Czy opłaca się inwestować w nieruchomości na Ukrainie? 2021

Czy opłaca się inwestować w nieruchomości na Ukrainie?

09.09.2021 16:00
Autor: Natalia Zykowa

Na Ukrainie o miano najbardziej atrakcyjnego i płynnego aktywu zawsze rywalizowały nieruchomości, depozyty bankowe i krajowe obligacje rządowe.

W latach 2019-2020 Narodowy Bank Ukrainy obniżył stopę refinansowania. Średnia rentowność depozytów spadła do 8,5-9,5% w skali roku. Ponadto od otrzymanej kwoty należało zapłacić podatek. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym wzrosły średnio o 21% w ciągu pierwszych 11 miesięcy 2020 roku.

Szczegółowy podział podwyżek przedstawia się następująco:

  • obiekty o poziomie komfortu i klasy biznes ─ około 15%;
  • obiekty ekonomiczne ─ 11-12%;
  • obiekty ekskluzywne ─ do 41% w pojedynczych przypadkach.

Inwestorzy natychmiast zareagowali na zaistniałą sytuację i przekierowali swój kapitał na zakup nieruchomości. W mieszkania zaczęli inwestować nie tylko obywatele Ukrainy, ale także obcokrajowcy z bliższej i dalszej zagranicy. Tendencję tę wzmacnia fakt, że przy mniejszej inwestycji początkowej można zarobić do 9% rocznie na wynajmie ukraińskich nieruchomości, podczas gdy w Europie przy większych inwestycjach zwrot wynosi 2-4%.

Wołodymyr Danyłenko, dyrektor handlowy SAGA Development, uważa, że kupujący zmienili swoje podejście do jakości mieszkań po wprowadzeniu restrykcji lockdown. Na pierwszy plan w ocenie wysunęły się takie parametry, jak:

  • ergonomia układu;
  • treść koncepcji architektonicznej;
  • obecność elementów zwiększających komfort;
  • poziom zagospodarowania obszaru przylegającego.

Również liczne oferty kredytowe i programy ratalne przyczyniły się do wzrostu kosztów mieszkań o wyższym standardzie. Mieszkania komfortowe i wyższej klasy dzięki sprzyjającym warunkom stały się dostępne dla szerszego grona nabywców.

Rekomendacje dotyczące wyboru inwestycji

Aby nie napotkać problemów i nie żałować zakupu w przyszłości, należy poświęcić trochę czasu na zbadanie aktualnych trendów na rynku nieruchomości i zwrócić uwagę na następujące parametry.

  • Niezawodność dewelopera. Nie należy wiązać się z firmą bez renomy, nową na rynku. Nie ma pewności, że taka organizacja będzie w stanie doprowadzić projekt do końca. Lepiej jest dać pierwszeństwo firmie z doświadczeniem, która ma na swoim koncie nie tylko niedokończone projekty, ale również domy, które zostały już oddane do użytku.
  • Budżet inwestycji. Jeśli klient dysponuje minimalną kwotą, nie należy oczekiwać, że kupi mieszkanie od dewelopera z najwyższej półki w prestiżowych dzielnicach stolicy czy dużych miast.
  • Atrakcyjność ceny. Gdy oferta cenowa wygląda zbyt kusząco, należy ją szczegółowo przeanalizować. Prawdopodobnie pojawią się pułapki lub trudne warunki do spełnienia.

Następnie należy ocenić obszar, na którym znajduje się potencjalny majątek inwestycyjny. Jeśli okolica wygląda atrakcyjnie, ma dobre połączenia komunikacyjne oraz infrastrukturę społeczną i handlową, to kupione tam mieszkanie pozostanie konkurencyjnym aktywem nawet kilka lat po zakupie.

Należy również wziąć pod uwagę ogólną koncepcję projektu. Jeśli dom jest zbudowany w nowoczesny sposób, wygląda estetycznie, wtapia się w otaczający krajobraz i ma własny charakter, wartość powierzchni mieszkalnej nie spadnie w ciągu najbliższych 5-10 lat. Nie można tego powiedzieć o nieposiadających charakteru wieżowcach budowanych na nieużytkach lub na terenach przemysłowych o słabej ekologii.

Cechy obliczania zysków z inwestycji

Najlepszym momentem na zakup nieruchomości inwestycyjnej jest początkowa faza budowy. W ciągu pierwszego miesiąca sprzedaży cena poszukiwanego mieszkania może wzrosnąć o 10-20%. Inwestycja w budującą się nieruchomość na początku może przynieść 30-50% zwrotu w ciągu 2 lat.

Wyjście z projektu jest możliwe w każdej chwili. Istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości przed sformalizowaniem prawa własności. Jeśli nie ma takich planów, warto zarejestrować się jako właściciel i zarabiać na wynajmie 6-9% rocznie.

Jak zminimalizować ryzyko

Inwestycją bez ryzyka jest zakup domu z prawem własności w budynku, który został już ukończony. Nie jest łatwo nabyć taką opcję od dewelopera. W domach, na które jest popyt, 80-100% mieszkań jest wykupywanych przed oddaniem ich do użytku.

Opcje na rynku wtórnym są często mniej atrakcyjne, ale wciąż jest szansa na znalezienie ciekawej oferty. Istnieje możliwość kupienia takiej nieruchomości z wykorzystaniem kredytu 13-15%. Rentowność wynajmu na poziomie 7-8% i ogólny wzrost cen rynkowych tej samej wielkości spłacą odsetki od kredytu.

Aby uzyskać lepszy dochód, trzeba będzie podjąć ryzyko i zainwestować w projekt na początku budowy. Najważniejsze jest, aby wybrać odpowiedniego dewelopera. Nie należy angażować się w projekty przeprowadzane przez twórców piramid finansowych. W każdej chwili mogą upaść, tak jak to się stało z wielkimi graczami na rynku ukraińskim — Arkadą i Ukrbudem.

Zapisz się na nasz kanał Telegramu