Where to Rent Housing in Spain: Comparison of Prices, Incomes, and Cost of Living in Different Cities
El mercado del alquiler español está pasando por tiempos difíciles. En 2025 el coste medio del metro cuadrado alcanzó 14,5 € al mes, y los precios siguen subiendo casi un 10 % anual. Al mismo tiempo la diferencia entre ciudades es simplemente enorme: en Barcelona hay que pagar 23,4 € por metro cuadrado, mientras que en la pequeña Zamora solo 5,5 €. Es decir, la diferencia es casi cuatro veces.
El principal problema es la aguda escasez de vivienda. Según el Banco de España, al país le faltan 700 000 viviendas, y la mitad del déficit corresponde a solo cinco provincias. El resultado es previsible: la competencia por el alquiler ha alcanzado niveles nunca vistos — de media 22 personas optan a una habitación, y en algunas ciudades la cifra llega a 65. En este artículo veremos dónde es caro vivir en España, dónde es asequible y cómo elegir ciudad elegir razonablemente para alquilar.
Las ciudades más caras de España para alquilar
Aquí está el top 10 de ciudades españolas donde el alquiler duele más en el bolsillo:
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Ciudad |
€/m² |
Crecimiento anual |
|
Barcelona |
23,4 € |
+13,9 % |
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Madrid |
20,7 € |
+15,3 % |
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San Sebastián |
18,0 € |
+7,2 % |
|
Palma de Mallorca |
17,2-20,0 € |
+11,9 % |
|
Málaga |
15,1 € |
+11,4 % |
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Bilbao |
14,9-17,3 € |
+9,2 % |
|
Valencia |
14,9 € |
+12,2 % |
|
Las Palmas |
12,9 € |
+10,9 % |
|
Girona |
12,2 € |
+3,8 % |
|
Sevilla |
12,0 € |
+9,5 % |
Barcelona — la más cara, pero hay perspectivas
El precio por metro cuadrado en Barcelona varía de 19,7 € a 23,4 € según la fuente (abril 2025). Un piso de un dormitorio en el centro cuesta aproximadamente 950–1550 € al mes en la parte alta del rango.
Cambio importante: en marzo de 2025 el Tribunal Constitucional de España aprobó la prohibición gradual de pisos turísticos en Barcelona. Para noviembre de 2028 todas las licencias serán anuladas.
Madrid — segundo puesto y crecimiento rápido
En Madrid el metro cuadrado cuesta 21,1 € según datos de abril 2025. Los precios crecen un 15 % anual — más rápido que en Barcelona.
Piso de un dormitorio en el centro — 1000–1350 €, fuera del centro — 800–1100 €. El alquiler se lleva el 39 % del ingreso medio.
Salarios reales en Madrid:
-
Bruto: 31 230 € al año (2603 € al mes).
-
Neto: 1650–1900 € al mes tras impuestos.
-
Desempleo: 8,58 %.
Valencia — compromiso razonable
El precio de 14,9 € por metro cuadrado convierte a Valencia en una de las opciones más equilibradas. Un piso de un dormitorio en el centro cuesta 700–950 €, uno de tres dormitorios — 1200–1800 €.
El alquiler se lleva cerca del 40 % del ingreso — por encima del estándar internacional del 30 %, pero notablemente menos que en las capitales.
Málaga — crisis habitacional
Con un precio de 15,1 € por metro cuadrado (alquiler) Málaga vive una verdadera crisis habitacional. En la provincia faltan unas 15 000 viviendas. Los precios de compraventa crecieron un 17 % anual, mientras que el alquiler subió un 10 %, lo que indica una desaceleración del crecimiento del alquiler frente a la compraventa.
Ejemplos de inmuebles en alquiler a largo plazo en Málaga
Las ciudades más asequibles para alquilar en España
Y aquí donde se puede vivir realmente barato:
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Ciudad |
€/m² |
Población |
|
Jaén |
6,5-6,9 € |
~113 000 |
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Zamora |
5,5-6,9 € |
~60 000 |
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Ciudad Real |
6,5 € |
~75 000 |
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Lugo |
7,2-7,3 € |
~98 000 |
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Badajoz |
6,9 € |
~150 000 |
|
Cáceres |
7,9 € |
~40 000 |
|
Ourense |
8,0 € |
~31 000 |
Importante: Lugo se está encareciendo rápido — los precios subieron un 18,8 % a principios de 2025 (según datos disponibles con muestra limitada por el escaso número de ofertas). Si quieres instalarte en una ciudad barata, actúa rápido.
Salarios en España por regiones
Para entender lo realista que es vivir en una u otra ciudad, mira la relación entre salarios y precios:
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Región |
Bruto (año) |
Neto (mes) |
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España (media) |
30 500 € |
1600–1700 € |
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Madrid |
31 230 € |
1650–1900 € |
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País Vasco |
32 313 € |
1700–1950 € |
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Cataluña |
28 774-29 978 € |
1500–1750 € |
|
Valencia |
24 510 € |
1300–1500 € |
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Navarra |
29 189 € |
1550–1750 € |
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Andalucía |
25 051-26 948 € |
1300–1450 € |
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Galicia |
24 169 € |
1250–1400 € |
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Extremadura |
21 922 € |
1150–1300 € |
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Salario mínimo |
16 576 € |
950 € |
La diferencia entre bruto y neto es del 35–40 % por impuestos y cotizaciones sociales.
