Продается дом, построенный во второй половине тридцатых годов 20го века. Дом находится в исторической части Праги-3 Жижков.
Описание района данного объекта
Данный объект находится в районе Прага-3, Жижков. Это один из самых красивых и престижных районов Праги, т.к. находится вблизи самого центра, но является очень тихим, удобным для жизни, с полной и очень развитой инфраструктурой. Данный район очень развит. Тут имеется множество ресторанов, магазинчиков, общественный транспорт в виде трамваев и автобусов, торговый центр ФЛОРА.
От данного объекта до площади Вацлава около 15 минут пешком или 5 минуты на автомобиле и 7 минут на трамвае.
Детальное описание объекта
Продается доходный дом в районе Прага-3, Жижков, который входит в широкий центр Праги. Состояние объекта — очень хорошее, но требует реконструкции для цели следующей перепродажи объекта по квартирам. Общее кол-во квартир в доме — 19. Общая площадь квартир 1080м2. Парковочные места можно организовать за счёт договора с соседними домами на 20 мест. Рядом с домом находится 2 остановки трамвая, 1 остановка автобуса. До центра ходят трамваи с промежутком 3-4 минуты и путь до Вацлавской площади занимает 7 минут. На автомобиле около 5 минут. Множество ресторанов, магазинов, торговый центр Флора (кино, магазины, рестораны, большой продуктовый магазин), отделения банков и тд.
Суммы инвестиционных вложений
Стоимость объекта 1.342.000 евро
Ведение объекта (полное оформление сделки — ремонт объекта — продажи/сдачи в аренду) — 2,5% от стоимости недвижимости — 33.550 евро
Ремонтные работы квартир (включая электрику, отопление, покраска, малярные работы, материалы) — от 10.000 — 15.000 евро за квартиру (в зависимости от площади квартиры и ). В среднем 12.500 за квартиру. (более детально при составлении смет)
Ремонтные работы подъезда — в среднем 2000 евро на этаж.
Сантехника, кухни — индивидуально, т.к. в 50% случаев квартиры продаются только в чистовой отделке.
Светильники, оформление подъезда — индивидуально при составлении сметы.
Фасад дома — около 50.000 евро. Более детально при составлении сметы.
Итого: 1.342.000 + 33.550+ 19 х 12.500 + 6 х 2.000 + 50.000 = 1.675.050
Расчёт доходности при перепродаже объекта по квартирам.
Расчёты произведены с актуальными ценами в данном районе на данную недвижимость. Цены на новую недвижимость в данном районе составляют 2.500 — 3.000 евро за 1м2 (исходя из позиционирования объекта(средний класс ремонта, премиум класс ремонта). Исходя из общих затрат на данный проект цена за 1м2 равна 1.551 евро (не включая некоторых пунктов на стр.6). (Общая сумма инвестиций делится на общую продажную-жилую площадь дома)
В доме 1080м2 — жилая площадь
Исходя из этих данных: 2.500 — 1.551 = 949 евро за 1 м2.
Общая прибыль с продажи: 949* 1080 = 1.024.920 евро
Расчёт чистой прибыли и налогообложение.
Налог на прибыль физ.лица* — 15%
Налог на продажу недвижимости* — 4% от стоимости продажи.
Общая прибыль с продажи: 949* 1080 = 1.024.920 евро.
Налог на продажу недвижимости равен сумме общей продажной стоимости объекта (1.675.075+ 1.024.920) — 4% = 107.999 евро*
Налог на прибыль = 15% от 1.024.920 = 153.738 евро*
Чистая прибыль = 1.024.920-107.999-153.738 = 763.183 евро.
Предположительно чистая прибыль снизится на 200.000 евро за счёт оформления подъезда, установки сан.техники, кухонных линий.
Также существуют варианты позиционирования данного объекта как люкс (за счёт этого повысится качество ремонта — расходы на ремонт, благоустройство, а также время продаж, но увеличится суммарная прибыль доходной части).
