Что такое инвестиции вообще? Как они работают и почему хранить деньги под подушкой — значит их терять? Так много вопросов (и, главное, страхов) возникает сразу, как только слышишь этот не всем понятный термин. Мы обратились за консультацией к эксперту в мире инвестиций — Екатерине Котляровой, и она рассказала читателям Realting.com о том, как избежать самых распространенных ошибок и разочарований в инвестировании.

Котлярова Екатерина — директор агентства зарубежной недвижимости «Vip Realty Club», руководитель сообщества русскоговорящих экспертов более чем в 18 странах мира.

«Сейчас в Европе „рынок продавца“, поэтому инвесторам очень нелегко»

— Почему на постсоветском пространстве настолько сложно внедряется такой финансовый инструмент, как инвестирование? Это простой и сложный вопрос одновременно, и здесь может быть множество ответов. Но, на мой взгляд, основная причина в одном — большое количество страхов и разочарований потенциальных инвесторов из-за недостатка информации. В наших школах когда-нибудь введут такой предмет, как финансовая грамотность, но пока этого не произошло, давайте подробнее поговорим про каждый «страх» и «разочарование» инвестора и обсудим, как можно избежать основных ошибок при инвестировании в недвижимость.

Что такое инвестиции в принципе? Если говорить просто, то инвестиции — это вложение денег, которое регулярно приносит пассивный (или активный) доход. Вариантов инвестирования бывает довольно много, но мы с вами поговорим именно об инвестициях в недвижимость. 

Первое и самое главное правило инвестора — «держать руку на пульсе». Сейчас во многих странах Европы на рынке недвижимости установился «рынок продавца». Это значит, что именно продавцы диктуют свои правила игры, и в такой ситуации инвестору нужно быть максимально аккуратным и внимательным. Но есть рынки недвижимости, на которых наблюдается падение цен до −40%, и именно на эти рынки стоит обратить внимание.

Для начала любой инвестор должен задать себе два вопроса:

1. Сколько денег у меня есть?

Причем это могут быть не только собственные средства, но и такие финансовые инструменты, как ипотека, кредитование и т. д.

2. Какого эффекта я жду (и когда)?

Здесь вариантов развития событий может быть только два: краткосрочные инвестиции с целью перепродажи и долгосрочные инвестиции с целью сдачи недвижимости в аренду.

«Типовых стратегий инвестирования всего две: „длинные“ и „короткие“ деньги»

— Давайте рассмотрим очень распространенную стратегию инвестирования «молодых» игроков рынка — так называемые «спекулятивные сделки», или «короткие деньги» (купил и через год-два продал). Здесь инвестору нужно быть максимально внимательным и просчитать:

   а) срок возврата инвестиций,
   б) годовую доходность. 

Обычно при этой стратегии инвестор покупает недвижимость на «нулевом» цикле у застройщика (начальной стадии строительства), а когда дом достраивается — продает объект. Среднее увеличение стоимости в течение цикла строительства обычно составляет от 10-30%. Казалось бы, схема максимально проста и понятна. Но, по моему опыту, обещанные 10-30% в итоге превращаются в 5-7%. Почему же так получается? Начнем с того, что готовый объект не всегда легко и быстро продается (особенно это касается курортных районов и домов для сезонного проживания).

Привожу пример: если инвестировать на стадии котлована в недвижимость на курортах Болгарии, Турции или Грузии, то ожидается, что средний процент удорожания к моменту завершения — 20%. Когда дом завершен, инвестор будет пытаться реализовать квартиру, но вдруг оказывается, что соседи справа и внизу тоже хотят продать свое жилье. Потому что они заходили на рынок с той же стратегией. В итоге для быстрой реализации недвижимости единственный выход — снижать цену (в среднем на 5%).

Смотрим дальше. Для того чтобы продать квартиру, придется нанять риэлтора, который лучше ориентируется на местном рынке, — в среднем это еще минус 5%. Весь процесс занимает не один месяц (иногда около года или даже двух), а содержание объекта также требует затрат. 

