Jak kupić nieruchomość w USA jako cudzoziemiec (przewodnik)

Amerykański rynek nieruchomości w USA dla cudzoziemców pozostaje światowym liderem wśród inwestorów zagranicznych. W naszym przewodniku pokazujemy jak kupić nieruchomość w USA krok po kroku — od wyszukiwania w MLS i współpracy z agentem CIPS, po escrow i closing.

Aby zrealizować kupno nieruchomości w USA: (1) znajdź ofertę (agent CIPS), (2) due diligence: title search + title insurance, (3) finansowanie: kredyt hipoteczny dla cudzoziemców lub gotówka, (4) escrow/closing, (5) podatki: property tax, przy najmie withholding 30%, przy sprzedaży FIRPTA/capital gains.

Rynek nieruchomości w USA: kto i jak może kupić

W przeciwieństwie do innych krajów, w Stanach Zjednoczonych praktycznie nie ma barier w zakupie amerykańskich nieruchomości. Obywatele zagraniczni, niezależnie od statusu rezydencji, mogą nabywać nieruchomości mieszkalne, komercyjne i inwestycyjne. Istnieją jednak pewne niuanse związane z rodzajem własności nieruchomości:

• Własność wyłączna. Odpowiednie dla osób kupujących nieruchomości na własny użytek lub na wynajem. Uzyskujesz bezpośrednią kontrolę nad nieruchomością i odpowiadasz za długi i zobowiązania wobec banku. W przypadku pozwów sądowych nie będzie pośrednika, który chroniłby Twoje prawa.
• Wspólna własność lub współwłasność w częściach ułamkowych. Rodzaj współwłasności nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Stosowany w przypadku zakupu nieruchomości przez kilka osób (na przykład małżonków lub partnerów). Opcja ta jest dość elastyczna i pozwala na podział majątku na udziały z prawem lub bez prawa do ich przeniesienia na spadkobierców. Główną wadą tego modelu są hipotetyczne spory o wielkość udziałów między właścicielami.
• Własność poprzez spółkę LLC. Najpopularniejsza opcja wśród zagranicznych inwestorów. Spółka LLC (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) jest zakładana w USA i staje się prawnym właścicielem nieruchomości. W przypadku wniesienia pozwu przeciwko nieruchomości z tytułu spółki LLC, pozew będzie dotyczył aktywów spółki LLC (na przykład samej nieruchomości lub środków na jej rachunkach), a nie majątku osobistego właścicieli. Wadą są dodatkowe koszty rejestracji i utrzymania spółki LLC, wynoszące od 500 do 2000 dolarów rocznie, w zależności od stanu.
• Trusty. Trusty służą do realizacji złożonych strategii inwestycyjnych lub planowania majątkowego. Chronią one również majątek osobisty ich właścicieli. Ich koszt wynosi jednak 3000 dolarów rocznie, a ponadto wymagają wsparcia prawnego.

Jak kupić nieruchomość w USA krok po kroku (dla cudzoziemców)

Proces zakupu nieruchomości w USA rozpoczyna się od sprawdzenia tytułu własności, aby upewnić się, że nieruchomość jest wolna od obciążeń (zastawów, długów, sporów). Jeśli wszystko jest jasne, zazwyczaj za 300–600 dolarów zatrudnia się niezależnego inspektora, który ocenia stan fizyczny nieruchomości. W przypadku konieczności zaciągnięcia kredytu hipotecznego, wymagana jest dodatkowa wycena nieruchomości w celu potwierdzenia jej wartości rynkowej. Koszt takiej wyceny wynosi 400–800 dolarów.

Po przeprowadzeniu wszystkich kontroli strony uzgadniają cenę i podpisują umowę kupna-sprzedaży. Zawiera ona warunki transakcji, warunki i ewentualne warunki (warunki, na których kupujący może odmówić bez ponoszenia strat, na przykład w przypadku odmowy kredytu hipotecznego).

Pieniądze i dokumenty kupującego są przekazywane do depozytu escrow, neutralnej strony trzeciej, która zapewnia bezpieczeństwo transakcji. Depozyt trwa 30-60 dni i kosztuje 1-2% ceny nieruchomości. Po spełnieniu wszystkich warunków, depozyt zostaje zamknięty, a nieruchomość zostaje przeniesiona na kupującego.

