Paradoksy rynku mieszkaniowego w Polsce: co będzie się działo w 2024 roku
Polski rynek mieszkaniowy w 2023 roku charakteryzował się wysokim popytem, co stymulowało wzrost cen na rynku. W 2024 roku popyt i aktywność na rynku mieszkań spadły, ale ceny nadal rosną. Ta paradoksalna sytuacja, w połączeniu z oczekiwaniem na nowy program pożyczkowy „Kredyt mieszkaniowy #naStart”, skłoniła nas do analizy aktualnego stanu polskiego rynku nieruchomości.
Podaż i popyt
Można prześledzić trendy na polskim rynku nieruchomości na przestrzeni ostatnich 10 lat nasze analizy.
Jeśli chodzi konkretnie o obecną sytuację, Narodowy Bank Polski opublikował statystyki transakcji kupna i sprzedaży mieszkań w największych miastach Polski na podstawie wyników I kwartału 2024 roku – Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Łódź.
I tak, w I kwartale 2024 roku rynek mieszkań wykazał spadek popytu. W pięciu z sześciu największych polskich miast liczba transakcji mieszkaniowych wyraźnie spadła w porównaniu do poprzednich okresów.
Liczba transakcji kupna i sprzedaży mieszkań w polskich miastach
Dane na podstawie wyników I kwartału 2024 roku:
| Miasto | Liczba transakcji sprzedaży | Zmiana do IV kwartału 2023 r | Zmiana do I kwartału 2023 r |
| Warszawa |
5010 |
-15% |
2% |
| Kraków |
2414 |
-29% |
9% |
| Wrocław |
2145 |
-12% |
26% |
| Poznań |
1890 |
-35% |
22% |
| Gdańsk |
1558 |
-53% |
2% |
| Łódź |
1280 |
27% |
142% |
Oczekiwano spadku popytu na rynku i w konsekwencji spadku liczby transakcji kupna i sprzedaży – w styczniu 2024 roku wstrzymano przyjmowanie wniosków do programu pożyczkowego „Bezpieczna Pożyczka 2%” w związku z osiągnięciem limitu kredytu. Sam limit został osiągnięty już w grudniu 2023 r.
Program „Bezpieczna Pożyczka 2%” obowiązuje od lipca 2023 roku i spowodował masowy wzrost popytu. Szczyt programu przypadł na IV kwartał 2023 r.: łącznie w tym okresie w 6 największych miastach Polski zarejestrowano o 36% więcej transakcji mieszkaniami niż w IV kwartale 2022 r.
Narodowy Bank Polski nie opublikował jeszcze danych na temat liczby transakcji mieszkaniami w II kwartale 2024 r., ale już można powiedzieć, że ich liczba raczej nie przekroczy ubiegłorocznej. Powodów jest kilka: zauważalnie zmniejszony popyt ze strony kupujących; wysokie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych; wielu potencjalnych nabywców znajduje się w „trybie oczekiwania” – czekają na start programu kredytowego „Kredyt #toStart”, który będzie skromniejszy niż jego poprzednik.
W warunkach malejącego popytu na rynku wzrosła liczba ofert sprzedaży mieszkań. Jak podaje platforma OLXDATA, w 6 największych polskich miastach liczba ogłoszeń sprzedaży mieszkań w serwisach Otodom.pl i Olx.pl we wrześniu 2024 roku osiągnęła rekordowy poziom..
Liczba ogłoszeń mieszkań na sprzedaż
Ceny mieszkań w nowym budownictwie i na rynku wtórnym
Według Narodowego Banku Polskiego dane o średniej cenie za metr kwadratowy są agregowane w następujące grupy:
- Warszawa.
- Sześćnajwiększych polskich miast, nie licząc Warszawy (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław).
- Dziesięćanalizowanych miast (Białystok, Bydgostwo, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra).
Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce, zł/mkw
Ceny mieszkań rosną zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Na koniec II kwartału 2024 roku średnia cena na rynku pierwotnym w Warszawie wyniosła 16 021 zł/mkw. (ok. 3 724 EUR/mkw.) – to o 1% więcej niż w poprzednim okresie, a o 22% więcej niż w II kwartale ubiegłego roku. Przeczytaj więcej w naszym szczegółowym analityka cen nieruchomości w stolicy Polski.
W grupie sześciu miast średnia cena mkw. wzrosła w ciągu roku o 21%, w II kwartale 2024 r. wyniosła 12 762 zł/mkw. (ok. 2967 EUR/mkw.) - w porównaniu do I kwartału od 2024 r. wzrost wyniósł 3%.
Miastem z najdroższym mkw. w tej grupie jest Kraków – 15 277 zł/mkw. (ok. 3552 EUR/mkw.). W skali roku średnia cena za metr kwadratowy wzrosła o 32% – jest to największy roczny wzrost cen w II kwartale 2024 roku; Jeśli mówimy o wzroście kwartalnym, to w stosunku do I kwartału 2024 roku wyniósł on 4%. Miastem z najniższą średnią ceną mkw. w grupie jest tradycyjnie Łódź – 9837 zł/mkw. (ok. 2287 EUR/mkw.), +1% w porównaniu do poprzedniego kwartału i +12% w porównaniu do II kwartału z zeszłego roku.
Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w 6 największych miastach, zł/mkw
Poniżej znajdują się dane jak zmieniła się średnia cena mkw. mieszkań na rynku pierwotnym w grupie 10 analizowanych miast.
| Miasto | Średnia cena za metr kwadratowy, zł/mkw | Zmiana do IV kwartału 2023 r | Zmiana do I kwartału 2023 r |
| Białystok |
10,129 |
+4% |
+19% |
| Bydgoszczyzna |
8940 |
-1% |
3% |
| Katowice |
11,508 |
+8% |
+25% |
| Kielce |
9446 |
+10% |
+12% |
|
Lublinie |
10,772 |
+9% |
+20% |
| Olsztyna |
9153 |
+4% |
+14% |
| Opole |
10,428 |
+2% |
+18% |
| Rzeszów |
9514 |
-1% |
+9% |
| Szczecinie |
12,199 |
+8% |
+12% |
| Zielona Góra |
8299 |
+7% |
+11% |
Średnia cena mkw. na rynku wtórnym w Warszawie w II kwartale 2024 r. została ustalona na poziomie 15 123 zł/mkw. (ok. 3516 EUR/mkw.) – to o 2% więcej niż w I kwartale 2024 r., i o 15% więcej niż w II kwartale 2023 roku.
Średnia cena mieszkań na rynku wtórnym w Polsce, zł/mkw
Dla grupy sześciu miast średnia cena na rynku wtórnym wyniosła 11 443 zł/mkw. (ok. 2660 EUR/mkw.) – co oznacza wzrost w porównaniu do poprzedniego kwartału o 5% oraz w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku +21%.
Najwyższą średnią cenę mkw. w tej grupie tradycyjnie obserwuje się w Krakowie – 14 585 zł/mkw. (ok. 3391 EUR/mkw.), +7% w porównaniu do I kwartału 2024 r. i +30% w porównaniu do II kwartał 2023 r. Najniższa średnia cena w Łodzi wynosi 7602 zł/mkw. (ok. 1767 EUR/mkw.), czyli o 1% więcej niż w I kwartale 2024 r. i 19% więcej niż w II kwartale 2023 r.
Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w 6 największych miastach, zł/mkw
Poniżej znajdują się dane jak zmieniała się średnia cena mkw. mieszkań na rynku wtórnym w grupie 10 analizowanych miast.
| Miasto | Średnia cena za metr kwadratowy, zł/mkw | Zmiana do IV kwartału 2023 r | Zmiana do I kwartału 2023 r |
| Białystok |
8939 |
+6% |
+15% |
| Bydgoszczyzna |
7333 |
+1% |
+12% |
| Katowice |
7536 |
0% |
+16% |
| Kielce |
7979 |
+9% |
+23% |
| Lublinie |
9278 |
+5% |
+13% |
| Olsztyna |
8000 |
+4% |
+11% |
| Opole |
8527 |
+7% |
+21% |
| Rzeszów |
10,110 |
+7% |
+17% |
| Szczecinie |
8620 |
-2% |
+12% |
| Zielona Góra |
7491 |
+5% |
+15% |
Wyniki
Analiza polskiego rynku nieruchomości w I półroczu 2024 roku wskazuje na następujące kluczowe trendy:
- Malejący popyt: W pięciu z sześciu największych polskich miast odnotowano znaczny spadek liczby transakcji sprzedaży mieszkań w porównaniu do poprzednich okresów.
- Wzrost podaży: liczba ogłoszeń sprzedaży mieszkań w największych miastach osiągnęła rekordowy poziom.
- Dalszy wzrost cen: pomimo spadku popytu ceny mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, nadal rosną.
- Różnice regionalne: Pomiędzy miastami występują znaczne różnice w dynamice cen, przy czym Kraków odnotował największy wzrost cen.
- Wpływ programów rządowych: zakończenie programu „Bezpieczna Pożyczka 2%” wywarło zauważalny wpływ na rynek, a oczekiwanie na nowy program „Kredyt mieszkaniowy #naStart” zmusza wielu potencjalnych nabywców do wyczekiwania.
- Rekordowe ceny w Warszawie: stołeczny pozostaje najdroższym rynkiem z cenami sięgającymi 16 021 zł/mkw. na rynku pierwotnym.
Tendencje te wskazują na okres przejściowy na polskim rynku nieruchomości. Pomimo spadku popytu, stały wzrost cen wskazuje na utrzymującą się atrakcyjność nieruchomości jako aktywa inwestycyjnego. Przyszły rozwój rynku będzie w dużej mierze zależał od polityki gospodarczej, stóp procentowych oraz wdrożenia nowych rządowych programów wsparcia.
Autor
