La directora de la agencia inmobiliaria Galinvest nos ha hablado sobre todos los matices de mudarse a Eslovenia
Eslovenia es uno de los países más acogedores de la Unión Europea. Su pequeña área alberga muchos valores naturales y culturales. El clima del país atrae anualmente a miles de turistas: en verano hace calor y se puede nadar en el mar Adriático, y en invierno, tendrá la oportunidad de hacer snowboard en los picos nevados de los Alpes.
La economía de Eslovenia crece rápidamente cada año. Las inversiones en bienes raíces permiten a los extranjeros no solo residir legalmente en el país, sino también recibir ingresos pasivos estables.
Tatiana Mkrtychyan, directora de la agencia inmobiliaria Galinvest, nos ha contado cómo comprar bienes raíces y mudarse a Eslovenia.
¿De qué forma se puede inmigrar legalmente a Eslovenia?
Las formas de inmigrar legalmente a Eslovenia son el «estándar establecido» para la Unión Europea:
- matrimonio con un ciudadano o ciudadana de Eslovenia;
- educación;
- empleo por invitación de su empleador;
- inmigración empresarial, creando su propia empresa.
Los tipos de permisos para permanecer en el país dependen del propósito de la visita. Los estudiantes que vienen a Eslovenia para estudiar reciben un visado tipo D.
El mismo documento puede ser obtenido por un ciudadano extranjero por logros destacables en la ciencia, el deporte o cualquier actividad profesional.
Una de las formas más populares de reubicación para los ciudadanos del espacio postsoviético es la inmigración empresarial. Este método le da derecho a vivir en Eslovenia y trabajar en su propia empresa.
Permiso de residencia en Eslovenia
El proceso y los términos para obtener un permiso de residencia dependen de la base sobre la que se presente la solicitud. Por ejemplo, para obtener un permiso de residencia mediante inmigración empresarial, se debe cumplir una de las siguientes condiciones:
- Poseer una empresa operativa exitosa;
- Invertir al menos 50.000 euros en la economía del país (incluida la compra de inmuebles);
- Contratar a un residente del país en su empresa por un período de al menos seis meses y pagar impuestos por dicho trabajador;
- Certificar la recepción de fondos en su cuenta corriente por un importe mínimo de 10.000 euros mensuales (sin incluir beneficios).
Todos los documentos necesarios se enumeran en el sitio web de la Embajada de Eslovenia. Entre ellos:
- cuestionario;
- fotografía;
- copia del pasaporte;
- huellas dactilares;
- recibo de pago de impuestos estatales;
- una declaración que indique los motivos para obtener un permiso de residencia.
Primero, un extranjero presenta documentos a la embajada de su país, y luego se dirige a Eslovenia. El tiempo de procesamiento depende de la carga del organismo administrativo local (la llamada Nota administrativa). De este modo, en las ciudades de la costa del país, el plazo de consideración es de 1 a 2 meses. En Ljubljana, la carga de trabajo es mayor: el solicitante puede esperar la revisión de sus documentos durante unos tres meses. Durante la pandemia, puede llevar algo más de tiempo.
La duración del permiso de residencia también depende de varios factores. Como regla general, la primera vez que se emite en un año. El segundo y el tercero, durante 2 años. De forma individual, el marco de tiempo puede ser diferente. Por ejemplo, si el pasaporte vence en un futuro próximo, el permiso de residencia se emitirá solo por el período en que el pasaporte sea válido.
Por cierto, los permisos de residencia y de trabajo antes debían obtenerse por separado. Ahora están detallados en un solo documento. Al recibir dicha tarjeta, un ciudadano extranjero está obligado a vivir al menos 183 días al año en Eslovenia y trabajar precisamente en la empresa que se indica en la solicitud.
Residencia permanente y nacionalidad de Eslovenia
Los ciudadanos extranjeros reciben el derecho a la residencia permanente en función de la base sobre la que habían recibido el permiso de residencia. La forma más rápida es vivir al menos tres años en una unión matrimonial con un ciudadano o ciudadana de Eslovenia. La forma que lleva más tiempo es estudiar de forma permanente en el país. 10 años de estudio se contarán como 5 años de residencia. Los extranjeros que inmigraron a Eslovenia por negocios pueden obtener la residencia permanente 5 años después de la fecha de su primer permiso de residencia.
Por el momento, en Eslovenia se ha presentado para su examen un nuevo proyecto ley sobre permisos de residencia y residencia permanente que prevé nuevos requisitos. Una de las novedades será aprobar un examen de esloveno.
