„Kroatien ist immer noch ein sehr günstiges Reiseziel.“ Was hat sich auf dem kroatischen Immobilienmarkt seit dem Beitritt zum Schengen-Raum verändert?

Kroatien ist am 1. Januar 2023 Teil des Schengen-Raums geworden. Was hat sich in den letzten sechs Monaten auf dem Immobilienmarkt des Landes verändert? Wie haben sich die Immobilienpreise verändert? Wie wirkt sich das alles auf die Möglichkeiten der eigenen Bevölkerung aus? Über all das – in unserem Experteninterview.

Vor mehr als einem halben Jahr haben wir bereits einen Artikel über den kroatischen Immobilienmarkt geschrieben, nämlich darüber, wie Ausländer dort Immobilien und Grundstücke kaufen können, welche Regionen am stärksten nachgefragt sind und so weiter. Seitdem ist jedoch ein ziemlich bedeutsames Ereignis für Kroatien eingetreten: Am 1. Januar 2023 ist es dem Schengen-Raum beigetreten. Deshalb haben wir uns entschlossen herauszufinden, was sich in den letzten sechs Monaten auf dem Markt verändert hat, was derzeit mit den Preisen passiert und was wir in Zukunft erwarten können.

Peter Pollak und Suzana Đurica, Experten von IC-REAL in Pula, die ausländische Investoren in Kroatien, insbesondere in Istrien beraten, teilten uns nützliche Informationen mit.

„Es gibt keinen großen Anstieg der Immobilienpreise, und eine weitere Preissteigerung ist nicht absehbar.“

— Neben Schengen ist Kroatien seit dem 1. Januar 2023 auch Mitglied der Eurozone, die Währung lautet also nun EUR und die bisherige Landeswährung Kuna, wurde abgeschafft.

Dies führte zu keiner wesentlichen Änderung oder Erhöhung des Preises. Im Gegenteil: Für ausländische Investoren ist es mittlerweile einfacher und günstiger geworden, in Immobilien zu investieren, da es beim Kauf in EUR keinen Zwangsumtausch mehr gibt. Früher verdiente der Staat dort gut, so dass es für den Käufer rund 1 % günstiger geworden ist.

Generell haben sich die Preise auch in diesem Jahr nicht wesentlich verändert. Große Preissteigerungen wie in den letzten Jahren sind auch in Zukunft nicht mehr zu erwarten, da Kroatien – insbesondere in den Küstenregionen – bereits ein sehr hohes Preisniveau erreicht hat.

Notiz. Hier erfahren Sie, um wieviel Sie im Durchschnitt für eine 90 m² große Wohnung ausgeben müssen, in einigen Städten in Kroatien (Preise werden vom Dienst Numbeo angegeben):

• Zagreb – 260.000–380.000 €.
• Split: 230.000–315.000 €.
• Poreč – 320.000–420.000 €.
• Dubrovnik – 225.000–325.000 €.

Peter Pollak und Suzana Đurica, Experten von IC-REAL in Pula

— Wie ist die Situation auf dem kroatischen Immobilienmarkt im Vergleich zu den Märkten in anderen europäischen Ländern? Was sind Ihre Beobachtungen?

— In der Landeshauptstadt Zagreb sind die Immobilienpreise mit denen anderer europäischer Hauptstädte vergleichbar, ansonsten sind die Preise in Kroatien jedoch immer noch niedriger als in anderen europäischen Städten. Dies liegt auch daran, dass auch das monatliche Einkommen der lokalen Bevölkerung auf einem niedrigeren Niveau liegt.

Aber es gibt in Kroatien einen ganz anderen Markt, der für Ausländer am attraktivsten ist – die Küstenregionen. Und das ist verständlich: Einschließlich aller Inseln gibt es etwa 6.200 km Küstenland (Istrien und die Kvarner-Bucht im Norden und Dalmatien im Süden). In Istrien sind die Preise in Rovinj, Porec, Opatija und Medulin am höchsten. Die wirtschaftlich, landschaftlich, kulturell und kulinarisch stärkste Region ist Istrien. In Dalmatien sind es die Gebiete um Zadar, Split und Dubrovnik sowie die Insel Brac.

An der kroatischen Küste sind die Preise teilweise höher als in Italien. Im Vergleich zu Spanien und den Urlaubszielen Mallorca, Ibiza und Marbella ist Kroatien aber immer noch sehr günstig.

Und – was für viele Bürger aus dem Ausland wichtig ist: die sichere Kapitalanlage in Kroatien, fernab der Steuerbehörden im eigenen Heimatland. Überregulierung und Unzufriedenheit mit der Politik werden vielen Bürgern in Ländern wie Deutschland zu viel; die Menschen kommen nach Kroatien, um mehr Freiheit und Lebensqualität zu genießen.

Hier ein Beispiel dafür, wie in Kroatien selbst scheinbar unrealistische Projekte realisiert werden können – und das ganz einfach, schnell und ohne viel Bürokratie.

