Actualmente, no todos los extranjeros pueden ir a Polonia a comprar una propiedad inmobiliaria: la pandemia de coronavirus ha provocado el cierre de las fronteras de varios países europeos. A las preguntas más frecuentes sobre cómo comprar una propiedad en Polonia nos responde Galina Kharlamova, una destacada inmobiliaria de la Agencia inmobiliaria East West Reals de Varsovia.

Contenido:

  1. Esquema de compra remota
  2. ¿Qué documentos se necesitan para comprar una propiedad inmobiliaria en Varsovia?
  3. ¿Cómo realizar un pago, transferir dinero desde el extranjero?
  4. ¿A quién debo pagar por la compra de bienes raíces?
  5. ¿Es seguro comprar bienes raíces en Polonia por poderes?
  6. ¿Puede una persona de confianza convertirse en propietaria de un apartamento al comprar de forma remota por proxy?
  7. Me preocupa que no me guste el apartamento o que el entorno no cumpla con mis expectativas. ¿Cómo puedo estar seguro de que los vídeos y fotos de la propiedad que se me han proporcionado corresponden a la propiedad que estoy comprando?
  8. ¿Cómo puedo estar seguro de que la cuenta a la que estoy transfiriendo el pago pertenece a un notario o desarrollador?
  9. ¿Puedo familiarizarme con el contrato de compra antes de que mi representante autorizado lo firme en mi nombre? ¿En qué idioma estará?
  10. ¿Podré revender la propiedad comprada más tarde también de forma remota?
  11. ¿Cómo puedo saber que me he convertido en propietario de una propiedad inmobiliaria en Polonia? ¿Existe algún tipo de registro electrónico para la verificación de inmuebles?
  12. ¿Por qué arriesgarse y comprar a distancia cuando puede esperar a que se abran las fronteras y venir a comprar en persona?
  13. No conozco la ciudad, ¿cómo puedo elegir un área y ubicación adecuadas para la propiedad? ¿Qué hacer si hay una fábrica / camino ruidoso / intercambio de transporte deficiente, etc. cerca de la propiedad?
  14. ¿Tengo que acreditar la legalidad del origen de los fondos?
  15. ¿Con qué notario tengo que emitir un poder para comprar bienes raíces en Polonia? ¿Dónde puedo obtener una muestra del contenido de dicho poder? ¿En qué idioma debería estar?
  16. ¿Podré recibir el contrato de compra original firmado?
  17. ¿Qué pasa si el desarrollador no es confiable y no completa el edificio?
  18. ¿Qué hacer si se revelan defectos ocultos en la propiedad comprada durante la operación?
  19. ¿Quién se quedará con las llaves de mi nuevo apartamento hasta que llegue? ¿Cómo sé que nadie vive en el apartamento durante mi ausencia?
  20. ¿Cómo puedo conseguir las llaves del apartamento del promotor si no puedo ir personalmente?
  21. Enlaces útiles

Esquema de compra remota

El proceso de adquisición de bienes raíces sin la presencia real del comprador en Varsovia se lleva a cabo de la siguiente manera: ⠀

  1. Estudiar la solicitud del comprador. Primero debe aclarar los criterios de búsqueda. Propósito de la adquisición, localización, presupuesto y otros factores importantes para el comprador, como la proximidad de escuelas, jardines de infancia y la universidad, la infraestructura, elegir una planta baja con jardín delantero o el último piso, el mercado secundario o primario... Cada detalle importa. ⠀
  2. Elección de una propiedad. Se realizan videoconferencias en las aplicaciones de mensajes más cómodas: Skype, Viber o WhatsApp. Vídeos de las instalaciones e infraestructura cercana, envío al correo electrónico de todos los documentos necesarios relacionados con la propiedad que interesa al comprador. Se incluyen videoconferencias y conferencias telefónicas con el vendedor o desarrollador. Toda la información necesaria para tomar una decisión de compra de un inmueble se le puede proporcionar de forma remota en un plazo de 2 o 3 días hábiles.
  3. Reserva de la propiedad. Es posible firmar un acuerdo de reserva de forma remota intercambiando escaneos de dicho acuerdo firmado con el original del acuerdo, que se envía por correo ordinario. El pago de la reserva posterior también se puede realizar a la cuenta del desarrollador desde cualquier parte del mundo.
  4. Firma de un contrato notarial. Para firmar un contrato de compraventa notariado, necesitaremos un poder notarial, que traducimos aquí mismo con la ayuda de un traductor jurado. Nuestros compradores siempre reciben un borrador y una muestra de poder notarial del notario que certificará directamente su transacción. En dicho documento siempre se prescriben los detalles de los poderes: qué tipo de propiedad adquirimos, a qué precio, a nombre de quién, con la autoridad para volver a registrar todos los derechos necesarios para el nuevo propietario en el futuro.

