede costar entre 1500 y 3000 euros). 
  • Seguro de vida y otras tasas administrativas (el costo mínimo es de 150 euros).
  • Los servicios notariales costarán aproximadamente 1500 euros. 

La buena noticia es que las rebajas fiscales se aplican a estos gastos adicionales. Es decir, pasados unos meses, se le devolverá parte del importe que pagara..

Puede elegir y comprar viviendas en los Países Bajos utilizando el catálogo de REALTING.