20 regiones — 20 realidades: dónde en Italia es más rentable comprar y alquilar viviendas

Alrededor del 75% de los italianos son propietarios de su propia casa, mientras que el 25% de los locales alquilan. Cómo ha cambiado y está cambiando el mercado inmobiliario y de alquiler en Italia: analizaremos este material. En particular, consideraremos los precios actuales para la compra y alquiler de viviendas en varias regiones, así como evaluaremos y compararemos el atractivo de inversión de cada una de ellas. 

Tendencias en el mercado inmobiliario italiano

El mercado inmobiliario italiano es un área desafiante pero prometedora para la inversión y la residencia.

En primer lugar, los precios han aumentado constantemente en el mercado inmobiliario italiano durante los últimos dos años. El pico se alcanzó en junio de 2024, cuando el precio medio del metro cuadrado fue de 2.072 euros.

La segunda característica es la importante diferencia de precios entre las regiones del norte y del sur de Italia. En las regiones del norte, como Trentino-Alto Adigio y Lombardía, las propiedades tienden a ser más caras. Al mismo tiempo, las regiones del sur, como Sicilia y Calabria, ofrecen opciones más asequibles con rendimientos de alquiler potencialmente altos.

En tercer lugar está el impacto del turismo. Las regiones con una infraestructura turística desarrollada, como Toscana y Liguria, son famosas por sus altos precios tanto para la compra como para el alquiler de inmuebles. El crecimiento esperado del turismo en los próximos años podría aumentar aún más este impacto.

En cuarto lugar está la popularidad de los alquileres a corto plazo. Ha habido un aumento significativo en la popularidad de este segmento, especialmente en las regiones turísticas y las grandes ciudades. Por un lado, esto crea nuevas oportunidades para los inversores, pero por otro lado, muchas regiones ya están empezando a regular este ámbito legislativamente para evitar fuertes distorsiones.

Y quinto, la creciente popularidad de la vivienda suburbana. Desde la pandemia de COVID-19, ha habido un aumento en la demanda de bienes raíces en áreas menos densamente pobladas, lo que generalmente conduce a precios más altos.

Precios de compra de bienes inmuebles en Italia

En Italia, la situación de los precios inmobiliarios es diferente en cada región. Actualmente, el coste medio de los inmuebles italianos es de unos 2.051 euros por metro cuadrado, un 4,06% más que el año pasado.

Así están las cosas con los precios en este momento:

Como puede verse en la tabla, la región más cara para comprar una propiedad es Trentino-Alto Adigio, donde el precio medio por metro cuadrado es de 3.417 euros. Por otro lado, los precios inmobiliarios más asequibles se encuentran en Calabria, donde un metro cuadrado cuesta una media de 948 euros.

En cuanto al alquiler, los precios más altos se registran en el Valle de Aosta (21,11 euros por metro cuadrado al mes) y los más bajos en Umbría (7,25 euros por metro cuadrado).

Mercado de alquiler en Italia

En Italia existen varios tipos de contratos de arrendamiento, cada uno de los cuales tiene sus propias características:

1. Contrato libre (Contratto a canone libero):
   • Plazo: 4 años con prórroga automática por 4 años (formato 4+4).
   • Alquiler: determinado libremente por las partes.
   • Características: la opción más flexible para el propietario.
2. Contrato pactado (Contratto a canone concordato):
   • Plazo: 3 años con prórroga automática por 2 años (formato 3+2).
   • Alquiler: fijado según acuerdos entre asociaciones de propietarios e inquilinos.
   • Características: proporciona beneficios fiscales al arrendador.
3. Acuerdo temporal (Contratto transitorio):
   • Duración: de 1 a 18 meses.
   • Alquiler: determinado libremente por las partes.
   • Características: utilizado para alquiler de corta duración, requiere justificación temporal.
4. Contrato de estudiante (Contratto per Studenti universitari):
   • Duración: de 6 meses a 3 años.
   • Alquiler: fijado según lo acordado en el contrato.
   • Características: Diseñado para estudiantes universitarios.

Derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios

Derechos de los inquilinos:

• Estabilidad de residencia: el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda durante toda la vigencia del contrato.
• Protección contra desalojos injustificados: el arrendador puede rescindir el contrato sólo por los motivos especificados por la ley.
• Derecho a la renovación del contrato: En la mayoría de los casos, el inquilino tiene derecho a la renovación automática del contrato.
• Derecho a realizar reparaciones menores: El inquilino podrá realizar reparaciones menores sin el consentimiento del arrendador.

Responsabilidades de los inquilinos:

• Pago oportuno del alquiler.
• Mantener la vivienda en buen estado.
• Cumplimiento de las normas de residencia.
• Notificar al propietario que se necesitan reparaciones importantes.

Derechos de los arrendadores:

• Recibir alquiler.
• Derecho a inspeccionar la propiedad (con previo aviso).
• El derecho a rescindir el contrato si sus términos son violados por el inquilino.

Responsabilidades de los propietarios:

• Proporcionar vivienda en condiciones adecuadas para vivir.
• Realización de reparaciones mayores.
• Garantizar el uso tranquilo del inmueble por parte del inquilino.
• Registro del contrato de arrendamiento ante las autoridades fiscales.

Alquiler a largo plazo

Los alquileres a largo plazo han sido tradicionalmente la forma predominante de alquiler en Italia. Sin embargo, en los últimos años se ha producido un cierto descenso en este segmento. Desde 2019 hasta la actualidad, el número de anuncios de alquiler de larga duración ha disminuido un 42,8%.

