Conseguir un préstamo para la vivienda en otros países no es tan difícil si todo está en orden. Le ahorraremos tiempo y responderemos a las preguntas más importantes en este material: ¿Cuáles son los requisitos para obtener una hipoteca en Polonia, Alemania y España? ¿Dónde y cómo puede calcular el monto de un posible préstamo? ¿Cuál es el procedimiento para obtener una hipoteca en estos países?

Últimamente, hemos estado escuchando hablar de aumentos notables en las tasas de interés en varios países., y esto afecta directamente el atractivo de obtener una hipoteca. Hoy averiguaremos cómo son las tasas hipotecarias en Polonia, Alemania y España; cuáles son las características de los préstamos a extranjeros, y qué costos se deben esperar.

Polonia

Los extranjeros pueden obtener una hipoteca en Polonia estando sujetos a ciertos requisitos. Es más fácil para los ciudadanos de la UE hacerlo, ya que se les permite contratar una hipoteca en el país en las mismas condiciones que a los polacos. Si es ciudadano de un estado de fuera de la UE, entonces tendrá que pasar por un control exhaustivo y proporcionar una serie de documentos adicionales. Pero, en general, todo es posible. También destacamos que los préstamos hipotecarios en Polonia tienen la siguiente característica: no todos los requisitos y criterios, con diferencia, están consagrados en las leyes; lo más normal es que haya condiciones específicas establecidas individualmente por el banco que haya elegido. 

Requisitos básicos para obtener una hipoteca

¿Cómo obtener un préstamo hipotecario en Polonia? Aquí está la lista básica de requisitos:

  • Primero necesitará verificar su identidad presentando un pasaporte válido. 
  • Además, necesitará tener un número PESEL: este es su número de identificación en el sistema estatal, que se emite después de vivir en Polonia durante al menos tres meses.
  • También es necesario justificar la legalidad de su estancia en Polonia. Hemos de hacer notar que un visado o un régimen sin visado no es base para emitir un préstamo. Y otro punto importante: si desea obtener un préstamo a largo plazo, lo mejor es tener una «tarjeta de residencia de acero» o una tarjeta de residente de larga duración de la UE, porque la «tarjeta de residencia temporal» reduce las posibilidades de conseguir una hipoteca (especialmente a largo plazo).
  • El siguiente paso es confirmar que que está empadronado en Polonia (meldunek).
  • La continuación lógica del proceso es la prueba documental de que tiene una fuente regular y legítima de ingresos. Debe recibir estos ingresos en el territorio de Polonia, no se tienen en cuenta los ingresos del extranjero, o se toman en cuenta solo indirectamente. Por cierto, su nivel de ingresos afectará en gran medida al posible monto de la hipoteca.
  • Otra condición para un préstamo exitoso es un buen historial crediticio (en Polonia o en su país de residencia).
  • Además, los extranjeros no pertenecientes a la UE deben obtener un permiso para comprar bienes inmuebles del Ministerio del Interior. Casos principales en los que podría ser necesario: la compra de una casa particular, terrenos o parcelas, o compra de inmuebles en zonas fronterizas. Un matiz importante: si no necesita el permiso, deberá proporcionar un certificado de ausencia de tal obligación. Es decir, en cualquier caso, necesitará un documento del Ministerio del Interior, ya sea un permiso o la información de que no es necesario. 

Posible monto del préstamo y gastos relacionados

En Polonia, los préstamos para la compra de vivienda suelen emitirse en eslotis. Además, desde 2017, los bancos polacos no pueden cubrir el 100% del costo de la vivienda, sino solo el 80% (hasta el 90%, a discreción de los propios bancos). 

El tipo de interés en Polonia consta de dos elementos: tasa base y margen bancario.

Los préstamos con tasa de interés variable se emiten sobre la base del índice WIBOR (tasa de oferta interbancaria de Varsovia). Su valor depende de qué tasas de interés fije el Consejo Monetario de políticas de crédito. Tras el aumento de septiembre, este índice alcanzó el 7,41%; hace un año, esta cifra era de un 0,21%. Los bancos suelen ofrecer tasas WIBOR 3M o WIBOR 6M, lo que significa que las tasas de interés se actualizan cada 3 o 6 meses. 

Para préstamos a tasa fija, su valor permanece constante durante todo el período especificado en el contrato. Ahora es un 7,5%.

El segundo componente de la tasa de interés es el margen. Su costo final lo determina el banco de acuerdo con su política interna individual. Actualmente oscila entre un 1,89% y un 2,92%.

