Cómo comprar bienes raíces en EE. UU.: qué deben saber los inversores extranjeros

El mercado inmobiliario estadounidense sigue siendo líder mundial para los inversores extranjeros. A finales de 2024, el volumen de inversión extranjera en el sector inmobiliario estadounidense alcanzó los 68.200 millones de dólares, con el 54% de las transacciones en bienes raíces residenciales y el 28% en propiedades comerciales.

La razón de esta confianza es la relativa estabilidad económica, sustentada por el elevado PIB del país, de 27,3 billones de dólares. Además, el mercado está abierto a extranjeros y los servicios locales permiten la compra de bienes a distancia.

En nuestro artículo, analizaremos lo que los inversores necesitan saber cuando Comprar bienes raíces en los EE.UU. tanto para vivienda personal como para rentas de alquiler, y qué matices legales pueden encontrar.

Mercado inmobiliario de EE. UU.

A diferencia de otros países, prácticamente no existen barreras para comprar bienes raíces estadounidenses en Estados Unidos. Los ciudadanos extranjeros, independientemente de su estatus de residencia, pueden comprar bienes raíces residenciales, comerciales o de inversión. Sin embargo, existen matices asociados con el tipo de propiedad:

• Propiedad única. Ideal para quienes compran bienes raíces para uso personal o alquiler. Obtienes control directo sobre la propiedad y eres responsable de las deudas y obligaciones con el banco. En caso de demanda, no habrá intermediarios que protejan tus derechos.
• Tenencia conjunta o tenencia en común. Un tipo de propiedad compartida de bienes raíces en Estados Unidos. Se utiliza cuando varias personas (por ejemplo, cónyuges o parejas) compran un bien inmueble. Esta opción es bastante flexible y permite la división de la propiedad en acciones, con o sin derecho a transferirlas a los herederos. La principal desventaja de este modelo son las posibles disputas sobre el tamaño de las acciones entre los propietarios.
• Propiedad a través de LLC. La opción más popular entre los inversores extranjeros. Una LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) se crea en EE. UU. y se convierte en la propietaria legal del inmueble. Si se presenta una demanda contra la propiedad bajo la LLC, la acción se extenderá a los activos de la LLC (por ejemplo, el propio inmueble o los fondos en sus cuentas), y no a los bienes personales de los propietarios. La desventaja son los costos adicionales de registro y mantenimiento de la LLC, que oscilan entre $500 y $2000 al año, según el estado.
• Fideicomisos. Los fideicomisos, utilizados para estrategias de inversión complejas o planificación patrimonial, también protegen el patrimonio personal de sus propietarios, pero también cuestan $3,000 al año y requieren asistencia legal.

El proceso de compra de bienes raíces en EE.UU.

El proceso de compra de bienes raíces en EE. UU. comienza con una búsqueda de título para garantizar que la propiedad esté libre de gravámenes (gravámenes, deudas, disputas). Si todo está en orden, se suele contratar a un inspector independiente por un costo de entre $300 y $600 para evaluar el estado físico de la propiedad. Si se requiere una hipoteca, se requiere una tasación adicional para confirmar el valor de mercado. Esta tasación tendrá un costo de entre $400 y $800.

Tras todas las comprobaciones, las partes acuerdan un precio y firman un contrato de compraventa. Este incluye los términos de la transacción, las condiciones y las posibles contingencias (condiciones bajo las cuales el comprador puede rechazar la compra sin sufrir pérdidas, por ejemplo, si la hipoteca no es aprobada).

El dinero y los documentos del comprador se transfieren al fideicomiso, un tercero neutral que garantiza la seguridad de la transacción. El fideicomiso tiene una duración de 30 a 60 días y cuesta entre el 1% y el 2% del precio de la propiedad. Una vez cumplidos todos los requisitos, se cierra el fideicomiso y la propiedad se transfiere al comprador.

El cierre de la transacción se produce tras la firma de los documentos finales (escritura, hipoteca) y el pago de los gastos de cierre (del 2 al 5% del precio de la propiedad), incluyendo impuestos, tasas de registro y servicios de depósito en garantía. Posteriormente, la transferencia de propiedad se realiza mediante una inscripción en el registro civil (oficina del registrador del condado).

¡Importante! Comprar bienes raíces en Estados Unidos no otorga automáticamente el derecho a una visa, tarjeta de residencia permanente ni ciudadanía, lo que suele sorprender a los inversionistas extranjeros. Pueden usar una visa de turista (B-2) para visitas cortas (hasta 6 meses) o una visa de negocios (B-1) para administrar sus inversiones.

Bloque de propiedades residenciales en EE. UU.

Compra de inmuebles a distancia

En Estados Unidos, no existen barreras legales para que los extranjeros adquieran bienes raíces sin estar presentes físicamente. Las leyes estatales y las regulaciones federales permiten el uso de firmas electrónicas para contratos de compraventa, lo que hace que el proceso sea completamente digital.

Cualquier propiedad puede adquirirse a distancia, desde edificios residenciales y condominios hasta edificios comerciales y complejos de apartamentos. Por ejemplo, en Miami, en 2024, el 15% de los condominios fueron adquiridos a distancia por extranjeros.

Etapas de la compra remota:

• Búsqueda de inmuebles. Nuestra plataforma Realting será de gran ayuda en este sentido. Contratar a un agente inmobiliario con licencia tampoco será superfluo: él coordinará la búsqueda, organizará visitas virtuales y dirigirá las negociaciones. Lo más importante es que cuente con el certificado CIPS (Especialista Certificado en Propiedades Internacionales) de la NAR.
• Inspección de propiedad (Due Diligence). La compañía de títulos verifica el historial de la propiedad para eliminar gravámenes (gravámenes, deudas, disputas). Esto puede hacerse de forma remota, recibiendo informes por correo electrónico. El inversor también contrata a un inspector certificado que proporciona un informe detallado con fotos, videos y una descripción del estado de la propiedad. Para transacciones hipotecarias o para confirmar el valor de mercado, el banco o el inversor solicita una tasación.
• Registro de la transacción. El contrato de compraventa se firma mediante plataformas de firma electrónica. Los fondos se transfieren a una cuenta de depósito en garantía (administrada por un tercero neutral). Posteriormente, puede utilizar los servicios de notarios en línea (Notariado Remoto en Línea, RON).

Solo queda transferir el dinero mediante transferencias bancarias internacionales (SWIFT) y cerrar la operación, recibiendo el título. La comisión promedio es del 0,5 al 1% del importe, más comisiones fijas (entre 20 y 50 $)

Costos inmobiliarios en EE. UU.

Antes de analizar el costo de la vivienda en Estados Unidos, es importante comprender los principales tipos de bienes raíces disponibles en el país. Cada uno tiene características propias que influyen en el precio, el mantenimiento y el atractivo de la inversión.

Tipos de bienes raíces en EE.UU.:

Los precios de las viviendas en Estados Unidos varían según la región. La mediana precio de la vivienda en EE.UU. — 412 mil dólares, pero en regiones populares como Florida supera los 580 mil dólares, y en California, los 820 mil dólares. El precio promedio por metro cuadrado para oficinas es de 2000 a 4000 dólares en las grandes ciudades, y para almacenes, de 1000 a 1500 dólares. Los precios de las propiedades en edificios de varias plantas en Estados Unidos parten de 1 millón de dólares para complejos pequeños en ciudades de segundo nivel (por ejemplo, Charlotte, Carolina del Norte) y alcanzan más de 10 millones de dólares en las megaciudades.

Costo de la vivienda en Estados Unidos:

Precio Bienes raíces de lujo en EE. UU.:

Los mercados locales a nivel estatal también tienen un impacto significativo en el precio promedio de la vivienda en EE. UU. Sin embargo, las cifras exactas varían: por ejemplo, las viviendas más caras se encuentran en Hawái, el Distrito de Columbia (Washington) y California. Las propiedades más baratas se encuentran en Iowa, Arkansas y Kentucky.

Costo promedio de la vivienda en EE. UU. por estado (más popular):

Hipoteca en Estados Unidos

En EE. UU., los extranjeros pueden solicitar hipotecas, pero las condiciones son más estrictas que para los residentes debido al número limitado de bancos que trabajan con no residentes. En 2024, el 40% de los compradores extranjeros solicitaron una hipoteca, aunque su pago inicial es mayor: entre el 30% y el 50%, frente al 3% y el 20% de los residentes.

Las tasas de interés hipotecarias en EE. UU. también varían. Para ciudadanos y residentes, es del 5-6% para hipotecas a 30 años en 2025, y para no residentes, del 6-8%. Además de la comprobación estándar de ingresos mediante declaraciones de impuestos, un extranjero debe demostrar un historial crediticio positivo en su país de origen (o en EE. UU., si lo tiene), así como la disponibilidad de una reserva financiera suficiente para realizar los pagos durante 6 a 12 meses.

El pago hipotecario promedio en EE. UU. para préstamos nuevos es de aproximadamente $2,300 al mes, sin incluir impuestos sobre la propiedad ni seguro. Al considerar estos factores, el pago mensual total es de entre $2,800 y $3,100. Para los propietarios que solicitaron una hipoteca antes de 2022, el pago promedio es significativamente menor, entre $1,500 y $1,700 al mes.

En 2022, el mercado hipotecario estadounidense experimentó un auge explosivo: en tan solo unos meses, el tipo de interés promedio de una hipoteca a 30 años aumentó del 3,2% a más del 7%. El factor principal fueron las agresivas subidas de tipos de interés de la Reserva Federal para combatir la inflación. Como resultado, los nuevos préstamos se encarecieron considerablemente: por ejemplo, una hipoteca de 400.000 dólares, que costaba 1.700 dólares al mes a principios de 2022, subió a 2.700 dólares al mes a finales de año con las mismas condiciones.

