Как иностранцу купить недвижимость в Швейцарии: гид по приобретению жилых и коммерческих объектов 2021

Как иностранцу купить недвижимость в Швейцарии: гид по приобретению жилых и коммерческих объектов

02.11.2021 18:00
Автор: Дамир Валиев

Каждый, кто хотя бы раз побывал в Швейцарии, мечтает вернуться сюда на ПМЖ. Цель в большинстве случаев у всех одна — покупка уютного домика на альпийском лугу или благоустроенной квартиры в престижном районе Цюриха. Нужно отметить, что воплотить свою мечту в реальность удается далеко не всем иностранцам. Это обусловлено строгими ограничительными мерами, которые действуют в стране по отношению к нерезидентам, планирующим приобрести недвижимость.

Однако не все так безнадежно для иностранцев. Обзавестись своим домиком или квартирой в Швейцарии вполне возможно, если изучить основные нюансы покупки жилья и соблюсти ряд условий.

Права иностранных покупателей

Покупка недвижимости в Швейцарии для нерезидентов строго ограничена. Весь процесс регулируется в соответствии с Федеральным законом страны о приобретении недвижимых объектов иностранцами. Он также известен под неофициальным названием — Lex Koller.

Перед приобретением квадратных метров в Швейцарии важно определить, есть ли у вас право на совершение такой сделки. Разобраться в этом вопросе поможет ряд факторов, которые необходимо учесть:

  1. есть ли у вас швейцарский ВНЖ или нет;
  2. гражданином какой страны вы являетесь (государств ЕС или же нет);
  3. с какой целью приобретается собственность (постоянное место жительство, жилье для отдыха или коммерческая недвижимость).

Если вы планируете обзавестись швейцарским жильем для регулярного проживания и желаете остаться здесь более чем на 90 дней, вам потребуется ВНЖ Швейцарии (категории B или C). Это разрешение необходимо даже если у вас есть статус гражданина ЕС или ЕАСТ.

При отсутствии швейцарского ВНЖ В или С у вас будет возможность приобрести только коммерческую недвижимость или жилье для отдыха (при условии, что власти кантона выдадут вам предварительное разрешение на покупку).

Важно также учесть, что приобретение квадратных метров в Швейцарии не дает прав на ВНЖ. После покупки квадратных метров иностранцы могут претендовать только на многократную шенгенскую визу, которая позволит пребывать в стране в течение 90 дней на протяжении полугода.

Приобретение недвижимости для постоянного проживания

У граждан ЕС или ЕАСТ, проживающих со швейцарским ВНЖ B, C или L, а также граждан третьих стран, пребывающих в стране с разрешением C, есть возможность покупать в Швейцарии любой тип собственности без ограничений (вплоть до нескольких объектов).

Лимиты действуют в отношении граждан из государств, не входящих в ЕС или ЕАСТ, с разрешением B. У них есть право приобретать лишь один объект жилого типа в качестве постоянного места жительства и только в том месте, где они проживают фактически.

Помимо жилья, этой категории граждан разрешено покупать земельные участки под застройку. При этом необходимо, чтобы был соблюден ряд условий:

  • на земле должно быть построено сооружение не позднее, чем через год после ее приобретения;
  • собственность должна быть оформлена на имя покупателя;
  • в возведенном объекте собственник должен проживать сам (сдавать в аренду здание даже частично запрещено);
  • площадь участка не должна быть больше 3 тыс. кв. метров — если превышает эти параметры, потребуется дополнительное разрешение (на жилплощадь ограничения не распространяются).

Если иностранцу необходимо сменить место жительства внутри страны, он имеет право приобрести еще один частный дом или квартиру. По закону у него будет возможность не продавать первую недвижимость: ее можно применять в качестве курортного жилья или сдавать в аренду. При этом покупатель должен обязательно использовать новый купленный объект для постоянного проживания. Важно помнить, что приобретать несколько домов в Швейцарии без предварительного разрешения властей нельзя — это считается нарушением местных норм закона.

Покупка недвижимости в качестве курортного жилья

У граждан ЕС или ЕАСТ со швейцарским ВНЖ B, C или L, а также граждан государств, не входящих в ЕС или ЕАСТ, с разрешением С есть возможность приобретать собственность для отдыха в Швейцарии, не дожидаясь получения разрешения от властей кантона.