Zamknięcie transakcji następuje po podpisaniu ostatecznych dokumentów (aktu własności, dokumentów hipotecznych) i uiszczeniu kosztów zamknięcia (2-5% ceny nieruchomości), w tym podatków, opłat rejestracyjnych i usług powierniczych. Następnie następuje wpis w rejestrze (urzędzie stanu cywilnego).

Ważny! Zakup nieruchomości w Stanach Zjednoczonych nie uprawnia automatycznie do uzyskania wizy, zielonej karty ani obywatelstwa, co często zaskakuje zagranicznych inwestorów. Inwestorzy mogą skorzystać z wizy turystycznej (B-2) na pobyty krótkoterminowe (do 6 miesięcy) lub wizy biznesowej (B-1) do zarządzania swoimi inwestycjami.

Przykłady właściwości w USA

Willa

San Diego, Stany Zjednoczone

4

7

To jedyny w swoim rodzaju dom w południowej Kalifornii, i zajęło 10 lat, aby uzyskać pozwole…

$24,65M

Poleć

Zostaw prośbę

Dom 5 pokojów

North Miami, Stany Zjednoczone

5

1

408 m²

Doświadcz luksusowego życia na wielką skalę w tej wspaniałej posiadłości pod klucz z 5 sypia…

$2,17M

Poleć

Zostaw prośbę

Dom 4 pokoi

Miami, Stany Zjednoczone

4

1

278 m²

Zamieszkaj na nabrzeżu! Ta luksusowa oaza znajduje się na ślepej uliczce w prestiżowej lokal…

$3,18M

Poleć

Zostaw prośbę

Dom 4 pokoi

Biscayne Park, Stany Zjednoczone

4

1

228 m²

Oszałamiający i przestronny jednopiętrowy dom na dużej działce drzew, w doskonałej lokalizac…

$955,406

Poleć

Zostaw prośbę

Zdalny zakup nieruchomości

W Stanach Zjednoczonych nie ma żadnych barier prawnych uniemożliwiających cudzoziemcom zakup nieruchomości bez fizycznej obecności. Przepisy stanowe i federalne zezwalają na korzystanie z podpisów elektronicznych w umowach kupna i sprzedaży, dzięki czemu proces ten staje się całkowicie cyfrowy.

Każdą nieruchomość można nabyć zdalnie, od budynków mieszkalnych i apartamentów po budynki komercyjne i kompleksy apartamentowe. Na przykład w Miami w 2024 roku 15% apartamentów zostało zakupionych zdalnie przez cudzoziemców.

Etapy zakupu na odległość:

• Wyszukaj nieruchomości. Nasza platforma Realting będzie w tym niezwykle pomocna. Zatrudnienie licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami również nie będzie zbędne: zajmie się on koordynacją poszukiwań, organizacją wirtualnych prezentacji i prowadzeniem negocjacji. Najważniejsze, aby posiadał certyfikat CIPS (Certified International Property Specialist) wydany przez NAR.
• Inspekcja nieruchomości (należyta staranność). Firma zajmująca się prawem własności sprawdza historię nieruchomości, aby wyeliminować obciążenia (zastawy, długi, spory). Można to zrobić zdalnie, otrzymując raporty e-mailem. Inwestor zatrudnia również licencjonowanego inspektora, który sporządza szczegółowy raport ze zdjęciami, filmami i opisem stanu nieruchomości. W przypadku transakcji hipotecznych lub potwierdzenia wartości rynkowej, bank lub inwestor zleca wycenę.
• Rejestracja transakcji. Umowa kupna jest podpisywana za pośrednictwem platform podpisów elektronicznych. Środki są przelewane na rachunek powierniczy (zarządzany przez neutralną stronę trzecią). Następnie można skorzystać z usług notariuszy online (Zdalna Notarialna Usługa Notarialna, RON).

Pozostaje tylko przelać pieniądze za pośrednictwem międzynarodowego przelewu bankowego (SWIFT) i sfinalizować transakcję, otrzymując tytuł własności. Średnia prowizja wynosi 0,5-1% kwoty plus opłaty stałe (20-50 USD).

Ceny nieruchomości w USA: typy, rynki, widełki

Zanim przeanalizujemy koszty nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, ważne jest zrozumienie głównych rodzajów nieruchomości dostępnych w tym kraju. Każdy z nich ma swoje własne cechy, które wpływają na cenę, koszty utrzymania i atrakcyjność inwestycyjną.