Часто сталкиваемся с ситуацией, когда застройщик говорил, что цены на рынке будут расти, а они, наоборот, упали (еще минус 5-10%). В итоге инвестор начинает продавать вообще с нулевой (или даже отрицательной) прибылью, лишь бы вернуть деньги.

— Вторая стратегия инвестирования — покупка объектов недвижимости с целью сдачи их в аренду — так называемые долгосрочные инвестиции. Здесь неопытного инвестора также «подстерегает» ряд сложностей. Например, есть страны, где сдавать квартиру можно только после получения специальной лицензии (в некоторых регионах получить такую лицензию на посуточную аренду практически невозможно). А есть страны, где сдавать жилье может только юридическое лицо. Например, в Турции с 2017 года сдавать недвижимость в аренду посуточно можно только через юрлицо, а в Тайланде есть собственные ограничения по посуточной сдаче в аренду помещений. 

К тому же, просто сдать квартиру жильцам и «забыть» о ней на несколько лет не получится. В некоторых странах обязательным условием является наличие договора с обслуживающей организацией, да и за арендаторами иногда приходится внимательно следить. Все нюансы такого типа инвестирования перечислить довольно трудно.

Получается, что и в первой, и во второй стратегии есть свои преимущества и недостатки, и, чтобы получить от инвестирования только «преимущества», нужно располагать максимумом информации.


Источник фото: tutu.ru

Застройщики иногда манипулируют цифрами, рассчитывая на неопытность покупателя

Когда мы говорим о краткосрочных инвестициях в недвижимость, нужно четко понимать, на какой процент дохода вы рассчитываете и что в итоге получите. Здесь есть множество подводных камней, которыми умело манипулируют застройщики, резонно рассчитывая на неопытных покупателей недвижимости. Особенно это касается строительных компаний на постсоветском пространстве. Вообще, «куш» на территории России и «куш» на территории Европы — это «две большие разницы», как говорил один известный сатирик. 

Первое разочарование инвестора — преувеличение со стороны застройщиков и агентств

Часто русскоговорящее население на постсоветском пространстве рассчитывает на гораздо большие проценты, чем они есть на самом деле в Европе. И на этих ожиданиях часто спекулируют девелоперы, предлагая неопытным инвесторам более высокий процент доходности, используя при подсчетах российские рубли.

Обман заключается в том, что доход 6% годовых в евро — это не то же самое, что доход 10% в российских рублях. Казалось бы, это очевидно, но люди действительно покупаются на красивые цифры и не считают реальный годовой доход в конкретном случае. 

Второе разочарование инвестора — относительно низкий процент доходности в евро при долгосрочных инвестициях

Реальная доходность от долгосрочных инвестиций не может превышать 2-5% евро в год. Более того, чаще всего эта отметка останавливается на 2-3% годовых.

При этом европейцы действительно получают хорошую прибыль от таких инвестиций, потому что в большинстве своем используют практически 100% кредитное плечо. Но ни один гражданин России, Беларуси или Казахстана не может получить такой кредит на приобретение недвижимости в Европе — это просто невозможно. Подобный кредит можно получить только для покупки недвижимости в странах не европейского союза и в прибрежных регионах различных курортов. Но я всегда отговариваю своих клиентов от подобных покупок, потому что рынки в этих странах чаще всего можно охарактеризовать как застойные.

Интересно, что даже если у инвестора есть собственные средства для покупки объекта недвижимости в Европе, найти по-настоящему ликвидный объект очень сложно — самые интересные и перспективные объекты продаются быстрее, чем «горячие пирожки». Иногда они даже не попадают в официальные объявления и информация о них фигурирует только среди «своих» брокеров. Поэтому, например, в Германии для инвестора-иностранца реальная доходность не поднимается выше 2-3% годовых (после вычета всех налогов и выплат). Но это по-настоящему хорошая доходность, если учесть, что мы говорим о евро.

Мало кто из инвесторов на постсоветском пространстве понимает, что доход 3-5% годовых в евро — это более выгодная инвестиция, если сравнивать, например, с 10% годовых в российских рублях. Это происходит из-за ежегодной инфляции валют в таких странах, как Россия, Беларусь, Украина или Казахстан. В России официальные данные по ежегодной инфляции остановились на отметке в 8%, реальные же цифры с учетом роста цен составляют около 10% минимум. Да и стоимость жизни в России выросла примерно на 15-20% за последний год.

