20 Regionen – 20 Realitäten: Wo in Italien ist es rentabler, Wohnungen zu kaufen und zu mieten

Etwa 75 % der Italiener besitzen ein Eigenheim, während 25 % der Einheimischen zur Miete wohnen. Wie sich der Immobilien - und Mietmarkt in Italien verändert hat und verändert – wir werden uns mit diesem Material befassen. Insbesondere betrachten wir die aktuellen Preise für den Kauf und die Miete von Wohnraum in verschiedenen Regionen und bewerten und vergleichen die jeweilige Investitionsattraktivität.  

Trends auf dem italienischen Immobilienmarkt

Der italienische Immobilienmarkt ist ein anspruchsvoller, aber vielversprechender Bereich für Investitionen und Wohnen.

Erstens sind die Preise auf dem italienischen Immobilienmarkt in den letzten zwei Jahren stetig gestiegen. Der Höhepunkt wurde im Juni 2024 erreicht, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.072 Euro lag.

Das zweite Merkmal ist der erhebliche Preisunterschied zwischen den nördlichen und südlichen Regionen Italiens. In nördlichen Regionen wie Trentino-Südtirol und der Lombardei sind Immobilien tendenziell teurer. Gleichzeitig bieten südliche Regionen wie Sizilien und Kalabrien günstigere Optionen mit potenziell hohen Mietrenditen.

Drittens sind die Auswirkungen des Tourismus zu nennen. Regionen mit entwickelter Tourismusinfrastruktur wie die Toskana und Ligurien sind für ihre hohen Preise sowohl beim Kauf als auch bei der Miete von Immobilien bekannt. Das erwartete Wachstum des Tourismus in den kommenden Jahren könnte diese Auswirkungen noch verstärken.

Viertens ist die Beliebtheit von Kurzzeitmieten. Vor allem in Tourismusregionen und Großstädten hat die Beliebtheit dieses Segments deutlich zugenommen. Einerseits ergeben sich dadurch neue Möglichkeiten für Investoren, andererseits beginnen viele Regionen bereits damit, diesen Bereich gesetzlich zu regeln, um starke Verwerfungen zu vermeiden.

Und fünftens die wachsende Beliebtheit von Vorstadtwohnungen. Seit der COVID-19-Pandemie ist die Nachfrage nach Immobilien in weniger dicht besiedelten Gebieten gestiegen, was typischerweise zu höheren Preisen führt.

Preise für den Immobilienkauf in Italien

In Italien ist die Situation bei den Immobilienpreisen in jeder Region unterschiedlich. Derzeit liegen die durchschnittlichen Kosten für italienische Immobilien bei etwa 2051 Euro pro Quadratmeter, was 4,06 % mehr als im Vorjahr ist.

So steht es derzeit mit den Preisen:

Wie aus der Tabelle hervorgeht, ist Trentino-Südtirol die teuerste Region für den Immobilienkauf, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.417 Euro liegt. Die günstigsten Immobilienpreise findet man hingegen in Kalabrien, wo ein Quadratmeter durchschnittlich 948 Euro kostet.

Die höchsten Mietpreise werden im Aostatal verzeichnet (21,11 Euro pro Quadratmeter und Monat) und die niedrigsten in Umbrien (7,25 Euro pro Quadratmeter).

Mietmarkt in Italien

In Italien gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen, von denen jeder seine eigenen Merkmale aufweist:

1. Freier Vertrag (Contratto a canone libero):
   • Laufzeit: 4 Jahre mit automatischer Verlängerung um 4 Jahre (4+4-Format).
   • Miete: von den Parteien frei festgelegt.
   • Merkmale: Die flexibelste Option für den Vermieter.
2. Vereinbarter Vertrag (Contratto a canone concordato):
   • Laufzeit: 3 Jahre mit automatischer Verlängerung um 2 Jahre (3+2-Format).
   • Miete: wird gemäß den Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mietervereinigungen festgelegt.
   • Merkmale: Bietet dem Vermieter Steuervorteile.
3. Vorläufige Vereinbarung (Contratto transitorio):
   • Dauer: 1 bis 18 Monate.
   • Miete: von den Parteien frei festgelegt.
   • Merkmale: Wird zur kurzfristigen Vermietung verwendet und erfordert eine vorübergehende Begründung.
4. Studentenvertrag (Contratto per studenti universitari):
   • Dauer: von 6 Monaten bis 3 Jahren.
   • Miete: wird wie im Vertrag vereinbart festgelegt.
   • Merkmale: Entwickelt für Universitätsstudenten.

