Posiadanie domu jest najważniejszym majątkiem przeciętnego Amerykanina. Jednak jego utrzymanie często kosztuje gospodarstwa domowe jedną trzecią dochodów. Wydatki obejmują nie tylko rachunki za media, spłaty pożyczek czy kredytów hipotecznych — podatek od nieruchomości odgrywa ważną rolę.

W naszym artykule przyjrzymy się ogólnym kosztom utrzymania nieruchomości w Stanach Zjednoczonych i szczegółowo omówimy, jak działają podatki od nieruchomości, dlaczego są ważne i jak wpływają na Twój budżet.

Treść:

  1. Całkowite koszty mieszkaniowe w USA
  2. Podatek od nieruchomości w USA
    1. Średnia efektywna stawka podatku od nieruchomości w kraju
    2. Różnice regionalne w podatkach od nieruchomości
  3. 5 stanów z najwyższymi i najniższymi podatkami od nieruchomości
  4. Jak obniżyć koszty podatkowe
  5. Podsumujmy to

Całkowite koszty mieszkaniowe w USA

Mieszkania w USA, choć nie należą do najtańszych, są stosunkowo przystępne cenowo dzięki dobrze rozwiniętemu systemowi kredytowemu. Od 2024 roku pomoże to sprzedać około 70–80% wszystkich nowych nieruchomości w USA. Przy obecnych stopach procentowych kredytów hipotecznych wynoszących 6-7% przeciętne gospodarstwo domowe płaci 1500-2000 dolarów miesięcznie za dom wart 400 000 dolarów. Istnieją również koszty towarzyszące:

  • Usługi publiczne. Kolejne 200–400 dolarów miesięcznie przeznaczane jest na opłaty za prąd, wodę, ogrzewanie i internet. W stanach o zimnym klimacie trzeba płacić dodatkowo za ogrzewanie, w ciepłym — za klimatyzację.
  • Ubezpieczenie. Ubezpieczenie domu kosztuje od 100 do 200 dolarów miesięcznie, ale w stanach, w których często zdarzają się klęski żywiołowe, cena zaczyna się od 500 dolarów.
  • Konserwacja i naprawa. W przypadku domów prywatnych kwota ta wynosi dodatkowe 100–300 dolarów miesięcznie. Opłata obejmuje utrzymanie terenu, drobne naprawy lub usługi świadczone przez stowarzyszenie właścicieli domów (HOA).

Rodzaj mieszkania również odgrywa rolę. Właściciel prywatnego domu płaci wszystkie rachunki sam, apartamenty i mieszkania są tańsze w utrzymaniu, ponieważ część kosztów (na przykład sprzątanie terenu) pokrywana jest ze składek HOA (200–500 dolarów miesięcznie).

Podatek od nieruchomości w USA

Podatek od nieruchomości w Stanach Zjednoczonych nie jest podatkiem federalnym. Oznacza to, że stawki i procedura ich obliczania są ustalane na szczeblu stanowym, powiatowym i gminnym. Stany ustalają ogólne ramy i zasady opodatkowania. Z kolei powiaty i gminy (miasta) ustalają konkretne stawki w zależności od swoich potrzeb budżetowych.

Jedyną wspólną cechą wszystkich podatków jest to, że płacą je tylko właściciele nieruchomości, niezależnie od tego, czy nieruchomość została nabyta za gotówkę, czy za pośrednictwem kredytu hipotecznego. Najemcy nie płacą tej opłaty, ale właściciele często wliczają ją do czynszu.

Obliczenie podatku od nieruchomości opiera się na prostym wzorze:

  • Wartość szacunkowa domu x stawka podatkowa = kwota podatku.
  • Wartość szacunkową ustalają władze lokalne (zazwyczaj rzeczoznawcy powiatowi) na podstawie wartości rynkowej nieruchomości.
  • Stawka podatku różni się w zależności od regionu i wynosi zazwyczaj 0,5–2,5% wartości szacunkowej.

Terminy płatności podatków różnią się w zależności od regionu, jednak w większości stanów podatek należy płacić raz lub więcej razy w roku. W przypadku osób spłacających kredyt hipoteczny podatek jest często wliczany do miesięcznej raty za pośrednictwem rachunku powierniczego zarządzanego przez bank.

