Erschwingliche Hotels in Italien: Der Architekt fand 3 Optionen ab 390.000 €

Nicht alle potenziellen Käufer betrachten den Kauf eines Hotels als Investition. Mittlerweile gibt es jedoch gute Optionen für Hotels oder Pensionen zu recht erschwinglichen Preisen für diese Art von Einrichtungen. Gemeinsam mit dem Architekten Anton Garustowitsch haben wir in der Datenbank von Realting.com drei interessante Hotels in Italien gefunden und verraten Ihnen, was Sie zum Kauf benötigen und worauf Sie achten müssen, um „schwarze Zahlen“ zu schreiben.

Hotel in Kalabrien für 390.000 €

Ich habe dieses Hotel aufgrund seiner Lage an der kalabrischen Küste in der Stadt Ricadi ausgewählt. Der Hauptvorteil der Immobilie ist der atemberaubende Panoramablick auf das Meer und die Stadt. Die Lage ist außergewöhnlich: Die Region ist berühmt für ihre Strände mit kristallklarem Wasser, die von Mai bis Oktober Touristen anziehen.

Die Zielgruppe dieses Ortes sind Touristen aus Nordeuropa (Deutsche, Österreicher, Schweizer), die das süditalienische Flair und die wunderschönen Strände Kalabriens schätzen. Das Hotel wird auch für italienische Touristen interessant sein, die dieses Reiseziel traditionell für ihren Sommerurlaub wählen.
Das Hotel ist recht kompakt – die Gesamtfläche beträgt 200 qm. Alle Zimmer sind klimatisiert und verfügen über einen Balkon mit Meerblick. Es ist wichtig zu beachten, dass die Anlage keine großen Investitionen erfordert – sie ist in gutem Zustand und betriebsbereit.

Die Via Santa Domenica, an der sich das Hotel befindet, ist eine prestigeträchtige Straße mit guter Verkehrsanbindung, was die Attraktivität der Immobilie für Gäste weiter erhöht.

Hotel in der Toskana für 800.000 €

— Diese Immobilie hat mich mit ihrem einzigartigen Konzept und ihrer Lage in einer der prestigeträchtigsten Regionen Italiens – der Toskana – angezogen. Das Hotel liegt in der Provinz Arezzo, in einem malerischen Tal, umgeben von Hügeln, was es zu einem idealen Ort für Agrotourismus und einen erholsamen Urlaub macht.

Die Besonderheit dieses Hotels liegt in seinem Format: Es handelt sich nicht um ein klassisches Hotel, sondern um eine Landresidenz mit einer Fläche von 500 m², aufgeteilt in 4 Luxusapartments. Jede Wohnung hat einen eigenen Namen, der das lokale Flair widerspiegelt: „Apfelbaum“, „Feige“, „Olive“ und „Kirsche“. Die Zielgruppe sind wohlhabende Touristen aus Europa und den USA.

Das Hotel verfügt über einen Swimmingpool und großzügige Terrassen mit Panoramablick auf die Berge. Von besonderem Wert ist ein 4 Hektar großes Grundstück mit Weinbergen und Olivenhainen, das die Entwicklung des Wein- und Gastronomietourismus ermöglichen wird.

Alle Apartments sind mit modernen Annehmlichkeiten ausgestattet: Zentralheizung, Klimaanlage, Sat-TV, WLAN, während im Inneren der traditionelle toskanische Stil beibehalten wird. Jedes Zimmer verfügt über einen funktionierenden Kamin und einen Essbereich im Freien, was eine besondere Atmosphäre schafft und die Attraktivität der Immobilie in der Nebensaison erhöht.

Ein wichtiger Vorteil ist das Vorhandensein vorhandener Infrastruktur: Wäscherei, Bügelraum, Gemeinschaftsräume. Das Hotel kann das ganze Jahr über betrieben werden, was bedeutet, dass es ein stabiles Einkommen bietet. Die Lage ermöglicht den Gästen einen einfachen Zugang zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten der Toskana.

Hotel in Latium für 1,70 Millionen Euro

— Dieses Hotel zeichnet sich durch seine Lage und die heilenden Thermalquellen aus. Das Hotel Sant'Antonio Terme befindet sich in einer strategisch vorteilhaften Lage – zwischen Rom (120 km) und Neapel (70 km), im ökologisch sauberen Gebiet Terme Suio, nur 12 km vom Meer entfernt. Die Lage ist ausgezeichnet: am Ufer des Flusses Garigliano, fernab von Industriestädten, mitten in einer landwirtschaftlich geprägten Region.