¿Qué documentos se necesitan para comprar una propiedad inmobiliaria en Varsovia?

Para comprar un apartamento, el comprador necesita un pasaporte. Si está casado legalmente, también necesita los datos del pasaporte de su cónyuge. Si desea comprar un terreno, una casa en un terreno o un inmueble comercial, necesita un permiso del Ministerio del Interior de Polonia. Si desea comprar un apartamento en la planta baja con un jardín delantero, no necesita el permiso del Ministerio del Interior.

¿Cómo realizar un pago, transferir dinero desde el extranjero?

  • Ucrania. La transferencia bancaria internacional permitida es de hasta $ 100,000 por comprador y año para inversiones en el extranjero. La adquisición de bienes raíces en Polonia se considera una inversión: los cónyuges pueden comprar bienes raíces a un precio de hasta $ 200,000.
  • Belarús. Desde ciertos bancos se pueden hacer transferencias de la cuenta corriente del banco de Belarús a la cuenta corriente en Polonia. Se proporciona el original y la traducción de la escritura notarial en base a la cual se debe realizar el pago. 
  • Rusia. Sin restricciones, de la cuenta corriente del banco de la Federación de Rusia a la cuenta corriente en Polonia. Se proporciona el original y la traducción de la escritura notarial en base a la cual se debe realizar el pago.

Compra de bienes raíces en Polonia

¿A quién debo pagar por la compra de bienes raíces?

En el mercado primario, a la cuenta fiduciaria del desarrollador. Al firmar un contrato con un desarrollador, el precio de un apartamento se divide en 8 o 9 pagos. El comprador nunca transfiere fondos directamente al desarrollador. El banco en el que se abre la cuenta corriente fiduciaria visita la instalación en construcción y verifica la preparación de una etapa específica de construcción (pozo, nivel de estacionamiento subterráneo, 3 pisos, 6 pisos, estructura terminada, condición para terminar, etc.), y solo después transfiere el dinero de los fondos al desarrollador. En el mercado secundario: a una cuenta de depósito notariada.

Antes de firmar la transacción de compraventa, el comprador transfiere los fondos a una cuenta de depósito especial de la notaría. Después de firmar la transacción de compra y venta, el notario transfiere los fondos al vendedor.

¿Es seguro? ¡Sí! Notario, abogado, juez, fiscal: estos son los puestos de mayor confianza pública en Polonia según la legislación vigente. Si la transacción no se lleva a cabo, el notario devuelve los fondos al comprador a su cuenta corriente por el monto recibido previamente (100%).

¿Es seguro comprar bienes raíces en Polonia por poderes?

Sí, es seguro. Usted, como fideicomisario, autoriza a una persona de confianza en Polonia a comprar determinados inmuebles a su nombre (indicando la dirección exacta, el nombre del complejo residencial, la zona, el precio, etc.). Un notario en Polonia no puede certificar una escritura notarial con exceso de autoridad.

¿Puede una persona de confianza convertirse en propietaria de un apartamento al comprar de forma remota por proxy?

No. Esto es imposible y está sancionado por el Código Penal de la República de Polonia.