Średnia efektywna stawka podatku od nieruchomości w kraju

Średnią stawkę podatku w danym kraju oblicza się na podstawie efektywnej stawki podatku od nieruchomości. Odzwierciedla ona realny udział podatku od wartości nieruchomości, a w 2023 r. stawka ta wynosiła ok. 0,87%. Nie ma jeszcze danych na rok 2024, ale biorąc pod uwagę rosnące ceny nieruchomości, liczba ta prawdopodobnie jest bliższa 0,9–1,0%. Potwierdzają to wstępne szacunki Tax Foundation na początek 2025 r.

Przy zastosowaniu efektywnej stawki podatkowej przeciętne amerykańskie gospodarstwo domowe płaci rocznie około 1% wartości rynkowej swojego domu. W przypadku domu wartego 400 000 dolarów oznacza to 4000 dolarów rocznie lub 333 dolary miesięcznie.

Różnice regionalne w podatkach od nieruchomości

W rzeczywistości stawka podatkowa w danym stanie będzie wyższa lub niższa, w zależności od standardu życia w tym stanie. Na przykład w stanie New Jersey trzeba zapłacić 2,3% wartości nieruchomości, co oznacza, że ​​w przypadku domu wartego 400 000 dolarów trzeba płacić 9200 dolarów rocznie. Z drugiej strony są Hawaje, gdzie stawka jest najniższa (tylko 0,27%), a kwota płatności wynosi 1080 dolarów rocznie.

Wysokość podatku zależy od trzech głównych czynników:

  • Budżety lokalne. Stany i okręgi, które wydają dużo na szkoły, infrastrukturę i usługi publiczne, pobierają wyższe stawki.
  • Szacunkowa wartość nieruchomości. W regionach, w których nieruchomości są drogie, baza podatkowa jest również wyższa.
  • Alternatywne źródła dochodu. Stany z niskimi podatkami od nieruchomości rekompensują to wysokimi podatkami od sprzedaży lub przychodów z turystyki.

Widok z lotu ptaka na gęsto zabudowane budynki mieszkalne w dzielnicy mieszkalnej w Karolinie Południowej

5 stanów z najwyższymi i najniższymi podatkami od nieruchomości

Przyjrzyjmy się regionalnym różnicom w działaniu i wymieńmy stany z najwyższymi i najniższymi stawkami podatku od nieruchomości. Zacznijmy od antyrekordowców, u których stawka najbardziej uderza w domowe budżety:

  1. Nowy Jork. Władze lokalne przywiązują dużą wagę do rozwoju edukacji, a gęsta zabudowa miejska zmusza je do wydawania większych środków na utrzymanie i rozwój infrastruktury. Dlatego wskaźnik jest tutaj najwyższy — 2,3%.
  2. Stan Illinois. Stan Illinois finansuje szkoły bezpośrednio z podatków; Wysokość emerytur i świadczeń zależy również od wielkości budżetu. Ze względu na brak innych głównych źródeł dochodu stawka podatkowa w tym stanie wynosi 2,18%.
  3. Connecticut. Connecticut wydaje duże kwoty na edukację i infrastrukturę na przedmieściach, gdzie koszty mieszkań są wysokie, co utrzymuje stawkę podatkową na poziomie 2,00%.
  4. Nowy Hampshire. Wysoka stawka 1,88% wynika z braku podatku od sprzedaży i niskiego podatku dochodowego. Oznacza to, że władze lokalne utrzymują ogólny poziom dochodów, ale obniżają podatki dochodowe, aby przyciągnąć dobrze opłacanych specjalistów, rekompensując to poprzez zwiększenie podatku mieszkaniowego.
  5. Teksas. Całkowity brak podatku dochodowego zmusił rząd Teksasu do podniesienia innych podatków i opłat, w tym podatku od nieruchomości, który wynosi 1,79%.

Najniższe podatki od nieruchomości obowiązują w następujących stanach:

  1. Hawaje. Hawaje czerpią wystarczające dochody z turystyki, aby móc pozwolić sobie na ustalenie stawki podatku od nieruchomości na poziomie 0,27%.
  2. W Alabamie niski wskaźnik na poziomie 0,40% wynika z ogólnie niskich kosztów mieszkaniowych w tym stanie. Główny dochód lokalnego budżetu pochodzi z wysokich podatków od sprzedaży.
  3. Kolorado. Nie ma żadnych konkretnych powodów, dla których Kolorado ustaliło stawkę na poziomie 0,49%.
  4. W Nevadzie czerpie ogromne dochody z hazardu i turystyki (samo Las Vegas jest warte sporo), dlatego lokalna stawka podatkowa wynosi 0,55%.
  5. Arizona. W Arizonie wskaźnik ten wynosi 0,62%. Podobnie jak w Kolorado, nie ma ku temu żadnego oczywistego powodu — oba stany po prostu prowadzą zrównoważoną politykę podatkową i ściśle kontrolują podwyżki stawek.

