Jak kupić mieszkanie w Hiszpanii: Kompletny przewodnik z cenami, podatkami i poradami dla inwestorów

Kupno mieszkania w Hiszpanii należy do najatrakcyjniejszych inwestycji dla obcokrajowców. Przystępniejsze ceny w porównaniu z Europą Zachodnią i Północną przyczyniły się do tego, że w samym 2024 roku cudzoziemcy nabyli w Hiszpanii 139 102 nieruchomości — prawie 20% całkowitego wolumenu transakcji.

Na zainteresowanie hiszpańskimi nieruchomościami w 2025 roku wpływa kilka czynników. Po pierwsze, na rynku obserwuje się stabilizację cen, a nawet nieznaczny spadek stóp procentowych kredytów hipotecznych, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że około 50–55% wszystkich transakcji na rynku nieruchomości jest finansowanych kredytami.

Po drugie, w wielu regionach nadal występuje niedobór mieszkań: apartamenty w Hiszpanii trudno jest nie tylko kupić, ale i wynająć. Sytuacja jest szczególnie dotkliwa w regionach wypoczynkowych, co powoduje gwałtowny wzrost stawek czynszu (przyciągając inwestorów do wynajmu mieszkań).

W naszym artykule przyjrzymy się, jak obecnie funkcjonuje hiszpański rynek nieruchomości, które regiony cieszą się największym popytem, ​​a także ile tak naprawdę kosztują mieszkania w różnych częściach kraju.

Przegląd hiszpańskiego rynku nieruchomości

Cudzoziemcy pozostają jednym z głównych motorów popytu na lokalne nieruchomości. W pierwszej połowie 2025 roku/drugim kwartale cudzoziemcy stanowili 14,1% wszystkich transakcji (co siódmą umowę).

Jednak rynek najmu jest przegrzany: według portali branżowych w większości województw stawki czynszowe są wynajem mieszkań w Hiszpanii rynek nieruchomości rośnie w tempie dwucyfrowym (+10-12% rocznie). Ograniczona podaż pozostaje problemem, pogłębianym przez duży napływ turystów. To skłania inwestorów do kupowania nieruchomości na wynajem, co dodatkowo zwiększa niedobór i ceny.

Popularne regiony pod kątem zakupu nieruchomości w Hiszpanii:

• Andaluzja. Andaluzja odpowiada za około 20% wszystkich transakcji w kraju. Największy popyt jest w Maladze: cudzoziemcy dokonują tam około 38,4% transakcji, co jest wynikiem wyższym niż na Balearach.
• Walencja. Udział zagranicznych nabywców w prowincji wynosi 28%, dwukrotnie więcej niż średnia krajowa (14,1%). Największy popyt występuje w prowincji Alicante, gdzie przypada 43% transakcji.
• Katalonia. Katalonia odpowiada za 17,3% wszystkich transakcji. Miejscowość Sitges, niedaleko Barcelony, cieszy się szczególną popularnością wśród Amerykanów: ceny wzrosły tam o 21% w ciągu ostatnich pięciu lat, a popyt nadal rośnie pomimo stosunkowo wysokich cen.Średni koszt mieszkania w Hiszpaniitutaj — 4661 €/m².
• Madryt. Region stołeczny odpowiada za 6,5% krajowego rynku nieruchomości w Hiszpanii. Madryt jest uważany za drugie, po Londynie, najatrakcyjniejsze miasto europejskie pod względem inwestycji mieszkaniowych.
• Wyspy i regiony północne. Baleary i Wyspy Kanaryjskie przodują pod względem liczby zagranicznych nabywców i popytu inwestycyjnego, co doprowadziło do znacznego wzrostu cen i wzrostu zainteresowania inwestorów tańszymi nieruchomościami. Doprowadziło to do wzrostu zainteresowania regionami północnymi, takimi jak Galicja (w tym Asturia i Kantabria).

Korzyści i ryzyko związane z zakupem nieruchomości w Hiszpani

Główną zaletą Hiszpanii jest jej położenie geograficzne. Kraj ma dostęp nie tylko do Morza Śródziemnego, ale także do Oceanu Atlantyckiego, a w obu przypadkach linia brzegowa jest znacznie dłuższa niż w sąsiedniej Francji. Podczas gdy włoskie wybrzeże cierpi z powodu ograniczonej zabudowy, apartamenty w Hiszpanii nad morzem są zawsze dostępne, między innymi dlatego, że zasoby gruntów w kraju są duże.