El monto de un posible préstamo se puede calcular en una calculadora especial. 

Además, debe estar preparado para posibles gastos adicionales. Entre ellos, por ejemplo: una tarifa inicial (mínimo 10-20% del valor de la propiedad); la comisión del banco; el seguro documental; el pago por tasación de bienes inmuebles por parte de un banco o un experto involucrado; el seguro de vida adicional para el prestatario; otros honorarios y comisiones (pueden darse si desea pagar su hipoteca antes de tiempo o depositar dinero con retraso).

También vale la pena aclarar que ahora los compradores utilizan con cada vez mayor frecuencia los servicios de consultores de crédito, y esto es muy conveniente. Dichos consultores acompañan completamente al solicitante: le ayudan a decidir qué tipo de préstamo y en qué banco debe obtener, le dicen qué documentos se necesitarán, y cuáles son los siguientes pasos. Al mismo tiempo, la consulta para el comprador de bienes inmuebles es gratuita: reciben su comisión directamente del banco. 

Algoritmo para obtener una hipoteca

Así es como se ve paso a paso el procedimiento para obtener un préstamo hipotecario en Polonia: 

  • Conclusión de un acuerdo con el desarrollador o vendedor. 
  • Presentación de todos los documentos al banco.
  • Procesamiento y verificación de toda la información por parte del banco (generalmente en un plazo de 7-14 días). 
  • Conclusión de un contrato de préstamo cuyas condiciones se discuten individualmente en cada caso específico.
  • Luego puede firmar el acuerdo final en el notario y enviar una solicitud al Departamento Catastral.
  • Tan pronto como el comprador presente el contrato al banco, el vendedor obtendrá su dinero.

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Alemania 

En Alemania, las hipotecas están disponibles tanto como para residentes como para no residentes. Se tarda alrededor de un mes en completarse el proceso, y los préstamos generalmente se otorgan en promedio a un plazo de veinte años. 

Requisitos básicos para obtener una hipoteca

Antes de solicitar un préstamo hipotecario en Alemania, debe estar preparado para un control exhaustivo y muchas preguntas. De este modo, ¿a qué prestará atención exactamente un banco alemán al emitirle una hipoteca?: 

  • Edad. Por ejemplo, si le queda menos de cinco años para jubilarse, ya no podrá obtener una hipoteca alemana.
  • Estado de empleo. Debe tener un trabajo permanente. Si está en libertad condicional, no podrá obtener una hipoteca.
  • Ingresos y su moneda. En primer lugar, necesita ganar dinero en euros; en segundo lugar, deberá ser no menos de 20 mil euros al año. También es importante que cada mes no pague por la hipoteca más del 35% de sus ingresos mensuales totales. 
  • Permiso de residencia. Debe tener un permiso de residencia permanente o ciudadanía de la UE para poder pedir prestado al banco hasta el 100% del valor inmobiliario.
  • Deudas. Por supuesto, lo mejor es si el prestatario no tiene deudas.
  • Póliza de seguro de vida. No siempre es necesaria, pero aún así se recomienda tramitarla.

Posible monto del préstamo y gastos relacionados

Los fondos que tendrá que pagar por la hipoteca mensualmente incluyen los intereses del préstamo y el monto del reembolso del «„cuerpo“» del préstamo. La mayoría de las veces en Alemania se emite un préstamo con una tasa de interés fija, es decir, durante todo el período del préstamo, tendrá una tasa de interés constante, que se determina al principio.

La tasa de interés depende del monto y el plazo del préstamo, , de su puntaje de crédito (Schufa), así como su estado financiero y civil. En base a todos estos factores, los bancos en Alemania pueden ofrecerle un préstamo que oscile entre un 0.5% y un 3% anual. Puede calcular el monto de la hipoteca usando una calculadora especial.

Su pago inicial de la hipoteca será entre un 10% y un 20% del valor de la propiedad. También puede obtener una hipoteca en Alemania sin pago inicial, pero, en este caso, se le dará una tasa de interés peor. Además, le esperan gastos adicionales: puede reservar con seguridad un 7-16,5% sobre el precio de compra de la propiedad para los impuestos, los servicios del notario y el agente inmobiliario. Y en Alemania hay una característica inusual: la hipoteca no cubre el costo de la cocina, ya que se considera como «„bienes muebles“». 

Algoritmo para obtener una hipoteca 

El banco le dará un préstamo hipotecario después de que proporcione un paquete completo de documentos. Este incluye tanto documentos sobre el propio prestatario como sobre la propiedad seleccionada. 