В итоге получается, что если мы считаем прибыль от инвестиции при 10% годовых в российских рублях, то реальный доход равняется нулю в лучшем случае, в худшем — это серьезный минус. И это я не говорю еще о дополнительных налогах на прибыль и о расходах по содержанию такого объекта недвижимости (если это требуется).


Источник фото: abstour.by

«Если квартира стоит 50,000 евро, а арендатор платит 200 евро в месяц, это не значит, что объект окупится за 20 лет»

Третье разочарование инвестора — долгий период возврата инвестиции

Следующий критерий оценки инвестиции — период возврата инвестиций. Если вы, например, купили квартиру за 50,000 евро, сдаете ее в аренду за 200 евро, то это не значит, что стоимость квартиры «вернется» за 20 лет. Все намного сложнее. 

Во-первых, в каждой стране есть собственные условия налогообложения, и это нужно учитывать при подсчете доходности. Во-вторых, любой объект недвижимости при долгосрочной инвестиции требует расходов на свое содержание, и это снова уменьшает доходность (чаще всего, в домах в Европе есть управляющая компания, услуги которой собственники квартир оплачивают отдельно). И в-третьих, нередко поиском арендаторов в Европе занимаются сторонние агентства, и их услуги также оплачиваются. Вот все эти статьи расходов «укладываются» в те самые 200 евро в месяц, которые вам будет платить арендатор. Представьте, насколько уменьшился доход. 

В России период возврата инвестиций составляет около 15-20 лет, в Европе — около 10-15 лет. Но здесь не стоит забывать и о высокорискованности инвестиций в недвижимость на постсоветском пространстве. В Европе такие инвестиции можно назвать низкорискованными.

Четвертое разочарование инвестора — покупка недвижимости для себя — это не то же самое, что покупка недвижимости для инвестиций

Те клиенты, которые выросли в странах постсоветского пространства, часто лучшей инвестицией считают покупку недвижимости на побережье. Сейчас будет, возможно, шок-контент: недвижимость на море всегда имеет более низкую доходность по сравнению с другими объектами недвижимости. Более того, такая недвижимость вообще не всегда окупается. Самая главная этому причина — сезонность. Плюс в некоторых странах этот сезон еще и более короткий: например, в Турции, Болгарии и многих других странах на черноморском и средиземноморском побережьях. 

Задача минимум любого инвестора в недвижимость — приобрести такой объект, который будет сам себя окупать. Круто, когда есть какой-то доход, но ожидать суперприбыли не стоит вообще. 

Например, сейчас растущий рынок в Турции. Самые популярные направления в этой стране — Алания и Стамбул. В Алании «вход» на рынок начинается с отметки примерно в 40,000 евро, а в Стамбуле — от 80,000 евро. При этом доходность от хороших объектов недвижимости в Стамбуле будет выше. И я всегда советую своим клиентам покупать недвижимость в столицах или больших городах-мегаполисах (если инвестор боится рисковать и не хочет долго разбираться в тонкостях рынков). Но с уверенностью 90% могу сказать, что инвесторы из Беларуси, России и Казахстана купят объекты недвижимости в Алании, а европейцы — в Стамбуле.

«Наши» инвесторы, может, и купят что-то в Стамбуле, но настолько «убитое», что потом продать это будет невозможно вообще. Основная причина такого поведения — инвестор приходит на рынок с «маленькими» деньгами и он сильно ограничен в выборе. В какой-то момент он еще больше ограничивает себя, потому что выбирает объекты недвижимости на побережье с мыслью, что он приедет сюда на пенсии и будет здесь жить. А инвестиции так не работают. Инвестиционно выгодный объект недвижимости очень редко совпадает с тем, где захочется жить на пенсии.


