“Ceny wciąż są w rozsypce”. Dokąd zmierza polski rynek nieruchomości i jak na nim zarobić

“Od 2020 roku polski rynek nieruchomości zmienił się tak drastycznie, że wydarzenia sprzed 3-5 lat wydają się zupełnie inną rzeczywistością” — zauważa Galina Kharlamova, dyrektor agencji nieruchomości Varem Estate. W wywiadzie Galina opowiedziała nam o nieoczekiwanych konsekwencjach państwowych programów kredytowych, wyjaśniła, dlaczego deweloperzy mogą sobie pozwolić na to, aby nie obniżać cen nawet w warunkach zamrożonego rynku, a także podzieliła się strategiami, które pomogą zachować i zwiększyć kapitał na polskim rynku nieruchomości

Status rynkowy i skutki programu kredytowego Bezpieczny kredyt 2%

— Galina, jak możesz scharakteryzować obecną sytuację na polskim rynku nieruchomości?

— Rynek nieruchomości każdego kraju jest żywym organizmem, który zmienia się w zależności od czynników zewnętrznych i wewnętrznych. Od 2020 roku polski rynek nieruchomości zmienił się tak bardzo, że wydarzenia, które miały tu miejsce zaledwie 3-5 lat temu, wydają się być już zupełnie inną rzeczywistością. A znalezienie się w centrum tych wydarzeń i zmian jest szczególnie interesujące.

W 2023 roku, po wprowadzeniu programu kredytowego Bezpieczny kredyt 2%, koszt metra kwadratowego w całej Polsce wzrósł z 15 do 30% w ciągu zaledwie roku. W Warszawie ceny nieruchomości wzrosły w niektórych rejonach nawet o 35%. Oczywiście eksperci przewidywali wzrost popytu i wzrost cen, ale nikt nie spodziewał się, że będzie to aż tak widoczne.

Ten program kredytowyZostał on zamknięty dość szybko — dosłownie pół roku po jego wprowadzeniu (choć był projektowany na 5 lat), ale jego skutki są odczuwalne na rynku do dziś: ceny nadal są w kryzysie. Dopiero w połowie 2024 r. wszystkie pożyczki preferencyjne zostały udzielone w ramach tego programu. Wydawało się, że teraz rynek się uspokoi i powróci do stanu stabilizacji, gdy wzrost kosztów za metr kwadratowy wynosił w skali roku ok. 5-10% — a właśnie przy takiej dynamice cen zarówno kupujący, jak i sprzedający w równym stopniu rozumieją opłacalność transakcji.

Ale rząd ogłosił nowy program kredytowy na nadchodzące wybory zakup mieszkania w Polsce, podobnie jak w przypadku wcześniej istniejącego programu Mieszkanie dla młodych. Jednakże warunki i ramy czasowe wprowadzenia tego programu były bardzo niejasne. A rynek oczywiście reagował na takie wieści bardzo wrażliwie — kupujący zamarli, licząc, że znów będą mogli skorzystać z państwowej pomocy, a niektórzy sprzedający usuwali ogłoszenia, licząc, że uda im się sprzedać swoją nieruchomość drożej.

Po niezwykle dynamicznym wzroście i niesamowitej aktywności w 2023 r. i na początku 2024 r. nastąpiło gwałtowne spowolnienie rynku, które trwało około sześciu miesięcy. I oczywiście, właśnie w trakcie takich wahań (jeśli wybierzesz odpowiedni moment) można bardzo zyskownie inwestować w nieruchomości — co właśnie zrobili moi klienci. O inwestycjach i dostępnych strategiach inwestycyjnych opowiem nieco później.

— Co spowodowało to spowolnienie rynku?

— Pod koniec 2024 r. w niektórych rejonach Warszawy różnice między cenami ofert i faktycznych transakcji wynosiły 10–15%. Oznacza to, że sprzedający nie chcieli obniżać cen, ale ostatecznie, gdy przyszedł do nich prawdziwy kupiec i zaczął się targować, ostateczna cena transakcji okazała się znacznie niższa od proponowanej.