Inne zalety nieruchomości w Hiszpanii:

• Atrakcyjność inwestycyjna. Inwestowanie w apartamenty zapewnia zwrot z wynajmu na poziomie 4-7% rocznie, a w niektórych przypadkach nawet 9,8% (np. w Walencji). Ponadto, w ciągu ostatnich 8 lat, średnia koszt mieszkania w Hiszpanii wzrosła o 40% i jeśli ta tendencja się utrzyma, może stać się dobrą inwestycją długoterminową.
• Duży popyt na wynajem. Kraj odwiedza co roku 85 milionów turystów poszukujących wynajmu krótkoterminowego. Wynajem długoterminowy cieszy się dużym zainteresowaniem w dużych miastach, takich jak Madryt.
• Kredyt hipoteczny dla cudzoziemców. Cudzoziemcy mogą uzyskać kredyt hipoteczny w hiszpańskich bankach. Jednak dla osób niebędących rezydentami oprocentowanie jest znacznie wyższe. oprocentowanie kredytu hipotecznego w Hiszpanii za wpłatę początkową — do 40%.

Ryzyka związane z nieruchomościami w Hiszpanii:

• Kryzys mieszkaniowy i rosnące ceny. Popyt na nieruchomości przewyższa podaż, co winduje ceny. W 2024 roku rodziny w 26 prowincjach przeznaczały na raty kredytów hipotecznych do 30% swoich dochodów, podczas gdy w Palmie (Majorka) i na Teneryfie odsetek ten sięgał nawet 60–67%.
• Bariery prawne i językowe. Nieznajomość języka hiszpańskiego komplikuje przygotowywanie dokumentów i kontakty z notariuszami i prawnikami. Koszty tłumaczeń i usług prawnych zwiększają koszt transakcji o 1-3%.
• Dodatkowe koszty. Apartamenty na sprzedaż w Hiszpanii obejmuje ukryte koszty obciążające kupującego: podatek od przeniesienia własności, VAT, a także roczny podatek od nieruchomości IBI.

Przybysze (okupanci) w Hiszpanii

W Hiszpanii występuje unikalne zjawisko: squatting, czyli okupas, czyli nielegalne zajmowanie nieruchomości. To dość powszechny problem, z którym mogą się spotkać lokalni właściciele nieruchomości, zwłaszcza osoby spoza Hiszpanii. Włamywacze do mieszkań w Hiszpanii — są to osoby lub grupy, które nielegalnie zajmują puste nieruchomości bez zgody właściciela.

Squatters to nie zorganizowana grupa, lecz osoby, które wprowadzają się do cudzych mieszkań. Najczęściej zaliczają się do nich:

• Grupy marginalne: osoby poszukujące bezpłatnego mieszkania ze względu na trudności finansowe.
• Zorganizowane ruchy: aktywiści walczący o prawo do mieszkania w miastach dotkniętych kryzysem mieszkaniowym.
• Oportuniści: osoby wykorzystujące puste nieruchomości do tymczasowego zamieszkania lub wynajmu.

Hiszpańskie prawo chroni prawa najemców, nawet tych, którzy zajmują nieruchomość nielegalnie. Jeśli lokatorowi uda się zamieszkać w nieruchomości dłużej niż 48 godzin, może zostać eksmitowany jedynie na mocy nakazu sądowego, a proces sądowy może trwać od 6 do 18 miesięcy.

Właściciele nieruchomości powinni zachować ostrożność wobec przywłaszczania sobie nieruchomości, jeżeli:

• Nieruchomość została zakupiona nie na stałe miejsce zamieszkania, ale na przykład na wakacje sezonowe lub inwestycję. W Barcelonie 60% przypadków squattingu dotyczy pustych mieszkań i domów.
• Obiekt znajduje się w strefie defaworyzowanej. Ryzyko jest wyższe na przedmieściach dużych miast.
• Nieruchomość została zakupiona na aukcji lub od banku. Szczegóły dotyczące takich nieruchomości są publicznie dostępne, w tym dokładny adres. Chociaż właścicielem nieruchomości jest bank, nie ma z tym problemu, ale przez krótki okres nieruchomość jest uznawana za pustą i lokatorzy mogą się wprowadzić. Zazwyczaj jest to okres po tym, jak nieruchomość została już sprzedana, ale nie została jeszcze w pełni przeniesiona na nowego właściciela.