Rodzaje nieruchomości w USA:

Ceny domów w Ameryce różnią się w zależności od regionu. Mediana cena domu w USA — 412 tysięcy dolarów, ale w popularnych regionach, takich jak Floryda, przekracza 580 tysięcy dolarów, a w Kalifornii — 820 tysięcy dolarów. Średnia cena za metr kwadratowy biur w dużych miastach wynosi 2000–4000 dolarów, a magazynów — 1000–1500 dolarów. Ceny nieruchomości w budynkach wielopiętrowych w Ameryce zaczynają się od miliona dolarów za małe kompleksy w miastach drugiej kategorii (np. Charlotte w Karolinie Północnej) i sięgają ponad 10 milionów dolarów w megamiastach.

Koszty mieszkania w Ameryce:

Cena nieruchomości luksusowe w USA:

Lokalne rynki stanowe również mają znaczący wpływ na średnią cenę domu w USA. Dokładne liczby różnią się jednak: na przykład najdroższe domy znajdują się na Hawajach, w Dystrykcie Kolumbii (Waszyngton) i Kalifornii. Najtańsze nieruchomości znajdują się w Iowa, Arkansas i Kentucky.

Średni koszt mieszkania w USA według stanu (najpopularniejsze):

Kredyt hipoteczny w USA

Kredyty hipoteczne w USA są dostępne dla cudzoziemców, ale warunki są bardziej rygorystyczne niż dla rezydentów ze względu na ograniczoną liczbę banków współpracujących z nierezydentami. W 2024 roku 40% zagranicznych nabywców skorzystało z kredytu hipotecznego, mimo że mieli wyższy wkład własny: 30-50% w porównaniu z 3-20% dla rezydentów.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA również jest zróżnicowane. Dla obywateli i rezydentów wynosi ono 5-6% dla kredytów hipotecznych na 30 lat w 2025 roku, a dla nierezydentów 6-8%. Oprócz standardowego potwierdzenia dochodów w zeznaniach podatkowych lub innych zaświadczeniach, obcokrajowiec musi wykazać się pozytywną historią kredytową w kraju pochodzenia (lub w USA, jeśli takie istnieją), a także posiadać rezerwę finansową wystarczającą na spłatę rat przez 6-12 miesięcy.
Średnia rata kredytu hipotecznego w USA dla nowych kredytów wynosi około 2300 dolarów miesięcznie, bez podatków od nieruchomości i ubezpieczenia. Po uwzględnieniu tych kosztów, całkowita rata miesięczna wynosi od 2800 do 3100 dolarów. W przypadku właścicieli domów, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny przed 2022 rokiem, średnia rata jest znacznie niższa i wynosi około 1500 do 1700 dolarów miesięcznie.

W 2022 roku rynek kredytów hipotecznych w USA eksplodował: w ciągu zaledwie kilku miesięcy średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wzrosło z 3,2% do ponad 7%. Głównym czynnikiem były agresywne podwyżki stóp procentowych przez Rezerwę Federalną w celu walki z inflacją. W rezultacie nowe kredyty stały się znacznie droższe: na przykład kredyt hipoteczny w wysokości 400 000 dolarów, który na początku 2022 roku kosztował 1700 dolarów miesięcznie, wzrósł do 2700 dolarów miesięcznie pod koniec roku przy tych samych warunkach kredytowania.

Banki oferujące zakup nieruchomości w USA na kredyt:

• Bank of America.
• Wells Fargo.
• HSBC.
• Wschodni Zachodni Brzeg.
• Globalna Grupa Hipoteczna.
• Kredyt hipoteczny Angel Oak.

Wniosek o kredyt hipoteczny w Ameryce składa się online lub za pośrednictwem brokera, wraz ze wszystkimi niezbędnymi dokumentami, paszportem i numerem ITIN (Indywidualny Numer Identyfikacji Podatkowej). Bank rozpatruje wniosek w ciągu 2-4 tygodni.

Podatki od nieruchomości w USA

Opodatkowanie w USA dotyczy zarówno rezydentów, jak i nierezydentów. Ci ostatni to osoby, które spędzają w Stanach Zjednoczonych mniej niż 183 dni w roku lub nie posiadają zielonej karty. Główny podatek, który należy zapłacić, to podatek od nieruchomości w USA (podatek od nieruchomości) nie ma stałej stawki federalnej; jest ona ustalana przez władze stanowe według ich własnego uznania.

