Недвижимость: тихая гавань, не застрахованная от кризисов 2020

Недвижимость: тихая гавань, не застрахованная от кризисов

18.12.2020 19:00

Иностранные инвесторы не переступят порог ливанского земельного рынка, пока общая ситуация в стране не стабилизируется. 

Во время кризиса термин «тихая гавань» все больше сродни оксюморону в это неспокойное для Ливана время. С лета 2019 года страна успела пережить несколько кризисов (экономический, финансовый, социальный, которые в свою очередь пошатнули и систему здравоохранения), не говоря уже о потрясение от разрушительного (и нераскрытого) взрыва в порту Бейрута 4 августа, уничтожившего целые кварталы столицы. 

Осенью 2019 года участки земли и драгоценные камни, наряду с некоторыми предметами роскоши, стали наиболее предпочтительными инвестициями ливанских вкладчиков, которым банки начали ограничивать доступ к вкладам в иностранной валюте из-за дефицита ликвидности (не позволяющему выдавать валюту наличными или переводить ее за границу). 

«Рост недвижимости в этом году был вызван соответствующей обстановкой», — подчеркивает Валид Мусса, президент Союза агентств недвижимости синдиката REAL (Real Estate Syndicate of Lebanon). Независимо от цели, будь то погашение долга, возврат сбережений или создание финансовой подушки безопасности для эмиграции из Ливана, «участки земли приобретались с целью краткосрочных инвестиций», продолжает он, «любая инвестиция была вызвана острой необходимостью покупателя или продавца». Валид Мусса пояснил, что из-за обострения кризиса ливанские вкладчики «сразу обратились к недвижимости, так как земельные застройщики были единственными, кто принимал ливанские доллары*». Таким образом, «мы оказались в своего рода трехстороннем сотрудничестве: инвесторы успели спасти свои сбережения, застройщики погасили свои долги, а банковская система была спасена от банкротства». 


 

Валид Мусса

«Непредвиденное» начало 

Тенденция роста установилась в начале 2020 года, сразу после сложного периода, который характеризовался всеобщим настроением «спаси себя, если сможешь». В это время 17 октября начались протестные движения, а банки выставляли такое количество ограничений, что в результате количество сделок с недвижимостью достигло своего пика в декабре 2019 года с показателем в 6189 сделок (на общую сумму $1,1 млрд). Это вдвое больше по сравнению с ноябрьским показателем ($417 млн). Согласно статистике REAL, сектор недвижимости в Ливане продолжил расти и зимой: по сравнению с прошлым годом январские и февральские показатели значительно выросли (с 3667 до 4668 и с 4192 до 6166 соответственно). 

Этот «непредвиденный» скачок, как заявил президент Союза подрядчиков общественных сооружений Марун Элу, помимо прочего стал глотком свежего воздуха для многих компаний-застройщиков, которые с 2016 года сильно пострадали от ужесточения механизмов субсидирования кредитов, которые Банк Ливана вводит для поддержания спроса каждый год с начала десятилетия. Весной количество сделок резко сократилось из-за ограничительных мер, введенных для прекращения распространения пандемии Covid-19. В частности, в апреле прошлого года было зарегистрировано всего 773 сделки, что значительно меньше апрельских показателей прошлого года (3659). Но сокращение количества сделок было характерно только для периода самоизоляции. «Инвесторы подготовили почву в ожидании повторного открытия рынка, оставив контракты и документы о праве собственности своим нотариусам или обращаясь в кадастр, чтобы административные процедуры кадастрового учета уже были завершены к тому времени, как страна вновь откроется», — объясняет Марун Элу. Таким образом, сектор увидел значительный рост в июне и июле, утроив показатели 2019 года до 8 339 сделок за первый месяц (по сравнению с показателем в 2933 в июне прошлого года) и 10 393 сделок за второй месяц (в июле 2019 года показатель достиг 3427), согласно данным, которые представительство REAL предоставила газете L’Orient-Le Jour. 

Кроме того, как говорит Валид Мусса «данная тенденция наблюдалась по всей стране». Ценный за возможности инвестиций и «устойчивый благодаря постоянному спросу», рынок Бейрута занимает первое место по общей стоимости земельных сделок с начала января по конец октября с показателями в 3,94 миллиарда долларов по официальному курсу (или 35% национального рынка). Но все же столица далека от первенства по количеству проведенных сделок (5 233), которые составляют 8% всего рынка. Наибольшее количество сделок за тот же период приходится на регион Баабда — 19% рынка (11 781 сделка). Однако не отстают и другие регионы, такие как Южный Ливан (8 523 сделок) и Северный Ливан (8 119 сделок), сообщает REAL.

