Frankreich zählt durchweg zu den führenden Reisezielen der Welt und zieht jedes Jahr Millionen von Besuchern an. In diesem Zusammenhang bleibt die Frage des Kaufs von Immobilien zur Miete in Frankreich für viele Investoren weiterhin relevant. Lohnt sich der Kauf von Renditeimmobilien hierzulande im Jahr 2024, basierend auf aktuellen Marktdaten und Prognosen? Nadeschda Molina, Direktor einer Immobilienagentur in Frankreich.

Der Renditeimmobilienmarkt in Frankreich ist stabil und von einer hohen Nachfrage geprägt, insbesondere in Großstädten wie Paris, Lyon, Nizza und Bordeaux. Mögliche Mieteinnahmen können je nach Wirtschaftslage und touristischer Saison deutlich variieren.

Nadezhda Molina, Leiterin einer Immobilienagentur in Frankreich. ​.

Paris

Die Hauptstadt Frankreichs zieht ausnahmslos Touristen und Geschäftsleute an. Die Kosten pro Quadratmeter können in zentralen Lagen 10.000 Euro und mehr betragen, die Mietpreise liegen zwischen 2.000 und 5.000 Euro pro Monat. Aufgrund der Olympischen Spiele im Jahr 2024 wird die Nachfrage nach Kurzzeitmieten voraussichtlich deutlich steigen, was zu einem Anstieg der Mietpreise um 250 % führen könnte.

Investoren sollten auf Gebiete wie Saint-Germain-des-Prés, die Gegend um den Louvre und die Bastille achten. Wohnungen in diesen Gebieten bieten ein gutes Gleichgewicht zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmepotenzial.

Pariser Gebäude

Pariser Wohnung

Lyon

Auch Lyon, eine der größten Städte Frankreichs, ist für Investoren attraktiv. Die Kosten pro Quadratmeter liegen in der Innenstadt bei etwa 6.000 bis 7.000 Euro, die Mietpreise für möblierte Wohnungen liegen zwischen 600 und 900 Euro pro Monat.

Lyon ist für sein kulturelles Erbe und seine bedeutenden Bildungs- und Geschäftszentren bekannt, was für eine stabile Nachfrage nach Langzeitmieten sorgt.

Ansicht von Lyon

Wohnung in Lyon

Hübsch

Nizza, ein beliebter Ferienort an der Côte d'Azur, lockt Touristen mit mildem Klima und wunderschönen Stränden an. Die Kosten pro Quadratmeter im Zentrum von Nizza betragen etwa 7.000 bis 8.500 Euro, und die Miete für eine möblierte Wohnung liegt zwischen 1.450 und 2.500 Euro pro Monat. Während der Sommersaison können die Mietpreise auf bis zu 4.000 Euro pro Monat steigen, was Nizza für kurzfristige Investitionen attraktiv macht.

Schöne Wohnungen innen

flache Küche in Nizza

Bordeaux und Toulouse

Auch Bordeaux und Toulouse sind für Investoren interessant. Im Zentrum von Bordeaux betragen die Kosten pro Quadratmeter 5.500–6.500 € und die Mietpreise liegen zwischen 700 und 1.500 € pro Monat. Toulouse, bekannt als die „Rosa Stadt“, bietet Wohnungen für 4.000 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter und Mieten zwischen 590 und 1.200 Euro pro Monat.

Diese Städte sind für ihre Kultur- und Bildungszentren bekannt, was eine stabile Nachfrage nach Langzeitmieten gewährleistet.

Wohnung innen in Toulouse

Wohnzimmer in einer Wohnung in Toulouse

Steuern und rechtliche Aspekte

Mit der Investition in französische Immobilien sind bestimmte steuerliche und rechtliche Verpflichtungen verbunden. Eigentümer müssen Grundsteuer (taxe foncière), Steuer auf Mieteinnahmen und bei Verkauf Steuern auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien zahlen.

Das französische Recht schützt auch die Rechte der Mieter, was für die Eigentümer zu gewissen Schwierigkeiten führen kann. Beispielsweise sind Kurzzeitmieten in einigen Gegenden von Paris eingeschränkt und alle Mietverträge müssen registriert werden.

Empfehlungen zur Auswahl von Immobilien

Für eine erfolgreiche Investition ist es wichtig, den Standort und die Art der Immobilie zu berücksichtigen. In den zentralen Gebieten der Großstädte sind die Immobilienpreise hoch, die Mieteinnahmen werden jedoch entsprechend sein. In Randgebieten und bei Neubauten sind die Preise niedriger, allerdings kann auch die Nachfrage nach Kurzzeitmieten geringer sein.

Die Erwägung neuer Renovierungsprojekte in Städten kann Investitionsmöglichkeiten mit Wertsteigerungspotenzial bieten. In Paris könnten dies beispielsweise Bereiche sein, die renoviert und modernisiert werden.

Risiken für ausländische Käufer

Darunter:

  • Strenge Gesetze regeln die Immobilienvermietung in Frankreich, insbesondere die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb. In einigen Regionen sind möglicherweise spezielle Lizenzen für Mietobjekte erforderlich.
  • Mieterschutz nach französischem Recht, der die Kündigung oder Änderung der Mietbedingungen erschweren kann. Dies ist besonders bei Langzeitmieten zu beachten.
  • Mögliche Gesetzesänderungen. Beispielsweise eine Änderung der Besteuerung von Mieteinnahmen oder die Einführung neuer Regelungen, die die Möglichkeiten der Wohnungsvermietung einschränken.
  • Wechselkursschwankungen. Immobilien in Frankreich zu kaufen bedeutet, in Euro zu investieren. Schwankungen der Wechselkurse können sich auf den Gesamtinvestitionswert und die Mieteinnahmen auswirken, insbesondere wenn die Einnahmen in eine andere Währung umgerechnet werden.
  • Unerwartete Kosten für die Instandhaltung von Immobilien. Beispielsweise können Grundsteuern, Nebenkosten, Reparaturen und Verwaltungskosten die Gesamtkosten erheblich erhöhen.

