Недвижимость в Азербайджане: цены по районам, процесс покупки, получение ВНЖ

Рынок недвижимости Азербайджана находится в фазе активного роста с признаками перегрева, особенно в жилом секторе. По данным Центрального банка страны, за последние пять лет (начиная с июня 2020 года) цены на жилье увеличились на 46%. После периода относительной стабильности в 2020 году (вызванной пандемией COVID-19) рынок демонстрирует устойчивый подъем.​ 

Также читайте наш материал про личный опыт жизни в Азербайджане.

Состояние и динамика рынка

В 2024 году цены на жилую недвижимость выросли в среднем на 10%. Рост был неравномерным: на первичном рынке (новостройки) — 11,3%, на вторичном (существующие здания) — 9,8%.

В первой половине 2025 года динамика еще более обострилась. По сравнению с тем же периодом 2024 года, цены на жилую недвижимость выросли на 13,8%, при этом темпы роста превышают рост доходов населения. Доходы домохозяйств увеличились только на 6,1%, что создает серьёзный дисбаланс между ростом цен и платежеспособностью населения.

Аналитики прогнозируют, что к концу 2025 года совокупная стоимость рынка недвижимости Азербайджана достигнет $501,33 млрд. Из этой суммы примерно $403,46 млрд придется на жилой сектор.

Цены на жилье в Баку по районам

Стоимость квартир в Баку сильно зависит от района и типа жилья. В центральных районах — Насими, Ясамал, Нариманов, Низами — цены на новостройки варьируются от 2200 до 4100 манатов за квадратный метр (1300 и 2400 долларов США соответственно). На окраинах, в Сураханах, Бинагади и Хатаи, жилье стоит дешевле — от 1100 до 2600 манатов за квадратный метр (650 и 1500 долларов США соответственно).

Детальная информация по ключевым районам:

Наиболее дорогие локации

Самые высокие цены фиксируются на центральных проспектах и улицах. В Сабаиле, на Нефтчилар-авеню, средняя стоимость квадратного метра составляет 9640 манатов. В Ясамале, на улице Бусти Багирова, она достигает 3635 манатов, а в Насими, на улице 28 мая, — 3827 манатов. Такие цены объясняются престижем, близостью к центру и развитой инфраструктурой этих районов. 

Первичный vs. вторичный рынок

Разница между ценами на новостройки и вторичное жилье колеблется от 5 до 45% в зависимости от района и типа здания.  В центральных районах эта разница особенно заметна. В среднем, на вторичном рынке цены колеблются от 1700 до 1900 манатов за квадратный метр.

Критическая проблема доступности жилья

Ситуация с доступностью жилья является крайне напряженной. Соотношение средней цены квартиры в Баку к среднемесячному номинальному доходу составляет 217 месяцев, что эквивалентно 18,1 годам чистой экономии без каких-либо других расходов. Для среднего жителя Баку это означает, что покупка квартиры – это почти два десятилетия накоплений.

Средняя арендная плата в столице – 883 маната, то есть около 520 долларов США (по данным конца первой половины 2025 года). Это означает, что вложения в недвижимость окупаются только через 22,5 года. То есть даже рентный доход от сдачи квартиры очень длительное время не компенсирует инвестиции.

Ситуация ухудшается из-за ограниченного доступа к ипотеке и дорогих кредитов.

Рынок аренды

Арендный рынок Баку переживает значительный рост. В 2024 году стоимость аренды выросла на 10–12%, а в 2025 году ожидается рост ещё на 13–15%. Особенно заметен подъем цен в центральных районах, таких как Ясамал, Насими и Сабаил.

Текущие ставки по районам:

• Однокомнатные квартиры в центре: 300–400 манатов в месяц (ранее 250–350 манатов).
• Двухкомнатные в центре: 800–900 манатов (до этого 700 манатов).
• Трехкомнатные: 600–650 манатов.
• На периферии: цены ниже на 20–30%.

Спрос на аренду в Баку растет из-за притока иностранных специалистов, международных компаний, дипломатов и IT-работников, а также людей, переселяющихся в связи с восстановлением азербайджанских территорий.

Основные причины роста цен

1. Недостаток новых домов

Одной из ключевых причин повышения цен стало сокращение строительства новых жилых комплексов. Несколько лет назад комитет по архитектуре и планированию ограничил выдачу разрешений на строительство. Многие застройщики заняли выжидательную позицию, ожидая получения земельных участков. Это искусственно ограничивает предложение на рынке, что приводит к росту цен.

2. Увеличение затрат на строительство

Рост цен на строительные материалы, рабочую силу и энергоресурсы напрямую влияет на стоимость новостроек, особенно в условиях ограниченного предложения земли.

3. Инвестиционная привлекательность квартир

Квартиры становятся все более привлекательным инструментом для инвестиций. Инфляция и ограниченный выбор альтернативных способов вложения капитала для среднего класса усиливают этот тренд. В условиях макроэкономической нестабильности жилье рассматривается как способ сохранить и увеличить капитал.

4. Демографические и миграционные факторы

Внутренняя миграция из регионов в столицу и приток иностранных специалистов поддерживают высокий спрос на жилье. После восстановления азербайджанских территорий также наблюдается приток трудовых ресурсов.