Екатерина Котлярова, директор агентства зарубежной недвижимости «Vip Realty Club»

Пятое разочарование инвестора — покупатели из России, Беларуси и Казахстана приходят на рынок последними

Если мы говорим о покупке недвижимости в «старой» Европе, то там высокодоходных сделок не может быть в принципе. Единственное исключение — ситуация падающего рынка. Например, сейчас «низкий» рынок в Италии, но «наши» инвесторы еще не знают об этом. Сначала о выгодных ценах узнают англичане, потом немцы, затем американцы, и только потом приходят славяне (чаще всего одновременно с Израилем). Это происходит потому, что «наши» инвесторы начинают покупать недвижимость в момент, когда уже образовался тренд на определенное направление и, соответственно, максимальные цены.

Основной принцип инвестора — купить объект на падающем рынке и продать на «высоком». Многие неопытные инвесторы приходят на «растущем» рынке. Для того чтобы это понять, достаточно проанализировать цены на недвижимость в этом городе за последние два года. Если стоимость «квадрата» растет (пусть и незначительно), то это «растущий» рынок, а если снижается — то «падающий». Казалось бы, что сложного? Эти данные есть в открытом доступе по каждой из стран, но неопытные инвесторы просто не знают, куда смотреть.

Любой более-менее стабильный рынок недвижимости переживает так называемый семилетний цикл от самой нижней точки к пику цен и стагнации — и потом снова к нижней точке. Например, рынок недвижимости России вырос на 40-50% за этот год, а Италии — упал примерно на столько же. И вот вопрос: где надо покупать? Конечно, в Италии. Более того, решение надо принимать уже сейчас, потому что цены там уже понемногу растут и начинается «движуха». По-хорошему, там надо было покупать еще вчера, при этом через 3 месяца будет уже поздно. И вот именно эту дельту в три месяца инвесторы из Беларуси, России и Казахстана не успевают «словить». Получается, доступа к реальному рынку у них нет.


Источник фото: euromapa.net

Что нужно знать, чтобы избежать самых распространенных ошибок в инвестировании

Что нужно сделать, чтобы избежать вот этих пессимистичных сценариев? Вот несколько советов:

  1. Сразу оговаривать с риэлторами и/или застройщиками, кто за сколько и когда будет перепродавать ваше жилье и учитывать стоимость реализации в итоговой доходности. В идеальном варианте нужно сразу заключать контракт на продажу жилья и реализацию данной инвестиционной концепции.
  2. Входить на те рынки, где меньше всего соотечественников. По опыту скажу, что если процент наших соотечественников в инвестициях на рынке региона составляет более 50%, то, скорее всего, рынок скоро подойдет к пиковым ценам и перепродать объект будет сложно.
  3. Покупать, когда все продают, обычно бывает намного выгоднее, чем на растущем рынке. Например, в 2020 в Болгарии было множество объектов недвижимости на продажу вдоль побережья и мои клиенты приобрели недвижимость по цене  на 50% ниже рынка (в г. Святой Влас апартаменты площадью 60 кв. м. за 25,000 евро). Уже в 2021 году эта квартира была сдана на летний сезон с доходностью 7% от вложенных средств. 
  4. Выбирать под инвестиционную стратегию недвижимость, а не просто пытаться войти «в бюджет». Например, нельзя рассчитывать на круглогодичную сдачу, но купить в малонаселенном городе или планировать сдавать посуточно круглый год, а купить недвижимость на курорте. 
  5. Изучать законодательство той страны, где вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду.

           Перед приобретением недвижимости уточняйте:

  • Не нужна ли лицензия на сдачу апартаменты. Например, во многих регионах Испании нужна лицензия для сдачи апартаментов в посуточную аренду, а кое-где получить ее уже невозможно.
  • Возможна ли посуточная сдача физическим лицом в принципе. 
  • Во многих странах условия сдачи апартаментов регламентируется правилами кондоминиума, и если жильцы против, то сдавать квартиру вообще не получится.

Я, надеюсь, не ввергла вас в шок и не отбила желание инвестировать в недвижимость по всему миру. На самом деле сейчас самое время подумать о вложениях, потому что именно в кризис вы можете приобрести недвижимость за 50% стоимости и создать материальную базу себе и своим детям. Есть и хорошая новость: инвестиционная грамотность нарабатывается, и освоить эту науку можно. 


Источник фото: smapse.ru

*В следующей статье мы приведем точные расчеты доходности инвестиций в разных странах.