Der Hauptvorteil der Anlage ist die eigene heiße Quelle mit Mineralwasser mit einer Temperatur von 60 °C und einer einzigartigen Zusammensetzung (Bikarbonat-Erdalkali, Kohlendioxid, Schwefel-Bikarbonat-Kalzium). Dies bestimmt die Zielgruppe – Menschen, die sich für die Behandlung und Vorbeugung von Erkrankungen des Bewegungsapparates, der Atemwege, der Haut und gynäkologischen Erkrankungen interessieren. Dabei handelt es sich hauptsächlich um Italiener, die sowohl selbstständig als auch auf Überweisung aus Krankenhäusern kommen.

Das Hotel beeindruckt durch seine Größe: eine Gesamtfläche von 1768 m² auf 4 Etagen, 24 Zimmer (derzeit 16 in Nutzung) mit der Möglichkeit, bis zu 52 Gäste unterzubringen. Jedes Zimmer ist mit allem ausgestattet, was Sie brauchen: Badezimmer, Dusche, Haartrockner, TV, Schreibtisch, Klimaanlage. Es gibt ein speziell für Behinderte ausgestattetes Zimmer mit zwei Badezimmern.

Die Hotelinfrastruktur umfasst:

• Balneologisches Gebäude mit einer Fläche von 403 m² mit 12 Behandlungsräumen.
• SPA-Bereich (Sauna, Türkisches Bad, Hydromassage, Fußbäder, Erlebnisdusche).
• Restaurant mit 50 Sitzplätzen (mit der Möglichkeit der Erweiterung auf 150–200 Sitzplätze in der warmen Jahreszeit).
• Großer Saal im Dachgeschoss für Veranstaltungen.
• Bar, Kirche, Inhalationsraum.

Ebenfalls verfügbar ist ein 7.300 m² großes Grundstück mit Zugang zum Fluss, auf dem Sie Sportveranstaltungen veranstalten, ein Thermalbad oder einen Pier für Wassersportarten bauen können.

Heute fungiert das Hotel als Restaurant und Unterkunft für Touristen und führt Retreats und Yoga-Touren durch. Die Saison dauert von April bis November, aber wenn in den Fluren und im Balneologiegebäude eine Heizung installiert ist, ist ein ganzjähriger Betrieb möglich.

Ein wichtiger Vorteil ist die Nähe zu historischen Sehenswürdigkeiten: Caserta, Formia, Gaeta, Pompeji, Abtei von Montecassino. Der internationale Flughafen Neapel Capodichino liegt 70 km entfernt. vom Hotel.

Derzeit wird daran gearbeitet, eine Lizenz für die Wassernutzung und medizinische Aktivitäten zu erhalten. Ein vollständiger Start erfordert den Kauf zusätzlicher Ausrüstung und die Einstellung von Personal.

Eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Überprüfung von Hotels vor dem Kauf. Worauf sollten Sie achten?

— Lassen Sie mich Ihnen eine vereinfachte Schritt-für-Schritt-Anleitung für die Überprüfung von Hotels vor dem Kauf geben. Natürlich entfällt dadurch nicht die Notwendigkeit der Beteiligung von Experten beim Verkauf solcher Immobilien an der Transaktion, aber es bleibt dennoch ein allgemeiner Überblick über den Prozess.

Zielgruppe

Das Erste und Wichtigste, was Sie vor dem Kauf eines Hotels verstehen sollten, ist die Zielgruppe dieser Immobilie. Sie müssen analysieren, wer genau in dieses Hotel kommen wird, ob es in der Nähe eine Sehenswürdigkeit gibt, wie die Erreichbarkeit zum Meer, einer Großstadt oder etwas anderem ist, das Touristen an diese Orte lockt. Darüber hinaus müssen Sie wissen, welches Alter und welchen sozialen Status Ihre Gäste haben werden, und ein „Kundenporträt“ erstellen, denn all dies ist von grundlegender Bedeutung.

Ebenso müssen Sie den Status des Hotels selbst, seinen technischen Zustand und sein Potenzial bewerten. Ohne eine solche Analyse können Sie Ihr Geschäftsmodell nicht richtig aufsetzen, was zur Folge hat, dass Ihre Einnahmen aus dem Hotel instabil sein werden.

Hier möchte ich übrigens auch die Pläne der Gemeinde für dieses Hotel erwähnen – es lohnt sich auch, sich vor dem Kauf darüber zu informieren. Manchmal kommt es vor, dass eine Stadt eine klare Strategie hat, um Touristen an diese Orte zu locken, oder plant, das Gebiet neu zu gestalten. All dies kann die Arbeit des gewählten Hotels erheblich beeinträchtigen – sowohl zum Guten als auch zum Schlechten.