Zainstalowanie alarmu i solidnych zamków zazwyczaj wystarcza, aby chronić się przed nielegalnie zajmowanym lokalem. W skrajnych przypadkach można wykupić ubezpieczenie od nielegalnie zajmowanego lokalu lub podpisać umowę najmu, aby zapobiec uznaniu nieruchomości za pustą. Jeśli nielegalnie zajmowany lokal wszedł na teren nieruchomości, należy powiadomić policję, ponieważ eksmisja na własną rękę jest nielegalna i wiąże się z karami finansowymi.

Ceny nieruchomości w Hiszpanii w 2025 roku

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w pierwszym kwartale 2025 r. wyniosła 2237–2411 euro za metr kwadratowy, czyli o 11,16% więcej niż w 2024 r. Ceny różnią się w zależności od regionu, dlatego apartamenty w Hiszpanii nad morzem będą droższe niż w głębi lądu. Najwyższe ceny odnotowuje się w dużych miastach (Madryt, Barcelona) i regionach turystycznych (Costa del Sol, Baleary), podczas gdy prowincje śródlądowe pozostają stosunkowo przystępne cenowo.

Średni koszt mieszkań w Hiszpanii:

Obecnie największy popyt na apartamenty w Hiszpanii występuje w dużych miastach (Madryt, Barcelona) i ich przedmieściach. Niedobór mieszkań skłania inwestorów do inwestowania nawet w opuszczone nieruchomości w miejscowościach takich jak Sesena i Valdeluz. Największy popyt nadal jednak dotyczy apartamentów nadmorskich, zwłaszcza na Costa del Sol, w Walencji i Alicante, a w segmencie luksusowym przodują Baleary i Malaga.

Średnia cena sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii:

Baleary (Majorka, Ibiza, Minorka) i Wyspy Kanaryjskie (Teneryfa, Gran Canaria, Lanzarote) pozostają jednymi z najdroższych i najbardziej pożądanych regionów Hiszpanii. Ceny rosną tam szybciej niż średnia krajowa, o 12–14,8% rocznie.

Średnie ceny nieruchomości na wyspach w Hiszpanii:

Różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym nie są aż tak wyraźne. Jeśli kup mieszkanie w Hiszpanii od dewelopera, to będzie ona kosztować tylko o 10-15% więcej niż nieruchomość z drugiej ręki, w dobrym stanie technicznym, dlatego też na rynku wtórnym dokonuje się 91% transakcji.

Proces zakupu mieszkania w Hiszpanii krok po kroku

Wiedzieć, jakiego rodzaju apartamenty są w Hiszpanii? Możesz samodzielnie szukać nieruchomości na sprzedaż za pośrednictwem stron internetowych międzynarodowych lub lokalnych firm i pośredników, a także za pośrednictwem agenta nieruchomości. Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości, musisz uzyskać NIE (Número de Identidad de Extranjero) — numer identyfikacyjny cudzoziemca. Numer ten jest wymagany do wszystkich transakcji finansowych w Hiszpanii, w tym do zakupu nieruchomości.

Numer NIE możesz uzyskać w konsulacie hiszpańskim w swoim kraju lub w Biurze Imigracyjnym (Oficina de Extranjería) po wjeździe.

Aby złożyć wniosek, będziesz potrzebować:

• Paszport międzynarodowy
• Zdjęcie 3×4
• Wypełniony formularz EX-15
• Zaświadczenie o dochodach
• Powód wniosku (np. zakup nieruchomości).

Następnym krokiem jest otwarcie konta w hiszpańskim banku. Służy do opłacania rachunków za nieruchomości i media. Ważne jest, aby od razu sprawdzić, czy dla tego konta są dostępne przelewy międzynarodowe, a jeśli tak, to jakie są opłaty. Wymagane są następujące dokumenty:

• Paszport międzynarodowy
• NIE
• Dowód dochodu (zaświadczenie o zatrudnieniu, wyciąg bankowy)
• Adres zamieszkania (może być tymczasowy, np. hotel).

