"Der Markt ist kaum in Fahrt gekommen" Aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt in Ungarn

Im Jahr 2023 ist die Nachfrage nach Immobilien in Ungarn stark zurückgegangen und der Markt praktisch zum Erliegen gekommen. Wie ist die Situation jetzt, was hat sich geändert und in welche Richtung? Eugenia Konkoy, Leiterin des Unternehmens Zsenya-Building Kft, teilte uns die neuesten Nachrichten auf dem ungarischen Wohnungsmarkt mit. 

Die letzten Veränderungen auf dem Immobilienmarkt in Ungarn

— Eugenia, in unserem Interview im letzten Jahr haben wir mit Ihnen ein staatliches Förderprogramm für kinderreiche Familien beim Kauf von Wohnungen besprochen. Sie haben erwähnt, dass eine Veränderung bevorsteht, in Erwartung derer der gesamte Markt eingefroren ist. Bitte erzählen Sie uns, wie sich das Programm im Ergebnis verändert hat und wie es sich auf den Markt ausgewirkt hat. 

— Ja, seit dem 1. Januar 2024 wurde das soziale Förderprogramm wesentlich reformiert. Früher erhielten kinderreiche Familien bei der Geburt des dritten Kindes einen Zuschuss in Höhe von 15 Millionen Forint (~$41.360) für den Kauf oder Bau eines Eigenheims. Es war möglich, zusätzlich zu diesem Betrag einen Kredit aufzunehmen. Nach einem solchen Kauf konnte die Immobilie nicht für 5 Jahre verkauft werden. 

Heute gibt es jedoch keine direkte finanzielle Unterstützung mehr. Stattdessen wurde ein Programm der Vorzugskreditierung mit einem Höchstsatz von 3 % pro Jahr  (kann auch weniger sein) eingeführt. Es ist für Familien verfügbar, die nur die Geburt von Kindern innerhalb von 10 Jahren planen. Bei der Geburt des ersten Kindes werden 5 Millionen Forint ($13.800), beim zweiten Kind 10 Millionen Forint und beim dritten Kind weitere 10 Millionen Forint aus dem Kredit entnommen. Das heißt, nur 50 Millionen Forint können von diesem Kredit abgeschrieben werden, unter der Voraussetzung, dass vier Kinder geboren werden. Aber Sie müssen verstehen, dass Sie das Darlehen vor ihrer Geburt selbstständig zurückzahlen müssen. 

Es stellt sich heraus, dass diejenigen, die bereits Kinder haben, aus dem staatlichen Förderprogramm überhaupt herausgefallen sind. Nur wenn zum Beispiel eine Familie zwei Kinder hat und noch so viele zur Welt bringt, können sie einen Kredit bekommen, mit dem sie für jedes der beiden jüngsten Kinder 10 Millionen Forint abschreiben. 

Es gibt jedoch eine Nuance, die Familien stark einschränkt — sehr hohe Einkommensanforderungen. Für einen Kredit von 50 Millionen Forint wird ein Gehalt von mindestens 1,2 Millionen Forint pro Monat benötigt, was 3500-4000 Euro entspricht. So hohe Einkommen gibt es in Ungarn praktisch nicht. Daher erfüllen gewöhnliche Familien mit einem Einkommen von 600-1000 Euro die Kriterien der Banken nicht.

Aus diesem Grund bewegt sich der Markt nirgendwohin, und Menschen mit einem Einkommen, das für ein solches Darlehen nicht ausreicht, haben keine anderen Optionen als Miete oder Wohnungskauf in Ungarn auf Kosten der Ersparnisse und der Hilfe von Verwandten.

— Welche Neuigkeiten gibt es noch auf dem ungarischen Markt?

— Ein weiteres wichtiges Ereignis: ab dem 1. Juni 2024 startet in Ungarn ein neues Programm für die Reparatur und Rekonstruktion von Wohngebäuden. Dies bedeutet, dass Besitzer von Häusern und Wohnungen, die vor 1991 gebaut wurden, ab diesem Datum einen Kredit von bis zu 7 Millionen Forint ($19.300) für Reparaturen erhalten können. 

Was ist gemeint: Sie müssen Ihrer Bank Ihre Berechnungen vorlegen, nach denen die geplanten Änderungen (Austausch von Fenstern, Türen, Dämmung des Hauses usw.) zu einer Energieeinsparung von mindestens 30% führen. Der Bonus für die Mieter selbst wird in kleineren Beträgen für die Heizung liegen, die nach solchen Änderungen vorgenommen werden müssen. 

Um teilzunehmen, müssen Sie 1 Million Forint aus Eigenmitteln einzahlen. Dann wird es möglich sein, einen Kredit aufzunehmen, von dem 2-3 Millionen Forint abgeschrieben werden, nachdem die Reparaturen durchgeführt und diese Energieeffizienz erreicht wurden. 

