«Торговля у турков в крови». Как купить квартиру в Турции и не прогореть

По оценкам экспертов, недвижимость Турции в 2021 году подорожала примерно на 30%. На это повлияло множество факторов, один из которых — повышение интереса инвесторов к этому региону. Наряду с опытными инвесторами, которые прекрасно понимают преимущества этой части морского побережья, в страну пришли и те, кто впервые покупает жилье для сдачи в аренду. Вместе с архитектором Антоном Гарустовичем журналист Realting.com решила разобраться: как правильно выбрать квартиру в Турции и на что обращать внимание в первую очередь. 

Зачем покупать недвижимость в Турции?

Назвать Турцию открытием инвесторов этого года нельзя — опытные игроки рынка эту страну «открыли» намного раньше. Но именно в этом году в Турцию стали все больше приходить и новички, которые не всегда хорошо разбираются в выборе объектов для инвестирования. На что же смотреть таким покупателям? Как подступиться к этой стране и не попасть в руки мошенников?

— Первое, о чем должен подумать покупатель: для чего он покупает недвижимость. Какую основную задачу этот объект недвижимости должен выполнять? От этого напрямую будут зависеть критерии выбора жилья не только в Турции, но и в любой другой стране. Если это квартира для себя, чтобы просто приезжать летом отдохнуть и погреться на солнышке, то можно рассматривать квартиры на второй, а то и на третьей береговой линии в не самых популярных районах города. Например, в Алании есть русскоязычные районы, а есть места, где селятся преимущественно пенсионеры. 

Если же квартира рассматривается как возможность получения пассивного дохода, то можно рассматривать такие города, как Анталия, Мерсин, Стамбул. При желании получения быстрой выгоды нужно рассматривать новостройки в Алании или Мерсине, а если хочется переехать на ПМЖ с семьей, то лучше искать жилье в Анталии или Стамбуле, потому что там намного лучше развита социальная инфраструктура. 

Помимо очевидной причины получения выгоды через инвестиции (долгосрочные и краткосрочные) есть и очень весомый аргумент покупки недвижимости в Турции: возможность получения ВНЖ. В Турции с 2013 года действует закон № 6456 «Об иностранцах и международной защите», который регулирует условия предоставления разрешения на проживание. Согласно этому закону в стране действует 6 типов ВНЖ, условием для получения одного из них является покупка недвижимости. Основное преимущество этого ВНЖ — нет никаких ограничений по стоимости объекта. А главный недостаток — нет визовых преимуществ для поездок по другим регионам, плюс владелец ВНЖ должен проводить в Турции не менее 6 месяцев в году (иначе ВНЖ будет считаться прерванным). 

Получить гражданство Турции можно при покупке недвижимости на сумму от €250,000, и вот здесь для инвесторов будут действовать всевозможные бонусы: безвизовый въезд в 110 стран мира, возможность получения гражданства Великобритании по упрощенной программе, возможность получения гражданства супругу/супруге и детям и т. д.

Как использовать метеорологию при выборе недвижимости

— Турция — уникальна, с какой стороны к ней ни подступись. Начну, пожалуй, с очевидного: эту страну омывают воды четырех морей: Мраморного, Черного, Эгейского, Средиземноморского. Еще один интересный факт: она находится сразу в двух частях света — Европе и Азии. Большая часть страны (полуостров Анатолия и Армянское нагорье) расположены в Азии, но крайний восток Балканского полуострова — это уже Европа. Именно в Турции сошлись важнейшие торговые пути, которые соединяют части света между собой.

Уникальный теплый климат, термальные источники, горные цепочки, архитектурные памятники и красивейшие пляжи делают Турцию очень привлекательной для туристов, и, конечно, туризм стал одной из значимых частей экономики этой страны. Под туристов подстраивается всё: рынок недвижимости, инфраструктура, автомобильные дороги. Как итог — основным трендом для инвестирования в эту страну стала именно недвижимость, как наиболее очевидный и простой способ заработать. 