Veamos las principales características de los alquileres de larga duración en Italia:

• Estabilidad. Los contratos de arrendamiento a largo plazo suelen celebrarse por 3+2 o 4+4 años.
• Proteger los derechos de los inquilinos. La legislación italiana protege fuertemente los derechos de los inquilinos, lo que hace que los alquileres a largo plazo sean atractivos para los inquilinos.
• Restricciones a los aumentos de alquiler. En la mayoría de los casos, los propietarios no pueden aumentar el alquiler durante la vigencia del contrato, excepto para la indexación anual basada en los datos del costo de vida.
• Depósitos de alta seguridad. Normalmente, los propietarios exigen un depósito de seguridad equivalente a 2 o 3 meses de alquiler.

Alquiler a corto plazo

A diferencia de la tendencia a la baja en la demanda de alquileres a largo plazo, el segmento a corto plazo tiene cada vez más demanda. De 2022 a 2024, la oferta de alquileres a corto plazo aumentó un 28%.

Estas son las principales características del mercado de alquiler a corto plazo en Italia:

• Flexibilidad. Los contratos de alquiler a corto plazo (de 1 a 18 meses) permiten tanto a inquilinos como a propietarios tener más movilidad en sus movimientos.
• Popular entre los turistas. Italia ocupa el tercer lugar, después de Estados Unidos y Francia, en cuanto al número de propiedades ofrecidas para alquileres a corto plazo en plataformas como Airbnb. En general, estas plataformas se han vuelto más populares en el país,lo que influyó en la estructura del mercado de alquiler.
• Prevalencia en las grandes ciudades. El mayor aumento de la oferta de alquileres de corta duración se observa en las grandes ciudades. Por ejemplo, en Bolonia la oferta aumentó un 172% durante el año, en Milán un 147%.
• Regulación legislativa. Los alquileres de corta duración están regulados por la Ley 431/1998 y requieren la inscripción del contrato si el periodo de alquiler supera los 30 días. TambiénAlgunas ciudades, como Venecia y Florencia, imponen restricciones a los alquileres a corto plazo para mantener un equilibrio entre el uso turístico y residencial de la propiedad.
• Impuestos. Los ingresos procedentes de alquileres a corto plazo se gravan con los tipos estándar del impuesto sobre la renta o con arreglo al régimen alternativo "cedolare secca" a un tipo fijo del 21% de los ingresos brutos por alquiler.

Ciudades y zonas populares para alquiler en Italia

Roma:

• Líder en demanda de alquiler en 2024.
• Zonas populares: Garbatella Ostiense, Appio Latino, Prenestino.
• Alquiler medio: desde 850 euros por un estudio hasta 2800 euros por un apartamento de 4+ habitaciones.

Milán:

• Una de las ciudades más caras para alquilar.
• Zonas populares: Garibaldi-Porta Venezia, Greco-Turro, Navigli-Bocconi.
• Alquiler medio: desde 900 euros por un estudio hasta 7400 euros por un apartamento de 4+ habitaciones en el centro.

Florencia:

• Una ciudad popular entre turistas y estudiantes.
• Alquiler medio: desde 1100 euros por un estudio hasta 3500 euros por un apartamento de 4+ habitaciones.

Turín:

• Precios más asequibles en comparación con Roma y Milán.
• Alquiler medio: desde 580 euros por un estudio hasta 1800 euros por un apartamento de 4+ habitaciones.

Palermo:

• Precios de alquiler atractivos.
• Alquiler medio: desde 500 euros por un estudio hasta 1150 euros por un apartamento de 4+ habitaciones.

Nápoles:

• Mercado de alquiler en crecimiento.
• Alquiler medio: desde 700 euros por un estudio hasta 2000 euros por un apartamento de 4+ habitaciones.

Catania:

• Precios atractivos y altos rendimientos de alquiler.
  Alquiler medio: desde 490 euros por un estudio hasta 1000 euros por un apartamento de 4+ habitaciones.

Comparación de rentabilidad por ciudad

El rendimiento bruto medio del alquiler en Italia a partir del tercer trimestre de 2024 es del 7,04%. Sin embargo, esta cifra variará significativamente según la ciudad y el tipo de propiedad. Echemos un vistazo más de cerca a la rentabilidad en las principales ciudades de Italia:

Un poco más de datos sobre cada una de estas ciudades:

• Catania. Los apartamentos pequeños muestran una rentabilidad especialmente alta: estudios (9.80%) y apartamentos de una habitación (10.29%).
• Palermo. Los estudios (10.17%) y los apartamentos de una habitación (9.75%) también son aquí los más rentables.
• Turín. La alta rentabilidad es especialmente relevante en el segmento de los apartamentos pequeños. Los estudios pueden generar hasta un 8.29% anual y los apartamentos de una habitación, hasta un 9.44%.
• Florencia. En el centro de la ciudad, los rendimientos pueden alcanzar el 7.83% para los apartamentos grandes (4+ dormitorios).
• Roma. Los estudios (7.71%) y los apartamentos de una habitación (8.53%) más rentables se encuentran en todas las zonas de la ciudad.
• Nápoles. La mayor rentabilidad proviene de los estudios (11.20%) y los apartamentos de una habitación (8.49%).
• Milán. A pesar de los altos precios inmobiliarios, muestra el rendimiento medio más bajo: 4.60%. Sin embargo, en algunas zonas, como Greco Turro, los rendimientos pueden alcanzar el 6.51% para los estudios.

También es importante considerar que existen muchos factores que pueden afectar la rentabilidad. Estos incluyen ubicación, tipo de propiedad, atractivo turístico, condición de la propiedad, situación económica y restricciones legales.