Ипотечное кредитование и доступность кредитов

Ипотечное кредитование остается важным инструментом для покупки жилья, но его объемы замедляются. По данным на 2024 год банки выдали ипотечных кредитов на 440,1 млн манатов (около $260 млн) через Фонд ипотеки и гарантий кредитов Азербайджана (MCGF). Это на 4,6% меньше, чем в 2023 году, когда сумма составила 459,4 млн манатов.

Негативная динамика продолжилась и в 2025 году. Свежие данные показывают, что в январе–сентябре 2025 года Фонд выдал ипотечные кредиты объемом 354 млн манатов ($208 млн), включая 69 млн манатов в форме льготных кредитов. Программа охватила более 3300 семей.

Условия ипотеки

В Азербайджане ипотека предназначена только для покупки квартиры или дома и не может превышать 80% рыночной стоимости. Размер ежемесячного платежа ограничен 70% от дохода заемщика.

Причины снижения кредитования

Объем ипотечных кредитов уменьшается из-за нескольких факторов:

• Рост процентных ставок.
• Высокие цены на жилье и необходимость крупных первоначальных взносов.
• Снижение доходов населения, не успевающих за ростом цен.
• Ограничения в кредитной политике банков..

Покупка недвижимости в Азербайджане иностранными гражданами

Иностранцы могут приобретать в Азербайджане жилые дома, апартаменты, офисы и коммерческую недвижимость. Однако прямое владение землей для них запрещено.

Земельные участки иностранцы могут получить через:

1. Долгосрочную аренду у государства на срок до 99 лет.
2. Косвенно, создав компанию, которая владеет землей или правами на нее.

Документы для иностранцев

• Паспорт и документы, подтверждающие гражданство.
• Апостиль и консульская легализация иностранных документов, если это необходимо.
• Нотариально заверенный перевод документов на азербайджанский язык.
• Налоговый номер, который можно получить в процессе оформления.
• Справка об отсутствии судимости (в некоторых случаях).
• Подтверждение источника финансирования.

Регистрация для иностранцев
Процесс регистрации аналогичен процессу для резидентов, но включает дополнительные шаги:

1. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи.
2. Подача документов в Государственный реестр недвижимости, включая:
   • Нотариально заверенную копию паспорта.
   • Перевод всех иностранных документов на азербайджанский язык.
   • Справку об отсутствии судимости, если это требуется.
3. Регистрация в реестре.
4. Получение свидетельства о праве собственности.

Риски для иностранных покупателей

Покупка новостроек, не зарегистрированных в государственном реестре, несет повышенные риски. Если квартира не имеет документа о праве собственности, ее нельзя найти в реестре. Это значит, что:

• Сделки с таким имуществом не будут официально зарегистрированы.
• Залоги и обременения останутся невидимыми.
• Права третьих лиц не будут зарегистрированы.
• Возможны мошеннические схемы.

Рекомендуем обязательно проверить статус регистрации объекта в государственном реестре перед подписанием договора и использовать услуги квалифицированной юридической фирмы.

Инвестиционные программы и получение вида на жительство

Азербайджан привлекает иностранных инвесторов программами получения вида на жительство за инвестиции в экономику страны.

Программа временного вида на жительство (Temporary Residence Permit, TRP) — 3 года

Трехлетний вид на жительство может быть получен при одном из следующих условий:

• Инвестиция в недвижимость минимум 100,000 манатов (примерно $59,000).
• Банковский депозит на 100,000 манатов ($59,000).
• Инвестиция в компанию (51% акций) с капиталом от 50,000 манатов ($30,000).
• Экономическая инвестиция минимум 500,000 манатов ($295,000).

Вид на жительство может быть продлен на дополнительные периоды при продолжении инвестиций.

Программа постоянного вида на жительство (Permanent Residence Permit, PRP)

Для получения постоянного статуса требуются более значительные инвестиции:

• Инвестиция в недвижимость минимум 200,000 манатов ($120,000).
• Банковский депозит на 200,000 манатов ($120,000).
• Экономическая инвестиция минимум 500,000 манатов ($295,000).
• Собственный бизнес с годовым оборотом минимум 100,000 манатов ($60,000).

Ключевые инвестиционные проекты и прогнозы

Одним из наиболее значительных проектов развития столицы является White City Baku — амбициозное преобразование 221-гектарного бывшего индустриального района в современный жилой и коммерческий центр. В рамках проекта планируется:

• Построить около 19,700 квартир разной площади — от студий до многокомнатных апартаментов.
• Создать коммерческие и офисные пространства.
• Обустроить парки и зеленые зоны.
• Построить новые станции метро.
• Развить социальную инфраструктуру, включая школы, больницы и торговые центры.

Эксперты азербайджанского рынка прогнозируют постепенное замедление темпов роста цен до 7–10% ежегодно в жилом сегменте, хотя в престижных районах рост может остаться выше среднего. Основной спрос будет сосредоточен на готовом жилье, отвечающем условиям ипотечного финансирования, и на объектах комфорт-класса.