Rynek bardzo gwałtownie zmienił się z “rynku sprzedawcy” na “rynek kupującego”. To kupujący nabrał pewności siebie w dyktowaniu własnych warunków, a sprzedający są bardziej skłonni się na nie zgadzać. Trend ten był charakterystyczny zarówno dla rynku pierwotnego, jak i wtórnego. A o ile na rynku wtórnym sprzedający mogli jedynie targować się o cenę, to na rynku pierwotnym deweloperzy oprócz obniżania cen zaczęli znów oferować różne programy płatności ratalnych: 10/90, 20/80 i 30/70.

Istotą takich rat było zapłacenie 10% lub 20% wartości nieruchomości przy zawieraniu umowy przedwstępnej z deweloperem, a pozostałych 90% lub 80% po zakończeniu budowy. W tym przypadku deweloper buduje dom ze środków własnych (lub korzystając z kredytu), a kupujący nie spłaca kredytu aż do momentu zakończenia budowy domu. Jeśli dodatkowo potrzebujesz wynająć mieszkanie, to taki plan ratalny jest naprawdę bardzo opłacalny. Co więcej, i to jest również ważne, przy takich ratach nabywca nabywa nieruchomości, które zostaną wybudowane w latach 2026–2027 po cenach z końca 2024 roku. 

Przy takich ratach deweloperzy nakręcają popyt na siebie, utrzymując tym samym ceny na tym samym poziomie. Nie mniej interesujący jest fakt, że deweloperzy, w przeciwieństwie do sprzedawców na rynku wtórnym, mogą wycofać część swoich ofert ze sprzedaży, sztucznie wywołując niedobór nieruchomości. Biorąc pod uwagę zyski, jakie osiągnęli w latach 2023–2024 (co stanowi ok. +25–30% w porównaniu do lat 2021–2022), mogą sobie na to pozwolić. W efekcie ceny nieruchomości na rynku wtórnym uległy już korekcie o 1–3%, podczas gdy na rynku pierwotnym (według oficjalnych statystyk ofert) nadal rosną lub utrzymują się na tym samym poziomie.

Nowy program kredytowy “Pierwsze klucze” — jaki będzie efekt?

— Niedawno zapowiedziano nowy program kredytowy Pierwsze klucze. Czy Twoim zdaniem ten program będzie miał taki sam wpływ na rynek jak Bezpieczny Kredyt?

— Nie sądzę, że program kredytowy Pierwsze klucze będzie miał tak duży wpływ na rynek jak poprzedni program, ale też nie pozostanie niezauważony. Faktem jest, że program zawiera obecnie wiele ograniczeń dotyczących uczestnictwa, i to dość istotnych. Program sam w sobie przewiduje dopłaty do kredytów hipotecznych oraz wsparcie przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym lub budowie domu. Oznacza to, że nie można nabyć mieszkania na rynku pierwotnym korzystając z tego kredytu. Ponadto na rynku wtórnym nieruchomość musi być wybudowana co najmniej 5 lat temu.

Ale najważniejszym ograniczeniem jest limit kosztów za metr kwadratowy. Zgodnie z planem, aby zapobiec spekulacji i niekontrolowanemu wzrostowi cen nieruchomości, wprowadzono maksymalne ceny za metr kwadratowy kupowanego mieszkania. W większości lokalizacji cena za metr kwadratowy nie powinna przekroczyć 10 tys. zł, a w Warszawie — 11 tys. zł. Jednocześnie władze miasta mogą zdecydować o podwyższeniu tego limitu o dodatkowe 1000 zł/m² ze środków własnych, ale źródła finansowania takich dopłat nie zostały jeszcze ustalone.

Maksymalny koszt udziału w programie za metr kwadratowy w Warszawie to 12 tys. zł, przy czym średni koszt za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie to ponad 17 tys. zł. Oznacza to, że w Warszawie i dużych miastach skorzystanie z tego kredytu będzie praktycznie niemożliwe.

Z drugiej strony w małych miejscowościach całkiem możliwe jest zmieszczenie się w limicie 10 tys. zł — szczególnie tam, gdzie średnia cena za metr kwadratowy wynosi obecnie 7–8 tys. zł. I myślę, że dojdziemy do momentu, w którym średnia cena za metr kwadratowy wzrośnie właśnie w tych małych miejscowościach — sprzedający po prostu “dopasują” cenę mieszkań do tych samych 10 tys. zł za metr kwadratowy. Czy wiesz, co się stanie, gdy ceny nieruchomości w małych miasteczkach wzrosną? Zgadza się — ceny wzrosną również w dużych miastach w Polsce

— Czyli nie ma opcji, że ceny mieszkań spadną?

