So kaufen Sie Immobilien in Montenegro: Analyse der Preise nach Region und Kaufverfahren

Die Immobilienpreise in den Küstenstädten Montenegros sind im vergangenen Jahr um 49% gestiegen, und in prestigeträchtigen Gegenden liegen die Kosten pro Quadratmeter bereits bei 10.000 Euro. Trotz dieses Wachstums bleibt dieses Balkanland eines der attraktivsten Reiseziele für den Kauf eines Hauses am Meer — sowohl für den persönlichen Wohnsitz als auch für Investitionen.

Ausländer können dies problemlos tun Immobilien in Montenegro kaufen — Dies gilt sowohl für natürliche als auch für juristische Personen. Lesen Sie weiter, um mehr über den schrittweisen Ablauf einer Transaktion, die Kosten für Wohnungen in verschiedenen Städten des Landes, Steuern und Hypotheken zu erfahren.

Wichtig. Ausländern ist es in Montenegro verboten, Grundstücke mit einer Fläche von mehr als 5.000 Quadratmetern zu kaufen. m. Wenn Sie in diesem Land Land kaufen möchten, müssen Sie ein Unternehmen in Montenegro registrieren.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Immobilienkauf in Montenegro

Der Kaufprozess besteht aus folgenden Schritten:

1. Wählen Sie eine Immobilie zum Kauf aus und prüfen Sie diese gründlich.

Sie sollten sicherstellen, dass keine Schulden auf der Immobilie bestehen, und die Dokumente auch auf Fehler und Ungenauigkeiten überprüfen. In der Regel werden alle diese Aufgaben vor Vertragsunterzeichnung von einem Notar durchgeführt.

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2. Reservieren Sie die Immobilie, indem Sie dem Verkäufer ein Angebot unterbreiten.

Nachdem Sie das gewünschte Objekt ausgewählt haben, unterbreiten Sie dem Verkäufer ein Angebot, vorzugsweise schriftlich. Um ein Objekt zu reservieren, müssen Sie außerdem eine Anzahlung leisten — 10% des Kaufpreises.

3. Bereiten Sie einen Kauf- und Verkaufsvertrag vor.

Es gibt zwei Möglichkeiten — die Unterzeichnung eines Vorvertrags (Predugovor) oder eines Hauptvertrags (Ugovor). Ein Vorvertrag kommt in der Regel beim Kauf einer noch im Bau befindlichen Immobilie zustande oder wenn eine der Parteien aus irgendeinem Grund darauf besteht. Beide Arten von Verträgen werden von einem Notar erstellt und beglaubigt.

Wichtig. Wenn der Käufer die Transaktion nach Vertragsunterzeichnung ablehnt, wird ihm die Anzahlung laut Gesetz nicht zurückerstattet. Hat der Verkäufer das Scheitern der Transaktion zu vertreten, ist er verpflichtet, die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzuzahlen.

4. Bezahlen Sie alle Transaktionskosten (Kosten der Immobilie, Steuern und Gebühren).

Typischerweise erfolgt die Bezahlung eines Objekts bargeldlos von einem bei einer Bank in einem beliebigen Land eröffneten Konto auf das Konto des Verkäufers oder Notars.

Die Notargebühren betragen 0,01% des Immobilienwertes.

Außerdem muss der Käufer nach Unterzeichnung des Kauf- und Verkaufsvertrags die Immobilienumsatzsteuer zahlen — 3% des Marktwertes der Immobilie. Der Kauf neuer Gebäude von einer juristischen Person — einem Mehrwertsteuerzahler — wird nicht besteuert.

Wichtig. Ab 1. Januar 2024 Steuerpolitik in Montenegro ein wenig verändert. Tatsache ist, dass die Regierung am 10. Februar 2023 Änderungen des Gesetzes über die Grunderwerbsteuer vorgeschlagen hat.

Das Wesentliche der Änderungen:

• Der Steuersatz für Immobilien im Wert von bis zu 150.000 Euro bleibt unverändert und beträgt 3%.
• Für Immobilien mit einem Wert von 150.000 bis 500.000 Euro besteht die Steuer aus zwei Teilen: 4.500 Euro pauschal plus 5% der Wertdifferenz der Immobilie.
• Neue Eigentümer von Luxus-Wiederverkaufsimmobilien müssen eine Pauschale von 22.000 € zahlen und 6% der Kostendifferenz hinzufügen.

5. Registrieren Sie den Besitz.

Innerhalb von 30 Werktagen nach Vertragsunterzeichnung müssen Sie Ihr Eigentum beim Katasteramt von Montenegro anmelden. Die Registrierungsgebühr beträgt 0,5% des Katasterwertes der Immobilie.

Kauf eines Hauses in Montenegro mit Hypothek

Ausländer haben das Recht, bei einer montenegrinischen Bank einen Kredit aufzunehmen, um Immobilien zu erwerben, und dies ist nicht schwierig. Gleichzeitig kann die Bank verschiedene Dokumente anfordern, die die Zahlungsfähigkeit des Käufers bestätigen.

Wenn Sie einen Hypothekenvertrag unterzeichnen, wird das Geld nach Abschluss der Transaktion automatisch auf das Konto des Verkäufers überwiesen. Die Transaktion wird schneller abgewickelt, wenn Sie zuvor ein Konto bei einer montenegrinischen Bank eröffnet haben.

Die Kreditlaufzeit beträgt in der Regel 20 oder 25 Jahre. Zinssatz für eine 20-jährige Festhypothek 5,87% (laut Numbeo-Dienst).

Aktuelle Preise für Wohnimmobilien in Montenegro

Statistisches Amt von Montenegro (Statistisches Amt Montenegros — MONSTAT) veröffentlicht regelmäßig Daten zum durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Wohnungen in Neubauten, je nach Region des Landes.