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Rechte der Mieter:

• Wohnstabilität: Der Mieter hat das Recht, während der gesamten Vertragslaufzeit in der Wohnung zu bleiben.
• Schutz vor ungerechtfertigter Räumung: Der Vermieter kann den Vertrag nur aus gesetzlich bestimmten Gründen kündigen.
• Recht auf Vertragsverlängerung: In den meisten Fällen hat der Mieter das Recht auf automatische Vertragsverlängerung.
• Recht zur Durchführung kleinerer Reparaturen: Der Mieter darf kleinere Reparaturen ohne Zustimmung des Vermieters durchführen.

Pflichten der Mieter:

• Rechtzeitige Zahlung der Miete.
• Erhaltung des Wohnraums in gutem Zustand.
• Einhaltung der Aufenthaltsordnung.
• Benachrichtigung des Vermieters, dass größere Reparaturen erforderlich sind.

Rechte des Vermieters:

• Miete erhalten.

• Das Recht, die Immobilie zu besichtigen (mit vorheriger Ankündigung).

• Das Recht, den Vertrag zu kündigen, wenn der Mieter gegen seine Bedingungen verstößt.

Pflichten des Vermieters:

• Bereitstellung von Wohnraum in bewohnbarem Zustand.
• Durchführung größerer Reparaturen.
• Gewährleistung einer ruhigen Nutzung der Immobilie durch den Mieter.
• Registrierung des Mietvertrages beim Finanzamt.

Langzeitmiete

Langzeitmieten sind in Italien traditionell die vorherrschende Form der Vermietung. Allerdings ist in diesem Segment in den letzten Jahren ein gewisser Rückgang zu verzeichnen. Von 2019 bis heute ist die Zahl der Langzeitmietangebote um 42,8 % zurückgegangen.

Schauen wir uns die Hauptmerkmale von Langzeitmieten in Italien an:

• Stabilität. Langfristige Mietverträge werden in der Regel für 3+2 oder 4+4 Jahre abgeschlossen.
• Schutz der Rechte der Mieter. Die italienische Gesetzgebung schützt die Rechte der Mieter stark, was Langzeitmieten für Mieter attraktiv macht.
• Beschränkungen bei Mieterhöhungen. In den meisten Fällen können Vermieter die Miete während der Vertragslaufzeit nicht erhöhen, außer bei einer jährlichen Indexierung auf der Grundlage von Daten zu den Lebenshaltungskosten.
• Hohe Kautionen. Normalerweise verlangen Vermieter eine Kaution in Höhe von 2-3 Monatsmieten.

Kurzzeitmiete

Im Gegensatz zum Trend der rückläufigen Nachfrage nach Langzeitmieten wird das Kurzzeitsegment zunehmend nachgefragt. Von 2022 bis 2024 stieg das Angebot an Kurzzeitmieten um 28 %.

Hier sind die Hauptmerkmale des Marktes für Kurzzeitmieten in Italien:

• Flexibilität. Kurzfristige Mietverträge (von 1 bis 18 Monaten) ermöglichen sowohl Mietern als auch Vermietern eine größere Mobilität bei ihren Bewegungen.
• Beliebt bei Touristen.In Bezug auf die Anzahl der auf Plattformen wie Airbnb zur Kurzzeitmiete angebotenen Immobilien liegt Italien nach den USA und Frankreich an dritter Stelle. Solche Plattformen erfreuen sich im Land generell zunehmender Beliebtheit,was die Struktur des Mietmarktes beeinflusste.
• Prävalenz in Großstädten. Der größte Anstieg des Angebots an Kurzzeitmieten ist in Großstädten zu beobachten. Beispielsweise stieg das Angebot in Bologna im Laufe des Jahres um 172 %, in Mailand um 147 %.
• Gesetzliche Regelung. Kurzzeitmieten sind im Gesetz 431/1998 geregelt und erfordern die Registrierung des Vertrags, wenn die Mietdauer 30 Tage überschreitet. AuchEinige Städte wie Venedig und Florenz erlegen Beschränkungen für Kurzzeitmieten auf, um ein Gleichgewicht zwischen touristischer und Wohnnutzung der Immobilie aufrechtzuerhalten.
• Besteuerung. Einkünfte aus Kurzzeitmieten werden mit den üblichen Einkommensteuersätzen oder im Rahmen der alternativen „cedolare secca“-Regelung mit einem Pauschalsatz von 21 % der Bruttomieteinnahmen besteuert.