Bancos para comprar inmuebles en EE.UU. a crédito:

• Banco de América.
• Wells Fargo.
• HSBC.
• Ribera Oriental y Occidental.
• Grupo Hipotecario Global.
• Hipoteca Angel Oak.

En Estados Unidos, la solicitud de hipoteca se presenta en línea o a través de un agente con todos los documentos necesarios, además del pasaporte y el Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN). El banco la revisa en un plazo de 2 a 4 semanas.

Impuestos sobre la propiedad en los EE.UU.

Impuestos en Estados Unidos se aplica tanto a residentes como a no residentes. Estos últimos son aquellos que pasan menos de 183 días al año en Estados Unidos o no tienen una tarjeta verde. El principal impuesto que se debe pagar el impuesto sobre la propiedad en los EE.UU. (Impuesto sobre la propiedad) No tiene una tasa federal fija y la establecen los gobiernos estatales a su propia discreción.

Impuesto sobre la propiedad en EE.UU. por estado:

No hay ningún estado en los EE.UU. que no tenga ningún impuesto sobre la propiedad. Esto se debe a que es la principal fuente de financiación de los presupuestos locales, de donde se asigna dinero para escuelas, policía, bomberos y otros servicios importantes.

Los no residentes pagan además un impuesto sobre el alquiler de vivienda en Estados Unidos (Retención de Impuestos). Para pagarlo, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) retiene el 30% de los ingresos por alquiler. Sin embargo, si durante la operación de la propiedad de la que recibió ingresos por alquiler, el propietario gastó dinero en su reparación y mantenimiento, puede completar el Formulario W-8ECI y el Formulario 1040NR para que estos gastos se compensen en el impuesto.

Al vender bienes raíces en EE. UU., los no residentes deben pagar el impuesto predial (impuesto sobre las ganancias de capital). Este impuesto representa entre el 15% y el 20% de la ganancia (la diferencia entre el precio de compra y el de venta). Por ejemplo, una casa comprada por $400 mil se vendió por $500 mil. La ganancia neta fue de $100 mil, y es sobre esta ganancia que se debe pagar el 15% (15 mil dólares).

El último impuesto a considerar es el Impuesto sobre Sucesiones. Se aplica a los no residentes cuyos activos en EE. UU. superan los $60,000. La tasa puede llegar al 40%.

Seguro de propiedad en EE. UU.

El seguro de hogar en EE. UU. es un aspecto muy importante, especialmente para los inversores extranjeros. El país cuenta con muchas regiones con alto riesgo de inundaciones, incendios forestales y huracanes. En 2024, aproximadamente el 95% de los propietarios de viviendas en el país contaban con seguro, de los cuales el 60% eran inversores extranjeros. Es importante entender que el seguro de propiedad en EE. UU. no es obligatorio a nivel federal, pero en ciertos casos sí lo es.

Seguro obligatorio:

• Hipoteca. Si se adquiere un inmueble con una hipoteca, los bancos (p. ej., Bank of America, HSBC) exigen un seguro de vivienda en EE. UU. para protegerse contra daños (incendios, huracanes y robos). Este es un requisito obligatorio del contrato de préstamo.
• Condominios y casas adosadas. Las asociaciones de propietarios a menudo exigen seguros para cubrir áreas comunes (por ejemplo, techo, ascensores) y responsabilidad personal.

Si un inversor compra una vivienda al contado y no la alquila (por ejemplo, para uso personal), no es necesario contratar un seguro. Sin embargo, sin él, el propietario asume el coste total de los daños. Incluso en zonas seguras, es recomendable asegurar la propiedad.

Cómo buscar bienes raíces en EE. UU.

Buscar bienes raíces en EE. UU. se ha vuelto más fácil para los inversores extranjeros gracias al desarrollo de plataformas en línea. En 2024, el 97% de los compradores utilizó internet para buscar propiedades, y el 43% comenzó el proceso con anuncios en línea. Puedes elegir la casa de tus sueños en la sección bienes raíces residenciales en los EE. UU. en Realting.com

Agencias inmobiliarias en EE. UU. Son útiles para los extranjeros porque brindan apoyo legal y están familiarizados con el mercado inmobiliario local. Estas son las principales agencias:

• RE/MAX. La red se especializa en bienes raíces residenciales y comerciales y es popular entre los extranjeros debido a su presencia global.
• Siglo 21. Marca global con presencia en más de 80 países. Ideal para inversores internacionales.
• Coldwell Banker. Parte de Anywhere Real Estate, centrándose en bienes raíces de lujo (Manhattan, Miami).
• Howard Hanna. La tercera empresa privada más grande, opera en 9 estados (Pensilvania, Ohio).

Los agentes cobran una comisión del 5-6% del precio de venta, que se reparte a partes iguales entre el comprador y el vendedor. Por ejemplo, para una casa de $400,000, la comisión es de $24,000, y cada parte paga $12,000. A los no residentes les conviene contratar agentes con experiencia en transacciones internacionales.