Los titulares de la residencia permanente tienen muchas ventajas:
- si un ciudadano extranjero viene con su familia, sus familiares adultos tienen derecho a un seguro básico y los residentes menores reciben una póliza de seguro que cubre todos los gastos médicos (incluidos medicamentos, intervenciones quirúrgicas, etc.);
- del salario del solicitante se realizan deducciones a los seguros y fondos de pensiones, lo que permite cualificarse para la obtención de una pensión en el país;
- los hijos menores de ciudadanos extranjeros con residencia permanente tienen derecho a ingresar a la universidad a expensas del presupuesto estatal;
- los niños pueden estudiar gratis en todas las escuelas públicas en idioma esloveno (incluidas las que solo tienen un permiso de residencia).
Los ciudadanos del país tienen los mismos privilegios que los propietarios de una residencia permanente, así como el libre acceso al mercado laboral esloveno y la oportunidad de votar en las elecciones.
La legislación eslovena no prevé la doble nacionalidad en un gran número de países, por lo que quienes deseen convertirse en residentes de la república deben abandonar su pasaporte anterior.
Para obtener un pasaporte esloveno a través de la inmigración comercial, debe haber vivido en el país durante al menos 10 años. Cabe señalar que la disponibilidad de una pensión no depende de los documentos de legalización. Puede solicitar ayuda estatal solo después de 15 años de experiencia laboral y pagando impuestos en Eslovenia.
Mudarse a Eslovenia, alquiler y compra de vivienda
En Eslovenia, cualquier visitante tiene derecho a alquilar un apartamento. No es necesario tener un permiso de residencia o residencia permanente para esto. Sin embargo, vale la pena considerar que el arrendamiento estará determinado por un período específico (tradicionalmente 11 meses), ya que los extranjeros con visa tipo C tienen derecho a permanecer en el país por no más de 180 días. No todos los propietarios aceptan alquilar una vivienda en esos términos.
No todo el mundo tiene derecho a comprar inmuebles en el país. Por lo tanto, los ciudadanos del espacio postsoviético, a diferencia de los residentes de la UE, pueden adquirir propiedades solo representando a una entidad legal. En este caso, el comprador debe abrir una empresa en Eslovenia para registrar la propiedad a nombre de la empresa.
Para realizar una transacción inmobiliaria, todos los documentos deben estar en esloveno. Si el comprador no habla el idioma local, en la transacción debe estar presente un traductor judicial. Durante la lectura del contrato de compraventa por parte del notario, el documento debe ser traducido simultáneamente.
Proceso de ejecución de acuerdos
Hay dos opciones para registrar un trato:
- Escritura simple con uso parcial de servicios notariales;
- Forma de compra y venta totalmente notarizada.
Tatyana Mkrtychyan siempre recomienda que sus compradores elijan la segunda opción, ya que el notario es responsable de la transacción, controla todos los cálculos y además verifica la documentación.
No hay impuesto sobre la compra de viviendas en Eslovenia, pero existen muchos otros costos de transacción. Entre ellos:
- servicios de interpretación judicial;
- asistencia del agente inmobiliario;
- servicios notariales;
- gastos de impresión.
Los costos generalmente se dividen a la mitad entre el vendedor y el comprador. Además, el vendedor paga la certificación de su firma en el contrato y el 2% de la venta en el caso de que la propiedad se compre sin IVA. Las excepciones son las propiedades vendidos por bancos o en subastas. En este caso, el comprador paga los impuestos y tasas estatales.
Los servicios inmobiliarios se pagan en el 99% de los casos. Si el comprador encontró la propiedad con una agencia que representa los intereses del vendedor, aun así tendrá que pagar por los servicios. En este caso, la inmobiliaria trabajará con ambas partes, pero este proceso es bastante complicado.
Por lo general, el comprador contrata a su agente inmobiliario para contar con apoyo profesional en todas las etapas de la transacción.
De acuerdo con la ley de actividades de intermediación, la comisión de la transacción es del 4% + IVA. Muy a menudo, el comprador y el vendedor pagan el 2% a sus agentes. Si es un caso estatal, bancario o de quiebra, el comprador paga el 4% de la comisión.
Inversión inmobiliaria
Eslovenia tiene un impuesto territorial y un impuesto sobre el uso del suelo bajo un edificio. También en 2020, se sometió a consideración una ley sobre impuestos inmobiliarios.
La cantidad de impuestos depende del propósito y la ubicación de los objetos. Las sumas son bastante elevadas y adecuadas; ningún extranjero se ha negado a invertir por este motivo.
Es rentable comprar una propiedad con fines de inversión. En primer lugar, existe la posibilidad de obtener un beneficio a través del alquiler. En segundo lugar, la propiedad se mantiene en una moneda estable y fuerte, en euros.
