Así que ha decidido invertir en bienes inmuebles que generen ingresos por primera vez. Ha pasado la noche en vela y ha encontrado un cuatro-plex que ha dado un vuelco a su parecer. Simplemente sabe que es ese. ¡Vaya si tiene química! Está en un vecindario excelente y ha sido remodelado recientemente. Le encantan las encimeras de granito, los pisos de madera de quaker y los techos abovedados. Oh, pero es un poco caro. En realidad, muy, demasiado caro. Tal vez pueda convencer al vendedor de que baje. Si no es así, sólo tendrá que subir el alquiler un tiempo para lograr la devolución de efectivo-a-efectivo que busca. ¡Pero esa propiedad tiene que ser suya!

Al escribir mi libro sobre asesoramiento en bienes raíces comerciales, he identificado los muchos errores que los inversores inmobiliarios novatos tienden a cometer una y otra vez. Estos son los seis principales con los que debe tener cuidado y evitar.

1. Enamorarse de una propiedad y pagar demasiado por ella

El ejemplo al principio de este artículo ilustra el error número uno del que los propietarios de propiedades de inversión principiantes son víctimas: pagar más de lo que vale una propiedad debido a su apariencia. A menos que vaya a vivir en la propiedad, lo cual es poco probable, ¿realmente quiere renunciar a sus objetivos financieros y tomar una decisión emocional? ¿No se supone que esto es una inversión? Entonces comience a pensar en él como un nuevo negocio que necesitará muchas decisiones correctas para protegerlo. 

No hay ninguna acción que pueda tomar al comprar un inmueble de inversión que sea más importante que comprarlo por el precio correcto. Volvamos a ese ejemplo del cuatro-plex. Usted racionaliza que los alquileres promedio de 950 $ por mes, aunque están en línea con los del mercado, probablemente pueden aumentar en 100 $ con el tiempo para compensar el pago excesivo de 50 000 $ por la propiedad. Es difícil de creer, pero tardará más de 10 años de esos aumentos de alquiler para compensar lo que está pagando en exceso.

2. Tomar atajos en la debida diligencia

Es fácil aceptar lo que ve en el folleto de publicidad como un hecho sin verificar si algo es falso. Se afirma que la propiedad se ofrece a un límite de 6 y que está en excelentes condiciones físicas con inquilinos destacados. Pero en realidad, las finanzas muestran un límite de 4.8, lo que significa que tiene un precio excesivo. Además, el informe de estado de la propiedad indica que a los techos solo les quedan cuatro años de vida útil, y después de hacer un informe de cobro de alquiler, descubre que algunos de los inquilinos están pagando tarde o no pagan. Si se toma el tiempo para hacer todas las comprobaciones necesarias, detectará cosas como estas y estará armado con hechos para negociar un precio de venta más bajo antes de que finalice su período de debida diligencia.

3. No comprar en su propio patio trasero

Este es un gran problema. Cuando es nuevo en la inversión en bienes raíces, es especialmente importante que tenga un enfoque práctico para administrar la propiedad, incluso si tiene una administración profesional. ¿Realmente desea conducir cuatro horas o más, o peor aún, tiene que reservar un vuelo para verificar su inversión? ¿Cómo sabrá si la razón por la que las unidades no se alquilan es que un inquilino tiene basura desagradable almacenada en su patio o el césped es marrón? Comprar cerca de casa también significa que puede apoyarse en profesionales locales que conoce y en los que confía para que lo ayuden a comprar la propiedad y supervisarla.

4. No conocer sus objetivos antes de ir de compras

Se sorprendería de la frecuencia con la que los inversores inmobiliarios que obtienen ingresos por primera vez no conocen al principio sus objetivos para la inversión. ¿Quiere comprar cerca de casa o fuera de su provincia? ¿Cuál es el rendimiento mínimo aceptable de su inversión en efectivo? ¿Cuánto tiempo planea conservar la propiedad? ¿Cuánto puede permitirse invertir en renovaciones? Y, ¿puede agregar administrar esta propiedad y supervisarla además de todo lo que ya tiene que hacer? Responda a estas preguntas al principio para tener claros sus objetivos.

5. No calcular correctamente el costo del valor agregado

Supongamos que ha encontrado un edificio de apartamentos que tiene alquileres por debajo del mercado porque los interiores están anticuados. Obtiene una cotización aproximada de 5 500 $ por unidad para reemplazar los electrodomésticos, gabinetes, accesorios y revestimientos del piso, y su oferta aceptada se basa en esto. Después del cierre, no puede encontrar un contratista que pueda hacerlo por menos de 9 000 $ por unidad. Esto reduce su retorno de efectivo sobre efectivo del 8% al 5,5%, y ahora se está tirando de los pelos por haber comprado esta propiedad.

6. No solicitar el préstamo adecuado

Antes de involucrarse en el proceso de aprobación previa del préstamo, tenga en cuenta las preguntas de precalificación que debe hacerle al oficial de préstamos sobre el prestatario y la propiedad para asegurarse de que ambos califiquen al principio. Su misión es evitar que suceda algo como esto: justo antes de que se acepte su oferta, encontrará un gran préstamo con una tasa fija de 30 años del 4.5% y una amortización de 30 años. Solicita este préstamo. Dos semanas antes de la fecha límite en su contrato de compra, el préstamo le es denegado porque su patrimonio neto no cumple con el requisito mínimo del prestamista. ¡Ups! ¿Por qué el banco no verificó esto antes de iniciar el préstamo? Ahora, el único préstamo para el que puede calificar y que puede cerrarse a tiempo es dinero privado al 8%.

Cuando encuentre una propiedad de inversión que le guste, tómese su tiempo para ver más allá de su apariencia, investigue sus credenciales, asegúrese de que no esté demasiado lejos de casa para hacer visitas sorpresa, sepa cuáles son sus objetivos para esta inversión, calcule el costo de las renovaciones con precisión y asegúrese desde el principio que van a concederle el préstamo que solicita. Creame, dormirá mejor por la noche.