Der Preisanstieg bei Neubauten ist gestoppt. Ist es der richtige Zeitpunkt, um in kroatische Immobilien zu investieren? Analysen und Trends des kroatischen Primärmarktes in der Analyse von REALTING

Im Jahr 2023 wurde Kroatien Vollmitglied der Europäischen Union. Und während die Aufnahme in den Schengen-Raum von den Einwohnern des Landes positiv aufgenommen wurde, löste die Umstellung der Währung von der lokalen Kuna auf den Euro eher gemischte Reaktionen aus. Einer der Schlüsselfaktoren, die Kroatien zu einem attraktiven Ziel für Investitionen in Wohnimmobilien machen, ist jedoch der wachsende Tourismussektor in den Küstenregionen. Lesen Sie in der aktuellen REALTING-Analyse, wie der Primärimmobilienmarkt auf die jüngsten Veränderungen in Kroatien reagiert hat.

Tourismus, Bautätigkeit und staatliche Programme — wie sich die Nachfrage nach kroatischen Immobilien bildet

Laut Državni zavod za statistiku wurden in Kroatien zwischen 2019 und 2022 19.563 Wohngebäude gebaut, wobei die Zahl der in Betrieb genommenen Wohnungen in den vier Jahren stetig zunahm, trotz der Pandemie im Jahr 2020 scheinen die Bauträger ihre Aktivitäten fortgesetzt und sich an die neuen Arbeitsbedingungen angepasst zu haben. Das hat auch zur relativen Widerstandsfähigkeit der Bauindustrie beigetragen. Die größte Anzahl abgeschlossener Projekte wurde im Jahr 2022 registriert — 5.660. Im Vergleich zum Vorjahr betrug der Anstieg 13%.

Zadar und Istrien sind die Regionen, in denen im Jahr 2022 die meisten Wohnungen gebaut wurden: sie machen 17 Prozent bzw. 13 Prozent aller im Land gebauten Wohngebäude aus. Strände und historisches Erbe beider Gebiete ziehen viele Besucher aus verschiedenen Ländern an. In der Gespanschaft Split-Dalmatien, in der kroatischen Hauptstadt und in der Gespanschaft Primorje-Gorski ist eine rege Bautätigkeit zu verzeichnen, auf jede Region entfallen 7 bis 8% der gebauten Wohnungen.

Die Nachfrage nach Immobilien in Kroatien bildet sich sowohl von einheimischen als auch von ausländischen Investoren. Wie in vielen europäischen Ländern gibt es auch in Kroatien ein Programm zur Förderung des Kaufs und Baus von Erstwohnungen für junge Menschen, das seit 2017 in Form von subventionierten Wohnungsbaudarlehen für die ersten fünf Jahre der Rückzahlung umgesetzt wird.

Die Höhe des Zuschusses hängt von dem Entwicklungsindex des Ortes ab und liegt zwischen 30% und 51%, und eine Unterstützung bei der Darlehensrückzahlung kann nur gewährt werden, wenn die Hypothek nicht mehr als 1.500 €/qm beträgt oder der maximale Darlehensbetrag 100.000 € nicht übersteigt. An dem Programm können Bürger teilnehmen, die nicht älter als 45 Jahre sind und ihren ständigen Wohnsitz in Kroatien haben.

Diese Programme zum Erwerb von Erstwohnungen tragen in der Regel zu einem Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum in der Bevölkerung bei, was wiederum die Bauträger dazu veranlasst, die Bautätigkeit zu erhöhen, um der steigenden Nachfrage auf dem Markt gerecht zu werden.

Erwähnenswert ist auch der Tourismus, der zur wirtschaftlichen Entwicklung und zum Wachstum der kroatischen Regionen beiträgt, indem er Arbeitsplätze im Dienstleistungs-, Unterhaltungs-, Gaststätten-, Reise- und Transportsektor schafft und einen erheblichen Einfluss auf den Wohnungsbau hat.

Kroatien zieht jedes Jahr eine große Zahl von Touristen an: nach Angaben des Državni zavod za statistiku überstieg die Zahl der ausländischen Touristen (diejenigen, die anreisten und ihren Aufenthalt in einem Beherbergungsbetrieb registrierten) in den ersten zehn Monaten des Jahres 2023 16,4 Millionen. Wahrscheinlich wird sich diese Zahl am Ende von 12 Monaten dem Wert vor Covid 2019 annähern, mehr als 17,3 Millionen Touristen.

Übrigens: im Jahr 2020 haben die Beschränkungen und Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Virus die Zahl der ausländischen Besucher um mehr als das Dreifache auf 5,5 Millionen reduziert. Und bereits im Jahr 2021 begann die Hotelbranche ihre Aktivitäten aktiv wieder aufzunehmen: damals besuchten 10,6 Millionen Menschen Kroatien und im Jahr 2022 15,3 Millionen.