Eigentümer

Als nächstes müssen Sie herausfinden, bei wem die Immobilie registriert ist: eine juristische Person oder eine natürliche Person. Wenn die Immobilie auf ein Unternehmen eingetragen ist, muss die Beteiligung dieses Unternehmens an Gerichtsverfahren oder die Teilnahme des Unternehmens und der Immobilie an Auktionen überprüft werden. Natürlich ist der Kauf eines Hotels von einem Unternehmen, das sich in einem Rechtsstreit befindet, sehr riskant. Manchmal kann dies ein lohnender Kauf sein (meistens werden solche Hotels mit einem erheblichen Preisnachlass verkauft), aber eine solche Transaktion bereitet garantiert zusätzliche Kopfschmerzen – auf sehr sorgfältige Anwälte kann der Käufer definitiv nicht verzichten.

Hier möchte ich auch die obligatorische Prüfung der Steuerschulden erwähnen. Wenn es solche Probleme gibt, müssen Sie herausfinden, welche Eigentumsform das Unternehmen hat – in manchen Fällen haftet das Unternehmen nur für Schulden im Rahmen des genehmigten Kapitals, das heißt, die Immobilie wird nicht gepfändet.

In Fällen, in denen die Immobilie auf den Namen einer natürlichen Person eingetragen ist, muss das Alter der Eigentümer ermittelt werden. Aus Erfahrung kann ich sagen, dass, wenn der Eigentümer oder einer der Eigentümer sehr alt und geschäftsunfähig ist, der Registrierungsprozess sehr lange dauern wird – bis zu 6 Monate allein für die Neuregistrierung der Immobilie.

Wichtige Informationen zum Hotel

Welche Informationen müssen Sie über das Hotel wissen (aus gestalterischer Sicht):

• Hotelzimmer. Wenn das Hotel Unterkünfte für bis zu 25 Zimmer bietet, benötigt ein solches Hotel nach italienischem Recht keine Brandschutzzertifizierung (dies ist ein Plus für den Käufer). Verfügt das Hotel über mehr als 25 Zimmer, ist ein Brandschutzzertifikat zwingend erforderlich – dies erfordert zusätzliche finanzielle und zeitliche Kosten.
• Verfügbarkeit eines Aufzugs. Wenn ein Aufzug vorhanden ist, ist ein Zertifikat über die Aufzugsausrüstung erforderlich.
• Verfügbarkeit und Status einer Lizenz zur Führung eines Hotelgewerbes. Es kann aktiv, eingefroren oder kapituliert sein. Wenn die Lizenz abgegeben wird, wird es einige Zeit dauern, die Dokumente (alle erforderlichen Zertifikate) zusammenzutragen, damit die Gemeinde die Lizenz erneut erhalten kann. Daher ist es natürlich besser, ein Hotel mit einer gültigen Lizenz zu suchen.
• Sternebewertung des Hotels. Es kommt oft vor, dass es ausreicht, einen Antrag zu schreiben, um beispielsweise die Anzahl der Sterne von zwei auf drei zu erhöhen. In Italien sind Hotelbetriebe in der Regel familiengeführt und wollen die Sternebewertung einfach nicht erhöhen, auch wenn alle notwendigen Parameter dafür vorhanden sind.
• Technischer Zustand von Ingenieurbauwerken, tragenden Wänden usw. Hier können Sie nicht auf die Hilfe von Spezialisten verzichten und müssen Geld für die Bezahlung ihrer Dienste ausgeben. Eine Beurteilung des technischen Zustands des Gebäudes durch einen Fachmann kann Sie jedoch vor dem Kauf von Gebäuden mit versteckten Problemen (und damit zusätzlichen Kosten) bewahren.

Einmalige Anschaffungskosten

Was Sie über einmalige Kosten beim Kauf einer Gewerbeimmobilie in Italien wissen müssen:

• Die Steuer beim Kauf von Gewerbeimmobilien beträgt 22 % des Katasterwertes. Der Steuersatz von 9 % gilt nur für den Kauf von Wohneigentum, wenn der Verkäufer eine Einzelperson ist und es sich bei der Immobilie um das erste Eigenheim des Käufers handelt.
• Die Kosten für notarielle Dienstleistungen liegen zwischen 1 % und 3 % des Listenpreises des zu verkaufenden Objekts.
• Verschiedene staatliche Gebühren und Abgaben belaufen sich auf ca. 500 €. Da in diesen Gebühren jedoch möglicherweise Registrierungs- und Katastersteuern enthalten sind, kann der angegebene Betrag höher ausfallen.
• In der Praxis beträgt die Maklerprovision auf jeder Seite der Transaktion (Käufer und Verkäufer) üblicherweise 3 % bis 5 % des Wertes der Immobilie, wobei die Festbeträge variieren können.