Beispiele für Rentabilitätsberechnungen für Paris

Kaufpreis: 600.000 € für eine 50 m² große Wohnung im zentralen Bereich.

Jährliche Mieteinnahmen bei einem Mietpreis von 2.500 € pro Monat: 2.500 € * 12 = 30.000 €.

Jährliche Ausgaben:

  • Grundsteuer: 1500 €.
  • Verwaltungsgesellschaft: 10 % der Mieteinnahmen = 3000 €.
  • Nebenkosten und Wartung: 2500 €.
  • Gesamt: 1500 € + 3000 € + 2500 € = 7000 €.

Nettoeinkommen: 30.000 € – 7.000 € = 23.000 €.

Return on Investment (ROI): (23.000 € / 600.000 €) * 100 = 3,8 %.

Vergleich von kurz- und langfristig vermieteten Immobilien in Frankreich

Bei Investitionen in Immobilien in Frankreich Um Einnahmen zu erzielen, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen Kurzzeit- und Langzeitmieten zu verstehen. Jede Leasingart hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, die sich erheblich auf die Rendite und das Risiko für den Investor auswirken können.

Kurzzeitmiete

Vorteile

  • Hohes Einkommen. Kurzfristige Vermietungen, insbesondere in touristisch attraktiven Lagen, können im Vergleich zu langfristigen Vermietungen deutlich mehr Einnahmen generieren. Beispielsweise können die Mietpreise in der touristischen Hochsaison um ein Vielfaches höher sein als in normalen Monaten.
  • Flexibilität. Anleger haben die Möglichkeit, die Mietpreise je nach Nachfrage und Saisonalität häufig anzupassen. Dadurch können Sie Ihren Umsatz in Zeiten hoher Nachfrage, wie z. B. Feiertagen und Sommerferien, maximieren.
  • Kontrolle über Eigentum. Häufig wechselnde Mieter ermöglichen es den Eigentümern, den Zustand der Immobilie regelmäßig zu überprüfen und notwendige Wartungsarbeiten durchzuführen.

Mängel

  • Gesetzliche Normen. In Frankreich gelten insbesondere in größeren Städten strenge Regeln für Kurzzeitmieten. In Paris gibt es beispielsweise Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Tage, an denen eine Immobilie kurzfristig gemietet werden kann, und eine Registrierung solcher Aktivitäten ist erforderlich.
  • Hohe Betriebskosten. Kurzzeitmieten erfordern mehr Zeit und Aufwand für die Verwaltung der Immobilie, einschließlich Reinigung, Ein- und Auszug der Mieter sowie Marketing und Werbung.
  • Einkommensvolatilität. Die Einnahmen können je nach Saison und Touristenströmen erheblich schwanken. In Krisenzeiten kann es zu Einkommensrückgängen kommen, was eine sorgfältige Planung und finanzielle Reserven erfordert.

Langzeitmiete

Vorteile

  • Stabiles Einkommen. Langzeitmieten sorgen über die gesamte Mietdauer für stabile und vorhersehbare Einnahmen. Dies erleichtert die Planung eines Budgets und die Prognose von Finanzflüssen.
  • Weniger Betriebskosten. Die Verwaltung von Langzeitmieten erfordert im Vergleich zu Kurzzeitmieten weniger Aufwand und Zeit. Häufiger Mieterwechsel, regelmäßige Reinigung und Vermarktung entfallen.
  • Rechtsschutz. Langfristige Mietverträge unterliegen einer detaillierten Gesetzgebung, die die Rechte sowohl des Mieters als auch des Vermieters schützt. Dies verringert das Risiko von Konflikten und unvorhergesehenen Situationen.

Mängel

  • Die Rentabilität ist geringer. In den meisten Fällen sind die Mietpreise für Langzeitmieten niedriger als für Kurzzeitmieten, was zu geringeren Gesamteinnahmen aus der Immobilie führen kann.
  • Weniger Flexibilität. Langfristige Mietverträge dauern in der Regel ein Jahr oder länger, was die Möglichkeit zur Änderung von Mietpreisen und Vertragsbedingungen einschränkt. Dies kann zu einem Problem werden, wenn sich die Marktbedingungen ändern.
  • Rechtliche Schwierigkeiten. Das französische Recht schützt die Rechte der Mieter stark, was bei der Räumung skrupelloser Mieter oder der Änderung der Mietbedingungen zu Schwierigkeiten führen kann. In manchen Fällen kann der Räumungsprozess mehrere Monate dauern.

Der Kauf einer Renditeimmobilie in Frankreich im Jahr 2024 könnte eine rentable Investition sein, insbesondere im Hinblick auf die bevorstehenden Olympischen Spiele und die stabile Mietnachfrage. Allerdings müssen Anleger den Markt sorgfältig analysieren, alle steuerlichen und rechtlichen Aspekte berücksichtigen und Objekte mit hohem Ertragspotenzial auswählen. Ein ausgewogener Ansatz und Liebe zum Detail werden Ihnen helfen, das Beste aus Ihrer Investition in ertragsbringende Immobilien in Frankreich herauszuholen.