— Nie mam szklanej kuli, która mogłaby pokazać, co się stanie z cenami nieruchomości. Ale nie widzę żadnych globalnych przesłanek przemawiających za znaczącą obniżką cen. Z drugiej strony, jeśli chodzi o wielkość realnych transakcji, obserwujemy obecnie niewielką korektę kosztów za metr kwadratowy, co daje nadzieję na stabilizację rynku.

Strategie inwestowania w polskie nieruchomości

— Poruszyliśmy temat inwestycji w nieruchomości. Galina, powiedz nam, czy opłaca się teraz inwestować na polskim rynku nieruchomości? A jeśli tak, to jaką strategię powinieneś wybrać? 

— Inwestowanie w nieruchomości jest najbezpieczniejszym i najbardziej zrozumiałym narzędziem służącym zachowaniu i pomnażaniu kapitału. Polski rynek nieruchomości zawsze był interesujący pod tym względem, szczególnie w ciągu ostatnich pięciu lat. Duża zmienność rynku oczywiście wiąże się z nieco wyższym ryzykiem, jednak gdy współpracujemy z profesjonalistami, nie wiąże się ono z utratą kapitału. Mówimy tu raczej o tym, że inwestor może zarobić albo 15-20% rocznie, albo 4% rocznie. Jeśli chodzi o strategie inwestycyjne, to generalnie nie ma ich wiele.

Pierwsza strategia — kupno nieruchomości w Polsce na dole fundamentowym, a jego odsprzedaż po oddaniu domu do użytkowania jest droższa. W tym przypadku mieszkanie można sprzedać zarówno w stanie deweloperskim, jak i po remoncie — tutaj znów trzeba dokładnie policzyć, w których przypadkach będzie to opłacalne, a w których nie.

Drugą strategią jest zakup mieszkania na wynajem długoterminowy lub krótkoterminowy. Tutaj rentowność nieruchomości po odliczeniu wszystkich kosztów sięga 5-6%. Chciałbym podkreślić, że mówię konkretnie o rentowności po odliczeniu wszystkich kosztów. Ponieważ często spotykam się z obietnicami 10-15% rocznego dochodu z wynajmu mieszkania, ale mało kto wlicza w swoje koszty usługi notariusza przy transakcji, zapłatę obowiązkowego podatku od wynajmu, podatek od nieruchomości, zapłata za naprawy w mieszkaniu itp. Łatwo obiecać 15% rocznie, ale w rzeczywistości jest to po prostu niemożliwe. 

Trzecią strategią inwestycyjną jest tzw. flipping, kiedy “zabite” mieszkanie jest kupowane, remontowane, a następnie sprzedawane jako dom gotowy do zamieszkania. Jednak do tego typu inwestycji trzeba być w Warszawie lub mieć tu zaufaną osobę, która zajmie się renowacją takiej nieruchomości. A propos, mamy ekipy remontowe, które wykonują naprawy pod klucz dla naszych klientów, czasami nawet bez ich obecności. 

Czwarta strategia polega na zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym przy użyciu programów ratalnych 10/90 i 20/80 w celu odsprzedaży takiego obiektu poprzez cesję praw. Oznacza to, że w tym przypadku inwestor nie płaci pozostałych 90% lub 80%, lecz odsprzedaje swoje prawo do nabycia tego mieszkania innej osobie. Biorąc pod uwagę stały wzrost cen, ta metoda inwestowania była bardzo opłacalna, ale niedawno wprowadzono ustawę zezwalającą na odsprzedaż przez cesję tylko raz na 3 lata. Zatem ta strategia inwestycyjna, o ile w ogóle jest dostępna, jest dostępna tylko raz.

Ciągle śledzę trendy i zmiany na rynku, analizuję zewnętrzne i wewnętrzne czynniki ekonomiczne i mam jeden wniosek: przy prawidłowych kalkulacjach, właściwym wyborze inwestycji i strategii inwestycyjnej, dochód jest gwarantowany. Doskonale rozumiem ten problem nie tylko w kontekście moich klientów, ale także w kontekście własnym, ponieważ nadal inwestuję w nieruchomości w Warszawie.