Цены на недвижимость в Мексике: обзор рынка и как купить жилье

Иностранцы имеют право покупать недвижимость в Мексике, и на практике такие сделки совершаются регулярно. Однако рынок ориентирован прежде всего на внутреннего покупателя.

Основной поток иностранных покупателей формируется за счет граждан США и Канады, на них приходится 65% от всех иностранных покупателей недвижимости, а общее количество сделок превысило 40 тысяч. Так происходит потому, что пока медианная цена жилья в США составляет $400 тыс., в Мексике это около $90 тыс.

Однако местным рынком интересуются не только граждане США, также высок спрос со стороны Европы, особенно Испании. В любом случае при выходе на новый рынок появляются сложности и нюансы, связанные с местными особенностями.

Чтобы они не были сюрпризом, мы подготовили подробный материал о том, как иностранцу купить недвижимость в Мексике и какие вопросы могут возникнуть в процессе покупки.

Особенности покупки недвижимости в Мексике

Иностранные граждане имеют право покупать недвижимость в Мексике. Закон не требует наличия временного или постоянного резидентства, и покупка может быть оформлена даже при туристическом статусе.

Для начала сделки иностранцу необходимо подтвердить личность и законное пребывание в стране с помощью:

• действующего загранпаспорта;
• миграционного документа, полученного при въезде в Мексику;
• адреса постоянного проживания за пределами Мексики.

Обязательным требованием является получение налогового номера RFC (Registro Federal de Contribuyentes). Он необходим для уплаты налога на приобретение недвижимости, регистрации сделки и последующего исполнения налоговых обязательств, связанных с владением, сдачей в аренду или продажей объекта. 

Registro Federal de Contribuyentes используется для:

• уплаты налога на приобретение недвижимости;
• регистрации перехода права собственности;
• исполнения налоговых обязательств после покупки.

Мексиканское законодательство выделяет прибрежные и приграничные зоны, к которым относятся территории в пределах 50 километров от побережья и 100 километров от государственной границы. Купить жилье в Мексике в этих местах тоже можно, но только через банковский траст fideicomiso.

В этом случае юридическим владельцем объекта выступает мексиканский банк, а иностранный покупатель становится фактическим владельцем как бенефициар траста. Стандартный срок действия fideicomiso составляет 50 лет с возможностью продления. Для его оформления требуется отдельное разрешение SRE и участие банка на всех этапах сделки.

Все сделки с недвижимостью в Мексике оформляются исключительно через нотариуса, который проверяет титул собственности, рассчитывает и удерживает налоги, оформляет нотариальный акт и передает документы для государственной регистрации.

Цены на жилье в Мексике

Рынок жилой недвижимости в Мексике в 2024–2025 годах находился в фазе умеренного роста без резких ценовых скачков. По данным Sociedad Hipotecaria Federal, индекс цен на жилье в первом полугодии 2025 года вырос примерно на 8.4% в годовом выражении.

Для общего ориентира по стоимости хорошо подходит статистика закрытых сделок с ипотечным финансированием. В первом полугодии 2025 года средняя стоимость купленного жилья по стране составляла около $98,000, медианная стоимость около $60,000.

В пересчете на площадь медианная стоимость составляет примерно $1300–1400 за квадратный метр. Для объектов в проектах, ориентированных на иностранных покупателей, цена обычно на 10–20% выше. Средняя цена в Мехико для нового и премиального сегмента оценивалась примерно в $2699 за м².

Средняя стоимость жилья в Мексике по городам:

В первом полугодии 2025 года 63,3% приходилось на вторичное жилье и 36,7% — на новое. По динамике цен за тот же период наблюдался рост:

• вторичное жилье: +8,6% год к году;
• новое жилье: +8,2% год к году.

Хоть превалирующая часть рынка работает со вторичным жильем, начиная с 2024 года увеличивается доля новостроек. За 2024 год рост составил +3,9%, а в первом полугодии 2025-го — +2,67%.

Средняя стоимость недвижимости в Мексике по типам:

Разница между квартирами и индивидуальными домами объясняется структурой спроса и плотностью застройки. В крупных городах и курортных зонах квартиры обычно дороже в пересчете на квадратный метр, тогда как дома занимают больший метраж и имеют более широкий диапазон цен.

