Warum stagniert der Immobilienmarkt in Ungarn? Welche Veränderungen erwarten alle Akteure der Branche? Welche Ausländer kaufen am häufigsten Immobilien in Ungarn und zu welchem Zweck? Zu welchem Preis kann man eine Wohnung in Budapest und anderen Teilen des Landes kaufen? Wo kann man in Ungarn günstig ein Haus kaufen? Ein ausführliches Interview mit der Leiterin der Zsenya-Building Kft, Eugenia Konka, finden Sie in unserem Material. 

"In Budapest hängen Wohnungspreise stark vom Bezirk ab"

— Wodurch unterscheidet sich der ungarische Immobilienmarkt von anderen? Was sind seine Merkmale? 
 
— Ich bin mit anderen Märkten nicht vertraut, aber ich kann darauf hinweisen, dass Ungarn ein kleines Land ist, so dass sich der Markt größtenteils rund um die Hauptstadt und zugleich die größte Stadt, Budapest, konzentriert. Und natürlich rund um die Außenbezirke der Stadt. Ja, es gibt immer noch eine Reihe historischer Städte, in denen Immobilien beliebt sind, aber Aktivitäten hier sind nicht so hoch. 
 
— Was hat sich in den letzten Jahren auf dem ungarischen Immobilienmarkt verändert?
 
— Die Veränderungen traten natürlich ein, nachdem die westlichen Länder Sanktionen gegen Russland verhängt hatten — die Preise für Baumaterialien stiegen bereits in den ersten Monaten nach Februar 2022 um das Drei- bis Fünffache. Neben den Sanktionen hat der Anstieg der Gas- und Energiepreise, die für die Herstellung dieser Baumaterialien benötigt werden, seinen Teil dazu beigetragen. Dank all dieser Faktoren sind die Preise für Immobilien in Ungarn stark gestiegen. 
 
Die Preiserhöhungen begannen sich in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 deutlich auf den Markt auszuwirken — zu Beginn des Jahres war der Markt noch relativ aktiv. Dies galt vor allem für Projekte, die sich in einem Stadium befanden, in dem viele Baumaterialien nicht mehr benötigt wurden. Auch die Unternehmen, denen es gelungen ist, Baumaterialien im Voraus zu kaufen, haben Zeit gewonnen, es gab viele solcher Unternehmen. Ich kann Ihnen aus eigener Erfahrung sagen, dass wir als Bauträger die meisten Baumaterialien bereits im Jahr 2021 gekauft haben. Aber es reichte natürlich nur für eine Weile. 
 
Zur Veranschaulichung der Preisentwicklung: die ersten Wohnungen in dem Gebäude mit sieben Wohnungen, mit dessen Bau wir 2021 in Eger (im nördlichen Teil des Landes) begonnen haben, wurden zu Preisen um 30–40% niedriger verkauft, als die Wohnungen, die noch auf dem Markt sind und jetzt verkauft werden. Das heißt, wenn Anfang 2022 in Eger ein Quadratmeter 650 Tausend Forint ($1780) kostete, ist er jetzt 100 Tausend teurer — 750-760 Tausend Forint ($2050-2080). 
 
Daher ist die Nachfrage nach Immobilien in Ungarn im Jahr 2023 sehr gering und der Markt stagniert praktisch. 
 
Dazu trug auch die Nachricht bei, dass das Sozialprogramm für kinderreiche Familien in Ungarn ab dem 1. Januar 2024 abgeschafft wird. In seiner jetzigen Form besteht es im Wesentlichen darin, dass Familien mit drei oder mehr Kindern eine soziale Unterstützung von etwa 15 Millionen Forint (etwas mehr als $40,000) erhalten können, um eine neue Wohnung oder ein neues Haus zu kaufen oder zu bauen. Das heißt, die Regierung hat jetzt angekündigt, dass sich dieses System der Unterstützung komplett ändern wird, und sie verspricht, dass es sich zum Besseren wenden wird. Daher haben jetzt die Menschen das Gefühl ständiger Unsicherheit und Erstarrung und warten auf diese Neuerungen.
 
— Und wie haben sich Wohnungspreise genau in Budapest verändert? 
 
— In Budapest hängt alles vom Bezirk ab, in der Hauptstadt gibt es 23 davon. Beispielsweise waren und sind die Preise im 5. Bezirk, das Zentrum der Stadt, sehr hoch. Die Kosten pro Quadratmeter betragen hier 1 Million bis 1 Million 200.000 Forint ($2735-$3280), also eine kleine Wohnung von 40 Quadratmetern wird etwa 45–50 Millionen Forint ($123,000-$136,800) kosten. 
 
Ein weiteres prestigeträchtiges Viertel ist Buda im westlichen Teil von Budapest. Dies ist bereits das erste Viertel, und auch die Wohnungspreise sind dort sehr hoch: eine kleine Einzimmerwohnung kann für 60-70 Millionen Forint ($164,000-$190,000) gekauft werden, was ein so hoher Preis ist, dass man anderswo ein ganzes Haus bauen könnte.
 