Warto zauważyć, że podatki są wyższe na obszarach miejskich ze względu na wysokie ceny nieruchomości i wysokie koszty usług. Na przykład w Chicago (Illinois) wskaźnik ten przekracza 2%, a na jego przedmieściach wynosi 1,5%.

Jak obniżyć koszty podatkowe

Istnieją sposoby na obniżenie wysokości podatku od nieruchomości, a najważniejszym z nich jest ponowna wycena. Faktem jest, że szacunkową wartość nieruchomości ustalają władze lokalne, które mają tendencję do zawyżania ostatecznej kwoty. Możesz to sprawdzić, składając wniosek o raport z wyceny w biurze rzeczoznawcy majątkowego swojego powiatu lub online. Należy sprawdzić, czy wymiary domu są podane poprawnie i czy informacje o jego stanie są aktualne. W przypadku jakichkolwiek rozbieżności możesz złożyć wniosek o ponowne rozpatrzenie oceny.

Jeżeli nawet po dokonaniu ponownej oceny nie zgadzasz się z jej wynikiem, możesz złożyć odwołanie. Okres składania wniosków jest zazwyczaj ograniczony do jednego, maksymalnie dwóch miesięcy od otrzymania zawiadomienia o zakończeniu ponownej wyceny. Aby rozpatrzyć odwołanie, konieczne jest przygotowanie dowodów: zdjęć stanu domu, danych o sprzedaży podobnych nieruchomości o niższej cenie. Skuteczne odwołanie może przynieść oszczędności rzędu setek, a nawet tysięcy dolarów rocznie.

Ponadto istnieją programy zachęt na szczeblu stanowym, takie jak zwolnienia z podatku od nieruchomości, zniżki dla seniorów, weteranów i osób o niskich dochodach. Na przykład w Teksasie zwolnienie z podatku od nieruchomości może obniżyć wartość domu podlegającą opodatkowaniu o 25 000 do 50 000 dolarów.

Przykłady programów w różnych stanach:

  • Stay NJ w stanie New Jersey. Program, którego premiera odbędzie się w 2023 r., ma na celu wsparcie starszych właścicieli domów (powyżej 65. roku życia). Program ten zapewnia zniżkę do 50% na podatki od nieruchomości (maksymalnie 6500 USD rocznie) osobom, które mieszkają w danym domu przez co najmniej 10 lat i w tym czasie zarabiają co najmniej 500 000 USD.
  • Wyłącznik obwodu w Illinois. Jest to program dla osób starszych i mieszkańców o niskich dochodach. Ustawa ta zapewnia ulgę podatkową w wysokości do 700 dolarów rocznie, ale tylko jeśli dochód gospodarstwa domowego jest niższy niż 35 000 dolarów (w przypadku osoby samotnej) lub 50 000 dolarów (w przypadku pary).
  • Zamrożenie seniorów w Connecticut. Zamrożenie podatku na obecnym poziomie dla osób powyżej 65 roku życia i o dochodach poniżej 49 500 dolarów. Chroni to przed podwyżkami podatków spowodowanymi wzrostem kosztów mieszkaniowych.

Podsumujmy to

W Stanach Zjednoczonych przeciętne gospodarstwo domowe wydaje na mieszkanie około 30–40% swoich miesięcznych dochodów. To całkiem sporo, ale możesz zaoszczędzić pieniądze, jeśli wybierzesz stan z niską bazą podatkową i niskim kosztem utrzymania. Na przykład dom wart 400 000 dolarów w New Jersey kosztowałby 9200 dolarów rocznie, podczas gdy na Hawajach koszt ten wyniósłby tylko 1080 dolarów rocznie.

Jednocześnie istnieją możliwości dalszej redukcji obciążeń podatkowych. Podatki oblicza się na podstawie oszacowanej wartości, którą można zmienić lub nawet odwołać się, jeśli ostateczna kwota okaże się zbyt wysoka. Możesz również skorzystać z programów zwolnień, takich jak StayNJ lub zwolnienia z podatku od nieruchomości.

Najlepszym rozwiązaniem będzie konsultacja z lokalnym prawnikiem, który doradzi Ci dodatkowe opcje zmniejszenia obciążenia finansowego.