Aber auch hier ist ein ziemlich hohes Einkommen erforderlich, um ein solches Darlehen zu erhalten. Menschen mit mittleren Gehältern werden die Banken wahrscheinlich nicht genehmigen, an dem Programm teilzunehmen.

Die Gehälter der Einwohner werden immer stärker entwertet.

Der aktuelle Zustand des ungarischen Marktes

— Wie geht es im Allgemeinen mit der Aktivität und Kaufkraft auf dem Markt?

— Leider hat sich die Situation seit dem letzten Jahr praktisch nicht geändert — Der Markt ist immer noch eingefroren. 

Das am weitesten verbreitete Wohnungsformat ist jetzt eine Wohnung von 50 bis 60 Quadratmetern, und zwar auf dem Sekundärmarkt, da sie billiger sind. Was die Neubauten betrifft, sind sehr viele von ihnen seit dem letzten Jahr in einem gefrorenen Zustand. Besonders viele solcher Projekte sehen wir im 13. Bezirk von Budapest. Viele Entwickler melden Insolvenz an. 

Der Punkt ist, dass die Nachfrage nach Neubauten im Jahr 2022 sehr hoch war, sie wurden sofort in der Phase der Baugrube ausverkauft. Auf dieser Welle nahmen viele Entwickler Kredite auf und begannen mit dem Bau von Projekten. Aber das war vor den Sanktionen, also in einer Zeit günstigerer Baustoffe und anständiger Erträge. 

Jetzt sind die Gehälter der Einwohner buchstäblich entwertet: 350-400 Tausend Forint (€900–€1030) sind sehr wenig im Vergleich zu den Preisen für Lebensmittel und Versorgungsleistungen. Zum Beispiel kostet 1 kg Brot jetzt bei uns 3 Euro, obwohl es früher für 0,5 Euro gekauft werden konnte. 

Nehmen wir als Beispiel ein Haus mit 100 Quadratmetern Wohnfläche, um über die Kosten für die Versorgungsleistungen zu sprechen. Wenn früher eine Familie, die in einem solchen Haus lebt, irgendwo 50 Euro für das Licht bezahlt hat, sind es jetzt schon 100 Euro. Die Gaspreise sind um das 5- bis 6-fache gestiegen — statt 80-100 Euro zahlt man jetzt 300-350 Euro pro Monat für eine solche Wohnung. 

Deshalb denken die Menschen nicht daran, jetzt eine Wohnung zu kaufen - im Moment geht es nur darum, wie man mit den vorhandenen Mitteln leben kann.

— Wie entwickeln sich die Preise für Wohnimmobilien?

— Die Preise sind praktisch unverändert. Entwickler, die Häuser auf dem Höhepunkt der hohen Preise für Baumaterialien gebaut haben, können es sich einfach nicht leisten, die Kosten für Wohnungen zu senken. Es wird für sie unrentabel sein.  

In Eger liegt der Quadratmeterpreis weiterhin bei 2050-2080 Euro. In Budapest kostet ein "Quadratmeter" je nach Bezirk zwischen 2200 und 3200 Euro. Das heißt, alle Zahlen bleiben auf dem Niveau des Vorjahres.

Gleichzeitig zeigen deutsche Investoren weiterhin eine hohe Nachfrage. Sie sind nach wie vor die aktivsten auf dem Markt.

— Welche Steuern erwarten Immobilienkäufer in Ungarn beim Erwerb und Besitz einer Immobilie? 

— Bis zum Jahr 2026 gilt beim Kauf einer neuen Wohnung oder eines Hauses ein Mehrwertsteuersatz von 5%. Aber dann wird es auf 27% steigen. 

Nach dem Kauf zahlen die Wohnungseigentümer alle drei Monate eine Kommunalsteuer. Seine Größe variiert je nach Ort, beträgt aber durchschnittlich 10 Euro

— Wie sieht die Situation auf dem Mietmarkt aus? Gibt es da irgendwelche Änderungen?

— Die Mieten in Budapest sind gesunken. Während früher eine Zwei- oder Dreizimmerwohnung in einem prestigeträchtigen Bezirk 700 bis 800 Euro kostete, kann man heute schon für 500 bis 600 Euro pro Monat eine Wohnung finden. 

— Wie sind Ihre Prognosen zur weiteren Entwicklung der Situation auf dem ungarischen Wohnungsmarkt?

— Jetzt warten alle auf zwei wichtige politische Ereignisse. Das erste sind die Parlamentswahlen in Ungarn am 9. Juni und das zweite die US-Präsidentschaftswahlen im November. Abhängig von ihrem Ergebnis können bestimmte Marktveränderungen folgen.

Vieles hängt auch von der Entwicklung des Konflikts in der Ukraine sowie von den antirussischen Sanktionen ab — ihre Verschärfung oder umgekehrt ihre teilweise Aufhebung kann auch die wirtschaftliche Lage in Ungarn und damit den Immobilienmarkt erheblich beeinflussen.

Daher ist es im Moment schwierig, konkrete Vorhersagen zu treffen, aber natürlich hoffen alle auf das Beste.