Es ist wichtig zu sagen, dass es dabei um Neubau-Immobilien ging.  Wenn Sie sich für den Kauf einer Zweitimmobilie in einem prestigeträchtigen Viertel entscheiden, sollten Sie berücksichtigen, dass der Preis pro Quadratmeter bereits bei etwa 900.000 Forint ($2460) liegen wird. Auch hier müssen Sie verstehen, dass Preise in prestigeträchtigen Bezirken von der jeweiligen Lage abhängen: in welcher Straße sich die Wohnung befindet, ob es einen Parkplatz gibt, usw.
 
Aber es gibt auch andere, beliebte Bezirke, in denen man billigere Wohnungen finden kann, z. B. Bezirk 13, der nahe am Zentrum liegt. Für einen Quadratmeter in einem Neubau kann man hier 800 Tausend Forint ($2200) zahlen, das sind etwa 48-50 Millionen für eine gute Zwei-Zimmer-Wohnung von 60 qm (etwa $132,500-$138,000). Wenn die Wohnung nicht neu ist, ist sie viel billiger zu kaufen — 30-35 Millionen Forint ($82,800-$96,500) für eine Zwei-Zimmer-Wohnung, die möglicherweise renoviert werden muss. 

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"Ein Privathaus in prestigeträchtigen Städten kann zwischen $200,000 und fast $1 Million kosten." 

— Was kann man über Privathäuser sagen? In welchen Regionen werden sie nachgefragt und wie viel kosten sie?
 
— Privathäuser waren und sind in prestigeträchtigen Bezirken, zum Beispiel im ersten Bezirk, schon immer gefragt. Auch in der Nähe von Budapest (im Umkreis von 10-15 km) sind solche Immobilien gefragt, denn hier ist es ruhig und gleichzeitig nicht weit von der Hauptstadt entfernt. Zu diesen Städten gehören Paumasch, Szentendre und Schaumar. 
 
Die Preise für Privathäuser sind hier viel höher als in anderen Regionen Ungarns. Es kommt aber auch auf die Lage an: Häuser mit Panoramablick auf Budapest werden beispielsweise mehr kosten. Ein 120 qm großes Haus mit einem 600-700 qm großen Grundstück kann man für 90-150 Millionen Forint ($246,000-$410,000) kaufen. 
 
Noch teurer werden Häuser mit Sonnenkollektoren, Schwimmbad oder Jacuzzi, Sauna kosten: der Preis für sie kann 250-300 Millionen Forint ($684,000-$820,000) erreichen. Aber 300 Millionen scheinen mir in solchen Städten bereits die Obergrenze zu sein, dieser Preis ist eher für eine Villa von 200 qm mit einem großen schönen Grundstück, Garten usw. 
 
— Und wo kann man die günstigste Immobilie in Ungarn finden? 
 
— Wenn wir über günstige Wohnungen und Häuser sprechen, gibt es diese nur außerhalb von Budapest, 150-160 km von der Stadt entfernt. Das betrifft insbesondere die nördlichen und östlichen Teile Ungarns, im Westen wird es teurer, da es dort mehr Arbeit und bessere Gehälter gibt.  
 
Die günstigsten Immobilien findet man in den Dörfern Ungarns, ebenfalls im Nordosten des Landes. Beginnend mit der Stadt Hatvan und darunter werden die Immobilien billiger kosten. In diesem Teil des Landes kann man ein Privathaus mit Grundstück für 5-6 Millionen Forint ($13.800-$16.500) kaufen, und wenn es ganz neu ist, mit einem guten Grundstück und Garten, dann wird es 15-20 Millionen Forint ($41.000-$55.000) kosten. Im Vergleich dazu kann man in Budapest für dieses Geld nur eine halbe Wohnung kaufen. 
 
Übrigens werden Wohnungen in der Regel in Dörfern nicht gebaut, da dies für Entwickler nicht rentabel ist. In solchen kleinen Siedlungen bauen die Menschen ihre eigenen Häuser. 
 
In den nicht so großen Städten außerhalb von Budapest baut man Wohnungen in Städten wie Mischkolz, Eger, Gyöngyös und Debrecen. 

"Die Hypothekenzinsen liegen aktuell bei 18-20 Prozent".

— Kommen wir nun zu Ausländern. Wie kann ein Ausländer eine Immobilie in Ungarn kaufen? Gibt es in dieser Hinsicht irgendwelche Nuancen?  Wie sieht dieser Prozess aus? 
 
— Ein Ausländer kann in Ungarn eine Wohnung oder ein Privathaus kaufen, wenn er eine Aufenthaltsgenehmigung hat. 
 
