Покупка недвижимости в Германии: как правильно провести сделку

Покупка недвижимости в Германии: как правильно провести сделку

13.09.2019 16:41

Содержание:

  1. Поиск подходящего варианта.
  2. Счет в банке — обязательное условие для покупки.
  3. Проверка информации о приобретаемом объекте.
  4. Как заключается договор.
  5. Процесс оплаты сделки.
  6. Что происходит после сделки?

Приобрести недвижимость в Германии имеет право любой иностранный гражданин. Для покупки доступны не только коммерческие и жилые объекты, но и земельные участки на всей территории государства. Наличие дома, квартиры или виллы дает право на открытие шенгенской мультивизы с возможностью пребывания в стране до 90 дней каждое полугодие, но основанием для получения ВНЖ/ПМЖ не служит.

Поиск подходящего варианта

Искать недвижимость можно через открытые базы данных. Если потенциальный покупатель не владеет немецким языком и не знает тонкостей местного законодательства, стоит обратиться за помощью к риэлтору. Компетентный сотрудник подберет удачный вариант и проведет предварительные переговоры с продавцом.

Счет в банке — обязательное условие для покупки

В Германии сделки с недвижимым имуществом в 95 из 100 случаев проводятся по безналичному расчету. Для корректной оплаты покупатель пользуется немецким либо иностранным счетом. Германские банки открывают счета не резидентам. Проблемы возникают лишь у тех, кто не может подтвердить источник своих капиталов.

Для открытия счета требуются:

  • личное присутствие;
  • пакет документов;
  • корректно заполненные банковские формуляры.

Для оплаты с иностранного счета необходимо предоставить в банк бумагу, подтверждающую цель перевода средств.

Проверка информации о приобретаемом объекте

Перед приобретением покупатель должен изучить Поземельную книгу. Там обозначена вся информация про объект, включая настоящих/будущих собственников земли, наличие ипотеки и прочих обременений.

Не менее важно просмотреть:

  • жилищный устав;
  • запротоколированные данные о собраниях владельцев;
  • экономический план;
  • расчет коммунальных услуг.

Рекомендуется для работы с документами привлечь немецкого нотариуса.

Как заключается договор

Подписание бумаг о передаче прав собственности проходит в присутствии нотариуса. Он зачитывает вслух договор купли-продажи и отвечает на вопросы сторон. Когда все нюансы разъяснены, участники и нотариус подписывают бумаги. На руки продавец и покупатель получают заверенные копии.

Внесение задатка не требуется, однако маклеры берут аванс за услуги. При проведении сделок с иностранцами, нуждающимися в переводе и дополнительном сопровождении сделки, взимается полный объем комиссионных.

Процесс оплаты сделки

Для расчета между продавцом и покупателем предусмотрены два способа:

  1. Прямой перевод денег.
  2. Использование трастового счета нотариуса.

Первый вариант используется в подавляющем большинстве случаев. Перечисление оговоренной суммы со счета покупателя на банковские реквизиты продавца производится после получения письменного уведомления от нотариуса о выполнении всех предпосылок для сделки. Этот документ подразумевает, что предварительная регистрация права собственности на объект в пользу покупателя совершена, справка от банка о разрешении на ликвидацию обременений (если таковые имеются) есть в наличии и управляющий домом согласен на продажу и покупку.

Когда стороны хотят максимально быстрого перехода прав владения, они используют для расчетных операций трастовый счет. Его после подписания договора купли-продажи под предстоящую сделку открывает нотариус. Покупатель в течение 2-4 недель или другого оговоренного срока вносит на этот счет полную стоимость объекта. Затем новому владельцу передаются ключи, и он может вселяться в любое удобное время.

Доступ к счету имеет только нотариус. Получив средства за недвижимость, он переводит их продавцу.

Что происходит после сделки?

Когда расчеты между сторонами окончены, нотариус отправляет в поземельный суд Германии заявку на окончательную регистрацию нового собственника с одновременным удалением предварительной записи. Дополнительно в договоре обозначается дата «экономического перехода прав личной собственности» к покупателю от продавца. Чаще всего этот момент переносится на 1 число месяца, следующего за тем, когда проходила сделка.

Весь процесс приобретения растягивается на 2-4 месяца при условии, что объект просто продается, а не реализуется через банковские структуры как проблемный.

Фото: magoneelxeneize