Letztes Jahr wollte einer unserer Kunden einen Hubschrauberlandeplatz auf einem landwirtschaftlichen Anwesen in Rovinj bauen. Zunächst standen wir der Möglichkeit eines solchen Baus skeptisch gegenüber, doch da es keine Stromleitungen und keine Nachbarhäuser gab, bekamen wir schnell grünes Licht für die Umsetzung dieses Projekts.

So sieht ein typisches Steinhaus auf der Halbinsel Istrien in Kroatien aus

„Der Kauf eines Hauses in Kroatien am Meer wird immer schwieriger.“

— Was sind die Hauptziele von Ausländern auf dem kroatischen Markt?

— In erster Linie suchen die Menschen einen Zweitwohnsitz im Süden, um es sich hier im ganzjährig mediterranen Klima gut gehen zu lassen. An zweiter Stelle steht die Vermietung, sodass Sie hier auch Einnahmen haben (Sie können mit 8-15 % Rendite im Jahr rechnen). Beides lässt sich oft gut in nur einer Immobilie vereinen.

Das Plus Kroatiens ist auch, dass es an der Küste keine großen Bettenburgen und Wohnblocks wie in Spanien und Italien gibt. Dadurch bleibt die Natur der Küste und der Landschaft erhalten.

All dies führt zu einem Mangel an Häusern und Baugrund in Top-Lagen mit Meerblick, da viele davon bereits verkauft sind. Folglich werden die Preise für solche Immobilien weiter steigen.

— Sind nach dem Schengen-Beitritt Ausländer aus Ländern auf den Markt gekommen, die bisher kein Interesse an Kroatien hatten?

— Der kroatische Markt wird hauptsächlich von Käufern aus EU-Ländern dominiert: 50 % der Touristen kommen aus Deutschland und Österreich (zumindest im Norden Kroatiens, in Istrien).

Allerdings sind seit diesem Jahr immer mehr Investoren aus anderen europäischen Ländern auf dem Markt, die in den Hausbau investieren und eigene Projekte starten.

Übrigens tätigen private Käufer den Kauf meist aus eigenen Mitteln oder mit Hilfe von Krediten in ihrem Land. Eine Finanzierung mit Hilfe von Banken in Kroatien ist ein recht mühsames Unterfangen und sind die Zinsen höher als beispielsweise in Deutschland.

— Haben sich die Einkaufsbedingungen für Ausländer in irgendeiner Weise geändert?

— Ab dem 1. Juli 2023 haben sich einige Dinge für den Kauf landwirtschaftlicher Flächen geändert. Für Agrargrund bis zu 10.000 m² können Privatpersonen aus dem EU-Raum nun landwirtschaftliche Grundstücke erwerben. Bei größeren Flächen hat der Staat ein Vorkaufsrecht und prüft, ob Ausländer kaufen dürfen. Allerdings empfiehlt es sich ohnehin, in Kroatien ein eigenes Unternehmen für den Kauf und Betrieb von Agrarland zu gründen. Dann kann man so viele Agrargrundstücke kaufen, wie man möchte. Dies hat auch den Vorteil, dass man von den hohen EU-Förderungen (bis zu 70 %) profitieren kann, insbesondere in der Landwirtschaft.

Notiz. Lesen Sie mehr darüber, wie Sie in Kroatien ein Unternehmen gründen, in unserem vorherigen Experteninterview.

Moderne Villa in Kroatien

„In Kroatien gibt es noch viele Geschäftschancen und etliche Nischen zu füllen“

— Wie ist die Situation für Einheimische? Ist es für sie schwieriger geworden, sich Immobilien im eigenen Land zu leisten?

— Das ist ein sehr wichtiger Punkt, denn es ist nicht alles Gold, was glänzt. Für junge Familien wird es immer schwieriger, eine Wohnung zu finden, weil alle nur noch an Touristen vermieten wollen. Das führt natürlich zu einer Verknappung des Angebots und erhöht die Mietpreise. Dies bedeutet jedoch, dass der Bau von Wohnungen und Apartments auch in den kommenden Jahren weiterhin attraktiv bleiben wird.

— Wie ist Ihre Prognose für die Zukunft?

— Im Moment wird noch viel gebaut. Viele Häuser stehen auch zur touristischen Vermietung zur Verfügung. Wie wird sich der Markt entwickeln, wenn es ein Überangebot an Mietvillen und Leerstände gibt und die Bautätigkeit für Häuser und Villen zurückgeht? Diese Frage sollten sich vor allem Tourismusprofis stellen – denn nach Corona reagieren die Menschen auf dem Markt wieder schnell und nutzen die ganze Welt zum Reisen! Heute in Kroatien, morgen in Thailand und übermorgen in der Karibik.
Dennoch gibt es in Kroatien viele Nischen, die in Zukunft wahrscheinlich ein noch besseres Geschäftsmodell als touristische Vermietungen darstellen: Wohnraum für die lokale Bevölkerung, Seniorenheime und betreutes Wohnen für Senioren, Parkhäuser, Wellnesscenter & Spa-Hotels – um nur einige zu nennen.

Lavendelfelder auf der Halbinsel Istrien

Foto: Peter Pollak