Der beträchtliche Zustrom von Touristen nach Kroatien schafft eine Nachfrage nach verschiedenen Arten von Unterkünften: Hotels, Gasthöfe, Ferienhäuser, Campingplätze, und regt auch das Interesse am privaten Mietmarkt an. Der Kauf von Wohnungen, Häusern oder Villen zur Vermietung an Touristen ist eines der gängigsten Modelle für Immobilieninvestitionen. Passive Einkünfte in Form von Mietzahlungen begleiten die potenzielle langfristige Wertsteigerung von Immobilien.

Der rasante Preisanstieg ist zum Stillstand gekommen

Nach Angaben von Državni zavod za statistiku werden die Daten über den durchschnittlichen Quadratmeterpreis auf dem Primärmarkt in zwei Gruppen zusammengefasst: die Hauptstadt Kroatiens — Zagreb — und andere Ortschaften.

Zagreb war schon immer teurer als andere Siedlungen: der stärkste Anstieg trat in der ersten Hälfte des Jahres 2022 — sofort um 20%, und der höchste Durchschnittspreis von einem Meter auf dem Primärmarkt in der Hauptstadt betrug am Ende des 2. halbes Jahr 2022 2742 €/ qm. In den 6 Monaten bis 2023 sank der Preis um 4% auf 2633 €/qm.

Der Durchschnittspreis für Wohnungen in Neubauten in anderen kroatischen Städten ist in 1,5 Jahren um 24% gestiegen und wurde in der ersten Hälfte des Jahres 2023 auf 2048 €/qm festgelegt. Es ist zu berücksichtigen, dass die kroatischen Küstengebiete nicht als eigene Kategorie ausgewiesen sind, aber es ist klar, dass die Kombination von Faktoren wie begrenztes Angebot, Tourismus und Investitionsattraktivität hier zu einem dynamischen Anstieg der Immobilienpreise führt. Daher ist es wahrscheinlich, dass der Durchschnittspreis pro Meter in den kroatischen Küstenstädten nicht niedriger als in der Hauptstadt sein wird, die gleiche Situation ist beispielsweise in Montenegro.

Neben dem Beitritt Kroatiens zum Schengen-Raum im Jahr 2023 gab es übrigens noch eine weitere wichtige Änderung: ab dem 1. Januar 2023 wurde die kroatische Landeswährung Kuna durch den Euro ersetzt. Es wird erwartet, dass die Währungsumstellung zur wirtschaftlichen Stabilität, zur Vereinfachung des Zahlungsverkehrs und zur Stärkung der Integration in die Eurozone beitragen wird. Lange Zeit war der Euro neben der Kuna die inoffizielle Währung, die in verschiedenen Branchen verwendet wurde, und viele Bürger legten ihre Ersparnisse in Euro an, weil sie diese Währung für zuverlässiger hielten.

Dennoch waren nicht wenige Einwohner besorgt über spontane Preiserhöhungen bei Waren und Dienstleistungen, die, wie man sagen kann, berechtigt waren. Die Gründe dafür liegen sowohl in der Inflation als auch in ungerechtfertigten Preiserhöhungen der Geschäfte. Nach Angaben der Europäischen Zentralbank weist Kroatien eine der höchsten Inflationsraten auf: seit Januar 2022 ist der kroatische Verbraucherpreisindex stetig gestiegen und erreichte im November desselben Jahres mit 13 Prozent seinen Höchststand.

Im Jahr 2023 zeigte die Politik der Europäischen Union zur Senkung der Inflation Wirkung und der Index in Kroatien begann allmählich zu sinken, im November lag er bei 5,5 Prozent. Die staatlichen Behörden wiederum führten Kontrollen in den Geschäften durch, um ungerechtfertigte Preiserhöhungen aufzuspüren, aufgrund der festgestellten Verstöße, nämlich falscher Aufrundungen oder Preiserhöhungen von bis zu 50 Prozent, wurde ein Viertel aller kontrollierten Geschäfte mit Bußgeldern belegt. Zu beachten sind auch die überhöhten Preise in den beliebten Urlaubsorten Kroatiens, die meist auf die zahlungskräftigere europäische Bevölkerung ausgerichtet sind.

Die Politik der Europäischen Union zur Senkung der Inflation hat sowohl die kroatische Wirtschaft insgesamt als auch die Immobilienbranche «abgekühlt». Die Bauindustrie des Landes zeigt sich robust, und die Zahl der in Auftrag gegebenen Gebäude nimmt stetig zu. Der Tourismus ist ein wichtiger Impulsgeber für die Entwicklung der kroatischen Regionen und beeinflusst die Wirtschaft, die Infrastruktur und vor allem die Investitionstätigkeit. Der gesamte kroatische Immobilienmarkt wird derzeit von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, so dass wir in naher Zukunft wahrscheinlich mit moderaten Preissteigerungen rechnen müssen.