Me preocupa que no me guste el apartamento o que el entorno no cumpla con mis expectativas. ¿Cómo puedo estar seguro de que los vídeos y fotos de la propiedad que se me han proporcionado corresponden a la propiedad que estoy comprando?

En el proceso de barajar una u otra opción, recibe una dirección específica. Esta dirección se indicará en el poder y en el contrato de compraventa notarial. Pídale a su persona autorizada que acuda a esa dirección y le envíe vídeo y geolocalización en línea. 

¿Cómo puedo estar seguro de que la cuenta a la que estoy transfiriendo el pago pertenece a un notario o desarrollador?

El notario y / o el promotor pueden enviarle antes del pago sus datos con fecha, firma y sello, así como los detalles para realizar pagos internacionales.

¿Puedo familiarizarme con el contrato de compra antes de que mi representante autorizado lo firme en mi nombre? ¿En qué idioma estará?

Toda la documentación (incluida la reserva, los contratos preliminares y finales) estará redactada en polaco. Todos los contratos se le envían para su revisión. Es posible enviar los contratos y toda la documentación adjunta para su traducción a un idioma que usted domine.

¿Podré revender la propiedad comprada más tarde también de forma remota?

Sí. Para firmar dicho contrato de compraventa notariado necesitaremos un poder notarial, que traducimos aquí mismo con la ayuda de un traductor jurado. Nuestros vendedores siempre reciben un borrador y una muestra del poder notarial del notario que certificará directamente su transacción. En dicho documento siempre se prescriben los detalles de los poderes: qué propiedad estamos vendiendo, a qué precio, en nombre de quién y el número de cuenta corriente del vendedor, a la que se transferirán todos los fondos del comprador.

¿Cómo puedo saber que me he convertido en propietario de una propiedad inmobiliaria en Polonia? ¿Existe algún tipo de registro electrónico para la verificación de inmuebles?

Cualquier inmueble en Polonia tiene su propio número catastral individual. Debe ir al sitio web estatal del registro catastral. En el sitio puede verificar de forma independiente el hecho de un cambio en el propietario de este inmueble.

Cómo comprar una casa en Polonia

¿Por qué arriesgarse y comprar a distancia cuando puede esperar a que se abran las fronteras y venir a comprar en persona?

Nuestros clientes a menudo compran bienes raíces de forma remota, ya sea para reubicarse o con fines de inversión para preservar y aumentar su capital. Al saber cómo asegurarse, nuestros compradores no consideran que la compra remota de inmuebles sea arriesgada. Los clientes de nuestra agencia ya estaban comprando inmuebles de forma remota incluso antes de la pandemia y el cierre de fronteras, entendiendo la comodidad de esta forma de adquisición y el proceso de inversión. Un argumento adicional para la compra de inmuebles es ahora también el aumento constante de los precios por m².

No conozco la ciudad, ¿cómo puedo elegir un área y ubicación adecuadas para la propiedad? ¿Qué hacer si hay una fábrica / camino ruidoso / intercambio de transporte deficiente, etc. cerca de la propiedad?

Al elegir una propiedad, obtiene información completa sobre la ubicación de la misma (incluida la dirección exacta). En los mapas de Internet, puede estudiar la topografía del área y los objetos cercanos. Su agente inmobiliario siempre puede ir al objeto y mostrarle en línea (Skype, WhatsApp, etc.) la propiedad que desea comprar y la infraestructura más cercana. Además, en Polonia hay planes para el desarrollo de la ciudad y el área para un periodo de 2 a 5 años. Estos planes son de dominio público y cualquiera puede familiarizarse con ellos y recibir información sobre lo que se construirá cerca. 

¿Tengo que acreditar la legalidad del origen de los fondos?

De acuerdo con la ley polaca vigente, al transferir dinero al vendedor por un depósito notarial desde su cuenta bancaria desde el extranjero, el comprador no está obligado a confirmar la legalidad del origen de los fondos.