Beliebte Städte und Gebiete zur Vermietung in Italien

Rom:

• Spitzenreiter bei der Mietnachfrage im Jahr 2024.
• Beliebte Gebiete: Garbatella Ostiense, Appio Latino, Prenestino.
• Durchschnittliche Miete: von 850 Euro für ein Studio bis 2800 Euro für eine Wohnung mit 4+ Schlafzimmern.

Mailand:

• Eine der teuersten Städte zum Mieten.
• Beliebte Gebiete: Garibaldi-Porta Venezia, Greco-Turro, Navigli-Bocconi.
• Durchschnittliche Miete: von 900 Euro für ein Studio bis 7400 Euro für eine Wohnung mit 4+ Schlafzimmern im Zentrum.

Florenz:

• Eine beliebte Stadt bei Touristen und Studenten.
• Durchschnittliche Miete: von 1100 Euro für ein Studio bis 3500 Euro für eine Wohnung mit 4+ Schlafzimmern.

Turin:

• Günstigere Preise im Vergleich zu Rom und Mailand.
• Durchschnittliche Miete: von 580 Euro für ein Studio bis 1800 Euro für eine Wohnung mit 4+ Schlafzimmern.

Palermo:

• Attraktive Mietpreise.
• Durchschnittliche Miete: von 500 Euro für ein Studio bis 1150 Euro für eine Wohnung mit 4+ Schlafzimmern.

Neapel:

• Wachsender Mietmarkt.
• Durchschnittliche Miete: von 700 Euro für ein Studio bis 2000 Euro für eine Wohnung mit 4+ Schlafzimmern.

Catania:

• Attraktive Preise und hohe Mietrenditen.
• Durchschnittliche Miete: von 490 Euro für ein Studio bis 1000 Euro für eine Wohnung mit 4+ Schlafzimmern.

Vergleich der Rentabilität nach Städten

Die durchschnittliche Bruttomietrendite in Italien beträgt im dritten Quartal 2024 7,04 %. Allerdings schwankt dieser Wert je nach Stadt und Art der Immobilie erheblich. Schauen wir uns die Rentabilität in den wichtigsten Städten Italiens genauer an:

Noch ein paar Fakten zu jeder dieser Städte:

• Catania. Besonders kleine Wohnungen weisen eine hohe Rentabilität auf: Studios (9,80 %) und Einzimmerwohnungen (10,29 %).
• Palermo. Auch Studios (10,17 %) und Einzimmerwohnungen (9,75 %) sind hier am profitabelsten.
• Turin. Eine hohe Rentabilität ist insbesondere im Segment der Kleinwohnungen relevant. Studios können bis zu 8,29 % pro Jahr einbringen, Einzimmerwohnungen bis zu 9,44 %.
• Florenz. Im Stadtzentrum können die Renditen für große Wohnungen (4+ Schlafzimmer) bis zu 7,83 % betragen.
• Rom. Die profitabelsten Studios (7,71 %) und Einzimmerwohnungen (8,53 %) befinden sich in allen Stadtteilen.
• Neapel. Die höchste Rentabilität erzielen Studios (11,20 %) und Einzimmerwohnungen (8,49 %).
• Mailand. Trotz hoher Immobilienpreise weist es die niedrigste Durchschnittsrendite auf – 4,60 %. In einigen Gegenden, wie zum Beispiel Greco Turro, können die Renditen für Studios jedoch 6,51 % erreichen.

Es ist auch wichtig zu berücksichtigen, dass es viele Faktoren gibt, die die Rentabilität beeinflussen können. Dazu gehören Lage, Art der Immobilie, touristische Attraktivität, Zustand der Immobilie, wirtschaftliche Lage und rechtliche Beschränkungen.