Покупка недвижимости в Германии: как правильно провести сделку
Приобрести недвижимость в Германии имеет право любой иностранный гражданин. Для покупки доступны не только коммерческие и жилые объекты, но и земельные участки на всей территории государства. Наличие дома, квартиры или виллы дает право на открытие шенгенской мультивизы с возможностью пребывания в стране до 90 дней каждое полугодие, но основанием для получения ВНЖ/ПМЖ не служит.
Поиск подходящего варианта
Искать недвижимость можно через открытые базы данных. Если потенциальный покупатель не владеет немецким языком и не знает тонкостей местного законодательства, стоит обратиться за помощью к риэлтору. Компетентный сотрудник подберет удачный вариант и проведет предварительные переговоры с продавцом.
Счет в банке — обязательное условие для покупки
В Германии сделки с недвижимым имуществом в 95 из 100 случаев проводятся по безналичному расчету. Для корректной оплаты покупатель пользуется немецким либо иностранным счетом. Германские банки открывают счета не резидентам. Проблемы возникают лишь у тех, кто не может подтвердить источник своих капиталов.
Для открытия счета требуются:
- личное присутствие;
- пакет документов;
- корректно заполненные банковские формуляры.
Для оплаты с иностранного счета необходимо предоставить в банк бумагу, подтверждающую цель перевода средств.
Проверка информации о приобретаемом объекте
Перед приобретением покупатель должен изучить Поземельную книгу. Там обозначена вся информация про объект, включая настоящих/будущих собственников земли, наличие ипотеки и прочих обременений.
Не менее важно просмотреть:
- жилищный устав;
- запротоколированные данные о собраниях владельцев;
- экономический план;
- расчет коммунальных услуг.
Рекомендуется для работы с документами привлечь немецкого нотариуса.
Как заключается договор
Подписание бумаг о передаче прав собственности проходит в присутствии нотариуса. Он зачитывает вслух договор купли-продажи и отвечает на вопросы сторон. Когда все нюансы разъяснены, участники и нотариус подписывают бумаги. На руки продавец и покупатель получают заверенные копии.
Внесение задатка не требуется, однако маклеры берут аванс за услуги. При проведении сделок с иностранцами, нуждающимися в переводе и дополнительном сопровождении сделки, взимается полный объем комиссионных.
Процесс оплаты сделки
Для расчета между продавцом и покупателем предусмотрены два способа:
- Прямой перевод денег.
- Использование трастового счета нотариуса.
Первый вариант используется в подавляющем большинстве случаев. Перечисление оговоренной суммы со счета покупателя на банковские реквизиты продавца производится после получения письменного уведомления от нотариуса о выполнении всех предпосылок для сделки. Этот документ подразумевает, что предварительная регистрация права собственности на объект в пользу покупателя совершена, справка от банка о разрешении на ликвидацию обременений (если таковые имеются) есть в наличии и управляющий домом согласен на продажу и покупку.
Когда стороны хотят максимально быстрого перехода прав владения, они используют для расчетных операций трастовый счет. Его после подписания договора купли-продажи под предстоящую сделку открывает нотариус. Покупатель в течение 2-4 недель или другого оговоренного срока вносит на этот счет полную стоимость объекта. Затем новому владельцу передаются ключи, и он может вселяться в любое удобное время.
Доступ к счету имеет только нотариус. Получив средства за недвижимость, он переводит их продавцу.
Что происходит после сделки?
Когда расчеты между сторонами окончены, нотариус отправляет в поземельный суд Германии заявку на окончательную регистрацию нового собственника с одновременным удалением предварительной записи. Дополнительно в договоре обозначается дата «экономического перехода прав личной собственности» к покупателю от продавца. Чаще всего этот момент переносится на 1 число месяца, следующего за тем, когда проходила сделка.
Весь процесс приобретения растягивается на 2-4 месяца при условии, что объект просто продается, а не реализуется через банковские структуры как проблемный.