Przed zakupem należy zweryfikować status prawny nieruchomości, którą rozważasz. Można to zrobić w lokalnym rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad). Należy tam poprosić o wypis z rejestru, który pokaże, kto jest właścicielem nieruchomości oraz czy występują jakieś długi, obciążenia hipoteczne, obciążenia hipoteczne lub zaległości w opłatach za media. Podczas weryfikacji agencja nieruchomości w Hiszpanii kontrolę przeprowadza jego specjalista.

Po wybraniu mieszkania strony podpisują umowę przedwstępną. Określa ona warunki transakcji, cenę i warunki. Zazwyczaj kupujący wpłaca zadatek w wysokości 10% wartości nieruchomości. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, zadatek trafia do sprzedającego jako odszkodowanie, ale jeśli sprzedający anuluje transakcję, zadatek jest zwracany kupującemu w podwójnej wysokości.

Traktat Podstawowy (Escritura Pública) podpisane przez notariusza w obecności wszystkich stron. Jeśli zamierzasz kup mieszkanie w Hiszpanii z kredytem hipotecznym, musi zostać sfinalizowana jak najszybciej na tym etapie, ponieważ przedstawiciel banku musi być obecny przy podpisaniu umowy. Notariusz odczytuje warunki umowy, po czym kupujący wpłaca pozostałą kwotę, a strony podpisują akt przeniesienia własności.

Po podpisaniu umowy. Prawo własności jest wpisane do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad). Po zakupie należy:

• Zarejestruj ponownie media (wodę, prąd, gaz).
• Płać roczne podatki od nieruchomości.
• Złóż deklarację zakupu w urzędzie skarbowym.
• Jeśli planujesz wynajmować swoje mieszkanie, musisz uzyskać licencję najmu (koszt wynosi 100–300 euro, w zależności od regionu).

Podatki i dodatkowe wydatki

Podatki w Hiszpanii dla nierezydentów dotyczą one wyłącznie dochodów krajowych, natomiast w przypadku rezydentów — dochodów globalnych. Osoba staje się rezydentem, jeśli mieszka w danym kraju dłużej niż 183 dni w roku lub jeśli jej ośrodek interesów ekonomicznych znajduje się w Hiszpanii (np. jej główne miejsce pracy, działalność gospodarcza lub zarządzanie aktywami).

Najważniejsze co nas interesuje to podatki od nieruchomości w Hiszpanii, zarówno przy zakupie, sprzedaży, jak i wynajmie nieruchomości. Koszty te są najbardziej odczuwalne w procesie zakupu, ponieważ mogą zwiększyć całkowite koszty o 10–15%. W 2023 roku około 10% transakcji z obcokrajowcami wymagało dodatkowych płatności z powodu niedoszacowania roli podatków.

Podatki od zakupu nieruchomości w Hiszpanii:

ITP to podatek od przeniesienia własności lub innych praw majątkowych do nieruchomości. Jest to główny podatek mieszkaniowy w Hiszpanii w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym nabywcy muszą zapłacić podatki w ciągu 30 dni od daty transakcji, w przeciwnym razie rejestracja tytułu własności nie będzie możliwa.

Podatki od utrzymania nieruchomości w Hiszpanii:

IBI to coroczny podatek od nieruchomości komunalnych, który płacą zarówno rezydenci, jak i osoby niebędące rezydentami. IRNR to specjalny podatek od nieruchomości w Hiszpanii dla osób niebędących rezydentami mieszkańcy są zwolnieni z tej opłaty. Należy ją uiścić nawet jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana.

Specjalnym podatkiem jest podatek od majątku, który dotyczy aktywów przekraczających 2 miliony euro i obejmuje wszystkie aktywa w Hiszpanii, w tym:

• Nieruchomości (według wartości rynkowej, nie katastralnej).
• Konta bankowe.
• Akcje, obligacje, inwestycje.
• Drogie samochody, jachty itp.

Zwolnienie podatkowe przysługuje dla głównego miejsca zamieszkania, a jeśli rezydencja jest warta 500 000 euro, 300 000 euro z tej kwoty jest zwolnione z podatku (co oznacza, że ​​odlicza się tylko pozostałe 200 000 euro). Następnie należy obliczyć całkowitą wartość wszystkich aktywów w Hiszpanii i jeśli jest ona niższa niż 700 000 euro, nie płaci się podatku.