ТОП объектов для инвестиций в Мексике

Кондо

Масатлан, Мексика

1

1

786 м²

Рай на пляже в Плайя Эскондида Кондос, Мазатлан.Добро пожаловать в ваш спокойный отдых в Bea…

$169,999

Рекомендовать

Оставить заявку

Кондо

La Crucecita, Мексика

1

1

657 м²

Расположенные в тихом жилом районе Санта-Крус, Уатулько, однокомнатные резиденции в Экуа пре…

$171,000

Рекомендовать

Оставить заявку

Кондо

Chicxulub Puerto, Мексика

2

1

698 м²

Менее чем в двух кварталах от нетронутых берегов пляжа Чиксулуб, Дорада предлагает идеальное…

$175,000

Рекомендовать

Оставить заявку

Кондо

Масатлан, Мексика

2

2

662 м²

Расположен в Mazatlán, Sinaloa. Oceanna предлагает от 662 Ft2 до 807 Ft2 жилой площади в эти…

$175,000

Рекомендовать

Оставить заявку

Налоги на недвижимость в Мексике

Налоги на недвижимость в Мексике делятся на несколько категорий, которые возникают на разных этапах: при покупке, при владении и при продаже. Начнем с тех, которые нужно учитывать при покупке.

При оформлении права собственности иностранному покупателю приходится оплачивать налог на передачу права. Его еще часто называют налогом на приобретение (Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, ISAI), или transfer tax.

Его нужно оплатить один раз при закрытии сделки. Ставку налога каждый штат задает отдельно, но чаще всего он находится в диапазоне 2–5% от стоимости объекта. В отдельных штатах цифра может доходить до 6,5%.

Самостоятельно его не платят, вместо этого расчетом налога и его удержанием занимается нотариус на завершающих этапах сделки. 

После покупки владелец обязан ежегодно платить местный налог на недвижимость, известный как Impuesto Predial (Предиал). Он взимается муниципалитетом (городом или штатом) и рассчитывается от кадастровой цены на недвижимость в Мексике.

Особенности Предиал:

• Ставка зависит от муниципалитета и может быть в диапазоне 0,05%–1,2%.
• Средняя ставка большинства штатов составляет 0,1–0,3%.
• Предиал платится ежегодно, а при досрочной оплате можно запросить у муниципалитета скидку.

При продаже недвижимости возникает обязанность уплатить налог на прирост капитала (ISR – Impuesto Sobre la Renta). Он облагается налогом как доход от продажи активов, и ставки зависят от статуса продавца (налоговый резидент или нерезидент) и от того, применяются ли льготы.

Для нерезидентов общей практикой считается ставка в 25% от общей суммы продажи без вычета затрат на ремонт и дополнительные расходы. Если недвижимость сдается в аренду, полученный доход также облагается налогом по ставке 25% от валового дохода.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Мексике:

• Нотариальные расходы. Стоимость услуг нотариуса не является фиксированной и зависит от цены объекта и тарифов конкретного штата. Типичный диапазон — 0,5–1,5% от стоимости недвижимости.
• Регистрация права собственности. После подписания нотариального акта объект должен быть зарегистрирован в публичном реестре собственности. Регистрационный сбор оплачивается отдельно и составляет 0,2–1,0% от стоимости объекта.
• Оценка недвижимости. Для расчета налогов и оформления сделки требуется официальная оценка объекта. Она проводится лицензированным оценщиком за $300–800 за объект.
• Расходы, связанные с fideicomiso. Если недвижимость расположена в прибрежной и приграничной зоне, сначала нужно заплатить $1000–3000 при создании траста и еще $500–1000 в год на его обслуживание.

В зависимости от сделки, могут возникать дополнительные статьи расходов:

• переводы документов на испанский язык;
• оформление доверенности, если покупатель не присутствует лично;
• сертификаты об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.

Обычно эти расходы составляют несколько сотен долларов и редко превышают $1000 в стандартной сделке. Если суммировать все это, то в результате покупателю следует закладывать примерно 7–12% от цены объекта.

Процедура покупки недвижимости в Мексике по шагам

Первый этап связан с определением схемы владения. Если недвижимость находится за пределами прибрежных и приграничных зон, покупка оформляется в прямую собственность. Для объектов вблизи побережья или границы используется банковский траст fideicomiso.

До подписания каких-либо соглашений покупатель готовит базовый пакет документов. 

В него входят:

• действующий заграничный паспорт;
• подтверждение легального пребывания в стране;
• налоговый номер RFC для расчета налогов и регистрации сделки.

Параллельно надо проверить юридическую чистоту объекта:

• право собственности продавца;
• отсутствие арестов ипотек и иных обременений;
• наличие задолженностей по коммунальным платежам.