Das Statistische Amt Montenegros identifiziert die folgenden Regionen, in denen es den Durchschnittspreis pro Quadratmeter ermittelt:

• Podgorica — die Hauptstadt des Landes.
• Küstenregion — umfasst die Städte Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat und Ulcinj.
• Zentralregion — umfasst die Städte Cetinje, Danilovgrad, Niksic, Tuzi und Zeta.
• Nördliche Region — umfasst die Städte Andrijevica, Berane, Bijelo Polje, Gusinje, Kolasin, Mojkovac, Petnica, Plav, Pljevlja, Pluzine, Rozaje, Shavnik und Zabljak.

Kauf- und Verkaufstransaktionen von Wohnungen in Neubauten umfassen Transaktionen zwischen dem Bauträger und dem Käufer.

Basierend auf den Ergebnissen des 2. Quartals 2024 wurde der höchste Durchschnittspreis pro Quadratmeter unter allen analysierten Gebieten in der Region Primorje ermittelt — 2107 EUR/m². Im Vergleich zum Vorquartal stieg der Durchschnittspreis um 13%, im Jahresverlauf stieg der Preis um 49%. Innerhalb von 5 Jahren ist der Durchschnittspreis in dieser Region um 71% gestiegen.

Die nächste Region in Bezug auf den Durchschnittspreis auf dem Primärmarkt ist die Hauptstadt des Landes — Podgorica. Hier lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis nach den Ergebnissen des 2. Quartals 2024 bei 1763 EUR/qm, was dem Preis im 1. Quartal dieses Jahres ähnelt. Das sind 12% mehr als im 2. Quartal 2023. Über 5 Jahre hinweg stieg der Durchschnittspreis auf dem Primärmarkt um 81%.

Als nächstes folgt die nördliche Region Montenegros, wo der Durchschnittspreis auf 1200 EUR/m² festgelegt wurde. Das Wachstum im Vergleich zum 1. Quartal 2024 betrug 10%, und vor einem Jahr war der Preis auf dem Primärmarkt der Nordregion ähnlich dem aktuellen. Innerhalb von 5 Jahren ist der Durchschnittspreis in dieser Region um 51% gestiegen.
Die Region mit den günstigsten Preisen ist die Zentralregion. Hier lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter bei 960 EUR/qm, was dem Preis im Vorquartal ähnelt — über das Jahr hinweg stieg der Preis um 34%, über 5 Jahre um 43%.

Durchschnittspreis einer Wohnung auf dem Primärmarkt in Montenegro, EUR/m²

Die Realting-Plattform präsentiert mehr als 10.000 Angebote zum Verkauf von Wohnimmobilien in Montenegro. Die meisten dieser Einrichtungen befinden sich in der Region Primorje des Landes — in den Städten Budva, Bar, Tivat, Becici und ihren Vororten. Diese Städte liegen an der Adriaküste und sind beliebte Touristenziele mit vielen Ferienorten sowie historischen und kulturellen Stätten. Alle 4 Städte und ihre Vororte sind berühmt für ihre Strände und die mediterrane Natur.
Schauen wir uns die Durchschnittspreise für den Verkauf von Wohnungen und Häusern in diesen Städten an:

Durchschnittspreis pro Quadratmeter Wohnraum in verschiedenen Städten Montenegros, USD/m²

Budva und Vororte

Der beliebteste Ferienort in Montenegro. Immobilien sind hier sowohl bei Touristen als auch bei Dauerbewohnern sehr gefragt.

Bar und Vorort

Der zweitgrößte Hafen des Landes mit günstigeren Immobilienpreisen im Vergleich zu Budva. Die Stadt lockt mit ihrer malerischen Uferpromenade, vielen Stränden und einer guten Verkehrsanbindung.

Tivat und Vororte

Eine Hafenstadt, die für ihren prestigeträchtigen Yachthafen Porto Montenegro und ihre Nähe zum Flughafen bekannt ist. Hier herrschen die höchsten Immobilienpreise des Landes, was auf den Elitestatus der Gegend und den ständigen Zustrom vermögender Käufer zurückzuführen ist.

Becici

Ein beliebtes Feriendorf in der Nähe von Budva, das eine ruhigere Atmosphäre als Budva bietet, aber das gleiche hohe Potenzial für Immobilieninvestitionen bietet.

Podgorica

Podgorica ist die Hauptstadt und größte Stadt des Landes. Im Vergleich zu den oben genannten Städten ist die touristische Attraktivität deutlich geringer, da sie nicht an der Küste liegt und daher keine Meeresstrände und Ferienorte hat. Die Stadt ist kein Touristenzentrum und ihre Investitionsattraktivität ist viel geringer als die der Städte, die an der Küste liegen.

Die Preise für Wohnimmobilien in Podgorica sind um eine Größenordnung niedriger als in Küstenstädten.

Der Wohnimmobilienmarkt in Montenegro verzeichnete in den letzten Jahren einen Aufschwung. Viele Experten auf dem montenegrinischen Immobilienmarkt sind sich einig, dass in naher Zukunft kein Preisverfall zu erwarten ist, da es im Land inzwischen viele Faktoren gibt, die sich positiv auf die Preise auswirken — wirtschaftliche Entwicklung, Wachstum genehmigter Wohnungsbaukredite, erhöhte Nachfrage usw Zahlungsfähigkeit der Käufer.

Es ist auch erwähnenswert, dass Montenegro viele ausländische Investitionen im Immobiliensektor anzieht, wobei der Großteil dieser Investitionen in Immobilien in Ferienorten fließt. In Küstenstädten steigen die Preise am schnellsten — in einigen prestigeträchtigen Gegenden kann der Preis pro Quadratmeter beispielsweise bei 10.000 EUR beginnen.