Podatek od nieruchomości w USA według stanu:

W USA nie ma stanu, w którym nie pobierałby się podatku od nieruchomości. Wynika to z faktu, że jest to główne źródło finansowania budżetów lokalnych, z których pieniądze przeznaczane są na szkoły, policję, straż pożarną i inne ważne służby.

Osoby niebędące rezydentami płacą dodatkowo podatek od wynajmu mieszkań w Stanach Zjednoczonych (podatek u źródła). Aby go opłacić, Urząd Skarbowy (IRS) pobiera 30% dochodu z wynajmu. Jeśli jednak w trakcie eksploatacji nieruchomości, z której uzyskano dochód z wynajmu, właściciel wydał pieniądze na jej naprawę i konserwację, można wypełnić formularz W-8ECI i formularz 1040NR, aby odliczyć te wydatki od podatku.

Przy sprzedaży nieruchomości w USA należy zapłacić podatek od nieruchomości dla nierezydentów — podatek od zysków kapitałowych. Wynosi on 15-20% zysku (różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży). Na przykład, dom kupiony za 400 tys. dolarów został sprzedany za 500 tys. dolarów. Zysk netto wyniósł 100 tys. dolarów i od tej kwoty należy zapłacić 15% podatku — 15 tys. dolarów.

Ostatnim podatkiem, który należy wziąć pod uwagę, jest podatek od spadków. Dotyczy on osób niebędących rezydentami USA, których majątek przekracza 60 000 dolarów. Stawka wynosi do 40%.

Ubezpieczenie nieruchomości w USA

Ubezpieczenie domu w USA jest niezwykle istotne, szczególnie dla inwestorów zagranicznych. W wielu regionach kraju występuje wysokie ryzyko powodzi, pożarów i huraganów. W 2024 roku około 95% właścicieli nieruchomości w USA posiadało ubezpieczenie, z czego 60% stanowili inwestorzy zagraniczni. Należy pamiętać, że ubezpieczenie nieruchomości w USA nie jest obowiązkowe na poziomie federalnym, ale w niektórych przypadkach jest wymagane.

Ubezpieczenie obowiązkowe:

• Hipoteka. W przypadku zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny, banki (np. Bank of America, HSBC) wymagają od właścicieli nieruchomości w USA ubezpieczenia od szkód (pożar, huragan, kradzież). Jest to obowiązkowy warunek umowy kredytowej.
• Apartamenty i domy szeregowe. Stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) często wymagają ubezpieczenia obejmującego części wspólne (np. dach, windy) oraz odpowiedzialność cywilną.

Jeśli inwestor kupuje dom za gotówkę i nie wynajmuje go (np. do użytku osobistego), ubezpieczenie nie jest konieczne. Jednak bez niego właściciel ponosi pełne koszty szkód. Nawet w bezpiecznych rejonach wskazane jest ubezpieczenie nieruchomości.

Jak szukać nieruchomości w USA

Poszukiwanie nieruchomości w USA stało się łatwiejsze dla zagranicznych inwestorów dzięki rozwojowi platform internetowych. W 2024 roku 97% kupujących korzystało z internetu w celu poszukiwania nieruchomości, a 43% rozpoczęło ten proces od ogłoszeń online. Możesz wybrać swój wymarzony dom w sekcji nieruchomości mieszkalne w USA na Realting.com

Agencje nieruchomości w USA są przydatne dla obcokrajowców, ponieważ oferują wsparcie prawne i znają lokalny rynek nieruchomości. Oto główne agencje:

• RE/MAX. Sieć specjalizuje się w nieruchomościach mieszkaniowych i komercyjnych i cieszy się popularnością wśród obcokrajowców ze względu na swój globalny zasięg.
• Wiek 21. Globalna marka działająca w ponad 80 krajach. Odpowiednia dla międzynarodowych inwestorów.
• Coldwell Banker. Część Anywhere Real Estate, skupiająca się na nieruchomościach luksusowych (Manhattan, Miami).
• Howard Hanna. Trzecia co do wielkości prywatna firma, działa w 9 stanach (Pensylwania, Ohio).

Agenci pobierają prowizję w wysokości 5-6% ceny sprzedaży, która jest dzielona po równo między kupującego i sprzedającego. Na przykład, w przypadku domu o wartości 400 000 dolarów prowizja wynosi 24 000 dolarów, a każda ze stron płaci 12 000 dolarów. Osoby spoza kraju najlepiej skorzystają z usług agentów z doświadczeniem w transakcjach międzynarodowych.