«Раньше квадрат жилья в Вильнюсе стоил €850, теперь — €2000». Что делать простому покупателю на рынке недвижимости Литвы?

Цены на квартиры в Литве продолжают расти. По словам представители Центробанка страны, уже сейчас стоимость недвижимости переоценена примерно на 7%. Но что это значит? Это говорит о «мыльном пузыре» на рынке, который должен рано или поздно лопнуть, или это говорит о повышении самой ценности объектов недвижимости? Разбираемся в этих вопросах с экспертом — риэлтором АН DomLidera Викторией, а заодно Виктория даст свой личный рейтинг жилья, на которое стоит обратить внимание, если вы хотите купить квартиру в Литве.

«Чудес не бывает: низкие цены на „первичке“ означают снижение качества строительства»

Как обстоят дела на рынке недвижимости Литвы? Насколько активны местные инвесторы и могут ли прийти на рынок сейчас зарубежные? Почему стоимость квартир в Литве так выросла (и продолжает расти)? И что, наконец, делать простому покупателю в таких условиях? С этими и другими вопросами журналист Realting.com обратилась к риэлтору АН DomLidera Виктории. 

— Рынок недвижимости Литвы сегодня очень «живой»: растет как спрос, так и предложение. Сейчас мы наблюдаем так называемый «рынок продавца» — это значит, что цены на жилье растут, спрос растет еще больше, а выбора становится все меньше. И в ближайшее время ситуация вряд ли изменится. 

Изменения на рынке недвижимости связаны, в первую очередь, с пандемией. Долгое время для людей по всему миру были ограничены массовые передвижения, поэтому все, что связано с отдыхом, стало концентрироваться внутри страны. К тому же, в условиях, когда невозможно сделать никаких экономических прогнозов, многие бизнесмены стали планировать свою деятельность внутри страны. Как итог — рынок покупки и аренды недвижимости стал расти. И самой большой неожиданностью стал довольно активный рост рынков в маленьких городах. Сейчас стоимость квадратного метра выше, чем за последние 13 лет наблюдений. Причем этот рост произошел всего за полгода, что еще более удивительно. 

Согласно официальной статистике, стоимость квадратного метра на рынке недвижимости Литвы за последний год выросла на 14-21%. В крупных городах наблюдался действительно рекордный рост цен на жилье: в Вильнюсе — на 22%, в Каунасе — на 20%, в Клайпеде — на 18%. 

— Сейчас стоимость квадратного метра в Вильнюсе составляет от €1700 до €4500. Если выводить среднюю цену качественного жилья, то речь будет идти о €2500 за «квадрат». Чтобы лучше понять, насколько изменился рынок, достаточно узнать, что еще год назад в Вильнюсе можно было найти жилье по €1000 за «квадрат», а два года назад — по €850. 

В Каунасе стоимость «квадрата» варьируется от €1200 до 3500, при этом в среднем качественное жилье здесь стоит €2000 за «квадрат». В Клаипеде разброс цен — от €1200 до €2500, в Паланге — от €1700 до €6000, в Швентои — от €1300 до €3000, в городах районного значения — от €850 до €1100. Для сравнения, в прошлом году цены на жилье в районных городах были в пределах от €300 до €650.

Рост стоимости квадратного метра обусловлен множеством факторов, и здесь Литва не будет оригинальной: рост цен на строительные материалы и рабочую силу, повышение спроса на объекты недвижимости, отсутствие «свободных» земель и т.д.

При этом стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках сейчас относительно одинакова. Разница в цене больше зависит от города, района и качества постройки — но никак не от возраста постройки. Например, в центральных районах Вильнюса стоимость «первички» и «вторички» практически не отличается, потому что земля там дорогая, место ценится и стоимость земельных участков для застройки очень высока. Здесь единственное, на что стоит ориентироваться — на качество самой постройки. Если дом заслужил плохую репутацию, то и цены на квартиры там будут ниже. То же самое касается и первичного рынка — далеко не все застройщики используют новейшие технологии, стараясь удешевить себестоимость строительства. И только таким образом они пытаются предложить конкурентную цену на свои объекты. Никаких других вариантов снижения цены нет.

Мне хотелось бы предостеречь покупателей любых объектов недвижимости: дешевое жилье чаще всего некачественное — здесь чудес не бывает. Процесс строительства за счет новых технологий становится быстрее, но качество, к сожалению, падает. Это касается, например, экологичности строек, и других, не менее важных, критериев. Многие строительные компании используют новые материалы, которые считаются очень технологичными, но они требуют дополнительных расходов при эксплуатации объектов в дальнейшем. Например, возведение энергоэффективных домов приводит к тому, что используется большое количество синтетических утеплителей и в помещениях не хватает качественной рекуперации. А качественная рекуперация тянет за собой постоянное использование электричества, а значит, и более высоких счетов за коммунальные услуги. 

Как и во всем мире, в Литве очень сильно выросла стоимость строительных материалов, плюс дефицит дерева — все это приводит к росту стоимости недвижимости. Влияет и рост налогооблажения, повышение тарифов на топливо и коммунальные услуги. Это автоматически повышает стоимость самой услуги, а значит, и цену «квадрата» на выходе. 

При этом объекты на вторичном рынке бывают намного интереснее, чем на первичном. Особенно это касается, например, Паланги, где свободной земли уже нет. Поэтому все, что на вторичном рынке не дешевеет и не будет дешеветь дальше. А новостройки строят либо за Палангой, либо на окраине города, и из-за локации они проигрывают вторичному рынку. 

Недвижимость покупают местные жители, чтобы сохранить свои деньги

— Одним из важных факторов высокого роста спроса на недвижимость стала инфляция, которая в нашей стране достигла 4%. В таких условиях литовцы стараются сберечь свои активы, и вкладываются чаще всего именно в объекты недвижимости. До февраля 2022 года местные жители старались по максимуму использовать ипотеку, понимая, что инфляция «съест» какую-то ее часть. После введения новых правил приобретения второго жилья спрос на кредиты, возможно, снизится, но, на мой взгляд, несущественно. 

В качестве инвестиций недвижимость интересна всегда — это единственное, во что можно вложить «живые» деньги, и не потерять их в ноль при инфляции или каких-то других изменениях. Буквально 10 лет назад у нас было такое понятие, как депозитные счета и прибыль с депозитных вкладов. Но сейчас во всем мире ставки по депозитам низкие или даже отрицательные. Поэтому, чтобы сохранить деньги, многие люди вкладываются в недвижимость. Поэтому недвижимость Литвы, Польши и любой другой страны (где нет войны) в любом случае интересна инвесторам. 

Мы видим, что на рынок пришли местные игроки, а иностранцы напротив, практически исчезли с «радаров» наших продавцов недвижимости. Для иностранных инвесторов тема Литвы сегодня закрылась по причине проблем с въездом. Экстремальная ситуация длится уже второй год — любые туристические визы (в том числе шенгенские) сейчас не работают на въезд. Даже если вы инвестор-миллионник, чтобы въехать в страну, нужно получить разрешение министерства. 

Вход на рынок иностранных инвесторов сегодня доступен всего в нескольких случаях: либо это участие в каких-либо государственных программах, либо участие в производстве чего-либо. Как правило, они планируют открывать, расширять, возобновлять производство чего-либо. Они открывают филиалы, новые представительства, заводы, производства — и тогда ищут землю или аренду коммерческих площадей. Также были обращения со стороны инвесторов, которые ведут арендный бизнес: отели, апартаменты. Несмотря на все ковидные ограничения, эта часть покупателей продолжает интересоваться рынком.

Обычных иностранных покупателей недвижимости, которые хотят купить одну-две квартиры под сдачу их в аренду (или для себя), сейчас практически нет. Сделку можно оформить и удаленно, но это чистый авантюризм — покупать квартиры не глядя. Поэтому от иностранных инвесторов я сейчас чаще встречаю запрос на продажу их объектов недвижимости, чтобы снять с себя обязательства по содержанию этих объектов.

К слову, хочется подчеркнуть: любой объект недвижимости требует управления. Перед покупкой объекта недвижимости как инвестиции всегда нужно разобраться, будут ли эти деньги работать и не будет ли амортизация съедать этот вклад. Невозможно просто купить недвижимость и просто ее держать, не понимая, для чего она куплена. Сегодня практически со всеми объектами сопряжено какое-то содержание, уход за территорией и оплата коммунальных услуг. Обслуживание любого объекта недвижимости всегда будет платным, независимо от объекта. 

Личный ТОП-3 интересных новостроек в Вильнюсе 

Кондоминиум недалеко от Вильнюса за €189,000

Летом 2021 года началось строительство очень интересного малоэтажного жилого комплекса недалеко от Вильнюса. На краю национального парка среди соснового леса на месте старого поместья скоро появится комплекс из 12 отдельно стоящих домов, расположенных на собственных участках площадью 7,5 соток. 

Общая площадь каждого дома — 135 кв. м. Планировка свободная, все внутренние перегородки можно менять. Предварительно предусмотрено размещение на первом этаже общего холла, склада, санузла, гаража, кухни со столовой зоной. На втором этаже — сан.узел, три спальни и гардеробная. У каждого дома есть своя терраса.

Что касается коммуникаций — все организовано на высшем уровне. Вода — скважина на весь комплекс. Отопление геотермическое, в каждом доме продуманная система рекупераций. К каждому дому предусмотрена собственные очистительные системы. Класс энергосбережения А+.

До основной инфраструктуры столицы — около 16 километров, до поселка — около двух. Школы, городской транспорт, магазины в трех километрах. В 8 километрах — Неменчине, городок с полноценной инфраструктурой. Добраться к месту можно как на городском транспорте (ЖД, автобус) из Бездониса, так и из Неменчине. Дорога на собственном автомобиле из Вильнюса (если стартовать в районе Антакальниса) займет около 15 минут. В заявленные €189,000 входит земля, дом с частичной чистовой отделкой (вам останется закончить только по своему вкусу интерьер и оборудование). Гарантия на строительство 10 лет. 

Двухкомнатная квартира в Вильнюсе за €85,400

В одном из новых районов Вильюнса всего в 10 минутах от центра города уже завершено строительство интересного жилого комплекса. Там продается двухкомнатная квартира общей площадью 68,3 кв. м. Особенность этого предложения — собственный огороженный двор. 

Комплекс расположен возле озер Салоте или Гилужис с оборудованными пляжами и игровыми площадками, леса с оборудованными детскими площадками и пешеходными тропами, где есть отличные лыжные трассы и веселые горки зимой. Географическое положение обеспечивает удобное сообщение с центром Вильнюса (всего 10 минут на машине) и другими районами. Благодаря западному объезду города сообщение стало еще удобнее — в обход пробок утром и после работы.

Дома построены по новейшим технологиям: стены трехслойные сборные железобетонные, окрашенные (утеплитель — 29 см NEOPOR); напольное отопление с индивидуальным учетом каждой квартиры; роторный рекуператор в каждой квартире; шестикамерная пластиковая оконная рама с тремя прокладками (глубина профиля до 86 мм), трехкамерные, двухкамерные стеклопакеты, внутренние подоконники. Класс энергосбрежения A++. Во всех квартирах, не расположенных на первом этаже, есть просторные балконы. Квартиры на первом этаже также имеют деревянные террасы в индивидуальных двориках.

Двухкомнатная квартира в Старом городе Вильнюса за €134,749 

Эта квартира интересна, в первую очередь, своим расположением. Эксклюзивный жилой дом нового поколения в историческом Старом городе Вильнюса. Из широких трехмерных окон дома открывается панорама Старого города, прямо по соседству — бастион Вильнюсской оборонительной стены, Ворота Зари, Церковь Св. Терезы. 

Благоустроенный внутренний двор оборудован детской площадкой, тротуарами, освещением, ландшафтным дизайном, закрыт только для жителей дома и их гостей. Под всем участком дома — подземная автостоянка, 90 парковочных мест, а также стойки для велосипедов. Установлены камеры видеонаблюдения за территорией и подземной автостоянкой.

В этом жилом комплексе выставлена на продажу 2-х комнатная квартира общей площадью 38,39 кв. м. Апартаменты расположены на третьем этаже четырехэтажного дома. Всего в комплексе спроектировано 81 квартира. Окна квартир — деревянные. Окна мансардного этажа — алюминиевый профиль, для защиты от прямых солнечных лучей установлены внешние жалюзи с приводом. Наружные и мансардные террасы покрыты деревянными досками. 

Хотите купить квартиру в Вильнюсе? Заходите в раздел «Недвижимость Литвы» на платформе Realting.com и оставляйте заявку на понравившийся вариант. Менеджеры объекта свяжутся с вами в самое ближайшее время.