Гибридные цены 

Трехстороннее партнерство, которое упомянул Валид Мусса, стало важной вехой, хотя сделки с недвижимостью по-прежнему растут по сравнению с предыдущим годом: 10 061 сделка в сентябре (по сравнению с 4 756) и 7 665 в октябре (по сравнению с 3911). В сентябре количество сделок снизилось, особенно в Бейруте, поскольку все то имущество, которое было выставлено на продажу в городе, уже было распродано. «Однако в других регионах земельный сектор пользуется большим спросом», — подчеркнул Марун Элу, добавив, что «пригороды, побережье и регион Горного Ливана являются наиболее популярными». 

В то время как сектор недвижимости сохраняет показатели роста, факт остается фактом: «цены начали повышаться», — озвучил Валид Мусса. Застройщики, погасившие банковские долги, подняли цены в «ливанских долларах» на 60-70% , в то время как стоимость недвижимости в «свежих» долларах (наличных долларах США, циркулирующих в Ливане или переведенных из-за рубежа) упала на 60%. К примеру, квартира стоимостью в один миллион долларов будет куплена за 1,6 миллиона «ливанских долларов» и оплачена банковским чеком на 400 000 долларов или той же суммой наличными.

«Цены не просто выросли, они стали гибридными!» — восклицает президент REAL. Ежедневно пользуясь несколькими видами валют, ливанцы, стремящиеся инвестировать по-крупному, были вынуждены выплачивать часть суммы в «ливанских долларах», а оставшуюся часть — в «свежих» долларах. Такой принцип оплаты «затормозил процесс заключения сделок, и главным образом крупных сделок». Тем не менее данные REAL весьма наглядно указывают на рост стоимости сделок по сравнению с их количеством. Их общая сумма оценивается в 11,36 миллиарда долларов по официальному курсу доллар/фунт на конец октября (1 507,5 фунта за доллар) по сравнению с 5,13 миллиардами долларов за тот же период в прошлом году. 

Вдобавок ко всему, строительная отрасль «находится в состоянии застоя» как заявил президент Союза подрядчиков общественных сооружений. «В течение шести месяцев текущие проекты будут завершены, но ни один предприниматель не приступит к новым строительным проектам, пока ситуация с валютным кризисом не решится», — пояснил он. Из-за трудностей, связанных с импортом строительных материалов, «подрядчикам пришлось торговаться, чтобы завершить свои передовые объекты, отказываясь от тех проектов, которые находятся на начальном этапе строительства», уточнил Марун Элу, добавив, что «компании-застройщики ждут более подходящего момента для инвестиций».

Предостережение 

Валид Мусса отметил, что «правила игры изменились». Ливанская недвижимость, будучи самой дешевой в регионе, является магнитом для иностранных инвесторов (главным образом из стран Персидского залива), а также возможностью для ливанской диаспоры инвестировать в страну. Однако потенциальные покупатели не будут действовать, «пока не улучшится общая ситуация в области безопасности, экономики и политики страны». Формирование нового правительства, проведение политических и экономических реформ, а также вмешательство Международного валютного фонда — вот необходимые условия для того, чтобы международный спрос наконец соответствовал предложению рынка.


 

Архивное фото: Жуан Соуза

Закон 194 об охране исторического наследия ослабил земельный сектор в районе, пострадавшем от взрыва. «Запрет на все сделки с недвижимостью, который все же делает исключение для компании Solidere и застройщиков зданий со сроком строительства не более двух лет, — это просто преступление!» — заявляет лидер профсоюза, объясняя, что это лишает жителей их права на частную собственность и те средства, которые могли бы понадобиться некоторым после случившегося взрыва. Закон связан с защитой христианских кварталов, однако он ведет к проблеме национального масштаба, затрагивая не только пострадавшие районы. «Принятие этого закона ведет к серьезным последствиям», — утверждает Валид Мусса. Однако, Марун Элу подчеркивает, что даже если бы этот закон не распространялся на застройщиков, «на сегодняшний день они все равно не будут заинтересованы в строительстве в этих самых районах, представляющих архитектурную ценность», том числе из-за вышеупомянутого ограничения к импортным материалам. 

Учитывая ситуацию, REAL призывает потенциальных покупателей быть осторожными. «Люди должны знать, что не стоит покупать недвижимость по завышенным ценам. Если цена превысит определенный рубеж, то покупатель не сможет возместить стоимость своей покупки в течение семи-восьми лет», — предупреждает Валид Мусса. Марун Элу, в свою очередь, рекомендует инвестировать в землю «оплачивая покупку чеком, разумеется», так как в долгосрочной перспективе стоимость участков может увеличиться.

Подписывайтесь на наш Telegram канал
Читайте также: