«El mercado inmobiliario residencial en Varsovia sigue siendo dinámico». ¿Cuál ha sido el impacto de COVID-19 en el mercado inmobiliario polaco? 2020

«El mercado inmobiliario residencial en Varsovia sigue siendo dinámico». ¿Cuál ha sido el impacto de COVID-19 en el mercado inmobiliario polaco?

09.11.2020 17:00

Los ciudadanos rusos en Polonia se sienten atraídos principalmente por el derecho a una avanzada seguridad social, las perspectivas de desarrollar su carrera profesional y su propio negocio, la oportunidad de recibir una educación europea de alta calidad, así como una inversión rentable, incluso en propiedades residenciales. Acerca de cómo la pandemia de COVID-19 afectó el estado de ánimo de los rusos y del mercado inmobiliario polaco en general, hablamos con Galina Kharlamova, una destacada inmobiliaria de la agencia inmobiliaria East West Reals de Varsovia.

«Nuestros clientes de la Federación de Rusia se dividen en dos grupos. El primer grupo adquiere una vivienda para su propia residencia: sus motivos son el traslado a un lugar de residencia permanente, la admisión de sus hijos en instituciones de educación superior, la transferencia de sus negocios, etc. El segundo grupo está conformado por inversores que continúan residiendo permanentemente en la Federación de Rusia, pero invierten en bienes raíces en Polonia con el fin de preservar su capital u obtener una ganancia estable.

En general, la pandemia no ha afectado el volumen de transacciones de bienes raíces residenciales, sin embargo, las transacciones en sí mismas ahora se realizan mayoritariamente en formato remoto. Nuestros clientes nos envían poderes notariales (no se requiere apostilla). Aquí realizamos traducciones juradas al polaco y compramos inmuebles en nombre de nuestros clientes. Los cálculos se realizan transfiriendo los fondos de las cuentas de liquidación del comprador desde el banco de la Federación de Rusia a las cuentas de liquidación de los desarrolladores o, si se trata del mercado secundario, un depósito notarial.

El mercado inmobiliario residencial en Varsovia sigue siendo dinámico: un apartamento de tipo estudio en el centro de Varsovia dura en el mercado unas dos o tres semanas. Los apartamentos de un área pequeña (entre 30 y 35 m²) en el centro con posibilidad de alquilar más se han vuelto aún más populares. Esta es la solicitud más común en los mercados primario y secundario de compradores de la Federación de Rusia en Varsovia.

Los precios en Varsovia, tras la suspensión temporal de sus cambios en abril y mayo de 2020, siguen subiendo. Esto también se explica por el aumento de los precios de los materiales de construcción, el alto costo y la escasez de mano de obra, la demanda constante de bienes raíces en la capital de Polonia no solo de los países de la CEI, sino también dentro del propio país, así como el interés de los inversores de la UE e Israel en bienes raíces en el mercado polaco.

El mercado polaco es muy atractivo para los inversores de la Federación de Rusia. El marco legislativo de Polonia ya ha demostrado su orientación al cliente más de una vez. El cliente, al comprar una propiedad al promotor, nunca le transfiere el dinero directamente. Los pagos se realizan gradualmente a las cuentas fiduciarias una vez finalizada la siguiente etapa de construcción. El precio por metro cuadrado se fija en el contrato con el desarrollador en la etapa de excavación y no se puede cambiar durante toda la construcción (~ 2 años). El contrato con el desarrollador está registrado en el registro catastral del Estado.

Para comprar un apartamento, un ciudadano de la Federación de Rusia solo necesita su pasaporte extranjero.

  • El diagrama que se sigue es más o menos así:
  • Usted contacta con la agencia inmobiliaria (AI) y le da todos los detalles posibles sobre sus criterios de búsqueda.
  • Según estos criterios, la AI le enviará opciones relevantes para su consideración.
  • Nos detenemos en una opción específica. Al comprar de forma remota, realizamos un vídeo del apartamento, su ubicación y sus alrededores. Si hace la compra en persona, organizamos vistas y presentaciones de objetos.
  • Si la vivienda se compra a un promotor, firmamos un contrato de reserva y pagamos la reserva. El proceso es remoto. Intercambiamos copias escaneadas.
  • Preparamos un poder notarial en la Federación de Rusia. Si el cliente está oficialmente casado, se requiere un poder de ambos cónyuges. El borrador del poder notarial siempre vendrá de la notaría polaca en la que posteriormente se llevará a cabo la transacción. Para su conveniencia, la agencia inmobiliaria traduce este poder notarial al ruso.
  • Después de haber recibido su poder, la agencia lo presenta para su traducción jurada al polaco.
  • La firma del contrato con el promotor se realiza ante notario y se inscribe en el registro catastral del Estado.
  • Después de preparar la vivienda para su uso y disfrute, se firma un contrato final con el promotor.
  • El registro de propiedad en las agencias gubernamentales también se lleva a cabo sobre la base del poder notarial correspondiente a nombre del comprador.
  • Los apartamentos de los desarrolladores se entregan listos para vivir en ellos.
  • Si compra el inmueble a un propietario, solo se agrega un paso al proceso: después de firmar la reserva (depósito o fianza), el dinero del comprador se transfiere al depósito del notario. Esta forma de pago es reconocida como la más segura del mundo tanto para el vendedor como para el comprador. Después de firmar el contrato de venta, el notario transfiere los fondos a la cuenta del vendedor. Si la transacción no se lleva a cabo, el notario está obligado a devolver los fondos recibidos a la cuenta corriente del comprador.

Es más difícil comprar una casa en un terreno, terreno o una propiedad comercial. Para adquirir este tipo de bienes inmuebles, los ciudadanos extranjeros deben obtener un permiso del Ministerio del Interior de Polonia. El Ministerio comprueba si el comprador tiene una conexión con Polonia, si tal adquisición contradice los intereses estratégicos de la República de Polonia, etc.
Trabajando con nuestra agencia, los ciudadanos de la Federación de Rusia recuerdan sin problema todos los matices:

  1. Si el comprador está oficialmente casado, cada uno de los cónyuges debe firmar el contrato de compraventa o el poder notarial. Además, cada uno de ellos puede adquirir inmuebles en su propiedad personal.
  2. El pago de las tasas administrativas en la compra de inmuebles en el mercado secundario es del 2% del valor de los mismos.
  3. Cuando un inmueble se vende menos de 5 años después de su adquisición, se debe pagar el 19% del impuesto sobre la renta sobre la diferencia entre el precio de la compra inicial y la venta posterior.
  4. En caso de querer comprar un inmueble comercial, un terreno o una casa unifamiliar en un terreno, debe obtener un permiso del Ministerio del Interior.»
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