Наличие разрешительного документа на покупку курортного жилья в Швейцарии обязательно требуется иностранцам с разрешениями B или L, которые не являются гражданами ЕС или ЕАСТ. Для получения этого документа нужно обратиться в местный нотариус, чтобы он подал заявление от вашего имени властям кантона.

Весь процесс может длиться несколько месяцев и потребовать соблюдения ряда обязательных условий:

  1. Жилье для отдыха должно быть расположено в специальных туристических зонах, находящихся в Аппенцеле, Берне, Гларусе, Юре, Невшателе, Обвальдене, Швице, Ури и еще ряде кантонов.
  2. Дом может быть куплен только если не превышена ежегодная квота для курортного жилья, предусмотренная для продажи иностранным гражданам в каждом кантоне. На текущий момент в Швейцарии каждый год разрешено продавать не более 1,5 тыс. объектов для отдыха. Если эта квота превышена, иностранцу необходимо дождаться следующего года для авторизации.
  3. Чистая жилплощадь курортного жилья не должна быть больше 200 кв. метров. При подсчете «квадратов» учитываются кухня, гостиная, ванная, закрытый бассейн и сауна. Подвальные помещения, балкон, чердак и лестницы в расчет не берутся. Площадь участка при этом не должна быть больше 1 тыс. кв. метров.

На курортное жилье в Швейцарии также действует еще ряд ограничений:

  • Нерезидентам разрешается приобретать только один дом на семью (семья по местным определениям состоит из мужа, жены и/или детей несовершеннолетнего возраста). Достигнув 20-летия, сын или дочь собственника получают право купить недвижимый объект на свое имя, но только при условии их финансовой независимости от родителей, которую нужно доказать.
  • Дом нельзя перепродавать в течение 5 лет после приобретения.
  • Собственник должен использовать приобретенный объект как минимум 2 недели на протяжении туристического сезона. К примеру, в Тичино он начинается в апреле и заканчивается в октябре.
  • Владелец вместе с семьей могут жить в курортном доме до 6 месяцев в году, но не более 90 дней за один приезд. Если собственник желает остаться в Швейцарии более чем на 3 месяца, ему нужно подать запрос на получение швейцарского ВНЖ, даже если он является гражданином ЕС или ЕАСТ.
  • Жилье для отдыха разрешено сдавать в аренду только периодически — по долгосрочным контрактом запрещено.
  • Собственник должен вселиться в дом не позднее 2 лет с того момента, как в земельной книге была зафиксирована соответствующая запись.
  • Владельцу нельзя менять строительный план, не получив разрешения от соответствующего органа.

Покупка коммерческой недвижимости

У всех иностранных лиц, в том числе и тех, кто не имеет швейцарского ВНЖ, есть право приобретать в Швейцарии коммерческие недвижимые объекты для ведения предпринимательской деятельности без предварительного разрешения властей.

Покупать можно:

  • складские и производственные помещения;
  • офисы, отели и рестораны;
  • торговые центры и помещения;
  • врачебные кабинеты и мастерские.

Приобретенные объекты иностранцам разрешается применять для ведения бизнеса или сдавать внаем третьим лицам для предпринимательской деятельности.

Важно учесть, что возведение жилья или его сдача в аренду не считаются регулярной хоздеятельностью и строго запрещаются швейцарскими законами. Лишь у граждан ЕС или ЕАСТ, проживающих в стране с ВНЖ B, C или L, а также у граждан третьих государств с разрешением C есть право приобретать недвижимость с целью инвестиций. В то же время жилые помещения, расположенные на территории отеля, признаются постоянным бизнесом, а потому могут быть куплены или возведены без разрешения.

Сводная таблица: ключевые правила приобретения швейцарской недвижимости для граждан третьих государств

Тип собственности Есть ВНЖ Нет ВНЖ
Недвижимость жилого типа Можно приобретать только один объект для личного проживания Покупать запрещено
Курортная вилла/апартаменты  Разрешено приобретать без предварительного согласия от властей кантона Можно покупать в отдельных туристических зонах, если не превышена квота и получено разрешение от властей кантона
Коммерческая недвижимость Можно заключать любые сделки Можно заключать любые сделки

Обязанности иностранных покупателей

Будучи нерезидентом, владеющим швейцарской недвижимостью, вы должны будете уплачивать налоговые взносы федеральному правительству, кантону и местной коммуне.