Podstawowy podatek od sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii — to podatek od zysków kapitałowych (CGT). Dla rezydentów jest on naliczany progresywnie w zależności od wysokości osiągniętego zysku:

• do 6000 € — 19%.
• 6 000–50 000 euro — 21%.
• 50 000–200 000 euro — 23%.
• 200 000–300 000 euro — 27%.
• powyżej 300 000 € — 30%.

Sprzedawcy spoza UE płacą stały podatek w wysokości 19% (24% dla sprzedawców z państw trzecich). Rząd chce zagwarantować pobór podatku i wprowadza mechanizm, zgodnie z którym kupujący zatrzymuje 3% ceny transakcyjnej i przekazuje ją do skarbu państwa natychmiast po zakupie.

Na przykład, cena zakupu domu od sprzedawcy spoza Wielkiej Brytanii wynosi 300 000 euro. Kupujący zatrzymuje 3% tej kwoty, czyli 9000 euro. Kwotę tę przekazuje do urzędu skarbowego na formularzu Modelo 211 w ciągu miesiąca od transakcji, a pozostałe 291 000 euro jest przekazywane sprzedającemu.

Sprzedawca z kolei ma obowiązek w ciągu 4 miesięcy od daty transakcji złożyć deklarację Modelo 210 i jeśli rzeczywisty podatek przekroczy 3%, dopłaca różnicę, a jeśli będzie ona niższa lub nie wystąpi żadna podwyżka, może żądać zwrotu.

Oprócz podatku CGT należy uiścić podatek od wzrostu wartości gruntu (Plusvalía Municipal). Podatek ten dotyczy tylko wzrostu wartości gruntu, a nie wszystkich nieruchomości. Istnieją dwa wzory obliczeniowe: w pierwszym przypadku płacisz 30% zysku kapitałowego ze sprzedaży gruntu, a w drugim stosujesz współczynnik do wartości katastralnej gruntu:

• 1 rok — 0,14.
• 5 lat — 0,12.
• 10 lat — 0,10.
• 20 lat — 0,08.

Kredyty hipoteczne w Hiszpanii dla cudzoziemców: warunki i stawki

Kredyty hipoteczne w Hiszpanii dla osób niebędących rezydentami często stosowane przy zakupie nieruchomości. Tylko w 2024 roku około 30% wszystkich transakcji z obcokrajowcami wiązało się z finansowaniem. Kluczowe wymagania obejmują:

• Weryfikacja dochodów. Wymagane jest potwierdzenie dochodów, wyciągi bankowe za 6-12 miesięcy lub zeznania podatkowe. Minimalne wymagania dotyczące dochodu różnią się w zależności od banku, ale często wynoszą około 2500-3500 euro miesięcznie.
• Historia kredytowa. Banki żądają danych od międzynarodowych biur informacji kredytowej.
• Zadatek. Dla osób niebędących rezydentami wynosi ona zazwyczaj 30–40% szacunkowej wartości nieruchomości, dla osób zamieszkałych 10–20%.
• Numer identyfikacyjny cudzoziemca (NIE). Wymagane do otwarcia konta i złożenia wniosku o kredyt hipoteczny.
• Wiek Maksymalny wiek w momencie spłaty nie może przekraczać 70–75 lat.
• Ubezpieczenie. Ubezpieczenie nieruchomości w Hiszpanii jest to obowiązkowe przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, a niektóre banki wymagają także ubezpieczenia na życie dla kredytobiorcy.

Typy stopy procentowe kredytów hipotecznych w Hiszpanii:

Maksymalna kwota pożyczki wynosi 60-70% wartości szacunkowej nieruchomości. Zazwyczaj jest ona o 20-50% niższa od wartości rynkowej nieruchomości. Wcześniejsza spłata jest możliwa z prowizją w wysokości 0,25-0,5% przez pierwsze 3-5 lat.

Jako alternatywa kredyt hipoteczny w Hiszpanii deweloperzy oferują ratalną płatność za nowe budynki. Kupujący wpłacają zaliczkę, a pozostałą kwotę spłacają w ciągu 1–5 lat.