¿Con qué notario tengo que emitir un poder para comprar bienes raíces en Polonia? ¿Dónde puedo obtener una muestra del contenido de dicho poder? ¿En qué idioma debería estar?

Nuestros compradores siempre reciben un borrador y una muestra de poder notarial del notario que certificará directamente su transacción. En dicho documento siempre se prescriben los detalles de los poderes: qué tipo de propiedad estamos comprando, a qué precio, a nombre de quién, es posible volver a registrar todos los derechos necesarios para el nuevo propietario en el futuro. El poder se redacta en el idioma del país en el que se encuentra y luego se envía a Polonia. En Polonia, traducimos dicho poder al polaco con la ayuda de un traductor jurado.

¿Podré recibir el contrato de compra original firmado?

Una vez firmado el contrato de compraventa, siempre se envía el original al comprador.

¿Qué pasa si el desarrollador no es confiable y no completa el edificio?

La relación entre el comprador y el promotor está regulada en Polonia por una ley especial: Ustawa deweloperska — Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) tekst jednolity z dnia 7 lipca 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. Poz. 1468).

De acuerdo con la ley anterior, el comprador nunca transfiere dinero directamente a la cuenta bancaria del desarrollador. El costo del apartamento se divide en 8 a 10 pagos, por lo que obtiene un plan de pago a plazos sin intereses del desarrollador para todo el período de construcción (~ 2 años).

El comprador, para cada etapa de la construcción, transfiere dinero a una cuenta fiduciaria especial del banco. Después del final de cada etapa de construcción, el banco hace una inspección, verifica que esta etapa esté realmente completa y luego transfiere el dinero a la cuenta del desarrollador. Además, esta ley establece la obligación del desarrollador de asegurar su responsabilidad civil y el procedimiento para el reembolso / abono de dicha construcción sin terminar.

En la práctica, los desarrolladores en Polonia construyen por su propia cuenta o para fondos de crédito, que también se transfieren al desarrollador por etapas, lo que elimina el riesgo de que el desarrollador no pueda completar la construcción. Por nuestra parte, recomendamos cooperar con desarrolladores de confianza que ya tengan una experiencia positiva en la construcción a largo plazo. 

¿Qué hacer si se revelan defectos ocultos en la propiedad comprada durante la operación?

De acuerdo con la ley Ustawa deweloperska — Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) tekst jednolity z dnia 7 lipca 2017 r. (Dz.U. z 2017 r. Poz. 1468), el comprador recibe una garantía de cinco años del desarrollador en caso de defectos. El desarrollador está obligado a eliminar las deficiencias identificadas durante la operación. En el mercado secundario, si el piso adquirido en el futuro resulta tener alguna deficiencia que no se hubiera podido conocer al firmar el contrato de compraventa, funciona una póliza de seguro obligatorio de la agencia inmobiliaria que acompaña su transacción.

¿Quién se quedará con las llaves de mi nuevo apartamento hasta que llegue? ¿Cómo sé que nadie vive en el apartamento durante mi ausencia?

Las llaves se guardan en la agencia inmobiliaria hasta su llegada. En el mercado primario, basta con no firmar un acuerdo con los proveedores de servicios públicos (electricidad, gas, etc.). Al transferir las llaves, también se firma un protocolo entre el desarrollador y el comprador, que indica el estado de los medidores. Además, los apartamentos del desarrollador en el mercado primario se alquilan en una condición «por terminar». En el mercado secundario, al transferir las llaves entre el vendedor y el comprador, siempre se firma un acta que indica el estado de los contadores. Siempre puede pedirle a su agente que vaya a las instalaciones y le muestre en línea el estado de los medidores algún tiempo después de la venta del apartamento.

¿Cómo puedo conseguir las llaves del apartamento del promotor si no puedo ir personalmente?

Su representante también puede recibir las llaves del desarrollador sobre la base de un poder notarial. La mayoría de las veces, es suficiente emitir dicho poder por escrito.

Enlaces útiles

Foto: Envato