Перечень основных налогов, которые необходимо обязательно оплатить, предусматривает:

  1. Подоходный налог. Начисляется владельцам на условный доход за право применения своей собственности. Рассчитывается с учетом самой недвижимости и ситуации на местном арендном рынке.
  2. Налог на богатство. Рассчитывается с учетом всего имущества собственника и взимается на уровне кантона. Для определения налоговой стоимости недвижимости учитывается ряд ее критериев в ходе процедуры оценки.
  3. Налог на имущество. Предусмотрен в каждом кантоне. Зависит от налоговой стоимости собственности.
  4. Налог на прирост капитала. Должен уплачиваться с любых доходов, которые были получены от продажи недвижимости. Рассчитывается на основании цены, за которую объект был куплен, и стоимости, за которую был продан, за вычетом трат на ремонтные работы и реставрацию. Взимается налог местным кантоном.
  5. Налог на наследство. Взимается, если владелец унаследовал собственность в Швейцарии или получил ее в дар. Размер налога составляет 15-55%.

Как искать недвижимость в Швейцарии?

Прежде всего необходимо ознакомиться с новейшими тенденциями на рынке швейцарской недвижимости и наиболее выгодными возможностями для инвестирования личных средств. Помогут в этом обзорные статьи о Швейцарии, опубликованные на тематических веб-порталах.

Затем можно приступать к изучению предложений внутри страны. На платформе Realting создан специальный раздел с актуальными объявлениями о продаже недвижимости в Швейцарии, в котором можно найти подходящие варианты. Множество интересных предложений также представлено на швейцарских сайтах, среди которых наиболее популярные — Homegate.ch, Newhome.ch и Immoclick.ch.

Как купить недвижимость в Швейцарии: описание каждого этапа сделки

1. Подбор подходящего объекта

В первую очередь необходимо определить цели предстоящей покупки. Будете вы приобретать недвижимость для личного пользования или для сдачи внаем. Обязательно также стоит учесть существующие ограничения для иностранных покупателей. Это позволит вам сузить круг изучаемых объектов до тех, которые вы точно сможете купить в выбранном регионе Швейцарии.

Параллельно с поисками недвижимости необходимо позаботиться о выборе компетентного нотариуса, без участия которого невозможна ни одна сделка купли-продажи в стране.

2. Резервирование объекта

Подобрав недвижимость в Швейцарии, покупатель должен назначить местного нотариуса, который будет действовать от его имени и продавца до завершающего этапа сделки.

Нотариус оказывает помощь в подготовке договора о намерениях между покупателем и продавцом или предварительного соглашения купли-продажи, если покупателю необходимо разрешение от властей кантона или швейцарский ВНЖ. Договор имеет важное значение, устанавливая условия намечающейся сделки, а также определяя сроки оплаты и возможные штрафы. Для резервирования объекта покупателю необходимо оплатить первоначальный взнос на счет продавца или нотариуса в размере 10% от оговоренной стоимости недвижимости.

Заключив предварительное соглашение купли-продажи, вы получите гарантии, что собственник не продаст объект другому покупателю. Он будет возвращен на рынок только, если власти кантона не выдадут вам разрешение. В этом случае уплаченный взнос в 10% вернется к вам обратно. Несмотря на несостоявшуюся сделку, вы должны будете оплатить нотариальный сбор.

При получении разрешения на приобретение или ВНЖ в Швейцарии необходимо учесть:

  1. Если иностранное лицо покупает курортное жилье, нотариус обязан открыть LAFE — процедуру, которая позволит получить разрешение от властей на приобретение выбранного недвижимого объекта. Оформляется этот документ в течение 3-4 месяцев. При этом стоит учесть, что в Швейцарии есть недвижимость, продаваемая с уже имеющимся разрешением на покупку. Если вы планируете приобрести такой объект, новое разрешение вам не потребуется.
  2. Если иностранное лицо без ВНЖ планирует переехать в Швейцарию и приобрести здесь недвижимость для постоянного проживания, ему прежде всего потребуется получить швейцарский ВНЖ категории B. Оформляется этот документ 8-12 недель.

3. Окончательный договор купли-продажи: особенности оформления

Получив соответствующее разрешение, продавец вместе с покупателем заключают сделку купли-продажи, подписывая окончательный договор. Оформление обязательно происходит в присутствии нотариуса — без его участия сделка не будет иметь юридической силы. Необходимо учесть, что на подписание договора после получения разрешения дается не более 30 дней.

При оформлении документа иностранное лицо подписывает декларацию согласно закону Lex Koller. Параллельно нотариус заверяет заявление покупателя о том, что у него нет других недвижимых объектов в Швейцарии. В последующие 5 лет купленную недвижимость продавать запрещено.

4. Завершающий этап сделки и государственная регистрация

На этой стадии покупатель вносит оставшуюся часть суммы от стоимости объекта, указанной в договоре. Нотариус проверяет денежные поступления, а после — производит регистрацию сделки в земельном реестре. Весь процесс может занять несколько недель. Полные права на собственность покупатель получает только после того, как в земельном реестре отображается соответствующая запись.

Дополнительные расходы

Приобретение недвижимости в Швейцарии сопровождается дополнительными тратами:

  • Налог на передачу в собственность земельного участка. Варьируется от 0% до 4% в разных кантонах. К примеру, в Люцерне этот тип налога составляет 1,5%, в Берне и Вале — не более 1,8 от цены недвижимости. В ряде кантонов (Аргау, Цюрих и Цуг) и вовсе не взимается.
  • Нотариальные услуги. Комиссия составляет 0,025-0,7% в зависимости от кантона. К примеру, в Цюрихе услуги нотариуса обойдутся в 0,1%, в Берне — в 0,1-0,5%.
  • Риэлторские услуги. Комиссия отличается в разных кантонах, варьируясь от 3% до 5%.
  • Сборы за ипотечную регистрацию. Взимаются по переменной шкале, варьируясь в зависимости от кантона. К примеру, в Вале сборы за ипотечную регистрацию стартуют с 1% от стоимости объекта на сумму свыше 200 тыс. швейцарских франков, от 0,8% с недвижимости, стоящей до 500 тыс. швейцарских франков, и приблизительно от 0,7% для собственности, оцененной более чем на миллион швейцарских франков.
  • Регистрация прав на собственность в земельном кадастре. В разных кантонах варьируется, достигая в среднем 0,6% (в Люцерне не превышает 0,2%, в Цюрихе — 0,25%).

Цены на швейцарскую недвижимость

Швейцария — одна из самых дорогих стран не только для приобретения жилья, но и для проживания. Обусловлено это высоким качеством жизни и тем, что швейцарцы получают наиболее высокую заработную плату в мире.

Средняя цена «квадрата» по стране стартует с отметки 13 тыс. евро. Стоимость жилья при этом постепенно, но уверенно растет с каждым годом. Не наблюдалась динамика только в период с 2017 по 2019 годы, когда расценки на недвижимость уменьшились на 1%, 1,7% и 1,2% соответственно. Этому поспособствовали меры, предпринятые на правительственном уровне, по охлаждению рынка. Стоит также напомнить, что в 2015 году в Швейцарии инициирована минусовая процентная ставка на депозитные вклады и введен плавающий валютный курс швейцарского франка.

На текущий момент, по информации национального банка страны, рынок недвижимости начал постепенно стабилизироваться. Особым спросом на фоне пандемии стали пользоваться частные дома, цены на которые растут быстрее, чем на квартиры. В то же время и Центробанк Швейцарии, и UBS не исключают образования «пузыря» на рынке жилья.

Ипотека для иностранных граждан

У иностранцев, желающих приобрести недвижимость в Швейцарии, есть возможность оформить ипотеку в одном из местных банков, но только при наличии у них значительной суммы на депозите или ценных бумаг. Это необходимо, чтобы гарантировать кредит. Основные банковские учреждения страны, кредитующие иностранцев — это UBS, Migros Bank, а также Credit Suisse и Raiffeisen.

Процент по ипотечной программе для резидентов Швейцарии равен примерно 1% для кредитов с нефиксированной ставкой и порядка 1,8% годовых для займов с фиксированной ставкой, выдаваемых на 10 лет.

Для нерезидентов процент по ипотеке всегда выше. Зачастую на погашение ипотечного займа дается от 2 до 10 лет. Иностранные граждане могут взять кредит на сумму, равную 50-60% от цены приобретаемой недвижимости. В каждой ситуации банки рассматривают возможность кредитования индивидуально.

Подписывайтесь на наш Telegram канал