Um eine Aufenthaltsgenehmigung in Ungarn zu erhalten, müssen Sie einen ständigen Wohnsitz in dem Land angemeldet haben, eine Steuernummer besitzen, Ihre Zahlungsfähigkeit nachweisen (etwa 3 Millionen Forint ($8300) auf einem privaten Bankkonto haben) und über Einkommensquellen in Ungarn oder in einem der EU-Länder verfügen. Sie können auch eine Aufenthaltsgenehmigung für den Erwerb von Immobilien erhalten, allerdings muss der Betrag in diesem Fall bei 155.000 Euro beginnen.
 
Das Prinzip des Immobilienkaufs in Ungarn ist sowohl für Ungarn als auch für Ausländer gleich: ein Rechtsanwalt setzt einen zweisprachigen Vertrag auf, der dann von einem Notar beglaubigt wird.
 
Auch Ausländer können in Ungarn einen Kredit aufnehmen, sowohl Bürger der Europäischen Union als auch anderer Staaten. Natürlich hängt alles von der Bank ab, aber es gibt eine solche Möglichkeit. Aber auch dafür ist es wichtig, eine Aufenthaltsgenehmigung zu haben. 
 
Auch Kreditzinsen sind in Ungarn derzeit sehr hoch und betragen 18-20%. Früher wurden sie im Rahmen des Sozialhilfeprogramms ausgegeben und der Zinssatz lag bei 5-6-7%, aber jetzt geben Banken sie einfach nicht mehr aus, da es für sie nicht profitabel ist. 
 
Doch erst kürzlich wurde ein Gesetz eingeführt, nach dem die Anzahlung für den Kredit von 20 % auf 10 % gesenkt wurde. Das heißt, es gibt zum Beispiel eine junge Familie, die für 30 Millionen Forint ($83,000) eine Wohnung kaufen möchte und zu diesem Zweck einen Kredit aufnimmt, jetzt müssen sie als erste Zahlung nur noch 3 Millionen Forint statt 6 Millionen leisten.

"Deutsche sind die aktivsten Ausländer auf dem ungarischen Markt"

— Welche Ausländer kaufen am häufigsten Immobilien in Ungarn und zu welchen Zwecken?
 
- Deutsche. Gewöhnlich kaufen sie Immobilien in der Nähe des Plattensees und in Budapest, um sie in Zukunft zu vermieten. In den letzten 2-3 Jahren sind auch viele Deutsche wegen des großen Zustroms von Flüchtlingen nach Ungarn gezogen. Diese Tendenz hält bis heute an.  
 
Sehr viele Ausländer kaufen Wohnungen, um sie speziell an Studenten zu vermieten. Diese Art der Investition ist bei Investoren in Studentenstädten wie Eger und Mischkolz beliebt. 
 
Eine weitere Möglichkeit, Geld zu verdienen, ist der Kauf günstiger Wohnungen, die renoviert werden sollen oder die von Banken versteigert werden (z. B. wegen Kreditrückständen) und deren Weiterverkauf.
 
— Und wie viel kann man mit der Vermietung einer Wohnung verdienen? 
 
— Jetzt sind die Mietpreise für Wohnungen aufgrund der höheren Energiepreise leicht gestiegen. In Budapest können Sie eine Wohnung, beispielsweise eine 60-65 qm Zwei-Zimmer-Wohnung für durchschnittlich 200.000 bis 250.000 Forint ($550-$700) pro Monat mieten. 
 
Im günstigsten Bezirk von Budapest zur Miete – dem 8. – finden Sie Wohnungen für 150.000 bis 180.000 Forint ($413-$500) pro Monat. Da dies nicht die sicherste Gegend ist, ist die Miete hier günstiger. In den teuersten Bezirken der Hauptstadt gibt es natürlich keine Grenzen: Wohnungen können dort für eine oder zwei Millionen Forint ($2760-$5520) vermietet werden. 
 
Wenn wir ganz Ungarn betrachten, ist die Miete wiederum im nördlichen Teil des Landes am günstigsten – 100.000 bis 150.000 Forint ($275-$500) pro Monat. Für 200 Tausend Forint ($550) kann man hier ein ganzes Haus mieten.  
 
— Was können wir Ihrer Meinung nach auf dem Markt in Zukunft erwarten? 
 
— Wie ich bereits erwähnt habe, warten nun alle Akteure auf dem ungarischen Immobilienmarkt auf Veränderungen zum Besseren, die Bauindustrie im Land ist zum Erliegen gekommen. Und wenn die Bauwirtschaft stoppt, dann schrumpft auch die Wirtschaft des Landes und der Lebensstandard sinkt. Beispielsweise haben in der Nähe der Stadt Eger, wo wir derzeit tätig sind, viele Baustoffmärkte bereits geschlossen. Weil es keine Bauarbeiten gibt, wird der Verkauf eingestellt. 
 
Vor dem 15. November 2023 muss im Land eine Abstimmung stattfinden, bei der bekannt wird, wie sich die soziale Unterstützung ab dem 1. Januar 2024 ändern wird. Die Regierung verspricht, dass dies positive Veränderungen sein werden. Alle sind nun wie erstarrt und warten gespannt auf Nachrichten.