Durante la propagación de la COVID-19, la gente recurre a los expertos con una pregunta principal: «¿qué pasará después?» Algunos expertos predicen una mejora en la situación mundial y el crecimiento económico. Otros aconsejan «no relajarse»: la situación puede volverse incluso menos favorable.

Natalia German, Jefa del Departamento de Propiedades en el Extranjero de la LLC Operador Inmobiliario Federal (FON), compartió sus ideas sobre cómo la pandemia afectó la cantidad de transacciones en Rusia y en el extranjero.

Sobre las transacciones con bienes raíces en el extranjero durante la pandemia

«Teníamos muchas transacciones remotas incluso antes de la pandemia. Propiedades con programas de alquiler (renta garantizada o fija). En el Reino Unido y los EE. UU., Los inversores compraron bienes raíces sin visitar el país y sin abrir una cuenta (a través de una cuenta de depósito en garantía). Este año, nosotros y nuestros socios tuvimos:

  • Compras de propiedades nueva construcción en un conjunto residencial con gestión hotelera en Batumi por valor de hasta 50.000 $ con el fin de la posterior reventa de las propiedades tras el aumento de su valor y/o para alquiler (10% anual).
  • Compra por parte de un inversor ruso de un terreno en el Reino Unido por un monto de 1,000,900 £ en junio de 2020 con el objetivo de revenderlo a un desarrollador británico en un año y medio con un proyecto terminado.
  • Compra de habitaciones de hotel en Florida a orillas del Océano Atlántico por entre 40,000 y 46,000 $ para preservar el capital y recibir ingresos por alquiler en divisas (5% anual).
  • Compra de casas adosadas y villas en Bodrum por un monto de 300.000 € en un complejo residencial de clase premium para ganancias de capital (hasta el 40% para 2022), arrendamiento a través de la empresa de gestión internacional The House Management Group.
  • Compra de apartamentos nuevos en un complejo residencial terminado en Italia, a 90 km de Venecia a orillas de un lago alpino, con un costo de 60.000 € para residencia personal y la obtención de un permiso de residencia para toda la familia.
  • Compra de un apartamento rentable (5,5% anual) y moderno en un complejo residencial terminado en Benidorm cerca de la playa + compra de una casa adosada para obtener un permiso de residencia en España.
  • Compra de un terreno por valor de 500.000 € en Atenas para remodelación, diversificación de la cartera de inversiones, plusvalía en un 30%.

Se observan varias tendencias en la conclusión de transacciones inmobiliarias en una pandemia:

  • Diversificación de activos en divisas mediante inversiones en inmuebles rentables en el extranjero:
    • sin viajar al país donde se compra la propiedad;
    • sin abrir una cuenta bancaria;
    • con un rendimiento garantizado (fijo).
  • Compra de terrenos para remodelación.
  • Construcción de pequeños inmuebles residenciales. Venta con un aumento de la inversión en un 20-40% (por ejemplo, en Grecia) para la obtención de permisos para la documentación del proyecto y la reventa de un terreno con un aumento de valor de hasta un 30-40% (Gran Bretaña).
  • Transformación de pequeños hoteles en aparthoteles y edificios de apartamentos con microapartamentos (por ejemplo, en Alemania).
  • Préstamos para construcción: los inversores reciben hasta un 10% anual (proyectos en construcción en Alemania).

En España y Bulgaria hubo ofertas con un descuento de hasta el 20-30% del costo original; los desarrolladores en Georgia y Turquía tenían opciones de cuotas sin intereses. Aparecen ofertas de última hora en los mercados de Alemania, Portugal y Francia.

En algunos países, los precios han comenzado a subir. En los Estados Unidos, la demanda de casas adosadas y casas independientes ha crecido ante la pandemia: la gente se está mudando a estados con un clima más favorable.

Cambios en el mercado inmobiliario

Sobre las transacciones en condiciones de tráfico aéreo limitado

Con el tráfico aéreo limitado, ha habido tours en video y visualizaciones en línea de bienes raíces. Los clientes reservaron sus propiedades favoritas en Turquía y Grecia, y después de la apertura de las fronteras volaron para ver las propiedades inmuebles en vivo.

El número de operaciones cerradas en estos países aumentó en agosto y septiembre. Algunos desarrolladores hicieron modificaciones a los contratos (para ajustarse a las transacciones a distancia): incluyeron la opción de cambiar la propiedad si al potencial comprador no le gustaba durante su inspección en vivo.

Cambios en los precios de las propiedades en el extranjero

Muchos compradores de bienes raíces en el extranjero esperaban descuentos por el coronavirus en propiedades en Italia, España y Alemania. En realidad, la situación ha resultado ser diferente. El mercado inmobiliario ha reaccionado a la de forma distinta en cada país. En Bulgaria, Egipto, Alemania, Rusia, EE.UU., Letonia, China y Vietnam ha aumentado la demanda de casas de campo/adosadas, así como de casas dentro de la ciudad.

Ha disminuido el número de nuevos proyectos de construcción, así como el volumen de propuestas. Por otro lado, los expertos esperan la aparición de un gran número de inmuebles bancarios debido a la crisis económica (disminución de la rentabilidad en muchas áreas de las pequeñas y medianas empresas).

Ellos predicen un aumento en los «hot sale objects»: propiedades «calientes» de venta rápida debido a la necesidad de liberar activos necesarios para superponer otras áreas de negocio. Estos objetos aparecerán individualmente en diferentes segmentos de diferentes países.»

A continuación se muestran los datos sobre la evolución de los precios y la demanda de inmuebles en diferentes países en comparación con el año pasado:

Vietnam. Los precios han subido.
Bulgaria. Los precios de la vivienda cayeron un 1,1% y el número de transacciones aumentó.
Gran Bretaña. Los precios subieron un 1,11% a/a (ajustado por inflación). Durante 10 años, el valor de los inmuebles en Londres creció un 98%. Los precios de alquiler en Londres cayeron un 7,9%.
Alemania. Los precios se han duplicado en los últimos 8 años.
Grecia. Ha crecido la demanda de compra de vivienda por parte de inversores extranjeros.
Egipto. Los precios han subido.
Israel. El mercado ha vuelto a los niveles previos a la crisis.
España. Los precios han bajado un 1,8%.
Italia. La demanda de vivienda por parte de compradores extranjeros de Gran Bretaña y los Países Bajos ha aumentado.
Chipre. Los precios cayeron un 2,9%.
Lituania. Los precios subieron un 4,58%.
Emiratos Árabes Unidos. Los precios cayeron un 3,27%.
Eslovenia. Los precios subieron un 5,2%.
Estados Unidos. Los precios subieron un 3,62% sobre una base ajustada a la inflación.
Turquía. Los precios subieron: en Ankara, en un 26,4%; en Estambul, en un 20,2%; en Izmir, en un 28%.
Finlandia. La demanda de inmuebles suburbanos aumentó un 64%.
Montenegro. La demanda de bienes raíces aumentó, los precios comenzaron a subir.
República Checa. Los precios subieron un 6%. La demanda de vivienda en alquiler aumentó un 50%.
Suiza. Los precios subieron un 0,61%.