Tatyana Mkrtychyan nos puso un ejemplo: «Cuando un banco suizo toma dinero para la preservación de la propiedad, no paga nada al cliente, pero da garantías. Los bancos en Rumanía ofrecen un buen interés, pero los clientes no pueden estar seguros de que este banco y el país seguirán existiendo en unos pocos años. Eslovenia está en medio de estos dos casos.»
Si hablamos de ingresos pasivos, hoy no hay un 10-14% anual tan alto como hace 5 o 6 años. Sin embargo, Eslovenia entró entre los cuatro mejores los países en cuanto a la calidad del mercado inmobiliario.
El mercado esloveno se ha estabilizado y ha regresado a los precios previos a la crisis. Debido a la gran demanda, los ingresos por alquiler pasivo son ahora de aproximadamente el 3% anual. Por otro lado, esta es una de las inversiones menos arriesgadas, ya que la vivienda en Eslovenia tiene demanda en cualquier crisis.
Al invertir en bienes raíces residenciales para generar ingresos, debe prestar atención a los siguientes puntos:
- Ubicación. La ubicación de la propiedad determina el monto del alquiler.
- Año de puesta en servicio. Como regla general, en los edificios nuevos, el costo de la vivienda es más alto, pero los ingresos por mantenimiento son más bajos. Además, la vivienda primaria tiene mayor demanda que la vivienda secundaria.
No solo es rentable comprar bienes raíces residenciales en el país. El espacio comercial, el mercado de servicios, el turismo, las cafeterías, las tiendas aportan entre el 5 y el 6%. Las grandes cadenas de distribución (a partir de dos millones de euros), un 7%. Los edificios de oficinas, como bienes raíces menos protegidos en tiempos de crisis, generan más ingresos en la periferia: entre un 6 y un 8%.
Hipotecas en Eslovenia
No hay cuotas para extranjeros en Eslovenia. Puede obtener un préstamo, pero le causará muchos problemas. Es más fácil obtener una hipoteca en su país de origen.
Si, no obstante, el comprador decide optar por un préstamo para comprar un inmueble en Eslovenia, debe proporcionar un contrato de arrendamiento y los datos del inquilino. Si el banco ha aprobado la emisión de la hipoteca, el solicitante deberá realizar un pago inicial del 50% del monto total. Los pagos del préstamo no deben exceder el monto del alquiler mensual recibido.
El período de amortización del préstamo depende del plazo del arrendamiento con un pequeño margen.
También puede obtener un préstamo para proyectos de desarrollo que no tengan inquilino. Para estimar el pago inicial, los empleados del banco revisarán la parcela comprada y la documentación. Como regla general, los préstamos se otorgan para la construcción en muy buenas condiciones: la hipoteca se devuelve con los beneficios de la venta del proyecto.
El banco no permitirá inflar los precios y esperar mucho tiempo para la compra de un inmueble. El personal revisará el plan de negocios y comparará los precios de la vivienda y el valor real de la propiedad.
El prestatario también deberá:
- Confirmar la legalidad de sus ingresos. Los ingresos en su país de origen no se consideran una garantía. Los bancos solo contabilizan los ingresos de la propiedad en sí.
- Proporcionar un contrato de arrendamiento. Los organismos autorizados estudiarán en detalle los datos sobre quién alquila la vivienda, por cuánto tiempo, por qué importe, etc.
Consejos para compradores
El principal consejo que Tatiana da a sus clientes es que no se apresuren en la toma de decisiones.
Durante 28 años de trabajo en la industria inmobiliaria, Tatiana se ha asegurado de que no se puede ahorrar en servicios inmobiliarios. Es muy importante elegir un agente en el que el cliente confíe. El agente inmobiliario, a su vez, debe trabajar en el mercado inmobiliario local, conocer el idioma y la mentalidad, defender sus intereses en la subasta y ser capaz de realizar las negociaciones correctamente.
Al comprar una propiedad en el extranjero, Tatiana aconseja invertir inicialmente en bienes raíces comerciales.
Habiéndose mudado al extranjero, debe comprender que no solo los países, sino también las ciudades son muy diferentes entre sí. Comprar una casa puede ser prematuro. No hay costos de alquiler, pero al mismo tiempo no hay ingresos pasivos.
Al invertir en inmuebles comerciales, el cliente no está atado al lugar. Y si quiere mudarse a otra ciudad, por ejemplo, sigue teniendo la oportunidad de recibir ingresos pasivos.
Otro consejo es estimar bien el monto de la inversión. Además de todos los costes que se han indicado anteriormente, se requerirá financiación para el registro y mantenimiento de un permiso de residencia, que tendrá un coste aproximado de 1200 euros, excluyendo el alojamiento y los gastos de la vida cotidiana, alimentación, transporte, etc.
Foto: Envato