Турция — действительно интересный регион, где развиваются собственные тенденции. Например, здесь безжалостно сносят старые кварталы, чтобы построить на их месте новое и современное жилье. Социальная инфраструктура не везде поспевает за новым строительством, зато магазины, кафе, бары и рестораны — здесь на каждом углу. С другой стороны, и стоимость квартир в новостройках в Турции невысока: в довольно популярном курортном регионе до пандемии можно было купить квартиру 1+1 (американского типа студия с одной спальней) за €35,000.

— Какие регионы наиболее популярны среди покупателей объектов недвижимости?

— Первый и, пожалуй, самый развитый регион по туризму сейчас — это Анталия. Говорить об очевидных достоинствах и прекрасных пейзажах я не буду (об этом уже много сказано и найти информацию нетрудно), единственное, что нужно знать потенциальному инвестору: при том, что в Алании самый продолжительный курортный сезон, в декабре здесь частенько случаются штормы с сильнейшими ураганными ветрами и мощными ливнями. В этом году, например, буквально две недели назад с 7 утра до 16.00 в аэропорту были отменены все рейсы из-за сильного шторма. С другой стороны, как только непогода утихла, все процессы и жизнь в городе снова вернулись на круги своя. Такая природная особенность этого региона вовсе не означает, что здесь не нужно покупать квартиры под сдачу в аренду, но учитывать сезонность стоит. 

В силу популярности Анталии среди туристов, именно здесь один из самых высоких ценников на объекты недвижимости. Здесь не приходится говорить о какой-то супер-выгодной покупке именно для инвестирования, среднегодовой доход будет составлять около 5-7%. На первой береговой линии купить квартиру дешево не получится, средний ценник составляет примерно €60-80,000, однако если немного «отойти» от берега, можно найти интересные варианты и за €50,000.

Перспективные и уже «избитые» направления Турции для покупки недвижимости 

— Еще один регион Турции, который стремительно набирает популярность, — Алания. Основные преимущества и недостатки в этой местности мало чем будут отличаться от большей части страны: красивейшие пляжи, теплый, но переменчивый климат, хорошее качество продуктов, плохое качество воды, отсутствие центрального отопления. Однако этот регион очень активно развивается, и именно поэтому эту местность сейчас еще можно назвать перспективной с точки зрения инвестиций. Здесь активно строятся новые жилые комплексы, приходят новые сети отелей, размещаются торговые точки известных брендов. Именно в Аланию любят приезжать туристы из стран СНГ, немцы и англичане. 

Очередной излюбленный регион для туристов из Европы — Кемер. Это очень зеленый город прямо на побережье, который по популярности приближается к Анталии. Стоимость «квадрата» на жилье здесь также быстро растет, поэтому найти по-настоящему выгодные объекты сложно. Можно рассмотреть вариант покупки квартиры на первичном рынке (сразу напрямую от застройщика на стадии строительства), но к выбору новостройки нужно подойти с максимальной скрупулезностью.

Про квартиры в новостройках слышали, пожалуй, все, поэтому я вам покажу вариант новостройки, которая стала популярной в Турции только в последнее время — это виллы «под ключ». В таком варианте застройщики строят поселок из нескольких (десятков) коттеджей/вилл, и продают на стадии полной готовности.

— Неопытный инвестор вряд ли будет рассматривать Стамбул в качестве города, где можно выгодно купить недвижимость. И это очень опрометчиво, потому что именно в Стамбуле на рынке аренды квартиры разлетаются быстрее, чем горячие пирожки. Дело в том, что здесь размещаются почти 50 (!) университетов, и студенты приезжают учиться со всего мира. Существенный недостаток — довольно высокий порог входа, потому что квартиры здесь стоят довольно дорого и не такой жаркий климат.

