W których dzielnicach Warszawy najdrożej kupić mieszkanie. Aktualne statystyki

The Warsaw real estate market is Poland's largest and most expensive market. Based on data from otodom.pl, let’s look at the price for purchasing and renting apartments in different areas of the Polish capital based on the results of the 1st quarter of this year.

Średnie ceny mieszkań w Warszawie

Na początek przyjrzyjmy się ogólnej sytuacji na rynku mieszkań w Warszawie.

Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, średnie ceny mieszkań w Warszawie na koniec pierwszego kwartału 2024 roku wynosiły:

• Rynek pierwotny: 15 888 PLN/m² (3 666 EUR/m²), co stanowi wzrost o 6,4% w porównaniu z poprzednim okresem
• Rynek wtórny: 14 380 PLN/m² (3 318 EUR/m²), +5,2% w porównaniu z poprzednim okresem

Różnica w cenie między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi 10,5% na korzyść rynku pierwotnego.

Średnia cena za metr kwadratowy (PLN/m²)

Warto również zaznaczyć, że na rynku rośnie liczba wystawionych na sprzedaż mieszkań, co potwierdzają dane dotyczące liczby ofert sprzedaży na stronach Otodom i Olx. Od początku roku liczba wystawianych na sprzedaż mieszkań wzrosła 1,5-krotnie, przekraczając ubiegłoroczne wskaźniki.

Dynamika zmian liczby ofert sprzedaży – Olx

Dynamika zmian liczby ofert sprzedaży – Otodom

Średnie ceny zakupu mieszkań według dzielnic Warszawy

Warszawa podzielona jest na 18 dzielnic, które różnią się pod względem liczby mieszkańców, powierzchni, gęstości zabudowy, poziomu rozwoju infrastruktury, lokalizacji i wielu innych czynników. Wszystko to bezpośrednio wpływa na koszt mieszkań w tych dzielnicach.

Tradycyjnie najdroższymi dzielnicami do zakupu mieszkania są Śródmieście, Wola, Żoliborz i Mokotów. Ceny tutaj, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przewyższają inne dzielnice.

• Śródmieście: Centralna i najbardziej prestiżowa dzielnica stolicy Polski, obejmująca Stare i Nowe Miasto, a także nowe budownictwo powstałe po II Wojnie Światowej. W tej dzielnicy znajdują się warszawskie wieżowce, takie jak Złota 44, Pałac Kultury i Nauki, Cosmopolitan Twarda 4, Chmielna 35, oraz liczne muzea i atrakcje. Wszystko to sprawia, że Śródmieście jest kulturalnym i biznesowym centrum stolicy, co kształtuje wysokie ceny mieszkań. Średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym wynosi 28 786 PLN/m² (około 6 642 EUR/m²), a na rynku wtórnym 23 404 PLN/m² (5 400 EUR/m²).
• Wola: Ta dzielnica, podobnie jak Śródmieście, może pochwalić się wieżowcami i atrakcjami. Znajdują się tu takie wieżowce jak Varso Tower, Warsaw Spire, Warsaw Trade Tower i inne. Najbardziej znaną atrakcją kulturalną tej dzielnicy jest Muzeum Powstania Warszawskiego. Znajduje się tu również wiele nowoczesnych kompleksów mieszkaniowych: Capital Art Apartments, Browary Warszawskie, 19. Dzielnica i inne. Dzięki temu Wola zasłużyła na prestiżowy status, a ceny mieszkań są tego odzwierciedleniem. Na rynku pierwotnym średnia cena za metr kwadratowy wynosi 27 074 PLN/m² (6 248 EUR/m²), a na rynku wtórnym 20 681 PLN/m² (4 772 EUR/m²).
• Żoliborz: Najmniejsza pod względem powierzchni dzielnica Warszawy, prawdopodobnie najzieleńsza, znana ze swoich parków. Położona blisko centrum, co pozwala na szybki dojazd. Żoliborz to doskonały wybór dla tych, którzy chcą mieszkać w cichej dzielnicy z wieloma parkami, a jednocześnie mieć możliwość szybkiego dotarcia do centrum. Ceny mieszkań tutaj to: rynek pierwotny – 24 171 PLN/m² (5 578 EUR/m²), rynek wtórny – 20 092 PLN/m² (4 636 EUR/m²).
• Mokotów: Jedna z największych dzielnic Warszawy, z największą liczbą mieszkańców. Ma wiele skwerów i parków. Średnia cena za metr kwadratowy w Mokotowie wynosi 21 182 PLN/m² (4 888 EUR/m²) na rynku pierwotnym i 19 374 PLN/m² (4 471 EUR/m²) na rynku wtórnym.

Najtańszymi dzielnicami Warszawy do zakupu mieszkań są Rembertów, Wawer i Wesoła. Te dzielnice są podobne, położone obok siebie w południowo-wschodniej części Warszawy. Mają najniższą gęstość zaludnienia spośród wszystkich dzielnic stolicy Polski, w zakresie od 1 080 do 1 300 osób/km², podczas gdy w większości innych dzielnic gęstość zaludnienia waha się od 2 100 do 7 000 osób/km². Najgęściej zaludnione dzielnice to Praga-Południe i Ochota, z gęstością zaludnienia wynoszącą około 8 350 osób/km². Jeśli lubisz ciche i spokojne życie z dala od zgiełku wielkiego miasta i nie przeszkadza ci odległość od centrum, te dzielnice są dla ciebie. Rozwijają się i budują nowoczesne kompleksy mieszkaniowe w przystępnych cenach, zyskując nową infrastrukturę. Mają także wiele parków, skwerów i lasów.

Średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w tych dzielnicach waha się od 12 119 do 15 508 PLN/m² (od 2 797 do 3 579 EUR/m²), a na rynku wtórnym od 13 390 do 13 495 PLN/m² (od 3 090 do 3 114 EUR/m²).

Poniżej przedstawiona jest średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym według dzielnic Warszawy

Poniżej przedstawiona jest średnia cena za metr kwadratowy na rynku wtórnym według dzielnic Warszawy

Rynek wynajmu i inwestycji w nieruchomości

W pierwszym kwartale 2024 roku stawki najmu spadły w 12 z 18 dzielnic Warszawy. W zależności od dzielnicy spadek wynosił od -0,1% w Mokotowie do -12,3% w Rembertowie.

Duży wpływ na spadek stawek najmu ma rosnąca podaż mieszkań na wynajem. Liczba ofert wynajmu na stronie Otodom wzrosła o 18% od początku roku, a na stronie Olx wzrost wyniósł 43%.

Dynamika zmian liczby ofert wynajmu – Otodom

Dynamika zmian liczby ofert wynajmu – Olx

Poniżej przedstawiona jest średnia miesięczna opłata za wynajem mieszkania o powierzchni 40-60 m² według dzielnic Warszawy

Wzrost liczby dostępnych ofert wynajmu mieszkań na rynku wraz ze spadkiem stawek najmu to dobra wiadomość dla potencjalnych najemców. Jednak dla osób inwestujących w nieruchomości z myślą o wynajmie jest to mniej korzystna wiadomość. Kiedy ceny mieszkań rosną, a stawki najmu spadają, dochodowość z wynajmu maleje. Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku średni wskaźnik zwrotu z inwestycji w mieszkania w Warszawie wyniósł 4,6%, w porównaniu do 4,9% w czwartym kwartale 2024 roku.