Después de revisar los documentos, el banco le ofrecerá posibles opciones de préstamo. 

A continuación, deberá concluir un acuerdo., abrir una cuenta bancaria y empezar a pagar. 

También tenga en cuenta que, para ahorrar tiempo, puede ponerse en contacto con un asesor financiero y delegarle todos los controles y conversaciones con el banco.

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España

Si es extranjero y quiere contratar una hipoteca para comprar una propiedad en España, existe la posibilidad. Pero hay que tener en cuenta que los residentes tienen una serie de ventajas sobre los no residentes: reciben incentivos en términos de tasas de interés y solvencia; además, pueden tomar hasta un 80% del valor inmobiliario, mientras que los extranjeros tienen la oportunidad de cubrir solo el 50-70% de la cantidad total. Por cierto, la mayoría de las propiedades inmobiliarias en España son compradas por británicos, alemanes y franceses.

Requisitos básicos para obtener una hipoteca

Estos son los detalles a tener en cuenta si su intención es obtener una hipoteca de un banco español:

  • Ante todo, necesitará un número NIE (número de identificación fiscal extranjero). 
  • Aunque no hay límite de edad en el proceso de obtención de una hipoteca, los prestamistas tienen derecho a establecer sus propios límites. 
  • Si tiene problemas con el español, tiene sentido ponerse en contacto con un representante legal o corredor, ya que casi todo el procedimiento es en español. 
  • Su solvencia se determinará en función de sus ingresos y obligaciones de deuda. Si trabaja fuera del país, deberá proporcionar información sobre sus ingresos de los últimos 1-3 años, así como una declaración de impuestos. También necesitará copias de todos los documentos de propiedades que (tanto en España como en otros países).
  • Muchos prestamistas también requieren que los prestatarios contraten pólizas de seguro de vida, que, en caso de necesidad, podrán cubrir el saldo pendiente de la hipoteca. 

Gastos hipotecarios y gastos relacionados 

Los no residentes en la mayoría de los casos pueden obtener un préstamo hipotecario español por no más de veinte años. Los residentes en España reciben hipotecas hasta a 40 años. 

Los créditos, emitido en españa, en la mayoría de los casos (un 67% del total) son préstamos con una tasa de interés fija. Es decir, será la cifra que se haya establecido para usted al comienzo del préstamo, y ya no cambiará hasta que se completen todos los pagos. Otra opción es contratar una hipoteca con un tipo de interés variable. (cambia en una dirección u otra dependiendo del valor actual) o una hipoteca con un tipo de interés mixto (primero, la tasa es fija por varios años, y luego entra en modo variable). Es interesante que en España existen las llamadas hipotecas verdes: es decir, para comprar viviendas con alta calificación energética, puede esperar tasas de interés más bajas. 

El tipo de interés en España para junio de 2022 estaba a un 1,24%; un año antes era de un 1,11%. Necesitará considerar que la tarifa para no residentes será más alta (2-2,5%). Podrá estimar sus pagos hipotecarios mensuales usando una calculadora especial.

El depósito inicial al contratar una hipoteca en un banco español será de alrededor del 30%. Incurrirá también en otros gastos: el pago de la tasación de la propiedad y la comisión al banco después del cierre oficial de la transacción (todo esto costará aproximadamente 1500 euros). En cuanto a la agencia, el impuesto de notario y timbre, desde 2019, en España los pagan los propios bancos. 

Algoritmo para obtener una hipoteca 

Los préstamos hipotecarios en España son emitidos por bancos locales, cajas de ahorro y algunos bancos internacionales. De este modo, tendrá que completar y presentar una solicitud de hipoteca. Después del procesamiento, el banco le hará una oferta de préstamo. Puede, por cierto, contactar con varios bancos a la vez y elegir la opción más rentable. 

A continuación, firmará un contrato de hipoteca en presencia de un notario. Si no puede asistir personalmente, puede contratar a un abogado que lo hará todo por usted. Después de que el notario verifique y apruebe todos los documentos, podrá empezar a pagar (habiendo abierto previamente una cuenta en un banco español).

Lo más probable será que deba asegurar la propiedad adquirida. Los bancos suelen exigir hacer un seguro de incendios u otros desastres.

Después de firmar el contrato, el banco le dará una copia impresa de los pagos, que irá realizando al liquidar la hipoteca.

Puede elegir y comprar viviendas en España utilizando el catálogo de REALTING.