Qué porcentaje del ingreso se come el alquiler
El estándar internacional es no más del 30 % del ingreso en vivienda. En España este indicador se supera casi en todas partes:
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Ciudad |
% del ingreso |
|
Palma de Mallorca |
46 % |
|
Barcelona |
45 % |
|
Málaga |
41 % |
|
Valencia |
40 % |
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Alicante |
39 % |
|
Madrid |
39 % |
|
Las Palmas |
34 % |
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Santa Cruz de Tenerife |
33 % |
|
San Sebastián |
31 % |
|
Bilbao |
31 % |
En Barcelona y Palma el alquiler se lleva casi la mitad del ingreso — situación crítica.
Por qué hay tanta diferencia de precios
-
Escasez de vivienda Entre 2020 y 2024 aparecieron 350 000 nuevos hogares en España, pero se construyeron mucho menos viviendas. Déficit anual — 100–150 000 unidades. Demanda de 300 000 pisos, oferta — solo 128–150 000.
-
Empleo e ingresos Cuanto menor el desempleo, mayores los alquileres: Madrid (desempleo 8,58 %): gasto medio en alquiler 675 € al mes; Extremadura (desempleo 15,26 %): gasto medio 277 € al mes.
-
Turismo Ciudades con turismo desarrollado tienen precios más altos. El alquiler de verano en la costa creció un 6–7 % en 2025.
-
Desarrollo regional Regiones históricamente ricas (Cataluña, Madrid, País Vasco) son un 25–30 % más caras que las menos desarrolladas (Extremadura, Castilla-La Mancha).
Consejos para trabajadores remotos
Si trabajas en remoto, presta atención a estas ciudades:
Grupo A — las más ventajosas
Lugo, Jaén, Zamora
- Alquiler: 400–600 € por piso de dos dormitorios.
- Internet: alta velocidad.
- Presupuesto total: 800–1000 € por persona con posibilidad de ahorro.
- Calidad de vida: buena, pero hay que acostumbrarse al ritmo tranquilo.
Importante: Lugo se está encareciendo rápido (+18,8 % a principios de 2025, según datos disponibles con muestra limitada). La ventana de oportunidad se está cerrando.
Grupo B — alternativas
Ávila, Ourense, Cáceres, Trujillo, Ciudad Real
- Piso de un dormitorio en el centro por menos de 600 €.
- Buen internet.
- Ambiente tranquilo.
- Presupuesto completo por menos de 1200 € al mes.
Todo lo necesario para el trabajo remoto:
- Internet estable mínimo 100 Mbps.
- Espacios de coworking (en ciudades grandes).
- Comunidades de nómadas digitales.
Previsiones para 2025–2026
Crecimiento de precios
- Nacional: +9,6–10 % en 2025, +6,3 % en 2026 (pronóstico CaixaBank Research).
- Alquiler: +9,9 % en 2025 (más lento que en 2024).
Por ciudades:
- Madrid: seguirá liderando con crecimiento +15 % en 2025.
- Barcelona: crecimiento ralentizado 3–5 % en 2026–2028 por la vuelta de pisos turísticos.
- Valencia: crecimiento 10–12 %, atraerá inversores.
- Palma: crecimiento rápido +15,5 % en 2025.
Diferencias regionales
Crecimiento más rápido de precios inmobiliarios:
- Madrid: +16,1 %.
- Islas Baleares: +14,4 %.
- Santa Cruz de Tenerife: +14,2 %.
- Málaga: +13,5 %.
Barcelona: prohibición de pisos turísticos
En marzo de 2025 el Tribunal Constitucional de España aprobó la prohibición gradual del alquiler turístico en Barcelona:
- Las licencias dejarán de renovarse hasta noviembre de 2028.
- A partir de noviembre de 2028 los pisos turísticos desaparecerán por completo.
- Unas 10 000 viviendas volverán al mercado de alquiler a largo plazo.
Efecto esperado:
- Crecimiento débil de precios en 2026–2028 (3–5 % en lugar de 13–15 %).
- Aumento de la oferta de alquiler a largo plazo.
- Cierta alivio de la crisis de accesibilidad.
En resumen
El mercado del alquiler español muestra un crecimiento sostenido por la aguda escasez de vivienda. La diferencia entre las caras regiones capitalinas y las ciudades interiores asequibles es enorme — en una ciudad barata se puede vivir 3–4 veces más barato.
Conclusiones principales:
- Para trabajadores remotos: Lugo, Jaén, Zamora ofrecen el balance óptimo, pero la ventana de oportunidad ya se está cerrando.
- Para vida urbana: Valencia es una elección razonable (40 % del ingreso frente al 45 % en capitales).
- Para inversores: Barcelona en 2026–2028 puede ofrecer oportunidades interesantes.
- Para profesionales altamente remunerados: Madrid y Barcelona requieren ingresos €3000+ (neto €2000+).
El mercado seguirá creciendo, pero el ritmo se irá ralentizando gradualmente. Si planeas mudarte, estudia no solo los precios, sino también la relación ingresos/gastos en la región concreta.
Autor
Soy responsable del trabajo editorial. Redacto entrevistas a expertos y guías.