Для квартир дополнительно изучаются документы кондоминиума и статус взносов за обслуживание территории. Если речь идет о земельном участке, обязательно проверяется категория земли и допустимость владения для иностранца. Проверку лучше осуществлять через местного юриста.

Если все хорошо, то стороны заключают предварительное соглашение, в котором фиксируют цену, схему платежей, порядок расчетов и условия внесения депозита. На этом этапе важно закрепить основания для возврата депозита и ответственность сторон при нарушении соглашений.

Перед закрытием сделки проводится официальная оценка недвижимости. На ее основании нотариус формирует окончательный расчет, который включает налог на приобретение, нотариальные и регистрационные расходы, а при необходимости и затраты, связанные с оформлением fideicomiso.

У нотариуса же осуществляется подписание финального договора купли-продажи. Если покупатель не присутствует лично, используется нотариально оформленная доверенность, которая в ряде случаев требует апостиля и перевода.

После подписания нотариус удерживает налоги и передает документы на государственную регистрацию. До завершения регистрации покупатель должен сохранять подтверждение всех платежей и копии подписанных документов. 

Ипотека в Мексике

Для нерезидентов без временного или постоянного резидентства доступ к ипотеке в Мексике сильно ограничен. Банки работают либо с гражданами Мексики, либо с иностранцами со статусом резидента.

В 2024–2025 годах средние ставки по новым ипотечным кредитам для физлиц находились в диапазоне 10–13% годовых. Для заемщиков с высоким доходом и стабильной кредитной историей банки предлагали ставки по нижней границе диапазона. По максимальной планке ипотеку давали нерезидентам и лицам без кредитной истории в Мексике.

Типовые параметры ипотечных кредитов в Мексике:

• срок кредита 15–20 лет, реже до 25 лет;
• ставка фиксированная на весь срок;
• досрочное погашение допускается, но условия зависят от банка;
• обязательное страхование объекта и жизни заемщика.

Ипотека с плавающей ставкой встречается редко и не является стандартным продуктом.

Типичные требования банков для нерезидентов Мексики:

• Первоначальный взнос (Loan-to-Value). Для нерезидентов минимальный первоначальный взнос составляет минимум 30% стоимости объекта, но на практике требуют 40–50%.
• Налоговый номер RFC. Заявитель должен оформить его до подписания кредитного договора. Без RFC ипотечный договор не подпишут, даже если банк дал предварительное одобрение на выдачу кредита.
• Миграционный статус. Формально ипотека возможна и без резидентства, однако банки охотнее работают с клиентами, у которых есть временное или постоянное резидентство. Для покупателей с туристическим статусом ипотека либо недоступна, либо предлагается на максимально выгодных условиях.
• Подтверждение дохода. Банки требуют документально подтвержденный доход за последние 6–12 месяцев. Четкого требования к его размеру нет, но платеж по ипотеке не должен превышать 30–35% от месячного дохода.
• Возрастные ограничения. На момент полного расчета по ипотеке в Мексике клиент не должен быть старше 65–70 лет.
• Кредитная история. Внутри страны она должна быть положительной. Если мексиканской истории нет, то банк может отправить запрос в страну резидентства или просто ухудшить условия кредита.

Из-за высокого процента и жестких требований банков значительная часть сделок проходит без ипотечного кредита. Чаще всего используют рассрочку от застройщика или разовый платеж без привлечения кредита.

Страхование при ипотеке в Мексике

Как уже говорилось, при оформлении ипотеки страхование является обязательным требованием банков. Обычно банк требует застраховать не только недвижимость, но и жизнь заявителя.

Страхование недвижимости в Мексике должно покрывать риски:

• пожаров;
• землетрясений;
• наводнений и ураганов.

Страховая сумма привязывается не к рыночной цене, а к стоимости восстановления объекта, и может быть ниже цены покупки. Страхование жизни заемщика используется для покрытия остатка долга в случае смерти заемщика. В отдельных случаях банк может запросить страховку от потери трудоспособности.

При оформлении ипотеки банки, как правило:

• не принимают зарубежные страховые полисы;
• требуют оформление страховки через мексиканскую страховую компанию;
• либо предлагают собственный страховой продукт, интегрированный в ипотеку.

Процедура оформления страховки обычно проходит параллельно с одобрением кредита. Банк указывает перечень допустимых страховых компаний или предлагает собственный полис. Заемщик предоставляет данные, и страховая компания рассчитывает премию и выдает полис. Страхование жилья в Мексике обычно составляет 0,1–0,3% от страховой суммы в год.