— На восточном побережье Эгейского моря на юго-западе Турции расположился еще один курортный город — Дидим. Это не самый популярный курортный город этой солнечной страны, но это только на данный момент. В прошлом году министр культуры и туризма Турции подчеркивал, что правительство подготовило два пилотных проекта по развитию туризма в этом регионе, и они уже начали работать. Что это значит для инвестора? Это значит, что здесь нужно покупать недвижимость именно сейчас (а еще лучше, вчера), если вы рассматриваете вариант долгосрочных инвестиций.

Более простые и понятные (и такие же быстрорастущие) города для инвестиций — Измир и Мерсин. В Мерсине, помимо всего прочего, есть один существенный нюанс — строительство атомной станции. С одной стороны, это плюс, потому что в этом городе увеличится количество рабочих мест, с другой — минус, потому что это существенно повлияет на туристический поток в этот регион. 

В Измире не такое теплое море, как в Анталии, однако здесь сделана ставка именно на оздоровлении. Сегодня это растущий город, где ведется масштабное строительство самых различных проектов. Например, главную улицу Измира местное правительство планирует превратить в Манхеттен (что бы это ни значило). Председатель торгово-промышленной палаты города говорил, что в год планируется строительство около 30,000 новых квартир. А значит, в ближайшие несколько лет рынок недвижимости Измира будет существенно расширяться: ввиду дороговизны земельных участков в Анталии или Алании, взоры международных строительных компаний будут обращены именно на Измир.

«Идет борьба за каждого покупателя». Как не попасть в ловушки мошенников

— Какие могут быть ловушки на рынке недвижимости Турции для неопытного покупателя?

— На любом рынке недвижимости для неопытного покупателя расставлено множество ловушек, и о многих уже много чего было сказано до меня. Поэтому я постараюсь рассказать именно про особенные, можно сказать, характерные ловушки для покупателей в Турции. 

Первая ловушка, которая сразу вас должна насторожить, — очень заманчивая цена на квартиру в популярном месте. Если изучить историю этой страны, становится очевидным: торговля у турков в крови, и они умеют так расставить маркетинговые силки, что нередко даже опытный покупатель в них попадает. Здесь процесс торговли напоминают настоящий базар, где активно работают с вниманием покупателя: отвлекают, завлекают, правильно расставляют акценты. При этом здесь идет борьба за каждого покупателя, в буквальном смысле этого слова.

Мои партнеры рассказывали случай, когда покупатель приехал за конкретной квартирой, застройщик ему все показал, рассказал, было принято решение о покупке. Но перед оформлением документов покупатель отошел то ли в магазин, то ли куда-то еще, и уже не вернулся — другой застройщик его просто переманил. Вроде бы это история со счастливым концом для покупателя, но на самом деле здесь нужно быть очень внимательным, чтобы не купить в итоге то, что не собирался. К слову, процесс переманивания может начаться уже сразу в аэропорту, будьте к этому готовы. 

При этом покупка недвижимости в новостройке в Турции относительно безопасна. Конечно, нужно покупать жилье у проверенных застройщиков, которые работают на рынке не один год и внимательно (!) читать договор. В «хорошем» договоре обязательно должен быть пункт про выплаты дольщику в случае просрочки строительства. Обычно за каждый месяц просрочки размер неустойки составляет около €350-400, и, возможно, поэтому турецкие застройщики чаще всего завершают строительство четко в срок. Как я уже говорил, туризм является одним из стратегических направлений развития турецкой экономики и государство старается контролировать, лоббировать и защищать интересы игроков, компаний и инвесторов в сфере туризма. В том числе и поддержкой строительства туристических комплексов и обеспечением завершения их строительства в срок. Правительство понимает, насколько это важно для поддержания репутации страны как выгодного для инвестиций и бизнеса в туризме региона.

Но самое главное условие спокойствие — это все-таки воспользоваться услугами профессионалов, игроков рынка, которые четко знают все правила игры и умеют получить наибольшую выгоду для своего клиента. 

Если вы хотите купить квартиру в Турции или просто даже рассматриваете эту возможность, переходите в каталог объектов недвижимости Турции на платформе Realting.com и оставляйте заявку на понравившийся объект всего в несколько кликов.